Installazione dei ponteggi in condominio: come suddividere i costi?

Ponteggi in condominio

I ponteggi, ovvero impalcature, sono strutture reticolari che s'installano in appoggio sulle facciate degli edifici, ovvero su altre superfici, per consentire a chi li utilizza di raggiungere determinate altezze.

I ponteggi in condominio sono utilizzati principalmente per la manutenzione delle facciate: il riferimento è alle classiche impalcature esterne che vediamo al momento della ristrutturazione degli edifici.


L'installazione dei ponteggi in condominio è soggetta ad una serie di regole, cioè:

- regole dettate in relazione al loro utilizzo, ossia regole inerente alla sicurezza sui luoghi di lavoro (d.lgs n. 81/2008);

- regole afferenti alla sicurezza con riferimento agli usi impropri da parte di terzi, facendo in modo che possano essere evitati (es. furti agevolati dalla presenza di ponteggi);

- regole riguardanti l'installazione in spazi condominiali ovvero privati;

- regole relative all'assolvimento delle tasse comunali dovute in ragione dell'eventuale occupazione di suolo pubblico o ad esso equiparabile.

Già solo da queste premesse appare evidente che il ricorso ai ponteggi comporta dei costi: costi che, se di spettanza del condominio (i costi per la sicurezza sono sostenuti dall'impresa edile, chiaramente ricadendo in via indiretta sul condominio in ragione del prezzo dell'appalto), devono essere ripartiti tra i condòmini.

Come si vedrà qui nel prosieguo la ragione dell'uso dei ponteggi determina il criterio di riparto della spesa ad essi inerente.

Lavori in condominio e ponteggi nella proprietà privata

Ai sensi dell'art. 843 c.c. il proprietario di un fondo è tenuto a darvi accesso ai vicini che debbano compiere lavori di manutenzione della loro proprietà, sempre che ne venga riconosciuta la necessità.

Come ha specificato la giurisprudenza che si è occupata di delineare l'ambito applicativo della norma, tale necessità va riconosciuta quando per eseguire quel particolare lavoro, per il quale si domanda accesso al fondo del vicino, non si può fare altrimenti, ovvero anche qualora le alternative non siano facilmente praticabili (Cass. 29 gennaio 2007, n. 1801).


Per l'accesso che può sostanziarsi anche in occupazione del fondo del vicino la legge stabilisce che può essere riconosciuta un'indennità, se, dice l'art. 843 c.c., l'accesso medesimo cagiona danno.

Per l'interpretazione data dalla giurisprudenza, il concetto di indennità va inteso quale indennizzo anticipato al di là di un effettivo danno verificatosi (Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).

Portando questa regola in ambito condominiale non v'è dubbio che il condominio possa domandare ed ottenere accesso al fondo di uno dei condòmini (ma anche ad una proprietà confinante) per l'esecuzione dei lavori. Si pensi alla necessità di appoggiare l'impalcatura nel giardino del condòmino proprietario dell'abitazione al pian terreno, ovvero alla necessità di fissare i ponteggi sul lastrico del palazzo adiacente, per la manutenzione della facciata laterale.

Casi questi in cui se le parti non trovano un accordo, spetterà ad un giudice decidere come, quando e a che prezzo possano essere poggiati i ponteggi.

Lavori in condominio e ponteggi sulla strada pubblica

Molto più classico e ricorrente l'esempio dell'installazione di ponteggi sulla pubblica via. Alzi la mano chi non si trova a passare sotto le impalcature, per entrare in un negozio, nell'edificio, o più semplicemente per transitare sul marciapiede sul quale esse insistono.


L'installazione, salvo specifici e particolari divieti (casi davvero rari), è libera, cioè non è soggetta ad autorizzazione, ma sconta il pagamento di una tassa, ossia il pagamento della tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche, la così detta TOSAP.

Di norma è il condominio ha provvedere alla corresponsione del tributo, ma non mancano ipotesi di accordo con la ditta affinché sia la stessa ad occuparsi del disbrigo della pratica e del relativo pagamento della somma richiesta dal comune.

La misura della tassa può essere calcolata preventivamente poiché i comuni la richiedono sulla base di apposite tabelle all'uopo varate di anno in anno.

Lavori in condominio e ponteggi nelle parti comuni

Classica ipotesi di installazione di ponteggi nelle parti comuni è quella che vede l'infissione delle strutture nel cortile, ovvero nel vano scale, ecc.


In tali ipotesi nessuna autorizzazione è richiesta, ma naturalmente l'impalcatura deve essere montata in modo tale da non recare soverchio disagio all'uso delle parti comuni da parte dei condòmini ed in generale di chi entra nell'edificio, devono essere usate in guisa da non recare danni, essere sicure per chi vi lavora e chiaramente non impedire l'accesso alle abitazioni dei condòmini.

Si badi: se una parte comune è aperta all'uso pubblico, si pensi ai portici, marciapiedi in esclusiva proprietà, ecc. allora è ben probabile che la TOSAP sia dovuta anche per l'installazione dei ponteggi in queste zone.

Lavori in condominio, ponteggi e spese

L'installazione dei ponteggi, s'è capito, comporta dei costi.

Tali costi devono essere sopportati dal condominio, ossia dai condòmini.

Come ripartire i costi dei ponteggi? Partecipano tutti i condòmini?
Se sì, in che misura?

La risposta è la seguente: salvo diverso accordo tra tutti i condòmini, le spese per l'installazione dei ponteggi è sostenuta da tutti i condòmini interessati sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Come individuare i condòmini interessati?
Guardano all'utilità che traggono dai lavori.

La manutenzione della facciata principale ovvero solamente di una facciata secondaria, giova a tutti, anche a quelli che su quella specifica facciata non hanno finestre.
L'edificio è unico e il suo involucro (facciata) riguarda tutti.

Se il ponteggio, invece, serve per la manutenzione di una sola parte dell'edificio autonoma dalle altre – si pensi ad una scala in un edificio con più scale – allora la spesa andrà ripartita solamente trai condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).