Abusi edilizi

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Commettere un abuso edilizio costituisce reato penale, si è soggetti quindi a sanzioni. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia.
Abusi edilizi
Arch. Carmen Granata

Quando si realizzano interventi edilizi in assenza di Permesso di Costruire o Denuncia di inizio attività si commette un abuso edilizio. È necessario, quindi, mettersi in regola richiedendo un Permesso di Costruire in sanatoria.

È bene, precisare, però, che non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. Per essere assentibile, una richiesta di sanatoria deve obbedire al principio della doppia conformità, le opere devono cioè essere conformi alla normativa urbanistica vigente nel Comune sia nel momento in cui è stato commesso l'abuso che nel momento in cui viene presentata la domanda.

Progetto fabbricatoLa documentazione da accompagnare alla domanda di Permesso di Costruire in sanatoria è analoga a quella di un comune permesso, e varia da Comune a Comune, ma particolare attenzione deve essere rivolta alla stesura della relazione tecnica che deve dimostrare la sussistenza della doppia conformità.

Il rilascio è però subordinato al pagamento di una idonea sanzione pecuniaria.

Se l'abuso commesso consiste in una parziale difformità da quanto concesso con un titolo autorizzativo, la sanzione verrà calcolata solo per la parte difforme, quella quindi che costituisce abuso.

Il dirigente o il responsabile dell'ufficio competente hanno tempo 60 giorni per esaminare la pratica ed esprimere un parere motivato, tempo che decorre dalla presentazione della istanza completa.
Infatti se la domanda risulta incompleta, il comune può richiedere ulteriore documentazione integrativa: i 60 giorni partiranno dalla consegna di tutti i documenti richiesti.
Durante questo tempo viene anche calcolato l'ammontare della sanzione, che comunque avrà un importo minimo di 516,00 euro.

Trascorsi i 60 giorni, il dirigente ha tempo altri 15 giorni per predisporre il provvedimento finale.
Se tutto questo tempo trascorre invano, è possibile adire un procedimento di messa in mora nei confronti del Comune.

Commettere un abuso edilizio, comunque, costituisce reato penale e, pertanto, si è soggetti a sanzioni severe. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) dall'art. 27 all'art. 51.Abuso edilizio: Ordinanza di demolizione

Gli interventi eseguiti in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità da questo, sono puniti con l'ordinanza di demolizione.
Se il responsabile dell'abuso non provvede ad ottemperare entro 90 giorni, l'immobile viene acquisito al patrimonio del comune e il Sindaco ne ordina la demolizione eseguita dal comune  a spese del responsabile.

Se gli abusi sono stati commessi su immobili sottoposti a vincolo, il Sindaco ordina il ripristino dell'opera originaria a spese del responsabile, al quale viene comminata anche una sanzione pecuniaria che può andare da 516 a 5.164 euro.

Stesso discorso vale per le opere eseguite in parziale difformità. Se, però, la demolizione della parte abusiva può recare danno alla parte eseguita regolarmente, si applicano delle sanzioni pecuniarie così calcolate:

- se si tratta di edificio  residenziale essa è pari al doppio del costo di realizzazione della parte dell'opera eseguita in contrasto con il permesso di costruire;
- per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale è pari al doppio del valore venale determinato a cura dell'Agenzia del Territorio (l'ex Catasto).


Le sanzioni penali per Abuso Edilizio prevedono:


-    multe fino a 10.329 euro per non aver osservato le prescrizioni del Testo Unico e della normativa locale;
-    l'arresto fino a due anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro nei casi di  esecuzione dei lavori in totale contrasto o assenza del permesso e prosecuzione dei lavori nonostante l'ordine di sospensione;
-    l'arresto fino a due anni e un multa da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva, cioè  di edificazione su terreni liberi e privi di infrastrutture (strade, illuminazione, ecc.).
 

Articolo: Abusi edilizi
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Abusi edilizi: Commenti e opinioni


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  • Giulia
    Giulia
    2 giorni fa
    Premetto che al tempo in cui ho ristrutturato l'interno di casa per cortesia ho avvisato tutti i vicini, scusandomi per il fastidio e controllando che gli addetti rispettassero gli orari concessi per i lavori e non piantassero un singolo chiodo dove non doveva essere piantato.
    Ora il mio vicino stà sopraelevando, d'accordo con il mio geometra ed il suo che non avrebbe mosso un dito sulla nostra proprietà finché l'autorizzazione di variare il nostro camino, che è indipendente ma antecedente e adiacente alla parte interessata dai suoi lavori, non fosse stata ottenuta e il suo geometra avesse avvisato il nostro e quindi noi, che saremmo stati presenti o avremmo incaricato qualcuno.
    Rientriamo dalle ferie per le quali siamo partiti lasciando recapiti al geometra e chiavi ai familiari in caso di necessitàe troviamo il camino modificato senza aver autorizzato/firmato nulla.
    Come comportarci senza arrivare ai ferri corti ma tutelandoci da questa è altre sorprese?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulia
      1 giorni fa
      Nel caso specifico la figura tecnica assume un ruolo di primo piano, sia sotto l'aspetto legale che di garante degli accordi pregressi. Incarichi il Suo geometra a fare da ponte per far pesare il dissenso e la violazione degli accordi con il collega che rappresenta la controparte. In via subordinata Le consiglio un incontro diretto con il vicino, mostrando i muscoli, ma non troppo perché un eventuale causa non risolve i problemi, anzi li amplifica. Cordiali saluti,.
      rispondi al commento
  • Gioacchino
    Gioacchino
    4 giorni fa
    Abito in una corte e da cui sono mancato x diversi mesi.

