La nuova IMU se varia la rendita in corso d'anno

La base imponibile dell'IMU per i fabbricati

È prossima la scadenza per la prima rata dell'IMU 2024 (Imposta Municipale Unica) per il prossimo 17 giugno, restano ferme le modalità di determinazione della base imponibile su cui applicare l'aliquota d'imposta prevista per le diverse fattispecie di immobili.

Per i fabbricati dotati di rendita catastale, pertanto, continua a valere che la base di calcolo si ottiene partendo dalla rendita catastale medesima iscritta al 1° gennaio dell'anno di riferimento.
Questa verrà rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti coefficienti:

1. 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
   
   
2. 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
   
   
3. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
   
   
4. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
   
   
5. 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
   
   
6. 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Pertanto, ad esempio, per un fabbricato di categoria catastale A/2 con rendita iscritta in catasto al 1° gennaio 2020 di euro 450,00, la base imponibile IMU sarà pari al risultato della seguente operazione (450,00 x 1,05) x 160, ossia 75.600.

La base imponibile, da ragguagliarsi alla percentuale e ai mesi di possesso dell'immobile durante l'anno (si computa per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni) sarà quello cui applicare l'aliquota IMU prevista per tale categoria di immobile.

Variazione di rendita nell'anno

L'IMU è dovuta per anno solare e, come anticipato, in base alla percentuale e ai mesi di possesso. Quindi, per il 2020 il tributo è dovuto dal contribuente possessore (proprietario, usufruttuario, ecc.) in funzione alla percentuale di possesso ed ai mesi di fruizione per quest'anno stesso.

Potrebbe accadere che durante l'anno d'imposizione avvenga una variazione di rendita catastale dell'immobile oggetto di tassazione perché ad esempio siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazione che hanno portato a tale conseguenza, oppure perché c'è stato un accertamento d'ufficio che ha rilevato una rendita più elevata di quella che era iscritta in catasto.

Ci si chiede, quindi, come comportarsi in tale ipotesi ossia se considerare, per il calcolo dell'imposta per l'anno corrente, comunque la rendita per come iscritta in catasto al 1° gennaio dello stesso anno e considerare la nuova solo dall'anno successivo oppure tenere in considerazione la variazione sin da subito?


In soccorso arriva lo stesso legislatore, il quale al comma 745 L. 160/2019 espressamente sancisce che le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Ne consegue che, se ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione il fabbricato nel 2024 cambia rendita con data ultimazione lavori 18 maggio 2024, ai fini del calcolo IMU 2024, per 5 mesi (gennaio – maggio) occorre considerare la rendita come risultante in catasto al 1° gennaio, mentre per i restanti 7 mesi (giugno - dicembre) occorrerà considerare ai fini del calcolo del tributo la nuova rendita.

Nulla sembra prevedere il legislatore riguardo il caso in cui la variazione della rendita avvenga d'ufficio. In tal caso, dunque, vale la disposizione generale secondo cui la rendita da prendere a riferimento per l'anno d'imposizione è sempre quella risultante iscritta al catasto al 1° gennaio dello stesso anno. La nuova rendita accertata e variata d'ufficio andrà presa, invece, a riferimento per l'anno d'imposizione successivo.

Lo sconto sulla base imponibile

La norma prevede anche delle agevolazioni che, in alcuni casi, in cui la base imponibile del tributo si riduce del 50%. Nel dettaglio la base di calcolo si riduce alla metà:

a) per i fabbricati dichiarati di interesse storico o artistico di cui all'articolo 10 del codice di cui al D. Lgs. n. 42 del 2004;

b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni (in questo caso l'inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione IMU.


In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. I comuni possono, comunque, disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione);

c) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (si tratta di genitori e figli) che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato all'Agenzia delle Entrate e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato (il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, a eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Il beneficio d i cui alla lett. d) si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.

Base imponibile per terreni e aree edificabili

Salvo i caso di esenzione specificamente previsti per terreni agricoli e aree edificabili, la base imponibile del tributo è rappresentato per i terreni dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%; per le aree fabbricabili dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.


Ci sono poi i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto (quindi, privi di rendita), interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, per i quali, fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita la base imponibile è determinata, alla data di inizio di ciascun anno solare, ovvero, se successiva alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3 dell'articolo 7 del decreto-legge n. 333 del 1992 (convertito, con modificazioni, dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359) applicando i coefficienti ivi previsti e aggiornati annualmente con apposito decreto del Ministero dell'economia e delle finanze.