Comprare casa con successione non ancora chiusa: quali problemi può incontrare l'acquirente

Acquisto casa con successione non ancora chiusa: quali problemi può incontrare l'acquirente

Comprare un immobile è una fase giuridica complessa e delicata sopratutto quando il bene oggetto di acquisto proviene da una successione ereditaria non ancora conclusa.

In questi casi, l'acquirente potrebbe trovarsi davanti a una serie di criticità legate alla titolarità del bene, ai diritti degli eredi e alle procedure successorie ancora in corso.

Di solito, in diritto immobiliare, si ritiene pericoloso l'acquisto di una casa proveniente da donazione.

Ciononostante, anche la successione può essere insidiosa, in particolare se non sono trascorsi molti anni dalla morte del proprietario originario o quando la successione non è stata gestita correttamente.

Proprio per questo motivo, chi intende acquistare un immobile di provenienza ereditaria deve con l'ausilio del notaio, verificare la regolarità della provenienza del bene e la legittimazione del venditore a disporne.

La successione testamentaria e la dichiarazione all'Agenzia delle Entrate

Nel momento in cui una persona muore, il suo patrimonio si trasferisce agli eredi attraverso il meccanismo della successione.

Tra gli adempimenti principali obbligatoriamente da effettuarsi vi è la dichiarazione di successione.

Si tratta di un obbligo fiscale che deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dal decesso del titolare dei beni.

Successione ed eredità - Getty Images

La dichiarazione di successione permette di comunicare allo Stato quali beni facevano parte del patrimonio del defunto, tra cui eventuali immobili.

Tale obbligo comporta il pagamento delle imposte ipotecarie, catastali e di successione.

Solo dopo questo passaggio si procede generalmente alla voltura catastale, che consente di aggiornare l'intestazione dell'immobile nei registri catastali e attribuire formalmente il bene agli eredi.

È importante precisare, tuttavia, che la presentazione della dichiarazione di successione non equivale automaticamente ad accettare l'eredità.

L'acquisizione definitiva della proprietà richiede infatti un ulteriore passaggio giuridico: l'accettazione dell'eredità.

Successione legittima e successione testamentaria

La successione può essere sia legittima che testamentaria.

La successione legittima si ha quando il defunto non ha lasciato testamento, dunque sarà la legge a stabilire quali soggetti sono chiamati all'eredità ripartendo le quote di patrimonio spettanti a ciascuno.

Invece la successione testamentaria si ha quando il defunto dispone dei propri beni mediante testamento: in questo caso tuttavia va sempre rispettata una quota di legittima.

Nel caso in cui il testamento leda la predetta quota di legittima, gli eredi possono esperire impugnazione attraverso azione di riduzione, entro dieci anni dall'apertura della successione.

Tale distinzione e conseguenti precisazioni erano importanti ai fini di un possibile acquisto di immobile in successione.

Fino alla scadenza del decennio infatti, la situazione ereditaria potrebbe essere contestata e potrebbe non essere identificato il reale proprietario oggetto di alienazione.

Quando il rischio si riduce: il limite dei dieci anni

Superato il limite dei dieci anni dall'apertura della successione, si prescrivono molte delle azioni che potrebbero essere promosse dagli eredi per contestare la distribuzione dell'eredità o il contenuto del testamento.

Dieci anni limite temporale - Getty Images

Ne consegue che se sono passati più di dieci anni dalla morte del precedente proprietario, il rischio legato alla provenienza successoria dell'immobile si riduce sensibilmente.

Per questo motivo, molti professionisti del settore immobiliare considerano gli immobili ereditati da oltre un decennio sostanzialmente sicuri dal punto di vista giuridico.

L'accettazione dell'eredità: un passaggio fondamentale

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda l'accettazione dell'eredità: l'erede ha fino a dieci anni di tempo per decidere se accettare o rinunciare all'eredità.

L'accettazione può avvenire in tre forme principali:

• accettazione pura e semplice, con cui l'erede acquisisce beni e debiti del defunto;
• accettazione con beneficio di inventario, che consente di limitare la responsabilità per eventuali debiti ereditari;
• rinuncia all'eredità, mediante dichiarazione formale.

Sui generis, l'accettazione avviene in modo tacito, cioè con dei comportamenti che presuppongono la volontà di accettare l'eredità.

Accettazione eredità - Getty Images

Si pendi dunque alla vendita di un immobile o al pagamento delle imposte relative al bene ereditato.

Il problema sorge nel caso in cui questa accettazione non so formalizza e trascrive nei registri immobiliari.

In tali circostanze, il venditore potrebbe non risultare ufficialmente proprietario del bene, con evidenti rischi per l'acquirente.

I principali rischi per chi acquista una casa proveniente da successione

L'acquisto di un immobile proveniente da successione di solito non provoca particolari problemi.

Ci sono però alcune situazioni che possono rendere l'operazione più delicata, soprattutto se la successione è recente o non completamente definita.

Uno dei rischi principali riguarda la presenza di eredi non coinvolti nella vendita.

Si pensi ad esempio, al caso in cui uno degli eredi non sia d'accordo con la cessione dell'immobile oppure che non sia stato informato della vendita.

O ancora, si potrebbe verificare la comparsa improvvisa di un erede che inizialmente non era stato individuato, come un figlio non riconosciuto o un parente con diritti successori.

Principali rischi per acquisto immobile ereditato - Getty Images

Sono tutti casi in cui i diretti interessati hanno il diritto di rivendicare la propria quota di eredità anche dopo la vendita dell'immobile.

Vi è poi la possibilità che l'immobile venga venduto da un soggetto che non ha mai accettato formalmente l'eredità.

In tale situazione, la vendita potrebbe essere contestata perché il venditore non sarebbe giuridicamente legittimato a trasferire la proprietà del bene.

Infine, non va trascurato il rischio legato ai debiti del defunto.

Se l'erede accetta l'eredità senza beneficio di inventario, potrebbe dover rispondere anche delle passività del patrimonio ereditario.

Come tutelarsi prima di acquistare

Chi vuole comprare un immobile proveniente da successione dovrebbe essere oculato su alcuni punti.

Prima di procedere con la compravendita è opportuno verificare:

• quanti sono gli eredi del defunto;
• se la successione sia stata legittima o testamentaria;
• se tutti gli eredi abbiano accettato l'eredità;
• se vi siano possibili contestazioni o conflitti familiari.
  
  
  

Il ruolo decisivo del notaio nella compravendita

Per le ragioni fino ad ora esposte, e al fine di ridurre al minimo i rischi legati all'acquisto di un immobile proveniente da successione, il ruolo del notaio diventa centrale.

Grazie al suo intervento è possibile verificare che la dichiarazione di successione sia stata presentata, che siano state pagate le imposte dovute o che sia stata effettuata la voltura catastale.

Ruolo notaio - Getty Images

Sempre il notaio si accerta che sia avvenuta l'accettazione dell'eredità da parte degli eredi, chiedendo a questi ultimi di formalizzare l'accettazione dell'eredità attraverso una dichiarazione da trascrivere nei registri immobiliari contestualmente al rogito.

Questa procedura permette di garantire che i venditori siano effettivamente proprietari dell'immobile e possano validamente trasferirlo all'acquirente.