    Al mio ritorno ho notato che il mio vicino di casa ha allargato una finestra al piano terra e fatto una una nuova finesta al secondo piano.

    Per di piu ha realizzato in tettoia con struttura in ferro e rivestito di plexiglass al piano nella corte in corrispondenza del suo ingresso in casa.

    Ho il sospetto che abbia fatto tutto abusivamente e una volta che me ne sono sinceraro e lo denuncio lui a cosa va incontro?

    Delle semplici multe e rimane tutto com'è o viene tutto ripristinato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gioacchino
      2 giorni fa
      Le pene per violazione delle norme urbanistico-edilizie sono molto dure. Se le opere realizzate da Suo vicino sono abusive, questa persona rischia due processi: uno amministrativo davanti al Tar ed un altro penale nelle aule giudiziarie. Con il secondo procedimento si rischia il carcere. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marta
    Marta
    Martedì 20 Settembre 2016, alle ore 16:29
    Salve, sono in procinto di stipulare per l'acquisto di un immobile di cui una porzione è abusiva, nel compromesso in formula di scrittura privata, ho concordato che prima della stipula l'eventuale sanatoria o demolizione sarebbe stata a mia discrezione e a mie spese anche se a nome degli attuali proprietari.

    Il mio tecnico insieme all'ingegnere e all'impresa, mi hanno sconsigliato di sanare la porzione oggetto dell'abuso in quanto fatiscente e di procedere con la demolizione.

    Ci sono però divergenze sulla modalità e la procedura, fra il mio tecnico e quello della controparte. In questi casi posso intraprendere tranquillamente la demolizione o devo presentare una pratica edilizia in comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marta
      6 giorni fa
      Il consiglio: è bene che la demolizione del manufatto abusivo abbia luogo prima della stipula del rogito e che sia fatta a nome dei venditori. Se l'opera da abbattere è consistente, va presentata una Cila per ripristino dello stato dei luoghi, al comune. Le rammento, inoltre, che ci sono anche responsabilità di carattere penale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tony
    Tony
    Mercoledì 14 Settembre 2016, alle ore 15:35
    Mia moglie ha ricevuto in donazione dal padre ( con giusto atto notarile ) un immobile di vecchia costruzione ( ante 1950 ) ma perfettamente abitabile.

    Il problema è che controllando la visura e la planimetria accatasta essa non corrispondete assolutamente allo stato dell'immobile attuale ( vani in più ).

    Chiesto spiegazioni a mio suocero mi viene risposto che lui nel 1982 l'ha comprato così e ci ha fatto solo lavori di ordinaria manutenzione.

    Come ci dobbiamo comportare ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tony
      Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 10:22
      In prima istanza va accertato la tipologia dell'abuso e la relativa consistenza. In ordine successivo, il periodo di realizzazione e la conformità o meno rispetto agli strumenti urbanistici vigenti di allora. Fatta questa disamina, è possibile presentare una richiesta di concessione in sanatoria in base alle normative in questi casi previste dal Suo comune. Le consiglio di affidarsi ad un professionista di Sua fiducia che potrà seguire un iter burocratico lungo e insidioso, dove leggi e leggine la fanno da padrona. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Tony
        Tony Pasquale
        Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 13:20
        Grazie mille per la sua cortese e celere risposta, seguirò il suo consiglio affidandomi ad un esperto sperando di riuscire a sanare la posizione.
        Cordiali saluti
        rispondi al commento
  • Rosy
    Rosy
    Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 08:08
    Sto acquistando un immobile nel qualle si è riscontrato un problema.

    Nella verifica delle documentazione il perito oltre la planimetria catastale attuale, ha chiesto anche quella anteriore nel qualle riporta un balcone che semplicimente non c'e in realtà.

    La proprietaria conferma che il balcone non è mai esistito.

    La planimetria nuova infatti non risulta piu il balcone,ma il perito chiede ulteriori chiarimenti visto che nella vecchia planimetria risultava. Che problema puo uscirne fuori?

