Si può vietare un Airbnb all’interno di un condominio?
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Divieto di un Airbnb all’interno di un condominio: quando si può?
La possibilità di affittare un appartamento per brevi periodi attraverso piattaforme come Airbnb è diventata una questione sempre più frequente nella vita condominiale.
Da una parte ci sono i proprietari che desiderano mettere a reddito il proprio immobile, anche soltanto per alcuni giorni alla volta; dall’altra ci sono i residenti che temono un continuo passaggio di estranei, rumori, problemi di sicurezza e un utilizzo eccessivo degli spazi comuni.
Ma il condominio può davvero vietare a un proprietario di affittare il proprio appartamento ai turisti?
L’assemblea può decidere che nessuna abitazione dello stabile venga destinata alle locazioni brevi?
E che cosa succede quando gli ospiti disturbano gli altri residenti oppure utilizzano in modo scorretto l’ascensore, il portone d’ingresso e le scale?
La risposta giuridica richiede alcune distinzioni.
Non esiste un divieto generale che impedisca sempre e comunque di utilizzare un appartamento condominiale per le locazioni brevi.
Tuttavia, questa attività può essere vietata o limitata quando esiste un valido vincolo previsto dal regolamento condominiale oppure quando il suo esercizio viola le regole sulla convivenza, sull’utilizzo delle parti comuni e sui diritti degli altri proprietari.
Airbnb in condominio: il proprietario è libero di affittare il proprio appartamento?
Il punto di partenza è il diritto di proprietà.
In linea generale, chi possiede un appartamento può decidere di utilizzarlo personalmente, concederlo in locazione oppure destinarlo ad altre forme di godimento consentite dalla legge.
La circostanza che l’immobile si trovi all’interno di un condominio, quindi, non comporta automaticamente la perdita della possibilità di affittarlo a turisti o ad altri ospiti per periodi limitati.
La proprietà esclusiva, però, non è un diritto privo di limiti.
Deve essere esercitata nel rispetto delle norme di legge, dei diritti altrui e degli eventuali vincoli validamente assunti o previsti dal titolo di acquisto e dal regolamento condominiale.
Occorre, soprattutto, distinguere due situazioni:
- La prima è quella del proprietario che concede in locazione il proprio appartamento per pochi giorni, senza provocare particolari disagi agli altri residenti e nel rispetto delle regole applicabili.
In questo caso, la sola durata breve del soggiorno o il fatto che l’immobile venga pubblicizzato su Airbnb non sono sufficienti, di per sé, a giustificare un divieto condominiale. - La seconda situazione è quella in cui l’attività contrasta con una clausola valida del regolamento, oppure viene svolta con modalità che compromettono concretamente il pacifico godimento degli altri appartamenti o delle parti comuni.
In tali circostanze possono esistere gli estremi per chiedere la cessazione delle condotte illegittime e, nei casi previsti, anche dell’attività incompatibile con il regolamento.
Il problema, dunque, non si risolve chiedendosi soltanto se Airbnb sia consentito.
Bisogna verificare quali regole disciplinano quello specifico edificio e quali effetti produce concretamente l’attività esercitata nell’appartamento.
Il regolamento condominiale può vietare le locazioni brevi?
Il primo documento da esaminare quando nasce una controversia su un appartamento destinato ad Airbnb è il regolamento condominiale.
Non tutte le clausole, però, hanno lo stesso valore e non tutti i regolamenti possono imporre qualsiasi limitazione.
Possibilità di Airbnb - Getty Images
L’articolo 1138 del Codice civile disciplina il regolamento condominiale e stabilisce che questo contiene, tra l'altro, le regole sull'utilizzo delle cose comuni, sulla tutela del decoro dell'edificio e sull'amministrazione.
La norma chiarisce anche che il regolamento non può menomare i diritti dei singoli condomini come risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né derogare alle disposizioni inderogabili indicate dalla legge.
Per comprendere se sia possibile vietare Airbnb, occorre distinguere il regolamento assembleare dal regolamento di natura contrattuale.
Il regolamento assembleare viene approvato dai condomini secondo le maggioranze previste dalla legge.
Può disciplinare, per esempio, gli orari di utilizzo di determinati spazi, le modalità di accesso alle aree comuni e le regole necessarie a garantire una convivenza ordinata.
Non può, invece, introdurre a maggioranza una limitazione sostanziale del diritto del proprietario di utilizzare il proprio appartamento, se per tale limitazione è necessario il consenso contrattuale di tutti gli interessati.
