Spese condominiali: quando ripartirle in base all'uso

Si può rinunciare al diritto sulle parti comuni?

Una delle questioni più delicate nella vita condominiale, che comporta spesso contrasti tra condomini, è quella legata al pagamento delle spese condominiali.

Le spese condominiali sono i contributi che ciascun condomino è tenuto a versare in ragione della sua partecipazione al condominio.

Nel momento in cui si parla di spese condominio è bene avere chiaro cosa si intenda per parti comuni dell'edificio. Esse sono descritte e menzionate all'articolo 1117 del codice civile e si tratta di tutti quei beni che appartengono ai proprietari o titolari di un altro diritto reale sulle unità immobiliari dello stabile condominiale.


Ciascun condomino vanta dei diritti sulle parti comuni.
A tal proposito, l'articolo 1118 codice civile afferma che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo che non venga diversamente disposto dal titolo di proprietà.

A tale affermazione consegue che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni in ragione del suo titolo di proprietà.

Uso delle parti comuni: quando si può rinunciare

Discorso diverso è la rinuncia all'uso delle parti comuni. Si può rinunciare ad avvalersi di un bene comune solo se questo non implichi un aggravio di costi considerevole per gli altri condomini.

Un caso tipico è quello del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, espressamente previsto dal codice civile all'articolo 1118 codice civile.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento (o condizionamento) se questo non comporti un forte squilibrio nel funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Anche in caso di rinuncia all'uso delle Parti comuni il condomino continuerà comunque a concorrere al pagamento delle spese per la conservazione, messa a norma e manutenzione dell'impianto.

Riparto spese condominiali

Veniamo al tema che maggiormente comporta discussioni e liti tra condomini: si tratta della ripartizione spese condominiali la cui normativa di riferimento è in primo luogo l'articolo 1104 codice civile collocato nel capitolo dedicato alla Comunione.

In base a detta disposizione ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune che siano state deliberate dalla maggioranza.

Come abbiamo già avuto modo di constatare anche la norma dedicata più specificatamente al condominio, l'articolo 1123 codice civile, impone ai condomini l'obbligo di provvedere al pagamento delle spese per la conservazione delle parti comuni.

Come si calcola l'importo delle spese condominiali

Per quanto concerne le modalità di ripartizione delle spese condominiali la legge all'articolo 1123 codice civile precisa che ci sono spese legate alla gestione del condominio che devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà individuale di ciascuno, salva diversa convenzione.

Si tratta di:

• spese necessarie per la conservazione delle parti comuni;
  
  
• spese necessarie per il godimento delle parti comuni;
  
  
• spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune;
  
  
• spese necessarie per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Dunque la regola base è che le spese siano suddivise tra i condomini non in quote uguali bensì in funzione del valore della proprietà di ciascuno che si determina per mezzo delle tabelle millesimali.

Quando non pagare le spese condominiali

Ci sono delle situazioni in cui il condomino è legittimato a non pagare le spese di condominio?

Ebbene sì ma sono casi eccezionali, ed è bene tenerlo a mente.


In primo luogo, si evidenzia che l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese viene meno in caso di vendita dell'immobile o di cessione del diritto sull'immobile ma anche in questo caso ci sono delle regole ben precise da rispettare.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Evidente è dunque lo stretto collegamento tra l'obbligo di pagare le spese e il diritto di proprietà sull'immobile.

Altra ipotesi in cui si può quanto meno temporeggiare nel pagamento delle spese di condominio è se la delibera che le ha approvate è da considerarsi nulla o annullabile.
In tal caso essa potrà essere impugnata e si dovrà attendere l'esito del procedimento giudiziario.

Infine, i condomini sono esonerati dal versamento delle spese di condominio in caso di innovazioni gravose o voluttuarie che siano suscettibili di utilizzo separato e i condomini che hanno espresso parere contrario rinuncino a trarne vantaggio.

Suddivisione spese condominiali in base all'uso

Abbiamo più volte evidenziato un punto molto importante.

Il condomino è tenuto a contribuire, in misura proporzionale al valore della proprietà esclusiva, al pagamento delle spese necessarie alla conservazione delle parti e strutture comuni dell'edificio.

Questo affinché la parte comune stessa possa essere mantenuta nello stato in cui si trovava inizialmente. Anche la giurisprudenza ha più volte avuto modo di sottolineare questo principio cardine.


Se il condomino, pur potendo utilizzare la parte comune da un punto di vista oggettivo di fatto non la utilizza, questo non lo esonera dall'adempiere quell'obbligazione che trova la sua origine nel diritto di proprietà o altro diritto reale sulla singola unità immobiliare.

Uso diverso dei beni comuni: che succede?

Può accadere che un condomino non rinunci totalmente al suo diritto sulla parte comune ma ne faccia un utilizzo diverso rispetto agli altri condomini.

In tal caso egli potrà ottenere una riduzione delle spese legate al godimento del bene ma non potrà esimersi dal versare la parte connessa alla manutenzione e conservazione.
Lo stesso art 1123 cc infatti afferma che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Un caso tipico è quello dell'ascensore quando il condomino è proprietario di un appartamento sito al piano terra. Le spese concernenti l'ascensore sono infatti suddivise in due parti: una calcolata in funzione del valore della proprietà; l'altra in base all'altezza di ciascun piano dal suolo.