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Manutenzione straordinaria nel condominio

Deliberazione ed esecuzione dei lavori straordinari negli edifici condominiali: quali interventi manutentivi devono essere deliberati e con che maggioranze?
- NEWS Manutenzione condominiale

Nozione di manutenzione


I lavori di manutenzione straordinaria nel condominio degli edificiÈ normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi.

Nel caso di costruzioni in condominio c'è da chiedersi:

a) chi è competente a decidere l'esecuzione dei lavori?

b) quando la decisione può dirsi validamente presa?

c) quali sono gli adempimenti necessari per l'inizio dei lavori e a chi spettano?

La risposta a questa serie di interrogativi va rintracciata nel codice civile.

Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari.

I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall'amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).

Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell'edificio (scale, box, ecc.), agli interventi fabbrili di modesta entità (es. sul portone d'ingresso).

In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all'amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l'intervento.

Sebbene vi siano delle pronunce di Cassazione nelle quali l'amministratore è descritto come mero esecutore della volontà assembleare (cfr. su tutte Cass. 7 marzo 2013, n. 5761), ad avviso di chi scrive è errato considerare il mandatario dei condomini privo di qualunque facoltà decisionale slegata dalla volontà assembleare.

Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall'assemblea.

Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull'impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.

In questi casi, ai sensi dell'art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all'assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione.

Per quanto concerne l'art. 1135 n. 4 c.c. modificato dalla riforma, il problema principale è stato quello di interpretare la disposizione inerente la così detta creazione di un fondo obbligatorio di pari ammontare all'importo dei lavori.

La questione ha sollevato molte critiche ed interpretazioni tant'è che il decreto Destinazione Italia è intervenuto, almeno nelle intenzioni, per far chiarezza sull'argomento.


Manutenzione straordinaria, amministratore ed assemblea


I lavori di manutenzione straordinariaIl potere dell'amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d'urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Tornando all'esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l'amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell'autoclave onde evitare che i condomini non abbiano l'acqua corrente nei propri appartamenti.

In questi casi ricorre l'obbligo, per l'amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.

Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell'evento che le ha rese necessarie.

Se così fosse i lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell'edificio, non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari.

Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell'opera.

Non è pensabile, però, visto l'impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall'amministratore senza il preventivo assenso dell'assemblea.
È chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare.

Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida, in sostanza: quali sono i quorum necessari per deliberare tali opere?

Per rispondere a ciò occorre avere riguardo all'entità della spesa.

Così ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. per le le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.

Manutenzione straordinaria nel condominio degli edificiPer gli interventi di normale entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc, sicché in seconda convocazione (ossia l'ipotesi deliberativa più ricorrente), sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata da un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

La valutazione dell'entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento.

Ad ogni buon conto, almeno secondo il Tribunale di Lecce, la decisione sull'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità dev'essere tenuta distinta da quella concernente l'approvazione della contabilità finale dei lavori medesimi.

In tal senso si legge in una sentenza resa nel 2012 che l'art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, mentre per quelle aventi ad Oggetto il mero esame ed approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e relativo piano di riparto, […] – anche in caso di notevole entità dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […] (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).


Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell'entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.

È chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all'interno di quest'ultima categoria al fine di valutare l'entità dei lavori da deliberare.

L'ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell'assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell'amministratore, il quale ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari.

Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio è possibile usufruire della detrazione del 50%.

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Manutenzione straordinaria nel condominio: Commenti e opinioni



