Pignoramento immobiliare: quanto dura e quando decade

Come funziona il pignoramento di una casa

Il pignoramento immobiliare è un procedimento volto alla vendita coattiva del bene per soddisfare il credito vantato.

Si sviluppa attraverso precise fasi: titolo esecutivo, notifica atto di pignoramento, deposito istanza di vendita, vendita all'asta, aggiudicazione e trasferimento.

Come funziona il pignoramento di un immobile - Getty Images

Con il titolo esecutivo e precetto, il creditore ottiene un titolo esecutivo che certifica il diritto a ottenere una somma di denaro e notifica il precetto al debitore.

A questo punto notifica l’atto di pignoramento: il debitore riceve la notifica dell’atto con cui l’immobile viene sottoposto a esecuzione forzata.

Entro 45 giorni dalla notifica, il creditore deve depositare l’istanza di vendita, altrimenti il pignoramento decade (come vedremo più avanti).

Fatto ciò si procede con la vendita all’asta: il giudice dispone la vendita dell’immobile, stabilendo il prezzo base e le modalità di svolgimento.

Dopo l’asta, il giudice emette il decreto di aggiudicazione e trasferimento, che sancisce il passaggio di proprietà all’aggiudicatario.

Fino al momento dell’aggiudicazione, il debitore ha la possibilità di trovare soluzioni alternative per estinguere il debito e interrompere la procedura.

Durata del pignoramento di un immobile

La durata del pignoramento immobiliare non è fissa, poiché dipende da molteplici fattori, tra cui la complessità della procedura, l’eventuale opposizione del debitore e i tempi dell’asta giudiziaria. In media, il pignoramento di un immobile può protrarsi dai 18 ai 24 mesi, ma non è raro che si estenda anche fino a 5 o 6 anni.

Durata del pignoramento immobiliare - Getty Images

Disciplinato nel Codice di procedura civile a partire dall’articolo 555, il pignoramento riguarda qualsiasi bene immobile, dalla prima casa agli investimenti immobiliari.

Il suo scopo è garantire al creditore il recupero delle somme spettanti, a fronte del mancato pagamento del debitore e non comporta l’immediata perdita del possesso dell’immobile da parte del debitore, il quale, fino all’aggiudicazione in asta, può continuare ad abitarvi.

Quando decade il pignoramento immobiliare

La decadenza del pignoramento immobiliare si verifica quando la procedura perde efficacia, determinando la cessazione del vincolo sull’immobile e il ripristino della piena disponibilità da parte del debitore.

Le principali cause di decadenza sono l'inattività del creditore, mancata istanza di vendita, errori procedurali, accordo tra le parti, intervento di terzi.

Inattività del creditore e mancata istanza di vendita

Se il creditore non compie atti esecutivi entro 90 giorni dalla notifica del precetto o dell’atto di pignoramento, la procedura decade, quindi si parla di inattività del creditore.

La legge inoltre prevede che il creditore depositi l’istanza di vendita entro 45 giorni dal pignoramento.

Se tale termine non viene rispettato, il pignoramento si estingue, in questo caso parliamo di mancata istanza di vendita.

Come inizia il pignoramento

La procedura ha inizio con la notifica dell’atto di pignoramento, successiva all’ingiunzione di pagamento e all’atto di precetto.

Una volta notificato, il tribunale nomina un custode giudiziario, che generalmente coincide con lo stesso debitore, il quale è tenuto a garantire l’integrità dell’immobile fino alla vendita all’asta.

Solo con l’aggiudicazione e la successiva emissione del decreto di trasferimento si conclude definitivamente il pignoramento, determinando il passaggio di proprietà.

Cosa fare dopo la notifica del pignoramento

A seguito della notifica dell’atto di pignoramento, il debitore mantiene la possibilità di risiedere nell’immobile fino alla vendita all’asta.

La notifica deve essere preceduta da un decreto ingiuntivo e da un atto di precetto, strumenti con cui il creditore intima il pagamento della somma dovuta.

Pignorare una casa - Getty Images

Una volta avviata la procedura esecutiva, il tribunale incarica un perito di stimare il valore dell’immobile in vista della vendita.

Nel frattempo, il debitore può valutare alternative per bloccare il pignoramento, tra cui la rinegoziazione del debito o il pagamento dell’importo richiesto dal creditore.

Errori procedurali e accordo tra le parti

In caso di irregolarità nella notifica o nella trascrizione del pignoramento nei registri immobiliari si può verificare la decadenza della procedura.

Avremo allora tipici casi di errori procedurali.

La procedura di pignoramento decade anche se il debitore e il creditore trovano un accordo per il pagamento del debito.

In quel caso allora ci sarà un accordo tra le parti.

In ultimo non va trascurato l'intervento di terzi che si verifica se un soggetto terzo interviene per saldare il debito del debitore.

In tal caso il pignoramento decade automaticamente.

In ogni caso, per far valere la decadenza del pignoramento, il debitore deve presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione, dimostrando il verificarsi di una delle cause previste dalla legge.

Come bloccare un pignoramento immobiliare

Una volta notificato l’atto di pignoramento, il debitore ha a disposizione alcune opzioni per bloccare la procedura e salvare l’immobile: opposizione al pignoramento, accordo con creditore, intervento del giudice.

Pignoramento da parte del giudice - Getty Images

L'’opposizione al pignoramento avviene entro 20 giorni dalla notifica.

Il debitore può agire in giudizio dinanzi al tribunale, contestando la legittimità della procedura o la sussistenza del credito.

L’accordo con il creditore si ha quando il debitore tenta di negoziare un piano di rientro o un saldo e stralcio, ovvero il pagamento di una somma ridotta in unica soluzione, per ottenere la revoca del pignoramento.

L’intervento del giudice concerne invece la momentanea sospensione del pignoramento qualora egli stesso ritenga che vi siano irregolarità nella procedura o se il debitore dimostra di poter estinguere il debito in tempi brevi.

Un’ulteriore possibilità di interruzione si verifica qualora, dopo quattro aste deserte, il giudice sospenda la procedura per evitare una svalutazione eccessiva dell’immobile.

Quanto costa il pignoramento immobiliare

Il costo complessivo del pignoramento di un immobile varia in base al valore dell’immobile e alla durata della procedura: ad esempio per un immobile del valore di 100.000 euro, le spese possono aggirarsi tra gli 8.000 e i 10.000 euro.

Il pignoramento immobiliare, quindi, ha dei costi non di poco conto, sostenuti in via anticipata dal creditore ma che ricadono sul debitore nel momento della vendita all’asta.

Tra le principali voci di spesa vi sono le spese di notifica, trascrizione e iscrizione a ruolo, il compenso compenso del custode giudiziario.

Da non dimenticare altresì gli onorari del professionista delegato alla vendita e le spese legali, tra cui l’onorario dell’avvocato del creditore.