Ripartizione spese condominiali: errori e conseguenze

La ripartizione spese condominiali: un problema eterno?

La ripartizione delle spese in contesti condominiali è spesso motivo di discussioni.

Incertezza e confusione, con riferimento ai criteri di calcolo da rispettare per la giusta divisione delle spese, in alcuni casi, regnano sovrane.
Le cause di tali dubbi sono molto spesso riconducibili a regolamenti condominiali lacunosi o generici al riguardo.

Da qui ecco le decisioni più arbitrarie e disparate che provocano dissapori e contenziosi.



Il problema della corretta ripartizione delle spese in ambito condominiale è di primaria rilevanza, perché diversi sono i criteri che devono seguirsi e, pertanto, diverse possono essere le conseguenze.

È importante, dunque, essere a conoscenza degli strumenti e delle cautele, attivabili in caso di addebito di costi per mero errore di calcolo o anche di valutazione.

Criteri di ripartizione delle spese condominiali

Preliminarmente occorre rilevare che il codice civile, ai sensi dell'art 1123 cc., stabilisce taluni criteri per la ripartizione delle spese in ragione della natura o tipologia o dell'utilizzo delle parti o aree interessate da tali costi.

Il primo e più utilizzato criterio per la ripartizione delle spese è rappresentato dalla misura proporzionale del valore della proprietà di ciascun condomino, più comunemente detto riparto in base ai millesimi di proprietà.

Pur essendo il criterio maggiormente utilizzato in condominio, non vuol dire che sia l'unico.

I condomini, infatti, con voto espresso all'unanimità, possono prevedere una diversa modalità di ripartizione delle spese.

In tal caso occorre che tutto sia deciso con delibera condominiale e formalizzato nel regolamento condominiale.

Il secondo criterio utilizzabile per il riparto delle spese è basato sull'uso.

È bene precisare che tale criterio può trovare applicazione con riferimento a cose destinate a servire i condomini in misura diversa: in tal caso le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Ultimo generale criterio è rappresentato dalla utilità e trova applicazione allorquando un edificio condominiale abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato.

Le spese relative alla manutenzione di tali aree o beni sono a carico del gruppo di condomini che ne traggono utilità.

Errato riparto delle spese condominiali

Sebbene i criteri indicati all'art 1123 codice civile sembrino apparentemente semplici e di immediata applicazione, gli errori sono sempre possibili e non sono privi di conseguenze.

Cosa fare in questi casi?

Preliminarmente è importante precisare che per contestare una ripartizione errata delle spese condominio è necessario fare riferimento alla delibera condominiale.

Questa, sulla base dell'errore commesso, può essere nulla o annullabile.
La nullità o l'annullabilità, seppur utilizzati spesso come sinonimi, sono due concetti giuridicamente ben diversi perché diverse sono le cause e diverse sono le cause.

L'annullabilità della delibera condominiale si configura in ipotesi, meno gravi, in cui la decisione dell'assemblea è contraria alla legge, base a quanto stabilito dall'art. 1137 c.c.

Si parla, invece, di delibera condominio nulla, nel caso in cui l'errore sia ancora più grave, ovverosia quando risulta priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea e ancora incidente su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Annullabilità della delibera assembleare quale regola generale

Nel rispetto di preminenti interessi di garanzia di stabilità della decisione assunta in sede assembleare, la regola generale in caso di vizi delle delibere assembleari è l'annullabilità: le cause nullità sono limitate a situazioni particolari e nello stesso tempo residuali.

Per far valere l'annullabilità della delibera assembleare che erra nella ripartizione delle spese condominiali, occorre agire con impugnativa entro 30 giorni dalla data della assunzione della delibera, nel caso in cui il soggetto che ha intenzione di impugnarla sia presente e abbia votato in senso contrario o si sia astenuto, o dalla successiva comunicazione del verbale da parte dell'amministratore, in caso di assenza.

Alcuni casi pratici di errori del riparto spese condominiali

La casistica dei possibili errori riguardanti le spese condominiali è molto ampia, ma analizzando le soluzioni adottate è possibile trarre principi generali applicabili ai singoli casi concreti.

