Cosa bisogna sapere sul riscaldamento condominiale

Riscaldamento centralizzato significato e problematiche di ripartizione dei costi

In molti condomini del nostro Paese è presente l'impianto di riscaldamento centralizzato.

Si tratta di un impianto che funziona con una unica caldaia centralizzata, collocata generalmente in un locale comune, capace di servire tutte le singole unità immobiliari che compongono il condominio.

Il funzionamento, gli orari accensione riscaldamento centralizzato nonché, in generale, la manutenzione di qualsiasi tipo è a carico del condominio e, dunque, di tutti i condomini (salvo eventuali condomini che si siano staccati dal riscaldamento centralizzato, installando una caldaia autonoma).


Da qui è facile intuire il motivo per il quale la gestione della caldaia centralizzata condominiale è sovente motivo di disaccordo fra i condomini, soprattutto se di fasce di età diverse: orari riscaldamento centralizzato, temperatura per alcuni troppo alta per altri bassa.

A ciò si aggiunga come in tutti i contesti condominiali in cui vi è un impianto di riscaldamento centralizzato condominio le spese condominiali sono inevitabilmente più alte poiché, in esse, è compreso anche tale costo.

Come funziona il riscaldamento centralizzato: normativa nazionale ed europea

Preliminarmente è importante precisare che la gestione e il funzionamento della centrale termica condominio è regolamentata a livello nazionale dalla nuova legge riscaldamento autonomo e dal regolamento condominiale.

La nuova legge riscaldamento centralizzato condominio, ovverosia il D.Lgs. 102/2014, emanato in attuazione della direttiva europea 2012/27/UE (cosiddetta “Direttiva Efficienza”) stabilisce che tutti i termosifoni, dovrebbero essere dotati un contatore ossia un dispositivo che mostra la temperatura e che permette eventualmente di modificarla.

È bene precisare che non è sempre possibile l'installazione di tali nuovi sistemi, previsti generalmente di valvole termostatiche.

Qualora l'installazione in generale di qualsivoglia moderna apparecchiatura non sia possibile, perché a esempio l'impianto di riscaldamento condominiale risulta più risalente e non idoneo a supportare la nuova tecnologia, è bene sapere che, sempre a livello europeo, è riservata molta attenzione al tema e nel giro di qualche anno è possibile che si debba procedere a un rinnovamento dei sistemi per rimodernare l'impianto riscaldamento centralizzato.

In tale senso, va la normativa contenuta nel decreto legislativo n. 141/2016 a norma del quale a partire dal 2017, i condomini con riscaldamento centralizzato devono obbligatoriamente installare le valvole termostatiche.

Altra importante novità che riguarda i nuovi contatori il Decreto Legislativo 14 luglio 2020, n. 73, in vigore dal 29 luglio 2020, emanato per attuare un'altra direttiva unionale (direttiva (UE) 2018/2002, che modifica la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica), stabilisce che questi devono essere controllabili da remoto.

Riscaldamento centralizzato: regole condominiali

Per avere un quadro completo sul corretto funzionamento del riscaldamento condominiale occorre tenere conto anche di quanto previsto dal regolamento condominiale e dai provvedimenti assunti a livello locale dagli enti, quali in particolare i Comuni.

Questi, infatti, stabiliscono limiti temperatura riscaldamento e fasce orarie riscaldamento, nell'ambito delle quali è compreso l'orario accensione riscaldamento e conseguentemente quello di spegnimento.


Si tratta di linee guida che tuttavia lasciano un ampio margine di discrezionalità al singolo condominio. A esempio, se a livello comunale è prevista l'accensione riscaldamento condominiale a partire dal 15 ottobre ogni singolo condominio, valutate le condizioni meteorologiche o per altre più specifiche esigenze, può procrastinare il momento di attivazione dei termosifoni centralizzati o, nel corso dell'anno, può stabilire temperature più basse, rispetto a quanto stabilito a livello nazionale, nel caso vi siano esigenze diverse in un condominio.

Con specifico riferimento alla temperatura, si rileva che in contesti privati la temperatura ordinariamente prevista è pari a 20°C, con la possibilità di aumentare fino a due punti, in base alle zone climatiche.

Il principio alla base della gestione condominiale del riscaldamento centralizzato deve porsi in linea con le regole europee di ridurre il carico energetico.

Ciò significa che sono autorizzate gestioni più efficienti e a basso consumo, mentre non è in linea generale possibile anticipare l'accensione dei termosifoni condominiali o aumentare le temperature.

Spese e costi degli impianti centralizzati

Prima di individuare il criterio per la ripartizione delle spese riscaldamento centralizzato è importante chiarire un aspetto.

Come qualsiasi impianto installato in condominio, anche l'impianto riscaldamento condominiale necessita di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Tali costi sono ovviamente a carico di tutti i partecipanti alla comunione e che fruiscono del servizio di riscaldamento.


I condomini che si siano eventualmente staccati dalla caldaia centralizzata e abbiano provveduto in autonomia a installare una caldaia privata, sono tenuti esclusivamente alla partecipazione delle spese di straordinaria amministrazione (sostituzioni caldaia, bruciatore, rifacimenti e riparazioni) ma non ai costi di ordinaria amministrazione.

In ogni caso, fra i condomini tenuti al pagamento delle spese, per la relativa ripartizione, si fa riferimento al criterio di riparto fondato sui millesimi di proprietà.

Riscaldamento condominio: nuovi parametri

La prima e più importante modifica apportata dal Decreto Legislativo 14 luglio 2020, n. 73 riguarda il venir meno di una norma tecnica, in base alla quale il fabbisogno dell'intero condominio veniva stimato da un tecnico considerando una temperatura media.

Tale modalità di determinazione del consumo necessario comportava una serie di costi evitabili e stime spesso approssimative, che non tenevano conto delle reali abitudini dei condomini.

Sulla base dei nuovi criteri, le spese condominiali riscaldamento sono calcolate sulla base di una:

• quota fissa basata sul calcolo dei millesimi termici, dei metri quadrati dell'appartamento, dei metri cubi oppure in base alle potenze dei vari termosifoni installati;
  
  
• quota variabile rappresentata dall'effettivo consumo di energia, generalmente attestata sul 50% - 70% del totale.
  
  

È possibile aumentare la quota fissa comportando la conseguente riduzione della quota variabile.

La ripartizione fra quota fissa e quota variabile deve essere deliberata in sede assembleare in riunione straordinaria, che decida di nominare un tecnico autorizzato affinché esegua una diagnosi energetica dello stabile.

Tale delibera richiede la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma terzo c.c., ovverosia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i 333 millesimi del valore complessivo dell'edificio.