Quali sono le imposte in condominio?

Le imposte condominiali e le principali novità a partire dal 2021

Come noto, sebbene vi siano opinioni discordanti al riguardo, il condominio non configura nè una persona fisica nè una persona giuridica.
Da un punto di vista fiscale il condominio non può essere considerato soggetto passivo d'imposta e pertanto non è tenuto a presentare specifica dichiarazione dei redditi (a eccezione della dichiarazione di sostituto di imposta a seguito dell'inquadramento del condominio sostituto imposta per effetto delle modifiche apportate all'art. 23, D.P.R. n. 600/73 a opera dell'art. 21, comma 11, L. n. 449/1997, vigenti a partire dal 1° gennaio 1998).

Ciò nondimeno, diversi sono gli adempimenti e i pagamenti di natura fiscale che devono essere eseguiti periodicamente in ambito condominiale.

Redditi derivanti dagli immobili di proprietà comune

Posto che il condominio non è un soggetto passivo d'imposta ai fini Irpef, gli eventuali redditi percepiti in ambito condominiale, derivanti dall'uso delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., non sono dichiarati e conseguentemente tassati in capo al condominio ma dai singoli condomini che percepiscono direttamente i relativi redditi (art. 36, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, Testo unico delle imposte sui redditi, in prosieguo anche Tuir).

Ciò in quanto, ciascun proprietario di unità immobiliare parte integrante di uno stabile condominiale è altresì titolare di una quota (proporzionale al valore millesimale del proprio bene) delle parti comuni (a esempio cortile, androne, tetto, locale portineria, ecc.).

Imposte condominiali sull'utilizzo dei beni comuni

Classico esempio di tali redditi si configura nelle ipotesi di utilizzazione e sfruttamento economico di spazi in comproprietà di tutti i condomini, come a esempio, i redditi derivanti dall'affitto di locali comuni concessi in locazione come alloggio del portiere.

O ancora, i corrispettivi percepiti per il temporaneo impiego a scopo pubblicitario di alcune facciate o altre parti dell'edificio condominiale.

Occorrono precisi presupposti affinché i redditi siano dichiarati in sede di calcolo delle imposte e successivamente assoggettati a tassazione.

In primo luogo, tali beni comuni devono essere dotati di autonoma rendita catastale.
Il valore della rendita catastale del bene in comune proprietà deve essere rapportata ai rispettivi millesimi di proprietà dei singoli condomini.


Se da tale calcolo dovesse risultare un valore pari o inferiore a euro 25,82, ai sensi dell'art. 36, comma 3 bis, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il condomino non sarà tenuto a indicare tale reddito nella propria dichiarazione dei redditi.

Devono comunque essere dichiarati, senza esclusione per limite di importo, i redditi dei locali comuni concessi in locazione per i negozi.

Imu parti comuni in condominio chi paga?

Come ogni anno prima della pausa estiva si avvicina la scadenza prevista per il 16 giugno più importante per i proprietari di immobili: ovverosia il pagamento dell'imposta comunale sugli immobili (Imu), relativa alle singole unità immobiliari.

ma per l'Imu sulle parti comuni in condominio chi paga?


L'Imu parti comuni è dovuta da tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

Unitamente alla scadenza Imu, tuttavia, i proprietari di immobili all'interno di contesti condominiali sono tenuti a partecipare al pagamento imposta imu condominio per le parti comuni dell'edificio.

Ciò in ragione della comproprietà dei singoli condomini con riferimento alle parti comuni in relazione alle quali è dovuta l'imposta.

Il versamento dell'imu locali condominiali è però dovuto solo allorquando tali parti comuni siano dotate di autonoma rendita catastale che, come noto, costituisce il presupposto sul quale calcolare l'imposta dovuta.

È il caso dell'imu condominio casa portiere dovuta con riferimento ai locali destinati all'alloggio del portiere o del servizio portineria, il locale destinato allo svolgimento delle assemblee, la lavanderia, il locale caldaia ecc.

Beni condominiali censiti

Le parti comuni condominiali possono suddividersi in beni censibili o non censibili.

Il censimento immobiliare, come noto, è la richiesta di registrazione di un bene immobile nel Catasto Edilizio Urbano delle unità immobiliari, per accertarne le proprietà e stabilirne la rendita ai fini fiscali.

Solo i beni censibili sono dotati di autonoma rendita catastale e, pertanto, dotati di una propria autonomia reddituale, che costituiscono una unità distanta catastalmente con un proprio subalterno, e una propria planimetria (rientra fra i beni censibili la portineria condominiale).

Beni condominiali non censibili

Sono privi di autonoma rendita catastale i c.d. beni non censibili, ovverosia beni comuni a più unità immobiliari e iscritti in una apposita parte speciale del catasto urbano.

In linea generale per i beni non censibili non è previsto l'obbligo di redazione della planimetria.

Rientrano fra tale categoria di beni non censibili androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazze.


Al riguardo, la circolare del Ministero delle Finanze n. 2/1984 definisce i beni non censibili come le porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le unità immobiliari.

In particolare, la circolare afferma che per loro natura i beni condominiali non censibili non sono soggetti alla dichiarazione Modello 1.

Ciò nondimeno devono essere in ogni caso rappresentate nell'elaborato planimetrico e ivi contraddistinti da riferimenti catastali, ma non possono avere un'iscrizione formale e una partita, perché non costituiscono le unità immobiliari.

Calcolo Imu condominio

Come noto, la legge di Bilancio 2020 ha abolito la Tasi, sostanzialmente incorporandola al pagamento dell'IMU.

Tale scelta ha comportato un innalzamento dell'aliquota che sale dallo 0,76% allo 0,86%.

Tale aliquota può essere incrementata dai Comuni sino al 1,06% e in alcuni casi anche sino al 1,14%.

Imu amministratore condominio

Chiarito che i proprietari delle singole unità immobiliari sono tenuti a partecipare al versamento dell'imu sui locali condominiali, materialmente è l'amministratore di condominio che procede al calcolo imu condominio e successivamente effettua il versamento.


Il pagamento imu amministratore condominio è stato previsto dalla legge in materia ICI, L. n. 388/2000 che all'art. 19 ha stabilito che l'amministratore è autorizzato a prelevare l'importo necessario dalle disponibilità finanziarie del condominio, attribuendo le quote al singolo condominio, con addebito nel rendiconto annuale.

Il canone unico sostituisce la Tosap condominio

L'articolo 1, commi da 816 a 847, L. n. 160/2019 della legge di Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2020 e Bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022 ha istituito, con decorrenza dal 1° gennaio 2021, il canone unico di concessione o autorizzazione per l'occupazione di spazi e aree pubbliche e per l'esposizione pubblicitaria di competenza di Comuni, Province, Città metropolitane.

Detto canone, secondo quanto previsto dall'articolo 1 comma 816, avrebbe natura patrimoniale e dovrebbe sostituire:

• la tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP);
  
  
• il canone per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (COSAP);
  
  
• l'imposta comunale sulla pubblicitàe il diritto sulle pubbliche affissioni (ICPDPA);
  
  
• il canone per l'installazione dei mezzi pubblicitari (CIMP);
  
  
• il canone di cui all' 27, commi 7 e 8 D.Lgs. 30.4.92 n. 285, limitatamente alle strade di pertinenza dei Comuni e delle Province.
  
  

I singoli Enti comunali dovranno dunque procedere alla istituzione e regolamentazione nell'ambito del proprio territorio del nuovo canone unico.



Occorre, dunque, verificare tramite i canali ufficiali dei singoli enti comunali la previsione di tale nuovo tributo sostitutivo.