Al momento di comprare casa, è bene che l’acquirente si accerti della conformità dell’immobile alle normative urbanistiche vigenti.
Infatti, per poter essere costruito, ogni immobile deve essere oggetto di uno specifico provvedimento di autorizzazione da parte dell’autorità comunale, oggi denominato Permesso di Costruire e in passato prima Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.
Per ottenere il Permesso è necessario presentare un progetto a firma di un tecnico abilitato, corredato degli elaborati esecutivi descrittivi dell’immobile, dal punto di vista grafico e dal punto di vista illustrativo (disegni e relazioni).
Il progetto approvato dovrà essere eseguito in maniera fedele dall’impresa esecutrice e, nel caso sia necessario apportare eventuali modifiche, bisognerà richiedere una Variante ed aspettarne l'approvazione.
Dopo l’ultimazione dei lavori andrà presentata la relativa denuncia al Catasto, con la presentazione di tante planimetrie quante sono le unità immobiliari e le relative pertinenze, come garages e cantine.
Al momento di acquistare casa, quindi, sarà bene accertarsi della corrispondenza tra queste planimetrie, cioè quelle depositate presso il Comune e quelle presenti al Catasto, nonché con lo stato di fatto dell’immobile.
Non è infrequente, al momento dell’acquisto, trovarsi di fronte ad immobili totalmente o completamente difformi da quanto riportato nei disegni di progetto.
E’ possibile, ad esempio, trovare una diversa distribuzione interna, piuttosto che una stanza in più.
Non necessariamente ci si trova di fronte ad un abuso, in quanto è possibile che l’immobile sia stato oggetto di trasformazioni regolarmente assentite oppure che eventuali interventi abusivi siano stati sanati dai vari condoni emanati nel corso degli anni.
Per il venditore, al momento della stipula del rogito notarile, è sufficiente per la legge dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile che si va a trasferire.
Per l’acquirente, invece, è fondamentale accertarsi che questa conformità sussista realmente, perché altrimenti potrebbe risultare in futuro impossibile eseguire lavori edilizi o cedere nuovamente il bene.
Quindi, prima di procedere all’acquisto di un immobile, è opportuno affidare ad un tecnico l’incarico di accertarsi della conformità urbanistica dell’immobile, attraverso un’accurata ricerca presso l’Archivio comunale, e richiedere eventuali sanatorie per effettuarne il ripristino alla stato di fatto.
Il tecnico avrà poi il compito di verificare la conformità tra la planimetria urbanistica e quella del catasto e, nel caso di mancata corrispondenza, provvedere all’opportuna variazione catastale.
Gli onorari delle prestazioni tecniche saranno a carico del venditore, che ha l’obbligo di presentare un immobile perfettamente legittimo.
arch. Carmen Granata
IMMOBILIARE
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