Spese annuali in condominio
Il condominio, inteso nel senso di compagine la cui funzione è quella di provvedere, mediante i propri organismi, alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio, deve affrontare delle spese annue a ciò finalizzate.
È possibile che un condominio non produca spese?
Se il riferimento è alle spese ordinarie, può esservi l'estremo caso di condominio a zero costi annuali di gestione.
Si pensi ad un insieme di villette a schiera che condividono la strada privata di accesso alle abitazioni: in assenza di illuminazione ed altri servizi comuni quella strada, fintanto che non necessiterà di interventi manutentivi non produrrà alcun costo.
Il condominio a zero spese ordinarie, però, è un caso ipotetico e per giunta rarissimo, forse per qualcuno agognato; la normalità dei casi ci parla di compagine che devono affrontare nel corso dell'anno delle spese per la gestione delle parti comuni.
Utenze (luce, acqua corrente), servizi (pulizia scale, attività amministratore, eventuale portierato, manutenzione ascensore, ecc.), nonché altri contratti d'interesse comune (assicurazione, ecc.) producono dei costi che ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. devono essere ripartiti tra i diretti interessati, ovverossia i condòmini, o tutti oppure semplicemente una parte (si pensi alla pulizia scale nel condominio con più scale).
Chi provvede a decidere le spese annuali di gestione, ossia le spese che dovranno essere affrontate nel corso dell'anno a venire?
Approvazione del preventivo da parte dell'assemblea
Il preventivo annuale di gestione – ossia il documento in cui sono contenuti i costi che presuntivamente si andranno a sostenere in relazione alle parti comuni dell'edificio – è approvato dall'assemblea nel corso della riunione ordinaria annuale.
Tanto si desume dal contenuto del primo comma dell'art. 1135 c.c. Il preventivo, dice la norma, è accompagnato dal piano di riparto dei costi da parte dei condòmini.
Il piano di ripartizione – la cui presenza è fondamentale anche ai fini della possibilità di chiedere ed ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo – altro non è che quel documento nel quale ogni singola spesa, ovvero gruppo di spese omogeneo in relazione al criterio di suddivisione dei costi, è imputata a ciascun condòmino.
Si supponga, per semplicità espositiva, che in un condominio vi siano soli quattro condòmini e tre voci di spesa.
Il piano di ripartizione, serve a suddividere i costi tra i partecipanti alla compagine in modo che tutti, preventivamente, abbiamo modo di sapere le spese a loro riferibili.
L'utilità del preventivo, quindi, è duplice:
- da un lato è utile in termini collettivi, per consentire una corretta gestione;
- dall'altro serve a ciascun condòmino per concorrere a decidere e comunque conoscere a che titolo sta corrispondendo delle somme, nonché la misura stessa della corresponsione in esame.
Quali sono i quorum deliberativi necessari per l'approvazione del preventivo annuale di gestione? Parliamo, chiaramente, di spese ordinarie, cioè delle spese correnti riguardanti le parti comuni dell'edificio.
Al riguardo, in assenza di espressa menzione nel codice civile delle maggioranze connesse all'adempimento, si deve concludere che le stesse corrispondano a quelle generali, ossia:
- in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore millesimali dell'edificio;
- in seconda convocazione, il voto favorevole per lo meno di un terzo dei presenti in assemblea ed almeno un terzo del valore millesimali dell'edificio.
Com'è noto, prima ovvero al momento dell'approvazione del rendiconto, i condòmini hanno diritto di prendere visione della documentazione giustificativa posta alla base di quell'atto: qualora l'amministratore frustrasse l'esercizio di tale diritto, la successiva deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile (si veda, tra le varie, Cass. 8 agosto 2003 n. 11940).
E riguardo al preventivo?
La stessa sentenza appena citata specifica che in relazione all'approvazione del preventivo, la mancata disponibilità di documentazione alla base del preventivo non è causa di annullabilità della delibera, stante per l'appunta la natura ipotetica del contenuto del documento, contenuto verrà poi esaminato più nel dettaglio in sede di rendicontazione annuale.
È possibile, per l'assemblea condominiale, non approvare alcun preventivo?
Sì, in linea di principio, è possibile non approvare alcun preventivo, lasciando così che l'amministratore – lo vedremo a breve – ovvero il condòmino incaricato della gestione, raccolga le somme necessarie alla bisogna. Pratica sicuramente non consigliabile, specie laddove v'è una pluralità di spese e un numero di condòmini tale da rendere consigliabile la pianificazione preventiva della gestione per evitare disservizi.
In ogni caso non rientra nelle prerogative dell'assemblea – e la conseguente deliberazione sarebbe da ritenersi nulla per incompetenza – deliberare l'abolizione del preventivo annuale di gestione. Insomma, un conto è decidere che in relazione ad un esercizio non sia necessario approvare un preventivo, altro che tale documento non debba mai essere approvato.
Preventivo ed erogazione delle spese da parte dell'amministratore
Una volta approvato il preventivo annuale di gestione, l'amministratore condominiale è tenuto a erogare esclusivamente le spese ivi previste, oppure ha facoltà di ordinare interventi – e quindi costi – non contemplati in quel documento?
È utile ricordare che l'art. 1130 n. 3 c.c. pone in capo all'amministratore, oltre al dovere di riscuotere il contribuiti, anche l'attribuzione di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
Che vuol dire ciò? Spendere quanto preventivato, oppure anche ciò che l'assemblea non ha deciso? Sebbene la giurisprudenza non sia univoca sull'argomento la più recente – e per certi versi convincente – propende per quest'ultima ipotesi (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454), salvo comunque verifica e definitiva approvazione in sede di esame del rendiconto condominiale.
D'altra parte, se una spesa corrente dipende da un rapporto contrattuale a esecuzione periodica, si pensi all'erogazione dell'energia elettrica o dell'acqua, davvero si può fare derivare dalla sua assenza in preventivo l'impossibilità per l'amministratore di riscuotere i relativi contributi ed erogarla?
Validità del preventivo nel corso del tempo
Il preventivo di gestione riguarda un esercizio condominiale, ovvero un anno di gestione. Ricordiamo che per anno di gestione si intende un periodo di tempo di 365 giorni, non necessariamente l'anno corrente 1.1/31.12 (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).
Che cosa succede se, per un qualunque motivo (specialmente nelle ipotesi di inerzia assembleare) non vi sia approvazione del preventivo per l'anno di esercizio successivo a quello appena trascorso?
Il preventivo a suo tempo approvato in relazione a quest'ultimo è da ritenersi scaduto?
No, almeno secondo la Cassazione, il preventivo annuale di gestione conserva la propria validità fintanto che non viene sostituito da uno nuovo (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).
