Abuso edilizio: quanto costa un ordine di demolizione non eseguito

Abuso edilizio: sanzioni amministrativi per mancata demolizione

Gli abusi edilizi hanno un impatto devastante sulla gestione del territorio, soprattutto se gli edifici abusivi vengono costruiti in aree pericolose, come quelle soggetto a rischio di frane o allagamenti.

Gli abusi edilizi danneggiano gravemente il territorio - Getty Images

Lo Stato ha perciò cercato di contrastare il fenomeno in modo deciso, imponendo sanzioni molto pesanti (sia penali che amministrative) per i responsabili.

Oltre al reato penale (che analizzeremo nel corso dell’articolo), una delle conseguenze più gravi prevede l’obbligo di ripristinare lo stato precedente dei luoghi.

In altre parole, a chi ha commesso l’abuso viene impartita un’ingiunzione a demolire: si tratta di una sanzione amministrativa che obbliga il destinatario a rimuovere totalmente le opere o gli edifici abusivi a propria cura e spese entro un congruo periodo di tempo, normalmente 90 giorni.

Gli edifici abusivi sono soggetti a ordine di demolizione - Getty Images

Se questo non avviene, si impongono conseguenze ancora più gravi.

Queste a seconda dei casi possono prevedere un'ulteriore sanzione amministrativa compresa tra 2.000 e 20.000 €, la demolizione d’ufficio a cura della Pubblica Amministrazione (con conseguente addebito delle spese al responsabile); oppure l’acquisizione gratuita e forzosa dell’edificio abusivo e del relativo terreno al patrimonio immobiliare del comune.

In quest’ultimo caso, avviene dunque una sorta di esproprio senza indennizzo.

Sanzioni pecuniarie per la mancata demolizione delle opere abusive

Oltre alla perdita dell'edificio, il Comune può imporre al responsabile dell'abuso anche il pagamento di una sanzione aggiuntiva compresa tra 2.000 e 20.000 €.

ll suo ammontare effettivo varia caso per caso in base all'entità dell'abuso e soprattutto all'esistenza di vincoli sull'edificio o sul terreno in cui si trova.

Si applica infatti la sanzione massima, cioè 20.000 €, se l'abuso è stato eseguito:

• in un'area a rischio idro-geologico elevato o molto elevato;
  
  
• nelle aree soggette a vincolo di inedificabilità assoluta (come ad esempio quelle percorse da incendi boschivi);
  
  
• su beni ed aree di interesse archeologico;
  
  
• in aree soggette a vincolo paesaggistico ai sensi del Dlgs 42/2004, oppure a vincolo ambientale (ad esempio parchi e riserve naturali);
  
  
• in aree destinate dagli strumenti di pianificazione urbanistica ad opere e infrastrutture di pubblica utilità;
  
  
• su edifici vincolati come beni culturali ai sensi del Dlgs 42/2004.
  
  
  

La disciplina degli abusi edilizi

Gli abusi edilizi sono disciplinati dal Capo II del Testo Unico per l'Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e, in misura minore, dalla Parte Quarta del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42).

Gli edifici abusivi spesso sono in zone pericolose - Pixabay

Tuttavia, occorre chiarire subito alcuni concetti fondamentali: non tutti gli abusi edilizi sono soggetti a un ordine di demolizione, e non tutti gli abusi hanno la medesima gravità.

Gli abusi edilizi minori

Esistono infatti anche gli abusi considerati minori.

Tipicamente si tratta di opere che, sebbene eseguite in violazione delle normative edilizie o urbanistiche, oppure in assenza o difformità dal titolo abilitativo necessario, non comportano un danno grave per l'ambiente, il paesaggio o la pubblica sicurezza.

In particolare, non alterano significativamente la destinazione d'uso di un immobile o la sua consistenza plani-volumetrica.

Le modifiche interne sono abusi edilizi minori - Getty Images

Ricadono dunque in questa classificazione:

• le modifiche interne e/o l'aumento di superficie (utile o accessoria) senza alterazione del volume o della sagoma dell'edificio;
  
  
• le installazioni di opere temporanee e/o a carattere precario (come tende, gazebo o tettoie) che non modificano la destinazione d'uso dell'edificio;
  
  
• le modifiche alle finiture esterne che non cambiano radicalmente l'aspetto dell'edificio.
  
  

La costruzione di una tettoia è un abuso minore - Giorn. Alessandro De Natale

Queste opere sono normalmente soggette al solo pagamento di una sanzione pecuniaria e risultano sanabili con la presentazione di un apposito titolo edilizio.

Gli abusi edilizi penalmente rilevanti

Negli altri casi, chiaramente individuati dagli articoli 30 e 31 del Testo Unico per l'Edilizia, si tratta di abusi edilizi gravi, che costituiscono un reato penale ai sensi dell'articolo 44 del medesimo provvedimento.

