Abusi edilizi

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Commettere un abuso edilizio costituisce reato penale, si è soggetti quindi a sanzioni. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia.
Abusi edilizi
Arch. Carmen Granata

Quando si realizzano interventi edilizi in assenza di Permesso di Costruire o Denuncia di inizio attività si commette un abuso edilizio. È necessario, quindi, mettersi in regola richiedendo un Permesso di Costruire in sanatoria.

È bene, precisare, però, che non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. Per essere assentibile, una richiesta di sanatoria deve obbedire al principio della doppia conformità, le opere devono cioè essere conformi alla normativa urbanistica vigente nel Comune sia nel momento in cui è stato commesso l'abuso che nel momento in cui viene presentata la domanda.

Progetto fabbricatoLa documentazione da accompagnare alla domanda di Permesso di Costruire in sanatoria è analoga a quella di un comune permesso, e varia da Comune a Comune, ma particolare attenzione deve essere rivolta alla stesura della relazione tecnica che deve dimostrare la sussistenza della doppia conformità.

Il rilascio è però subordinato al pagamento di una idonea sanzione pecuniaria.

Se l'abuso commesso consiste in una parziale difformità da quanto concesso con un titolo autorizzativo, la sanzione verrà calcolata solo per la parte difforme, quella quindi che costituisce abuso.

Il dirigente o il responsabile dell'ufficio competente hanno tempo 60 giorni per esaminare la pratica ed esprimere un parere motivato, tempo che decorre dalla presentazione della istanza completa.
Infatti se la domanda risulta incompleta, il comune può richiedere ulteriore documentazione integrativa: i 60 giorni partiranno dalla consegna di tutti i documenti richiesti.
Durante questo tempo viene anche calcolato l'ammontare della sanzione, che comunque avrà un importo minimo di 516,00 euro.

Trascorsi i 60 giorni, il dirigente ha tempo altri 15 giorni per predisporre il provvedimento finale.
Se tutto questo tempo trascorre invano, è possibile adire un procedimento di messa in mora nei confronti del Comune.

Commettere un abuso edilizio, comunque, costituisce reato penale e, pertanto, si è soggetti a sanzioni severe. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) dall'art. 27 all'art. 51.Abuso edilizio: Ordinanza di demolizione

Gli interventi eseguiti in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità da questo, sono puniti con l'ordinanza di demolizione.
Se il responsabile dell'abuso non provvede ad ottemperare entro 90 giorni, l'immobile viene acquisito al patrimonio del comune e il Sindaco ne ordina la demolizione eseguita dal comune  a spese del responsabile.

Se gli abusi sono stati commessi su immobili sottoposti a vincolo, il Sindaco ordina il ripristino dell'opera originaria a spese del responsabile, al quale viene comminata anche una sanzione pecuniaria che può andare da 516 a 5.164 euro.

Stesso discorso vale per le opere eseguite in parziale difformità. Se, però, la demolizione della parte abusiva può recare danno alla parte eseguita regolarmente, si applicano delle sanzioni pecuniarie così calcolate:

- se si tratta di edificio  residenziale essa è pari al doppio del costo di realizzazione della parte dell'opera eseguita in contrasto con il permesso di costruire;
- per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale è pari al doppio del valore venale determinato a cura dell'Agenzia del Territorio (l'ex Catasto).


Le sanzioni penali per Abuso Edilizio prevedono:


-    multe fino a 10.329 euro per non aver osservato le prescrizioni del Testo Unico e della normativa locale;
-    l'arresto fino a due anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro nei casi di  esecuzione dei lavori in totale contrasto o assenza del permesso e prosecuzione dei lavori nonostante l'ordine di sospensione;
-    l'arresto fino a due anni e un multa da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva, cioè  di edificazione su terreni liberi e privi di infrastrutture (strade, illuminazione, ecc.).
 

