L'amministratore è il mandatario dei condomini.
Egli agisce per loro nome e conto ai fini della gestione delle parti comuni dello stabile.
In sostanza, provvede ai pagamenti per utenze e servizi, rappresenta il condominio nelle azioni giudiziarie, provvede, anche per vie legali, alla riscossione dei contributi condominiali, ecc.
I suoi poteri sono controbilanciati dalle competenze dell'assemblea che ne indirizza e controlla l'operato.
L'esercizio delle prerogative del mandatario dei condomini, si esprime attraverso i c.d. provvedimenti dell'amministratore.
Recita l'art. 1133 c.c.:I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Partiamo da un esempio.
L'assemblea ha deliberato la pulizia periodica del giardino condominiale ma non ha deciso a quale ditta affidare l'incarico ed a che prezzo, delegando il tutto all'amministratore.
Quest'ultimo sceglie la ditta ed alla prima presentazione di fattura, non essendo inserita nel preventivo di gestione questa voce di spesa, chiede ai condomini la rispettiva quota di partecipazione.
Un simile provvedimento deve essere considerato obbligatorio per tutti quanti i comproprietari e può portare ad un'azione legale per il recupero del credito.Che cosa fare se non si è d'accordo?
In primis i dissenzienti possono fare ricorso all'assemblea, chiedendo, ad esempio, una convocazione ad hoc con le modalità indicate dal primo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.La riunione dei condomini servirà a ratificare o invalidare il provvedimento dell'amministratore.In alternativa potrà essere esperito il ricorso all'autorità giudiziaria per chiedere l'annullamento di quel provvedimento.
Si pensi al caso dell'amministratore che di propria iniziativa provveda, con spese a carico dei condomini, ad ordinare lavori di abbellimento dell'atrio condominiale.
In queste circostanze, ogni condomino che ritiene il provvedimento illegittimo potrà ricorrere nei modi indicati dall'art. 1137 c.c. (30 giorni dalla sua adozione e/o comunicazione) per sentirne dichiarato l'annullamento.
Nei casi più gravi, si pensi, ad azioni quali affitto o cessione di parti comuni (es. alloggio del portiere) decise senza il passaggio dall'assemblea, il provvedimento dell'amministratore dovrà essere considerato nullo e come tale impugnabile in ogni momento.Un'annotazione finale: ogni provvedimento dell'amministratore relativo alla gestione del condominio (ad eccezione dei casi di palese eccesso di potere o di illiceità dal punto di vista penale) può essere sanato dall'assemblea in un momento successivo.In quel caso chi volesse contestare quella decisione è tenuto ad impugnare la delibera e non il provvedimento dell'amministratore.
Proprio per questo è sempre consigliabile cercare di risolvere la questione all'interno del condominio, prima di adire le vie giudiziali.