La nuova costruzione e l'ampliamento sono abusi edilizi gravi - Getty Images

Queste opere comprendono:

• la costruzione di interi edifici o il loro significativo ampliamento (ad esempio con la soprelevazione di uno o due piani e/o l'aggiunta di un nuovo corpo di fabbrica) in totale assenza del Permesso di Costruire;
  
  
• la costruzione di opere pertinenziali rilevanti e funzionalmente indipendenti, come ad esempio un'autorimessa pertinenziale o una dependance;
  
  
• la realizzazione di opere parzialmente o totalmente difformi rispetto al titolo edilizio rilasciato, quanto a destinazione d'uso, volume o Superficie (utile e/o accessoria) dell'edificio;
  
  
• l'esecuzione di varianti sostanziali senza la presentazione di un apposito titolo abilitativo.
  
  
  

La lottizzazione abusiva

Tuttavia l'abuso edilizio più grave è la lottizzazione abusiva, definita dall'articolo 30 del Testo Unico: riguarda infatti non solo la costruzione o l'ampliamento di un singolo edificio, ma l'esecuzione di interi insediamenti in aperta violazione degli strumenti di pianificazione urbanistica (piani regolatori e simili).

La lottizzazione abusiva riguarda interi insediamenti - Getty Images

Una lottizzazione prevede infatti il frazionamento di un terreno in più lotti destinati alla realizzazione di edifici o infrastrutture, e la loro successiva costruzione.

La lottizzazione abusiva si verifica quando questo frazionamento (e la conseguente realizzazione di infrastrutture come strade, parcheggi e impianti a rete) avviene senza il permesso o in difformità dagli strumenti urbanistici locali.

Come funziona l'ingiunzione a demolire

Una volta accertata l'effettiva presenza e soprattutto la consistenza dell'abuso, si possono verificare due situazioni: l'abuso è sanabile, e perciò può essere regolarizzato con il pagamento di una sanzione pecuniaria e la presentazione di un apposito titolo edilizio; oppure non è sanabile.

L'ordine di demolizione riguarda solo le opere abusive - Pixabay

In quest'ultimo caso, il Comune emette un'ingiunzione a demolire, che può riguardare l'intero edificio se esso risulta totalmente abusivo; oppure soltanto la porzione difforme, ad esempio un ampliamento fuori sagoma.

A questo punto, il responsabile dell'abuso (normalmente coincidente con il proprietario del terreno e/o dell'edificio preesistente) deve procedere alla rimozione delle opere abusive e al ripristino dell'originario stato dei luoghi entro il termine contenuto nel provvedimento, normalmente pari a 90 giorni salvo proroghe fino a 240 giorni per motivi gravi e comprovati.

L'ingiunzione a demolire può essere totale o paziale - Pixabay

Se questo non avviene, il Comune può procedere in due modi: demolire le opere abusive con i propri mezzi, addebitando le spese al destinatario dell'ingiunzione, oppure acquisire gratuitamente l'edificio e/o il terreno in cui si trova (o un altro terreno equivalente) per il proprio patrimonio immobiliare.

Questa opzione può risultare particolarmente vantaggiosa, perché il Comune può decidere di utilizzare l'edificio abusivo a beneficio della cittadinanza, ad esempio destinandolo a funzioni di pubblica utilità o promozione sociale (tra cui ad esempio sedi per associazioni di volontariato, deposito di materiali per la protezione civile, centri sociali per anziani, eccetera).

L'ingiunzione a demolire va eseguita entro 90 giorni - Pixabay

In entrambi i casi, la conseguenza per il responsabile è la medesima, e comporta la perdita dell'edificio di sua proprietà.

Sanzioni alternative alla demolizione

Tuttavia, non sempre la rimozione delle opere abusive può essere eseguita senza danneggiare la porzione legittima dell'edificio: è il caso ed esempio di una soprelevazione, o della realizzazione di un piano interrato o seminterrato.



In questi casi, e se la permanenza dell'abuso non pregiudica la sicurezza strutturale (statica e sismica) dell'edificio; ai sensi dell'articolo 34 del Testo Unico, l'ingiunzione a demolire viene sostituita da una sanzione pecuniaria pari al triplo del costo di produzione delle opere abusive, cioè delle spese sostenute per l'esecuzione dell'abuso.

Sanzioni per il reato di abuso edilizio

Oltre a quanto sopra descritto, l'articolo 44 del Testo Unico prevede ulteriori sanzioni per il reato di abuso edilizio: queste consistono essenzialmente nell'arresto fino a due anni e nel pagamento di un'ammenda compresa fra 5.164 e 51.645 €.

L'abuso edilizio è un reato penale - Getty Images

Le conseguenze per le lottizzazioni abusive e gli interventi eseguiti in aree sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesaggistico, ambientale e idro-geologico sono invece più severe, e oltre l'arresto fino a due anni prevedono il pagamento di un'ammenta compresa tra 15.493 a 51.645 €.

A queste sanzioni sono soggetti non solo il proprietario dell'edificio o del terreno su cui è stato commesso l'abuso, ma anche i rappresentanti legali dell'azienda che li ha materialmente eseguiti, il progettista e, nel caso di opere in parziale difformità rispetto a un titolo abilitativo (SCIA o Permesso di Costruire) rilasciato, anche il Direttore dei Lavori.

La legge prevede pesanti sanzioni per gli abusi edilizi - Getty Images

Inoltre, tutti gli atti di compravendita e frazionamento dei terreni preliminari a una lottizzazione abusiva sono considerati nulli.