Condominio, casa disabitata e spese della pulizia delle scale

Casa disabitata e spese della pulizia delle scale condominiali

Se sono proprietario di un'abitazione situata in condomino ma non vi abita nessuno, devo pagare le spese relative alla pulizia delle scale condominiali?


È una domanda questa che si pongono in molti: e in effetti è comprensibile che chi non è esperto di diritto condominiale si chieda perché, se non abita nel condominio e quindi non usa le scale, debba contribuire alla spesa.

Un perché in realtà c'è ed è da rinvenirsi non nell'uso effettivo delle scale, ma in quello potenziale. Spieghiamoci meglio.

Casa disabitata e spese condominiali

Per affermare perché la pulizia delle scale va pagata anche se l'abitazione è vuota dobbiamo partire da una premessa. Ricordiamo qual è il fondamento giuridico per cui le spese condominiali, in genere, vanno pagate.



Le spese condominiali, cioè le spese relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni sono dette in termini giuridici obbligazioni propter rem: in poche parole, l'obbligo di corrisponderle discende direttamente dal diritto reale, solitamente la proprietà, sul bene: chi è proprietario, solo perché è tale, è quindi tenuto a pagare le dette spese.

Una caratteristica delle obbligazioni propter rem è l'ambulatorietà, per la quale in parole semplici, accade che cambiando il proprietario, cambia il soggetto debitore di quelle obbligazioni.

In condominio, dunque, accadrà che cambiando il condomino con il passaggio di proprietà, cambi il debitore; con un correttivo, però: secondo l'art. 63, co.4 disp. att. e trans. c.c.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente art. 63 co.4 disp. att. e trans.c.c.;

per completare il quadro, aggiungiamo che a seguito della riforma del condominio (L. n. 220/2012), il successivo co.5 prevede che:

chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. art. 63 co.5 disp. att. e trans c.c.

Qualora si tratti di spese legate all'uso del bene da parte dei singoli e tale uso sia misurabile, ad esempio quello relativo al consumo di acqua (in presenza di contatori di sottrazione), ciascuno pagherà quanto consuma, fermo l'obbligo di pagare le spese legate ad esempio alla presenza dell'impianto e del contratto di fornitura, per rimanere all'esempio dell'acqua.

Ma, qualora il consumo personale non sia misurabile, il pagamento spetterà a tutti, secondo il criterio di riparto relativo alla spesa in questione. Il motivo, come anticipato, sta nel fatto che non si tratta di un uso mancante anche in via potenziale.


Questo quanto previsto dalle norme. Resta comunque la possibilità, per i condomini, di derogarvi ed escludere qualcuno dal pagamento delle spese.

Devono però essere tutti d'accordo, quindi deve trattarsi o di una decisione assembleare assunta da tutti i condomini o di una disposizione contenuta nel regolamento contrattuale (come tale, sottoscritta o accettata da tutti) del condominio: quindi può escludersi qualcuno dal pagamento delle spese purché la decisione sia assunta all'unanimità.

Per completare il quadro, nel caso concreto bisogna poi vedere cosa dispone in proposito la raccolta degli usi e consuetudini tenuta presso le Camere di Commercio.

Pulizia delle scale in condominio, il criterio generale

Ricordiamo che il criterio generale per il riparto delle spese di pulizia delle scale condominiali, secondo al giurisprudenza, è quello dell'art. 1124 c.c., secondo cui:

le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
II. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. art. 1124 c.c.

Come si può notare, la norma si riferisce testualmente alla manutenzione, ma la sua applicazione, in particolare quella del comma 2, è stata estesa, appunto dalla giurisprudenza, ai casi di pulizia delle scale (v. Cass. n. 432/2007, ripresa da Cass. n. 29220/2018).

Sull'argomento abbiamo dedicato un apposito articolo su lavorincasa.it.

La deroga alla norma è, come detto, possibile ma solo all'unanimità.

Casa disabitata e pulizia delle scale in condominio fai da te

Abbiamo una deroga alle norme generali anche nel caso in cui la pulizia delle scale non sia affidata a una ditta esterna, ma sia gestita dai singoli condomini..

Questa è ad esempio la situazione vissuta da un utente del forum di lavorincasa che ha posto appunto il quesito:

Un condomino che non abita qui ma ha l'appartamento sfitto è tenuto alla pulizia della scale visto che ogni condomino pulisce la sua rampa di scale?

Anche in tal caso deve quindi essere stata assunta una decisione assembleare approvata da tutti i condomini o una clausola di un regolamento contrattuale.

Come ha stabilito la giurisprudenza:

è affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l'imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell'obbligo di contribuzione (Cass. n. 29220/2018)

Insomma, statuendo che le pulizie saranno effettuate da tutti i condomini invece cha da una ditta specializzata, si va a derogare al criterio di legge e ciò può avvenire su consenso di tutti.


Per decidere il caso concreto, bisogna poi vedere cosa dispone precisamente la regola che i condomini si sono dati.

Infine, è possibile per il singolo condomino chiedere una riforma della regola derogatrice, ma la modifica deve sempre avvenire all'unanimità.

Quindi, il condomino, che un dì ha dato il suo consenso alla creazione di una norma che andava a derogare al criterio legale di riparto delle spese, può chiedere che il condominio si interroghi nuovamente sulla questione ed eventualmente torni sui suoi passi.