Il mercato immobiliare ha rilevato negli ultimi tempi un discreto interesse all'acquisto di terreni agricoli con annessi fabbricati spesso allo stato originale e bisognosi di risistemazione.
Gli obiettivi dell'acquirente possono essere vari. C'e' ad esempio chi compra per professione perchè vive dei frutti della terra. In questo caso si nota un discreto numero di agricoltori che si dedicano a prodotti di nicchia e che quindi cercano appezzamenti con particolari condizioni climatiche, di esposizione e caratteristiche del terreno.
C’è chi invece acquista per avviare strutture ricettive, come agriturismi, e chi invece per semplice passione. Molti infatti sono coloro che desiderano vivere in abitazioni rurali e coltivare l’orto per diletto.
Gli annessi agricoli sono i manufatti al servizio di un’attività agricola. Le tipologie variano molto in base alla regione e quindi alle coltivazioni legate alla tradizione. Si possono trovare piccoli fabbricati, stalle, fienili, depositi per attrezzi, portici, porcilaie, ovili, cisterne e molto altro.
La determinazione del valore degli annessi agricoli dipende dalle dimensioni e dallo stato di conservazione, esattamente come accade per tutti gli altri immobili, ma in questo caso incide particolarmente sul prezzo anche la possibilità di cambiarne la destinazione d’uso. Nel caso in cui gli strumenti urbanistici ne consentano la conversione in abitazione, il valore dell’immobile indubbiamente sale.
La stima dei terreni non è invece di semplice determinazione, poiché incidono moltissime variabili. Un primo parametro consiste nel considerare se il terreno ha dimensioni tali da essere considerato come orto annesso ad un’abitazione o a sé stante in quanto capace di produrre reddito.
Nel primo caso il valore dei fabbricati diventa più rilevante rispetto ai terreni. Invece nel caso di terreni riconducibili ad azienda agricola, il valore è determinato in parte dal reddito ricavabile da ogni singola produzione ed in parte dalla posizione. Un bel panorama o la vicinanza a luoghi di interesse culturale tendono ad elevarne ovviamente il valore. Pensiamo ad esempio ad alcuni vigneti sul lago di Garda che talvolta superano le quotazioni delle terre di Barolo proprio per questi motivi.
In genere danno particolare valore ad un terreno agricolo (in ordine decrescente) vigneti, frutteti e uliveti. Ogni tipologia di coltivazione ha poi caratteristiche da valutare singolarmente perché ad esempio l’età della coltura diviene spesso importante. I vigneti e i frutteti hanno tempi di produzione di circa 20-30 anni, mentre gli uliveti anche di un centinaio di anni, pertanto è fondamentale sapere se a breve si dovrà prevederne il reimpianto.
Altri parametri da considerare sono la condizione delle piante e dei terreni, l’esposizione, il microclima, le risorse idriche, la vicinanza alle vie di comunicazione e la presenza di manodopera specializzata in zona.
E’ però da notare che l’acquisto di terreni, così come per le case, si rivela spesso interessante come investimento, in parte perché i terreni agricoli producono per vari anni, ma soprattutto per il fatto che la terra conserva il valore nel tempo.
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arch. Sara Martinelli
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