Come viene tassato il reddito che deriva dai fabbricati

Tassazione reddito fabbricati

Un immobile produce generalmente un reddito che deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi, perché concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare all'IRPEF, l'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Esso è pari al valore della rendita catastale rivalutata del 5%.

Ricordiamo che l'Irpef è l'imposta dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, diritto di usufrutto o altro diritto reale.
Il reddito derivante dai fabbricati varia in funzione del tipo di utilizzo dell'immobile, del periodo e della quota di possesso.


Occorre distinguere pertanto il caso in cui l'immobile costituisca abitazione principale, sia a semplicemente a disposizione del suo titolare o sia stato concesso in locazione.

Reddito dell'abitazione principale: che cos'è la deduzione fiscale

Partendo dall'abitazione principale si sottolinea che si intende, ai fini IRPEF, l'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari (il coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) hanno fissato la residenza anagrafica.

Anche se, come abbiamo visto, il reddito dell'immobile concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, nel caso di abitazione principale è prevista una deduzione fiscale dal reddito complessivo fino all'ammontare della rendita catastale dell'unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

Si ricorda che si considerano pertinenze, ai sensi dell'articolo 817 del codice civile, le cose immobile destinate ad essere utilizzate in modo durevole a servizio dell'immobile principale.

Reddito dell'immobile concesso in locazione

Quando l'immobile viene concesso in locazione, il locatore può scegliere tra due modalità di tassazione dell'immobile affittato.

La stipula del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo implica infatti la necessità di individuare quello che è il regime fiscale migliore cui aderire.


Si dovrà stabilire il modo migliore per tassare il canone annuo di locazione percepito.

Si potrà optare tra la tassazione ordinaria IRPEF e l'applicazione della cedolare secca. In questo secondo caso il locatore deciderà di non cumulare i canoni derivanti dalla locazione agli altri suoi redditi.

La cedolare secca è infatti un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali.

In linea generale, l'opzione deve essere esercitata con in sede di registrazione del contratto di locazione e vale, salvo eventuale revoca, per l'intera durata del contratto.

Aliquota cedolare secca

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un'aliquota del 21% per i contratti a canone libero. Per i contratti di locazione a canone concordato si applica un'aliquota del 10%.


Optando per la cedolare secca non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo ordinariamente dovute.

Si rileva, infine, che scegliendo la cedolare secca sugli affitti si dovrà rinunciare a chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione, accertata dall'Istat, dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.

Tassazione ordinaria IRPEF

Per chi non opta per la cedolare secca, il reddito del fabbricato concesso in locazione è costituito dall'importo maggiore fra:

• la rendita catastale rivalutata del 5%;
  
  
• il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% se il contratto è a canone libero, il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano e ridotto del 35%, se l'immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).
  Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa ed è locato a canone concordato, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un'ulteriore riduzione del 30% del canone.
  
  
  

Quando si paga l'IMU

Se dal 2012 l'IMU ha sostituito l'IRPEF e le relative addizionali per gli immobili non locati, a partire dal 2013 il principio è stato parzialmente modificato in quanto il reddito degli immobili ad uso abitativo non concessi in locazione che si trovano nello stesso Comune nel quale si colloca l'immobile adibito ad abitazione principale, che vengono assoggettati a IMU, concorrono comunque alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Abbiamo dunque una fattispecie nella quale il principio dell'alternanza Imu Irpef non trova applicazione.


A partire dal 2014 occorre tener presente un altro importante cambiamento.
Sono, infatti, variate ulteriormente le regole in merito al pagamento dell'IMU che sembra essere in continua evoluzione.

L'IMU non è più dovuta in riferimento all'abitazione principale e alle relative pertinenze. Sul reddito si applica l'IRPEF che viene però azzerata a fronte della deduzione dal reddito complessivo della rendita catastale dell'immobile.

Da tenere a mente che nonostante si sia in presenza di abitazione principale l'IMU è invece dovuta sulle abitazioni di lusso e relative pertinenze, classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9. In tal caso non sono dovute Irpef e relative addizionali, a meno che non si tratti di fabbricati che godono comunque di esenzione dal pagamento dell'IMU.