Il regolamento contrattuale, invece, può contenere restrizioni più incisive, comprese quelle che riguardano la destinazione delle proprietà esclusive.
Consenso contrattuale - Getty Images
Si tratta di clausole che possono derivare da un regolamento predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti oppure da un accordo successivo tra i condomini, purché siano rispettati i requisiti necessari alla loro validità ed efficacia.
Non basta, tuttavia, che il regolamento contenga una generica richiesta di rispettare la tranquillità dello stabile.
Una regola che vieta di disturbare gli altri residenti non equivale automaticamente a un divieto di affittare a turisti.
La distinzione è fondamentale: regolare le modalità di utilizzo dell'appartamento non è la stessa cosa che vietarne una determinata destinazione.
Quali clausole possono impedire l'apertura di un Airbnb?
Per capire se una locazione turistica sia vietata, bisogna leggere con attenzione il testo del regolamento, evitando interpretazioni generiche o basate soltanto sulle preoccupazioni degli altri condomini.
Possono assumere rilievo clausole che vietano espressamente la destinazione degli appartamenti a strutture ricettive, alberghi, pensioni, case di alloggio o attività analoghe.
La loro efficacia dipende dalla formulazione concreta, dalla natura del regolamento e dalle condizioni che ne consentono l'opponibilità al proprietario interessato.
Una clausola che vieta l'apertura di alberghi o pensioni, per esempio, non deve necessariamente essere interpretata nello stesso modo di una disposizione che vieta qualsiasi forma di ospitalità a pagamento.
Bisogna valutare se il testo comprenda davvero l'attività esercitata e se il divieto sia sufficientemente preciso.
Clausole Airbnb - Getty Images
La Corte di Cassazione ha ribadito che i limiti al godimento degli appartamenti, quando assumono natura di servitù reciproche, devono essere formulati in modo chiaro ed esplicito.
La volontà di imporre una limitazione deve risultare in maniera inequivocabile dal documento scritto.
Il principio impedisce di ricavare facilmente un divieto di Airbnb da formule vaghe o da espressioni che non individuano con sufficiente precisione le attività vietate.
Occorre inoltre considerare l'opponibilità della clausola.
Quando il vincolo limita il diritto di utilizzare una proprietà esclusiva, può essere necessario verificare se sia stato accettato dal proprietario oppure se siano stati adempiuti gli eventuali obblighi di trascrizione necessari a renderlo opponibile ai successivi acquirenti.
Non è quindi sufficiente trovare nel regolamento una frase che sembra sfavorevole alle locazioni turistiche.
È necessario esaminare il documento nel suo insieme, la sua natura giuridica, il contenuto della disposizione e la posizione del proprietario.
L'assemblea può votare un divieto di Airbnb per tutto il palazzo?
È una delle domande più frequenti quando alcuni residenti sono contrari alla presenza di turisti nello stabile.
La risposta è che l'assemblea condominiale non può vietare liberamente, con una semplice votazione a maggioranza, l'utilizzo delle proprietà esclusive per le locazioni brevi.
L'assemblea ha poteri importanti, ma circoscritti.
Può deliberare sulle questioni che riguardano la gestione delle parti comuni, la manutenzione, la sicurezza e il rispetto delle regole condominiali.
Non può, invece, trasformare una decisione collettiva in una limitazione del diritto di proprietà che non rientra nelle sue attribuzioni.
Si pensi a un condominio nel quale alcuni proprietari affittano regolarmente i propri appartamenti ai turisti.
Durante un'assemblea, la maggioranza decide che, a partire dal mese successivo, nessun condomino potrà più utilizzare Airbnb.
Una delibera di questo tipo non diventa automaticamente valida soltanto perché è stata approvata dalla maggioranza dei presenti.
Regole condominiali per Airbnb - Getty Images
Se la decisione introduce un nuovo divieto che incide direttamente sulla destinazione delle proprietà individuali, non è sufficiente la normale maggioranza assembleare.
Occorre verificare se sia necessario un accordo contrattuale tra tutti i condomini interessati e se siano rispettate le formalità richieste per rendere il vincolo efficace.
Il principio trova conferma anche nella giurisprudenza della Cassazione, che distingue le decisioni relative alla gestione condominiale dalle restrizioni che incidono sulle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva.
Diverso è il caso in cui il regolamento già contenga un divieto valido.
