Garage in condominio: chi decide e chi paga le spese?

Spese per garage in condominio: chi decide e chi paga

Questo articolo trae spunto da un quesito posto sul forum di LAVORINCASA.it dedicato al condominio, dove si chiedono lumi sulle norme relative alle decisioni ed al riparto delle spese sostenute per i lavori effettuati alla saracinesca di accesso ai posti auto nella rimessa interrata.


L'utente si domanda in sintesi se la decisione e la spesa spettino a tutti i condomini o solo a coloro che sono proprietari dei posti auto.

Lavori in condominio: un caso specifico

In particolare, i lavori oggetto del quesito hanno riguardato la sostituzione di saracinesca di accesso ai posti auto di un condominio dove i proprietari dei posti auto non coincidono con quelli delle unità immobiliari; la saracinesca collega l'esterno con la zona dove sono posizionati tutti i posti auto della rimessa interrata e si specifica che dalla rimessa si può liberamente accedere alle unità immobiliari senza dover aprire alcuna serratura.

L'utente afferma che nel verbale con cui si è approvata la spesa sono stati indicati i millesimi di proprietà dei partecipanti e che la votazione da parte dei presenti è stata fatta senza contare i millesimi relativi ai posti auto.

L'utente si chiede se tale metodo sia giusto, o se invece non avrebbero dovuto votare solo i proprietari dei posti auto.

L'utente si chiede anche se la maggioranza non avrebbe dovuto essere composta solo dai proprietari dei posti auto e, quindi, se la delibera può essere impugnata.

Aggiunge infine che secondo il regolamento del condominio la ripartizione va fatta considerando i soli millesimi relativi ai posti auto.

Per rispondere alla domanda è opportuno ricapitolare il concetto di parti comuni e le norme sul riparto delle spese per interventi su parti comuni.

Dopo avere acquisito detti concetti, per rispondere alla domanda del caso concreto, si dovranno approfondire gli aspetti relativi alla situazione concreta tramite sopralluoghi e visione della relativa documentazione (ad esempio, quella del regolamento del condominio).

Parti comuni e autorimessa interrata

Le decisioni e le spese, in condominio, riguardano le parti comuni cioè di proprietà di tutti o almeno di alcuni. Infatti, mentre è chiaro che ciascuno si deve occupare singolarmente della cosiddetta proprietà individuale, tutti insieme si devono occupare della proprietà comune.

Dunque, la risposta al quesito posto non può che presumere il concetto di parti comuni.


Le parti comuni sono, in primis, quelle elencate nell'art. 1117 c.c. intitolato appunto:

parti comuni dell'edificio art. 1117 c.c.

Dette parti sono da ritenersi comuni, salvo che il titolo (primo atto di acquisto, regolamento contrattuale, etc.) non dica diversamente.

Ricordiamo che l'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non è esaustivo: ad esso infatti possono aggiungersi altre parti purché strutturalmente, strumentalmente o funzionalmente dirette a servire le proprietà individuali, salvo che, anche qui, il titolo non dica diversamente.

Nelle autorimesse, dunque, possono esserci parti comuni: le scale, l'illuminazione elettrica etc.

Riparto delle spese su cose comuni

L'art. 1123 c.c. dedicato alla ripartizione delle spese in generale, prevede tre ipotesi: il primo comma prevede il criterio principale secondo il quale:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 co.1 c.c.).

A tale criterio si aggiungono quelli previsti dai commi successivi.

Il secondo comma si occupa delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa e stabilisce che in tali casi le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ognuno può farne.



In questo caso la decisione è assunta da tutti anche se la spesa è ripartita in maniera proporzionale all'uso che si può fare.

Infine, il terzo comma si occupa del riparto delle opere, impianti etc. destinati a servire una parte soltanto dell'intero fabbricato e prevede che in tal caso le spese per la manutenzione siano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

In tali casi, la questione interessa soltanto i condomini le cui proprietà sono servite dalla parte comune: quindi solo loro dovranno essere convocati alle assemblee, dovranno adottare le decisioni e pagare le spese sostenute.

Ripartizione spese per interventi in autorimessa

Con riferimento alla sostituzione di una saracinesca che costituisce l'accesso all'autorimessa possono verificarsi in astratto tutte e tre le ipotesi previste dall'art. 1123 c.c..

Nel singolo caso, bisogna individuare che tipo di collegamento c'è tra la parte oggetto di intervento e le singole proprietà.

La risposta, salvo casi eclatanti, va trovata dopo un'analisi del caso concreto; nel caso di specie l'utente afferma che dalla rimessa si può liberamente accedere alle unità immobiliari senza dover aprire alcuna serratura.

Una domanda si pone in proposito: quel passaggio è solo per le unità immobiliari dei proprietari dei box?

Sembra difficile che sia così, dal momento che la vendita dei box era autonoma dalla vendita delle unità immobiliari, dunque si deve presumere una separazione strutturale tra i due.

È importante dunque non confondersi, cioè non scambiare per comuni a tutti quelle parti che lo sono solo in comune ad alcuni o che possono essere utilizzate in misura diversa,e viceversa.

Inoltre, è importante verificare quanto statuisce la documentazione interessata: ad esempio, cosa prevede il regolamento condominiale?

A quali spese si riferisce?

Si tratta di un regolamento di origine contrattuale o assembleare?

Cosa dicono le tabelle per il riparto delle spese dell'autorimessa?

La delibera illegittima è impugnabile?

La delibera che non sia rispettosa delle norme sulla corretta creazione della volontà assembleare e sul riparto delle spese è certamente impugnabile.

Prima di intraprendere l'aizone legale, ed eventualmente individuare i termini per proprorla, bisogna comprendere con chiarezza quale o quali vizi essa contiene nel compelsso.

Inoltre, bisogna vedere nel caso concreto, onde assumere una decisione effettivamente utile, se la violazione ha leso effettivamente gli interessi dei condomini.