    Comè possibile risultare un balcone inesistente?
    È risolvibile questa situazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosy
      Martedì 6 Settembre 2016, alle ore 08:45
      Sono errori fatti dal costruttore del fabbricato che "passava" il progetto al tecnico per l'accatastamento. Questi, senza fare i dovuti sopralluoghi e senza tener conto delle varianti apportate in corso d'opera, procedeva alla "copia" ed al deposito all'Ufficio Tecnico Erariale.. Per derimere la questione è necessario risalire al rilascio della licenza edilizia ed alle eventuali varianti e confrontarla con le planimetrie catastali. Vedrà che sarà un banale errore di "errata rappresentazione grafica". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marika
    Marika
    Mercoledì 31 Agosto 2016, alle ore 12:14
    Se volessi costruire un box attrezzi in lamiera (prefabbricato) sulla mia proprietà (giardino), senza attacco a terra o fondamenta, si tratta comunque di abuso edilizio?
    Esistono misure minime consentite?
    Se procedo comunque cosa rischio (pecuniariapenale)?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marika
      Giovedì 1 Settembre 2016, alle ore 12:09
      Esiste la possibilità di posizionare una casetta in legno per il ricovero di attrezzi agricoli. Molti comuni non vanno oltre i mq. 4 coperti e richiedono il rinnovo annuale della "concessione"; altri chiedono anche la rotazione del sito di sedime. Le consiglio un passaggio all'U.T. del Suo comune per conoscere le modalità dell'autorizzazione e di non eseguire opere in proprio, perchè le denunce sono pecuniarie ma soprattutto di carattere penale. Le assicuro che non ne vale la pena. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carla
    Carla
    Domenica 7 Agosto 2016, alle ore 10:09
    Avrei alcune domande:
    circa due mesi fa ho acquisito una villetta individuale, ho fatto un piccolo progetto di ristrutturazione con architetto e geometra e ho iniziato i lavori in autonomia in quando mio marito ed io siamo piuttosto bravi con il fai date.
    Abbiamo quindi tolto pavimenti, piastrelle e abbiamo anche abbattuto una parete non portante che avevamo concordato di togliere.
    Questo però é stato fatto in fase di apertura di pratica/scia quindi dovrebbe essere abuso edilizio.
    Ora il mio geometra che si sta premunendo di fare tutta la documentazione necessaria mi ha invitato a sospendere qualsiasi lavoro di ristrutturazione perché potrebbe comportare dei rischi, quindi anche lavori di rasatura dei muri e posa dei pavimenti.
    Mi parta di reato penale, carcerazione e multe salatissime.
    É davvero così?
    Non potrei continuare i miei lavori con muratori mentre facciamo i documenti?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carla
      Mercoledì 10 Agosto 2016, alle ore 19:40
      La demolizione di una tramezzatura non dichiarata prima dell'inizio lavori, rappresenta un abuso facilmente sanabile con una Cila in sanatoria in sede di ultimazione lavori oppure una Cila in corso d'opera. Presumo che il Suo tecnico stia seguendo questa ultima ipotesi e per prevenire problemi di natura urbanistica cautelativamente Le ha consigliato di fermare ogni attività lavorativa. La volevo rassicurare che il tipo di violazione rientra tra quelli cosiddetti "minori" e che molte lavorazioni possono proseguire nel rispetto delle norme di sicurezza sul lavoro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 11:45
    5 anni fa abbiamo acquistato una casa e oggi siamo venuti a conoscenza, analizzando le planimetrie presenti nell'atto, che nei lavori di ristrutturazione fatti dai precedenti proprietari sono state spostate (di circa 50 cm) due finestre del soggiorno ed è stata eliminata una porta d'ingresso da strada comunale (la casa confina con 2 strade comunali e sull'atto è presente solamente uno dei due indirizzi di ingresso all'abitazione); quest'ultima in realtà è presente, utilizzata e costituisce l'indirizzo civico dell'abitazione e ci risulta sia la porta originale della casa, risalente agli anni '60, dov'è presente anche il citofono e la cassetta della posta.
    Come possiamo fare per regolarizzare il tutto?
    Incorriamo in sanzioni penali denunciando il fatto al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 10:14
      La cosa che lascia pensare è che prima del rogito nessuno se ne sia accorto. Con il D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 c'è l'obbligatorietà della conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena: la nullità dell'atto e la richiesta di risarcimento danni sia al venditore che al notaio rogante. Per rispondere alla Sua domanda è necessario conoscere il regolamento edilizio locale e soprattutto se l'u.i. rientra o meno nelle aree soggette ai vincoli di natura paesaggistico-ambientali. In questo caso l'eventuale sanabilità degli abusi accertati si complica notevolmente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Emanuelereale
    Emanuelereale
    Sabato 23 Luglio 2016, alle ore 12:49
    Buongiorno, nel 2000 ho comprato una casa ed i miei vicini hanno realizzato un balcone che si affaccia verso una finestra della mia abitazione. Posso fare una denunzia oppure passato un certo tempo non posso più?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emanuelereale
      Sabato 23 Luglio 2016, alle ore 23:43
      La questione va letta sotto due profili: uno di carattere privato e l'altro pubblico. Lei per evitare ogni eventuale diritto del vicino, deve notificare una lettera di contestazione e di messa in mora entro i vent'anni dalla costruzione, altrimenti subentrerà l'usucapione. Contestualmente va fatta una denuncia al comune per violazione delle norme urbanistiche. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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