Manutenzione straordinaria nel condominio
NEWS DI Manutenzione condominiale24 Febbraio 2014 ore 12:36
Nozione di manutenzione
.jpg "I lavori di manutenzione straordinaria nel condominio degli edifici")
È normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi.
Nel caso di costruzioni in condominio c'è da chiedersi:
a) chi è competente a decidere l'esecuzione dei lavori?
b) quando la decisione può dirsi validamente presa?
c) quali sono gli adempimenti necessari per l'inizio dei lavori e a chi spettano?
La risposta a questa serie di interrogativi va rintracciata nel codice civile.
Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari.
I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall' amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.).
Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell'edificio (scale, box, ecc.), agli interventi fabbrili di modesta entità (es. sul portone d'ingresso).
In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all'amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l'intervento.
Sebbene vi siano delle pronunce di Cassazione nelle quali l'amministratore è descritto come mero esecutore della volontà assembleare (cfr. su tutte Cass. 7 marzo 2013, n. 5761), ad avviso di chi scrive è errato considerare il mandatario dei condomini privo di qualunque facoltà decisionale slegata dalla volontà assembleare.
Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall'assemblea.
Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile; ad esempio la necessità di intervenire sull'impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico.
In questi casi, ai sensi dell'art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all'assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione.
Per quanto concerne l'art. 1135 n. 4 c.c. modificato dalla riforma, il problema principale è stato quello di interpretare la disposizione inerente la così detta creazione di un fondo obbligatorio di pari ammontare all'importo dei lavori.
La questione ha sollevato molte critiche ed interpretazioni tant'è che il decreto Destinazione Italia è intervenuto, almeno nelle intenzioni, per far chiarezza sull'argomento.
Manutenzione straordinaria, amministratore ed assemblea
.jpg "I lavori di manutenzione straordinaria")
Il potere dell'amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d'urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Tornando all'esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l'amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell'autoclave onde evitare che i condomini non abbiano l'acqua corrente nei propri appartamenti.
In questi casi ricorre l'obbligo, per l'amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.
Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell'evento che le ha rese necessarie.
Se così fosse i lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell'edificio, non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari.
Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell'opera.
Non è pensabile, però, visto l'impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall'amministratore senza il preventivo assenso dell'assemblea.
È chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà deve anche tenere conto della spesa che si andrà ad affrontare.
Una volta chiarito, a livello condominiale , cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida, in sostanza: quali sono i quorum necessari per deliberare tali opere?
Per rispondere a ciò occorre avere riguardo all'entità della spesa.
Così ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. per le le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi..jpg "anutenzione straordinaria nel condominio degli edifici")
Per gli interventi di normale entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc, sicché in seconda convocazione (ossia l'ipotesi deliberativa più ricorrente), sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata da un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
La valutazione dell'entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento.
Ad ogni buon conto, almeno secondo il Tribunale di Lecce, la decisione sull'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità dev'essere tenuta distinta da quella concernente l'approvazione della contabilità finale dei lavori medesimi.
In tal senso si legge in una sentenza resa nel 2012 che l'art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, mentre per quelle aventi ad Oggetto il mero esame ed approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e relativo piano di riparto, […] – anche in caso di notevole entità dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […] (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).
Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell'entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.
È chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all'interno di quest'ultima categoria al fine di valutare l'entità dei lavori da deliberare.
L'ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell'assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell'amministratore, il quale ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari.
Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio è possibile usufruire della detrazione del 50%.
|
||
|
 |
Manutenzione straordinaria urgente e ruolo dell'amministratoreAmministratori di condominio state attenti a ciò che dite alle imprese!Nel caso di lavori di manutenzione straordinaria urgenti...
|
 |
Ristrutturazione straordinariaCon la proroga fino al 31 dicembre 2010 in molti potranno ancora beneficiare di tali privilegi.
|
 |
Manutenzione esternaPer valorizzare nel tempo la nostra casa o il condominio dove risediamo, si deve prevedere un calendario di interventi, preventivando le spese condominiali tenendo conto delle scadenze dei tempi della manutenzione.
|
 |
Preventivo approvato e difformità dei lavoriIl codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi del condominio: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.
|
 |
Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratoreL'assemblea condominiale è il centro nevralgico delle decisioni sulle parti comuni, anche quando si tratta di ratificare scelte dell'amministratore.
|
-
-
Nbrand cassetta postale condominio...€84.33 -
Nbrand cassetta postale condominio...€105.94 -
![Bticino 360001 kit videocitofonia condominio base [360001]](https://media.lavorincasa.it/product/2887/2886110/medium.jpg)
Bticino 360001 kit videocitofonia...€241.77 -
Genie 550 mxcd - distruggi...€128.29 -
Water line retino jet net...€219.00 -
Systemplus depuratore acqua...€290.00 -
Facciate condominio...€50.00 -
Contratti manutenzione...€110.00 -
Manutenzione condomini monza e...€19.00 -
Progettazione di interni...€300.00 -
Cartella linea due...€9.00 -
Casetta in metallo...€420.00
-
-
-
Mcculloch soffiatore a scoppio...€149.00 -
Saleen 01210019101 tovaglietta...€8.23 -
Piscina fuori terra rettangolare...€734.90 -
Garenergie lampadina votiva a led...€1.00 -
Mtd trattorino rasaerba mtd 96 con...€1.45 -
Geotech-pro compressore elettrico...€308.00 -
Manutenzione ordinaria e...€35.00 -
Sbloccante spray...€8.00 -
Zincante spray...€11.00 -
Silicone spray...€8.00 -
Manutenzione giardini...€15.00 -
Manutenzione stabili, condomini,...€100.00
-
-
-
Bestway 54123 lay-z-spa miami...€346.80 -
Systemplus depuratore acqua...€450.00 -
Dolphin pulitore swift dolphin per...€660.00 -
Mcculloch soffiatore aspiratore a...€188.70 -
Jja atmosphera - zerbino,motivo:...€15.07 -
Systemplus depuratore acqua...€340.00 -
Grasso bianco spray...€11.00 -
Lavaggio fotovoltaico...€0.75 -
Finestra per tetti velux integra...€801.54 -
Manutenzione straordinaria casa...€269.00 -
Pavimentazioni cemento stampato...€35.00 -
Feltro da pittura...€6.00
-
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
|
|
|
Testata giornalistica online registrata al Tribunale di Napoli N.19 del 30-03-2005 |
SERVIZI UTENTE |
| |
SERVIZI AZIENDE |
| |
AGENZIE STAMPA |
| |
PUBBLICITA' |
| |
REDAZIONE |
| |
CONTATTI |
| |
LAVORA CON NOI |
| |
DISCLAIMER |
| |
CONDIZIONI |
| |
PRIVACY |
|
Copyright 2018 © MADEX Editore S.r.l. Tutti i diritti riservati.Iscrizione ROC N. 20714 del 31-01-2011. P.IVA 06813071211. Iscrizione REA 841143/NA del 26-01-2011 Capitale Int. Vers. 10K. LAVORINCASA e il logo associato sono marchi registrati 2000-2018 MADEX editore S.r.l. MADEX Editore Srl adotta un modello di organizzazione,gestione e controllo ai sensi del D.Lgs 231/2001. |
|
|
