Cappotto termico lede il decoro dell'edificio: cosa succede

Il cappotto termico può ledere il decoro architettonico

L’installazione di un cappotto termico, intervento di riqualificazione energetica spesso voluto nell’ambito di un condominio, può ledere il decoro architettonico dell’edificio.

Questo accade se la coibentazione modifichi la facciata e ne alteri l'aspetto esteriore mediante, ad esempio, la rimozione di elementi decorativi e ornamentali.

Secondo costante giurisprudenza i lavori relativi alla messa in posa del cappotto termico possono comunque essere eseguiti, nell'ipotesi in cui ledano il decoro architettonico, soltanto qualora vi sia l'unanimità di consensi.

Installazione di un cappotto termico - foto Getty Images

L'installazione di un cappotto termico in condominio richiede sempre un'approfondita conoscenza delle normative e delle modalità di autorizzazione.

In questo articolo, esamineremo le regole relative alle maggioranze necessarie per l'approvazione in assemblea, quando non è possibile installarlo e cosa succede se il cappotto termico danneggia il decoro architettonico dell'edificio.

Che cos'è il decoro architettonico?

Ci sono molteplici riferimenti al decoro architettonico all'interno del codice civile; tuttavia, con questo termine si intende, sulla base delle interpretazioni giurisprudenziali, l'aspetto esteriore dell'edificio valutato in base alle linee architettoniche e ornamentali.

È l'insieme degli elementi estetici e stilistici che caratterizzano un edificio o un complesso edilizio, contribuendo alla sua armonia e coerenza visiva.

Questo concetto non si riferisce solo agli ornamenti decorativi (come cornici, fregi, colonne, capitelli), ma anche all'equilibrio delle forme, dei materiali e dei colori in relazione al contesto urbano e ambientale.

Impalcatura per installazione cappotto termico - foto Getty Images

Come meglio approfondiremo, in base all'articolo 1120 codice civile, non sono consentite le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'intervento di cappottatura dovrà pertanto essere valutato caso per caso tenendo conto della struttura dell'edificio, dell'armonia delle linee e dei colori della facciata.

Tale valutazione dovrà essere particolarmente accurata nei contesti in cui sussistono pregi ornamentali di facciata.

Modalità di approvazione del cappotto termico in condominio

In un contesto condominiale, l'installazione di un cappotto termico, essendo un intervento che riguarda la parte comune esterna dell'edificio, è necessario rispettare determinate procedure stabilite dalla legge e dal regolamento condominiale.

Prima di decidere di effettuare un lavoro di isolamento termico in condominio, è fondamentale consultare il regolamento condominiale, che può stabilire specifiche restrizioni o disposizioni in merito alla modifica delle facciate e degli spazi comuni.

Riunione di condominio per l'approvazione di interventi su parti comuni - Getty Images

Ad esempio, potrebbe essere vietato l'uso di determinati materiali che potrebbero alterare l'estetica dell'edificio.

Il decoro architettonico cui il regolamento può fare riferimento impone la salvaguardia degli elementi di simmetria e armonia della facciata.

Nella stragrande maggioranza dei casi l'intervento del cappotto termico determina un mero aumento dello spessore esterno dell'immobile che non influisce sul decoro architettonico.

Ci sono tuttavia delle situazioni nelle quali invece la coibentazione può implicare una vera e propria modifica delle linee e dei profili della facciata alterandone la sua estetica.

Quale maggioranza assembleare per il cappotto esterno

Il Codice Civile italiano e la normativa vigente stabiliscono le maggioranze necessarie per l'approvazione degli interventi che riguardano la parte esterna di un edificio condominiale, ossia la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio condominiale.

In base all’articolo 1120 del codice civile, i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 codice civile, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici.

Il secondo comma dell’articolo 1136 dispone che sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini aventi diritto al voto sono stati regolarmente convocati.

Cappotto termico in condominio - Getty Images

Pur comportando una spesa considerevole, l’installazione del cappotto non viene considerata dalla giurisprudenza una innovazione gravosa o voluttuaria.

Essa inoltre non è suscettibile di utilizzazione separata, pertanto, i condomini che non intendono trarne vantaggio non possono essere esonerati dal contributo nella spesa.

Lesione del decoro architettonico

Se l'intervento di cappotto termico coinvolge la modifica delle facciate e ha un impatto significativo sull'estetica dell'edificio, allora sussiste la lesione del decoro architettonico.

Solo il consenso di tutti i condomini potrebbe dare attuazione al lavoro, soprattutto se l'immobile ha un valore storico, artistico e culturale.

Anche solo un condomino potrebbe fare opposizione qualora ritenesse che l’intervento sia tale da compromettere l'aspetto decorativo dell'edificio.

Questo potrebbe accadere ad esempio in caso di riduzione della superficie del balcone facente parte della proprietà esclusiva.

Al riguardo occorre tuttavia menzionare quanto statuito dal Tribunale di Milano che, con l'ordinanza numero 30843 del 13 agosto 2021 in materia di cappotti termici, ha stabilito che se l'intervento risulta funzionale a un uso più adeguato delle cose comuni, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi dei singoli condòmini è irrilevante.

Quando non è possibile installare il cappotto in condominio

Esistono alcune circostanze in cui l'installazione del cappotto termico in un condominio potrebbe non essere consentita, nonostante l'approvazione dell'assemblea:

• Vizi urbanistici o autorizzazioni mancanti: in primo luogo, se l'intervento non è conforme alle normative urbanistiche locali, come nel caso di edifici situati in zone vincolate o sottoposte a particolare tutela (ad esempio, in centri storici o in presenza di vincoli paesaggistici), potrebbe non essere possibile ottenere il permesso di costruire. La normativa urbanistica impone il rispetto di determinati criteri estetici e funzionali che possono impedire l'installazione del cappotto;
  
  
• opposizione di un condomino: anche se l'assemblea condominiale approva l'intervento, un singolo condomino potrebbe sollevare opposizione se ritiene che l'opera pregiudichi il decoro architettonico, oppure se ritenga che la delibera, con la quale l’intervento è stato approvato, abbia violato la normativa in merito alle modalità di voto, alle deleghe o comunque altre norme di legge.
  Si ricorda che, condizione della validità di una delibera che approvi l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione è la costituzione di un fondo speciale all’interno del quale i condomini dovranno versare almeno una parte delle somme necessarie per effettuare i lavori.
  In caso di violazione delle norme il condominio interessato potrà in tal caso attivarsi per impugnare la delibera e contestarne così la validità dinnanzi al Giudice.
  Qualora si tratti di delibera annullabile occorre rispettare il termine di 30 giorni per poterla impugnare;
  
  
• violazione del decoro architettonico: in caso di violazione del decoro architettonico a seguito dell'esecuzione di lavori deliberati dall'assemblea, la tutela spetterà all'amministratore di condominio oppure anche ad un solo condomino autonomamente, anche in questo caso mediante impugnazione della delibera assembleare.
  L'accertamento circa l'avvenuta lesione del decoro architettonico spetterà al giudice di merito.