In questa situazione l'assemblea non deve necessariamente inventare una nuova regola: può discutere le violazioni segnalate, incaricare l'amministratore di intervenire nell'ambito dei suoi poteri e valutare le iniziative necessarie per ottenere il rispetto della disposizione.
L'assemblea può anche approvare regole organizzative sull'utilizzo delle parti comuni, purché siano legittime e non si traducano in un divieto indiretto o arbitrario di utilizzare la proprietà esclusiva.
Per esempio, può disciplinare le modalità di utilizzo dell'ascensore, la chiusura del portone e il deposito dei rifiuti.
Non può, però, utilizzare queste regole come pretesto per impedire qualsiasi accesso agli ospiti di un appartamento regolarmente locato.
Rumori, feste e disturbi: quando si può intervenire
Anche quando il regolamento non vieta espressamente le locazioni brevi, il proprietario non è libero di ignorare i diritti dei vicini.
Uno dei problemi più comuni riguarda i rumori.
Gli ospiti possono organizzare feste, parlare ad alta voce durante la notte, trascinare mobili, sbattere le porte o disturbare ripetutamente gli altri residenti.
In questi casi viene in rilievo l'articolo 844 del Codice civile, relativo alle immissioni.
La norma stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di rumori provenienti dal fondo vicino se non superano la normale tollerabilità, valutata anche in relazione alle condizioni dei luoghi.
La valutazione non dipende esclusivamente dal volume del rumore.
Contano anche la frequenza, la durata, gli orari, le caratteristiche dell'edificio e il contesto nel quale si verificano i disturbi.
Un episodio isolato non ha necessariamente lo stesso rilievo di una situazione nella quale gli schiamazzi si ripetono ogni fine settimana, impedendo ai residenti di riposare.
Allo stesso modo, il normale rumore prodotto dal movimento degli ospiti non può essere automaticamente considerato illecito soltanto perché l'appartamento viene affittato a breve termine.
È importante anche distinguere il superamento della normale tollerabilità dalle eventuali violazioni di ordinanze comunali o di altre disposizioni applicabili agli orari di quiete.
Se i disturbi sono ripetuti, i condomini possono rivolgersi al proprietario e all'amministratore, chiedendo che vengano adottate misure concrete.
Può essere utile conservare messaggi, segnalazioni, testimonianze e altri elementi che documentino gli episodi.
Nei casi più gravi, se ne ricorrono i presupposti, è possibile valutare un'azione giudiziaria per ottenere la cessazione delle immissioni intollerabili e, quando ne sussistono le condizioni, il risarcimento dei danni.
Il punto fondamentale è che il problema giuridico non è la presenza dei turisti in quanto tale, ma l'eventuale condotta illecita o il disturbo concretamente provocato.
L'uso delle parti comuni: scale, ascensore e portone d'ingresso
Un altro motivo di contrasto riguarda l'utilizzo delle parti comuni da parte degli ospiti.
Chi abita stabilmente in un condominio può sentirsi a disagio nel vedere persone diverse entrare e uscire ogni giorno, soprattutto quando non sa chi siano e teme problemi di sicurezza.
In alcuni edifici si lamentano anche porte lasciate aperte, chiavi smarrite, citofoni utilizzati in modo scorretto, rifiuti abbandonati o ingombri nelle scale.
Questi problemi devono essere affrontati facendo riferimento alle regole sull'utilizzo delle cose comuni.
L'articolo 1102 del Codice civile, applicabile anche al condominio in virtù dell'articolo 1139, consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La regola è importante perché vale anche quando l'appartamento viene utilizzato da ospiti temporanei.
L'uso delle scale, del portone e dell'ascensore non è illegittimo soltanto perché gli ospiti non sono proprietari.
Deve però avvenire nel rispetto dei diritti degli altri condomini e delle modalità legittimamente stabilite per la gestione degli spazi condivisi.
Se gli ospiti lasciano continuamente aperto il portone, bloccano le vie di passaggio con i bagagli oppure danneggiano gli impianti comuni, il condominio può intervenire per far cessare le condotte e ottenere, quando ne ricorrono i presupposti, il ristoro dei danni.
L'amministratore può ricordare al proprietario gli obblighi derivanti dal regolamento e chiedere che gli ospiti ricevano istruzioni precise.
Possono essere utili indicazioni scritte sulle modalità di accesso, sull'uso dell'ascensore, sul conferimento dei rifiuti e sul rispetto degli orari di quiete.