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  • Vnce
    Vnce
    Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 14:09
    L'amministratore ha fatto togliere parti ammalorate dai muri condominiali considerandoli giustamente lavori urgenti.
    Mi chiedo se per risistemare quelle parti deve convocare un assemblea condominiale o li deve considerare urgenti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Vnce
      Mercoledì 17 Aprile 2019, alle ore 12:31
      Se al di là del fattore estetico non ci sono rischi nel lasciare l'immobile così come sta, secondo me il ripristino deve deciderlo l'assemblea.
      rispondi al commento
  • Francomontorsi
    Francomontorsi
    Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 17:07
    Articolo e notizie interessanti. però non trovo a chi compete la verifica dei la vori straordinari al fine che siano eseguiti a regola d'arte , molte dite o artigiani ci"marciano". E ' accaduto un rimpallo di responsabilità tra amministratore e condomini Gradirei avere una vs. cortese rispostaGrazieFranco Montorsi
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francomontorsi
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 16:45
      E' il committente (cioè il condominio) alla fine dei lavori,laddove vi sia un direttore dei lavori tramite questa figura, a dover verificare ed accettare l'opera eseguita. Lo stabiliscono le norme del codice civile in materia di appalto.
      rispondi al commento
  • Carlo
    Carlo
    Giovedì 3 Novembre 2016, alle ore 18:23
    Ho un casa di proprietà in un condominio di 4 unità familiari.
    Non abbiamo quindi un amministratore condominiale.L'edificio ha bisogno urgente di interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento pensillina esterna dal lato della starda principale e rifacimento parte di muratura in un cortile comune).
    Il mancato intervento può comportare rischi relative alla sicurezza delle persone e cose (es. può cadere qualcosa in testa!).
    Una unità familiare in particolare non è disponibile ad oggi a nessun tipo di intervento (ordinario e/o straordinario).
    Come bisogna procedere in questo caso?
    Bisogna contattare un legale prima/dopo l'intervento?
    Bisogan fare prima un'assemblea condominiale anche se certi che non venga raggiunto il 100% delle unità familiari?
    Carlo
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Carlo
      Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 17:30
      Bisogna riunirsi in assemblea e per quello che dici mi pare sufficiente che i lavori siano votati dalla maggioranza (quindi basta che siate d'accordo in tre). Se non riuscite a trovare accordo, allora sulla base di quel verbale ci si rivolge ad un giudice affinché sia lui ad ordinare l'esecuzione degli interventi di manutenzione.Se ritieni di voler approfondire l'argomento con il parere di un consulente di Lavorincasa.it puoi chiedere una consulenza a pagamento Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Fede
    Fede
    Mercoledì 26 Ottobre 2016, alle ore 16:03
    Abito in un condominio dove in assemblea si è deciso di procedere al rifacimento del tetto ma dove tramite amministratore è stato presentato solo un preventivo di spesa..
    Sette condomini su otto hanno accettato il preventivo senza avere nessun altro confronto
    Io quello 1/8 vorrei avere almeno dei preventivi di riscontro, che posso fare ?
    rispondi al commento
  • Federica Paolillo
    Federica Paolillo
    Mercoledì 5 Ottobre 2016, alle ore 13:16
    Buon giorno Avvocato, io ho un appartamentino semiinterrato ad una localita' di mare, dove ho la residenza e dove vivo 3 giorni su 7.Il condominio è seguito da un amministratore.
    Stamattina ho ricevuto una email da parte dell'ammistratore di una fattura intestata alla mia vicina di appartamento nonche' proprietaria dell'appartamento di un lavoro idraulico fatto 3 mesi fa in cui lamministratore ha aggiunto a matita anche il numero del mio appartamento e il mio nome.
    Adesso dice che devo pagare la meta' dell'importo poiche' la pompa che è stata sostituita e in comune tra i due appartamento.
    Posso rifiutarmi di pagare?
    Visto che nessuno mi ha avvisato...nessuno mi ha detto nulla e solo adesso a lavori fatti e dopo mesi mi dicono che devo contribuire al 50%.
    Da premettere che io pago un assicurazione mensile sull'appartamento che danni a me e a terzii, rotture e lavori su tutte le impiantistiche.
    C'e' qualche legge che mi tutela?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Federica Paolillo
      Mercoledì 5 Ottobre 2016, alle ore 17:42
      Per quanto mi pare di capire potrebbe trattarsi di spesa urgente, per cui potresti dover essere costretta a pagare la tua quota parte. Senza un esame della documentazione, però, non riesco a dirti di più. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di Lavorincasa.it su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Marcabru
    Marcabru
    Domenica 13 Settembre 2015, alle ore 21:11
    Salve,L'amministratore del mio condominio in più occasioni ha svolto lavori di nessuna urgenza (tinteggio scale e simili) senza nessuna delibera assembleare. In un caso ha proceduto addirittura in senso contrario a una delibera salvo poi fare approvare a posteriori le spese sostenute (controlla l'assemblea tramite deleghe date a prestanome da condòmini assenti). E' legale questo modo di procedere? Si può chiedere la revoca del mandato?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marcabru
      Lunedì 14 Settembre 2015, alle ore 18:47
      La ratifica del comportamento dell'amministratore da parte dell'assemblea sana ogni eventuale irregolarità di questo genere.
      rispondi al commento
  • Gaigat
    Gaigat
    Giovedì 2 Aprile 2015, alle ore 10:24
    Nel mio condominio dobbiamo mettere la quaina sotto le tegoleAbbiamo gia montato lo scorso anno la linea vita Volevo chiedere se per legge è obbligatorio montare anche il ponteggioo basta solo la linea vita per fare il lavoro
    rispondi al commento
  • Gaigat
    Gaigat
    Domenica 22 Febbraio 2015, alle ore 19:29
    Vivo i appartamento piano terra con reg condominiale nel tetto manca la guaina il costruttore è fallito i condomini vogliono rifare il tetto comprendono anche a me le spese
    rispondi al commento
  • Edo_stoppacciaro
    Edo_stoppacciaro
    Venerdì 26 Settembre 2014, alle ore 17:47
    Dal novembre 2013, dalla terrazza dell'appartamento di sopra (che è anche lastrico solare) e in seguito anche dalle tubature dell'appartamento, subisco gravissime infiltrazioni. La palazzina è da ristrutturare, ma in assemblea non si raggiungono mai i millesimi, e io vivo nella puzza di umido, coi calcinacci che mi cadono in testa e col terrore di ogni minima pioggia. Esiste un margine d'intervento per smuovere un amministratore inerte? Grazie.
    rispondi al commento
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