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Lastrico solare e ripartizione delle spese

Lastrico solare a uso comune e a uso esclusivo, ripartizione spese, interventi e responsabilità in condominio. Differenza fra lastrico solare e terrazza condominiale
- NEWS Ripartizione spese

Lastrico solare in condominio


La manutenzione e ristrutturazione del lastrico solare rappresenta spesso motivo di discussioni in condominio, in particolare nel momento in cui occorre intervenire su di esso.

Terrazza solare
Chi deve sostenere le spese e chi deve essere considerato responsabile in caso di eventuali danni?

Le domande e i dubbi in questi casi sono molti dovuti principalmente anche alla varietà delle ipotesi concrete che possono verificarsi, diversamente giudicabili.


Lastrico solare definizione


L'ordinamento normativo non fornisce una definizione specifica di Lastrico solare.

Tale lacuna normativa è stata colmata nel tempo dalla giurisprudenza e dalla dottrina, le quali, in più occasioni, si sono pronunciate nel senso di ritenere nella definizione lastrico solare la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di coprire le unità immobiliari sottostanti, facenti parte dell'edificio condominiale.

Nella definizione di lastrico solare deve ricomprendersi qualsivoglia elemento anche accessorio, come a esempio la pavimentazione (Cass., 13 dicembre 2013, n. 27942).

Devono essere ricomprese nella nozione di lastrico solare anche i balconi posti in continuità con questi, poiché non avendo essi una autonoma destinazione sono considerati parti integranti del lastrico stesso.

Sono, invece, considerati beni a se stanti il locale ascensore, i torrini delle scale e anche gli eventuali manufatti sorti a seguito dell'esercizio del diritto di costruire sul lastrico solare.


Differenza lastrico solare e terrazzo


Per terrazza a livello deve intendersi la superficie scoperta posta sullo stesso livello di una unità immobiliare di proprietà esclusiva tale da rappresentare un prolungamento di questa ultima all'aperto.

Affinché possa definirsi una terrazza solare questo deve essere a uso esclusivo del proprietario (o affittuario, in caso di stipula di un contratto di locazione) dell'unità immobiliare a cui accede.

Differenza lastrico solare terrazzo
La differenza rispetto lastrico solare, consiste nel fatto che, il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico.

La terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (Cass., 28 aprile 1986, n. 2924).


Ripartizione spese lastrico solare


Prima di individuare il riferimento normativo che disciplina la ripartizione delle spese in caso di interventi sul lastrico solare, è importante precisare che esistono diverse categorie a seconda della funzione e dell'utilizzo del lastrico.

In particolare, vi è il lastrico solare condominiale, ovverosia di proprietà e uso comune e il lastrico solare uso esclusivo.

Lastrico solare ripartizione spese

A seconda della titolarità di proprietà e dell'uso del lastrico solare, le norme che regolano la ripartizione delle spese sono diverse.

Se il lastrico (o la terrazza) sono di proprietà e uso comune, tutti i condomini devono concorrere alla compartecipazione delle spese, ai sensi dell'art. 1123 c.c. (Cass., 9 febbraio 2001, n. 1861).

Tale norma stabilisce che i condomini in questo caso vi partecipano in base ai millesimi di proprietà.

A contrariis, se il lastrico è a uso di solo una parte dell'edificio (condominio parziale), le spese devono essere sostenute esclusivamente da quei condomini che traggono utilità e utilizzano il lastrico solare art. 1123, terzo comma, c.c.

In tali casi, nelle ipotesi di danni tutti i condomini (o i condomini che fanno parte del condominio parziale) sono considerati responsabili ai sensi dell'art. 2051 c.c.


Lastrico solare uso esclusivo


Più complessa è, invece, la ripartizione delle spese nel caso di lastrico solare uso esclusivo.

Si tratta di una ipotesi molto frequente in contesti condominiali.

In tali casi, il lastrico solare è a uso di uno o pochi condomini.

Lastrico solare uso esclusivo


Ai fini della ripartizione delle spese, la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1126 cc a norma del quale, nel caso di lastrico solare uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle spese tutti i condomini che ne hanno l'uso per un terzo in caso di spese di riparazioni o ricostruzione.

I restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il fondamento giuridico della compartecipazione delle spese da parte dei condomini che non utilizzano il lastrico solare è stato individuato dalla Corte di Cassazione, la quale ha affermato che ciò che rileva è la funzione di copertura del lastrico (Cass., 30 aprile 2013, n. 10195).

Art 1126 codice civile ripartizione spese


Come chiarito in più occasioni dalla giurisprudenza, il criterio di ripartizione delle spese, delineato dall'art 1126 cc, riguarda i costi di rifacimento e manutenzione della copertura del lastrico solare, in particolare, del manto di impermeabilizzazione, nonché i costi per gli interventi che si rendono necessari, conseguenziali e accessori.

A esempio, la giurisprudenza ha considerato compreso fra le spese dei condomini di cui al codice civile art 1126 anche i costi per il trasferimento e lo smaltimento dei detriti, ottenuti a seguito di opere di conservazione e manutenzione (Cass., 19 ottobre 1992, n. 11449).

Più controversa si è mostrato l'inquadramento delle spese relative al parapetto, in relazione al quale, la giurisprudenza ha sostenuto che tali costi devono essere sostenuti dall'utente o dal proprietario esclusivo (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2726).

A medesime conclusioni si è giunti con riferimento alle spese per interventi che riguardano le ringhiere o ancora alla messa in sicurezza della parte sottostante utilizzata per il calpestio, con la differenza che, invece, le correlate spese straordinarie e ordinarie correlate alla funzione di copertura sia a carico dei condomini sottostanti (Cass., 28 settembre 2021, n. 16583).

Infiltrazioni lastrico solare


Per completezza si segnala una ultima ipotesi, particolarmente frequente che riguarda le infiltrazioni da lastrico solare.

Come rilevato, il lastrico solare, anche se di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato.

Ne consegue che l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.), salvo il caso in cui il danno non derivi da fatto imputabile soltanto a colui che ne ha la proprietà o l'uso esclusivo.



Il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o al terzo per difetto di manutenzione del lastrico.

Nelle diverse ipotesi in cui i danni siano conseguenza di difetti di progettazione o di realizzazione del lastrico solare indebitamente tollerati dal proprietario o dall'usuario esclusivo di esso, la responsabilità ricade in via esclusiva su quest'ultimo ex art. 2051 c.c. e non già sul condominio, ancorché a titolo di concorso (Cass., 19 giugno 2013 n. 15300).

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Articolo: Pertinenza lastrico solare
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Pertinenza lastrico solare: Commenti e opinioni



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