Di seguito alcuni casi decisi dalla giurisprudenza.

• la delibera condominiale che approvi la realizzazione di interventi per l'ammodernamento del sistema idraulico condominiale, coinvolgendo anche porzioni di parti private dei singoli condomini, deve considerarsi nulla, atteso che i poteri dell'assemblea non possono travalicare i confini della cosa comune, interessando la sfera di proprietà dei singoli condòmini.
  In tale caso, il principio con il quale risolvere casi analoghi si basa sul potere dell'assemblea che non può superare decidere con riferimento ad atti che incidono sulle parti privati (Cass., 7 marzo 2005, n. 4806).
  
  
• la delibera assembleare, che a maggioranza voti la modifica dei criteri per la ripartizione delle spese per i servizi afferenti alle parti comuni, è nulla poiché tale decisione richiede l'unanimità.
  Il criterio legale per la ripartizione dei costi si fonda sulla proporzionalità.
  Ciò significa che eventuali decisioni che deroghino a tale criterio di ripartizione non può essere assunto con la maggioranza, neppure qualificata, ma solo all'unanimità.
  
  
  

Cosa fare quando l'amministratore sbaglia i calcoli

Ipotesi diversa e purtroppo ricorrente nella pratica di tutti i giorni è l'errore dell'amministratore di condominio.

In tal caso, infatti, l'errata ripartizione delle spese non è dovuta a una difficile individuazione sin dal principio del criterio da utilizzare, ma da un mero errore di calcolo, commesso dall'amministratore.



In tal caso, vi sono alcuni rimedi e strumenti predisposti dall'ordinamento giuridico che consentono di controllare l'operato dell'organo rappresentativo ed eventualmente intervenire per rimediare.

Il primo strumento messo a disposizione dei condomini è il controllo annuale del rendiconto condominiale da parte dell'assemblea.

In tale sede, ogni condomino può prendere visione del bilancio, della nota esplicativa e dei documenti allegati.

Qualora si ravvisi la sussistenza di un errore, il condomino può farlo direttamente presente in sede di assemblea condominiale.

È tuttavia evidente che la possibilità di fare valere gli errori in sede di riunione condominiale è possibile per errori di non particolare gravità.
Diversamente, qualora la rilevazione dell'errore richieda un controllo più approfondito, sarà necessario informare i condomini successivamente ed eventualmente convocare l'assemblea straordinaria.

L'accesso agli atti per controllare la corretta ripartizione delle spese

È importante precisare che i condomini possono verificare l'operato dell'amministratore non solo in sede di assemblea per l'approvazione del bilancio, ma in ogni periodo dell'anno, chiedendo all'amministratore di accedere agli atti e documenti contabili presso l'ufficio di questi.



Tale richiesta, a cui l'amministratore deve dare seguito, deve essere formulata nel rispetto del momento storico in cui si avanza e senza ostacolare l'attività dell'amministratore (non si può a esempio pretendere che l'amministratore ci invii via mail tutta la documentazione contabile di un intero anno, ma è possibile chiedere all'amministratore di fissare un appuntamento presso il suo ufficio per controllare la i documenti che si ritengono importanti).

Ripartizione delle spese e revisione del bilancio

Altro strumento previsto per effettuare un controllo più approfondito e capillare nel caso in cui non si abbiano competenze tecniche in materia specifiche e necessarie per leggere un rendiconto, è rappresentato dalla revisione della gestione contabile.

Si tratta di una verifica da parte di un revisore, che controlla la parte contabile e gestionale, che confluisce nel rendiconto, posta in essere dall'amministrazione, redigendo anche una relazione finale.

Con riferimento al mondo condominiale non vi è un obbligo alla nomina di tale soggetto terzo, tuttavia, in contesti di particolare entità per numero di condomini o per l'elevato ammontare delle spese che un condominio deve affrontare (a esempio in caso di condomini che garantiscano servizi interni a favore dei condomini (palestre, piscina ecc.), la nomina di un revisore potrebbe rivelarsi opportuna.

In tal caso l'assemblea di condominio può nominare un esperto, con il compito di esaminare e controllare tutta la contabilità del condominio, per una o più annualità.