Impianto di riscaldamento condominiale, messa in esercizio, verifiche e ripartizione delle spese

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L'impianto di riscaldamento condominiale, come tutti gli impianti di riscaldamento deve rispettare precise norme in materia di messa in esercizio e manutenzione
08 Ottobre 2015 ore 14:00
Avv. Alessandro Gallucci

Messa in esercizio e funzionamento dell’impianto di riscaldamento


Impianto di riscaldamentoA seconda delle zone geografiche, tra poco tempo si riproporrà la necessità di mettere in funzione l'impianto di riscaldamento.

Molti condòmini conservano ancora un impianto centralizzato che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è da considerarsi un bene comune. La messa in esercizio dell'impianto necessita di una serie di accorgimenti e porta con sé un insieme di problematiche che vale la pena approfondire.

Il tutto può essere sintetizzato in quattro semplici domande:

a) chi è il responsabile dell'impianto?

b) a quali controlli deve essere sottoposto l'impianto?

c) quando è possibile accendere l'impianto di riscaldamento?

d) come si ripartiscono le spese di manutenzione ed esercizio dell'impianto termico?

L'individuazione del soggetto sul quale grava la responsabilità di condurre l'impianto di riscaldamento è di fondamentale importanza non solo ai fini della imputazione delle responsabilità ma anche per comprendere chi sia tenuto ad attivarsi per assolvere gli adempimenti imposti dalle norme.

La normativa di riferimento sull’argomento è pressoché interamente contenuta nel d.p.r. n. 412/93 e nel successivo d.p.r. n. 74/2013.

La legge individua la figura del responsabile dell'impianto in chi è proprietario, in tutto o in parte, dell'impianto termico; nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio e nel caso di soggetti diversi dalle persone fisiche gli obblighi e le responsabilità posti a carico del proprietario del presente regolamento sono da intendersi riferiti agli Amministratori (art. 1, lett. j, d.p.r. 412/93).

Ciò significa che l'amministratore di condominio dovrà adoperarsi affinché l'impianto termico centralizzato sia sempre ben funzionante garantendo il corretto esercizio e la doverosa manutenzione.

Per l’impianto di riscaldamento condominiale, come anche per altri impianti di riscaldamento (salvo alcune eccezioni, cfr. d.p.r. n. 74/2013) l'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell'impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge possono essere delegate ad un terzo che dev'essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge (cfr. art. 6 d.p.r. n. 74/2013).

In che cosa consistono tali operazioni di manutenzione?

Lo stesso art. 1 del d.p.r. 412/93, alla lett. n, afferma con i termini esercizio e manutenzione s'intende fare riferimento ad un complesso di operazioni che comporta l'assunzione di responsabilità finalizzata alla gestione degli impianti includente: conduzione, manutenzione ordinaria e straordinaria e controllo, nel rispetto delle norme in materia di sicurezza, di contenimento dei consumi energetici e di salvaguardia ambientale.

Riscaldamento condominialeRicapitolando:
in ambito condominiale il responsabile dell'impianto va individuato nell' amministratore di condominio ; questo soggetto potrà delegare il compito dell'esercizio e della manutenzione di questo bene comune a un terzo responsabile che ne assicuri il corretto funzionamento.

Periodicamente sarà necessario sottoporre l'impianto alla così detta revisione. La cadenza di tale operazione varia a seconda della tipologia d’impianto e delle istruzioni dell’impianto (cfr. d.p.r. n. 74/2013).

Differente dalle revisioni periodiche è il controllo sull’efficienza energetica dell'impianto, che deve essere eseguito secondo quanto prescritto dall’allegato A al d.p.r. n. 74 del 2013 e quindi a seconda della potenza dell’impianto con una periodicità variabile tra uno e quattro anni.

L'esito delle verifiche e tutta la documentazione inerente le stesse dovrà essere allegata al libretto d'impianto. Il controllo sulla correttezza delle verifiche spetta agli enti locali (comuni o province) anche attraverso organismi esterni aventi specifica competenza tecnica.


Periodo di accensione dell’impianto di riscaldamento condominiale


Il periodo di accensione dell'impianto termico non è uguale su tutto il territorio nazionale.

La particolare conformazione geografica del nostro Paese ha suggerito al legislatore di calibrare tale periodo e la durata giornaliera dell'accensione in relazione alle varie aree geografiche, che sono denominate zone climatiche di appartenenza (si veda l. 10/91 e d.p.r. 412/93).

Chi decide quanto tempo dev’essere lasciato acceso l'impianto?

La scelta potrà essere dettata, nell'ordine:

a) dal regolamento di condominio;

b) dall'assemblea;

c) dall'amministratore.

Un esempio chiarirà il concetto: si ipotizzi che in una zona del nostro paese è consentito tenere in funzionamento l'impianto per otto ore al giorno.