Non è invece legittimo presumere che gli ospiti debbano essere esclusi dalle parti comuni per il solo fatto di essere turisti.
Le regole condominiali devono avere una giustificazione concreta e rispettare i diritti di tutti.
Chi risponde dei comportamenti degli ospiti?
Quando si verifica un problema, una domanda sorge quasi sempre: il condominio deve rivolgersi al turista oppure al proprietario dell'appartamento?
La risposta dipende dal tipo di violazione e dalla responsabilità che può essere attribuita ai soggetti coinvolti.
Il proprietario che concede l'immobile in locazione deve innanzitutto rispettare gli eventuali divieti contenuti nel regolamento e non può ignorare le violazioni di cui sia responsabile.
Se il regolamento vieta validamente una determinata destinazione, non è sufficiente affidare l'appartamento a un intermediario o a un gestore per sottrarsi al vincolo.
Inoltre, il proprietario dovrebbe organizzare l'attività in modo da prevenire, per quanto ragionevolmente possibile, problemi ricorrenti.
Ciò può significare fornire agli ospiti istruzioni chiare, predisporre modalità corrette di accesso e intervenire tempestivamente quando riceve segnalazioni attendibili.
Tuttavia, non ogni comportamento scorretto dell'ospite determina automaticamente una responsabilità risarcitoria del proprietario.
Occorre distinguere l'eventuale violazione degli obblighi contrattuali, la responsabilità per danni, la responsabilità per condotte direttamente imputabili all'ospite e le specifiche circostanze del caso.
Se un turista danneggia l'ascensore, per esempio, bisogna individuare chi abbia provocato il danno e verificare su quale titolo sia possibile richiederne il risarcimento.
Se, invece, il proprietario prosegue un'attività vietata dal regolamento nonostante le contestazioni, la questione riguarda anche la sua condotta e il rispetto del vincolo gravante sull'immobile.
L'amministratore può ordinare la chiusura di Airbnb?
L'amministratore condominiale ha il compito di curare l'osservanza del regolamento e di gestire le parti comuni.
Può quindi intervenire quando riceve segnalazioni di violazioni, chiedere chiarimenti al proprietario, inviare comunicazioni formali e promuovere le iniziative che rientrano nelle sue attribuzioni.
Non può, però, ordinare autonomamente la chiusura di un appartamento come se disponesse di un potere amministrativo generale sulle proprietà individuali.
Amministratore per regole Airbnb - Getty Images
Se il proprietario contesta l'esistenza del divieto o sostiene che il regolamento non sia applicabile al proprio caso, la questione può richiedere una valutazione giudiziaria.
In presenza di una clausola valida, l'amministratore può attivarsi per ottenere il rispetto del regolamento.
Che cosa fare se l'Airbnb del vicino crea problemi
Quando la presenza di un appartamento destinato alle locazioni brevi genera conflitti, è opportuno procedere con ordine, evitando decisioni improvvisate o iniziative che potrebbero risultare illegittime.
Il primo passo consiste nell'esaminare il regolamento condominiale e gli eventuali atti di acquisto, verificando se esista una clausola che vieti determinate attività ricettive o limiti la destinazione delle unità immobiliari.
Se il problema riguarda rumori, danni o utilizzi scorretti delle parti comuni, è utile documentare gli episodi.
Le segnalazioni dovrebbero indicare, per quanto possibile, date, orari, descrizione dei fatti e conseguenze subite.
Le prove possono risultare decisive se la controversia dovesse arrivare davanti a un giudice.
Successivamente, si può inviare una comunicazione al proprietario e all'amministratore, chiedendo di verificare la situazione e di adottare le misure necessarie.
Se le condotte proseguono, sarà opportuno valutare gli strumenti di tutela disponibili, anche attraverso una diffida formale.
Nei casi in cui esista un divieto regolamentare applicabile, potrà essere presa in considerazione un'azione per ottenere la cessazione dell'attività incompatibile.
Se, invece, il problema riguarda immissioni rumorose intollerabili, la tutela dovrà essere valutata sulla base dell'articolo 844 del Codice civile e delle circostanze concrete.
È importante non confondere questi percorsi.
Un'attività può essere consentita dal regolamento ma svolta in modo illecito; al contrario, un'attività può essere vietata da una clausola valida anche se non provoca rumori o altri disturbi evidenti.
La strategia corretta dipende quindi dalla natura della violazione, non dalla semplice contrarietà dei residenti alla presenza di turisti.
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