A questo punto la decisione su come sfruttare questo intervallo di tempo potrà essere contenuta nel regolamento di condominio; in assenza di tali norme potrà essere deliberata dall'assemblea e nel caso di silenzio di queste due fonti, spetterà all'amministratore decidere, in quanto a esso spetta ex art. 1130 c.c. la disciplina dell'uso delle cose comuni.

Una volta che l'impianto è messo in esercizio esso comporterà l'assunzione di spese che dovranno essere affrontate dai condomini.

Come si dovranno ripartire queste spese?


Ripartizione spese per l'impianto di riscaldamento


Pure in questo caso, bisogna in primo luogo fare riferimento al regolamento condominiale, il quale, se di origine contrattuale potrebbe contenere delle disposizioni derogatorie rispetto alla disciplina legale.

Qual è la disciplina legale?
Il metodo di ripartizione delle spese del riscaldamento, in assenza di un accordo tra tutti i condomini, è quello previsto dall'art. 1123, primo comma, c.c.

Molto spesso, però, in sede di formazione delle tabelle millesimali si redigono le tabelle per il riscaldamento che permettono la parametrazione della spesa a degli indicatori di consumo.

In poche parole, la tabella esprime un valore che consente di valutare quanto incidano determinate caratteristiche dell'unità immobiliare (grandezza, radiatori, ecc.) sul consumo di combustibile in relazione alla singola unità immobiliare.

Si badi: a far data dal gennaio del 2017 tutti i condominii nei quali è presente un impianto di riscaldamento centralizzato dovranno essere dotati di un sistema di contabilizzazione del calore che, attraverso l'apposizione di specifiche valvole termostatiche, consente una suddivisione dei costi di funzionamento dell’impianto sulla base dell’effettivo utilizzo del medesimo da parte dei singoli condòmini.

riproduzione riservata
Articolo: Il riscaldamento condominiale: cosa sapere
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Il riscaldamento condominiale: cosa sapere: Commenti e opinioni


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  • Antonella
    Antonella
    Giovedì 26 Novembre 2009, alle ore 09:54
    Buongiornoun semplice quesito per un enorme problema. nel nostro condominio l impianto di riscaldamento a pavimento a quanto pare funziona malissimo... noi al primo piano attualmente in casa abbiamo a seconda delle camere dai 15 ai 17 gradi di massima..... cosa possiamo fare per farci garantire il minimo stabilito ed eventualmente chi dobbiamo contattare per eventuali controlli??? la rata del riscaldamento (BEN 360 € nel nostro caso) posso rifiutarmi di pagarla finchè non si risolve il problema??? grazie
    rispondi al commento
  • Raffaella Risoli
    Raffaella Risoli
    Lunedì 23 Novembre 2009, alle ore 15:39
    Buongiorno,dovrei fare una domanda, se possibile.Quando viene versata da tutti i condomini la quota del gasolio se uno di essi lascia l'appartamento affittato prima della fine stagione invernale, il proprietario deve rendere la quota? o parte della quota? In che misura?Grazie 1000Raffaella
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Mercoledì 11 Novembre 2009, alle ore 15:41
    Per tutti i chiarimenti in materia di riscaldamento vi consiglio di scrivere nel forum Forum Casa
    rispondi al commento
  • Rosario Varriale
    Rosario Varriale
    Sabato 7 Novembre 2009, alle ore 16:03
    Gradirei aver una spiegazione. In un condominio di un'amico che si è rivolto a me per il quesito, è stato redatto bilancio consuntiuvo inserendo la spesa del riscaldamento che era stata contestata anche in sede di Tribunale da un condomino. Questa spesa non pagata che è oggetto di controversia con relativo decreto ingiuntivo da parte dell'amministratore, può essere inserita regolarmente in bilancio pur non ancora se il Tribunale ha deciso sul da farsi? Il pagamento inerente la spesa in questione è un distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento che l'amministratore ha addebbitato al condominio e lui ritiene di non dover pagare. Grazie attendo risposta all'aemail indicata
    rispondi al commento
  • Ntascia
    Ntascia
    Domenica 1 Novembre 2009, alle ore 15:39
    Salve,avrei bisogno di sottoporle un caso che è capitato da poco ad un mio amico:abita in un condominio di 3 alloggi,di cui due sono collegati da riscaldamento con caldaia a gasolio,l'altro autonomo.L'allogggio sopra risulta sfitto e siccome bisognava rimepire la caldaia il mio amico chiamò il padrone dell'appartamneto sfitto per sapere quanto gasolio caricare, e gli disse che si poteva fare come tutti gli anni 1000 litri per i 2 appart ora invece ha deciso di staccare i termofisoni e nn vuole più pagare i litri di gasolio, come si deve comportare il mio amico?grazie per la sua attenzione
    rispondi al commento
  • Cosimo Giardinazzo
    Cosimo Giardinazzo
    Lunedì 19 Ottobre 2009, alle ore 14:37
    Buongiorno,chiedo scusa ma vorrei fare solo una domanda e non un commento.La spesa per il terzo responsabile grava sull'inquilino o sul proprietario di un alloggio in condominio?Grazie!
    rispondi al commento
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