Articolo: Abusi edilizi
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Abusi edilizi: Commenti e opinioni


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  • Carla
    Carla
    Domenica 7 Agosto 2016, alle ore 10:09
    Avrei alcune domande:
    circa due mesi fa ho acquisito una villetta individuale, ho fatto un piccolo progetto di ristrutturazione con architetto e geometra e ho iniziato i lavori in autonomia in quando mio marito ed io siamo piuttosto bravi con il fai date.
    Abbiamo quindi tolto pavimenti, piastrelle e abbiamo anche abbattuto una parete non portante che avevamo concordato di togliere.
    Questo però é stato fatto in fase di apertura di pratica/scia quindi dovrebbe essere abuso edilizio.
    Ora il mio geometra che si sta premunendo di fare tutta la documentazione necessaria mi ha invitato a sospendere qualsiasi lavoro di ristrutturazione perché potrebbe comportare dei rischi, quindi anche lavori di rasatura dei muri e posa dei pavimenti.
    Mi parta di reato penale, carcerazione e multe salatissime.
    É davvero così?
    Non potrei continuare i miei lavori con muratori mentre facciamo i documenti?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carla
      Mercoledì 10 Agosto 2016, alle ore 19:40
      La demolizione di una tramezzatura non dichiarata prima dell'inizio lavori, rappresenta un abuso facilmente sanabile con una Cila in sanatoria in sede di ultimazione lavori oppure una Cila in corso d'opera. Presumo che il Suo tecnico stia seguendo questa ultima ipotesi e per prevenire problemi di natura urbanistica cautelativamente Le ha consigliato di fermare ogni attività lavorativa. La volevo rassicurare che il tipo di violazione rientra tra quelli cosiddetti "minori" e che molte lavorazioni possono proseguire nel rispetto delle norme di sicurezza sul lavoro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 11:45
    5 anni fa abbiamo acquistato una casa e oggi siamo venuti a conoscenza, analizzando le planimetrie presenti nell'atto, che nei lavori di ristrutturazione fatti dai precedenti proprietari sono state spostate (di circa 50 cm) due finestre del soggiorno ed è stata eliminata una porta d'ingresso da strada comunale (la casa confina con 2 strade comunali e sull'atto è presente solamente uno dei due indirizzi di ingresso all'abitazione); quest'ultima in realtà è presente, utilizzata e costituisce l'indirizzo civico dell'abitazione e ci risulta sia la porta originale della casa, risalente agli anni '60, dov'è presente anche il citofono e la cassetta della posta.
    Come possiamo fare per regolarizzare il tutto?
    Incorriamo in sanzioni penali denunciando il fatto al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 10:14
      La cosa che lascia pensare è che prima del rogito nessuno se ne sia accorto. Con il D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 c'è l'obbligatorietà della conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena: la nullità dell'atto e la richiesta di risarcimento danni sia al venditore che al notaio rogante. Per rispondere alla Sua domanda è necessario conoscere il regolamento edilizio locale e soprattutto se l'u.i. rientra o meno nelle aree soggette ai vincoli di natura paesaggistico-ambientali. In questo caso l'eventuale sanabilità degli abusi accertati si complica notevolmente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Emanuelereale
    Emanuelereale
    Sabato 23 Luglio 2016, alle ore 12:49
    Buongiorno, nel 2000 ho comprato una casa ed i miei vicini hanno realizzato un balcone che si affaccia verso una finestra della mia abitazione. Posso fare una denunzia oppure passato un certo tempo non posso più?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emanuelereale
      Sabato 23 Luglio 2016, alle ore 23:43
      La questione va letta sotto due profili: uno di carattere privato e l'altro pubblico. Lei per evitare ogni eventuale diritto del vicino, deve notificare una lettera di contestazione e di messa in mora entro i vent'anni dalla costruzione, altrimenti subentrerà l'usucapione. Contestualmente va fatta una denuncia al comune per violazione delle norme urbanistiche. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Info
    Info
    Venerdì 22 Luglio 2016, alle ore 17:33
    Vorrei fare il cortile in cemento ora c'è ghiaia.
    Il mio ingeniere mi ha detto che non possiamo perché sono finiti i metri cubi. Se noi lo facciamo lo stesso qualcuno può scoprirlo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Info
      Lunedì 25 Luglio 2016, alle ore 08:38
      Prima di procedere bisogna consultare le normative locali. Eventualmente si possono fare dei conglomerati cementizi con ciottoli a pezzatura media a "risalto" che meglio nasconde l'opera. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigimanzetti
    Luigimanzetti
    Sabato 9 Luglio 2016, alle ore 11:49
    Salve io abito in un condomino siamo sei proprietari,quello che abita sopra di mi ha chiesto di allungare un balcone e ricongiungerlo vicino ad un altra finestra, io gli ho detto di no,se lui ottiene una dia in sanatoria come mi devo comportare?devo sempre denunciarlo?basta il mio non consenso?pure perché per alzare quell altra parte di balcone deve entrare per forza nel mio giardino
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigimanzetti
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 08:59
      Per realizzare quanto ha in mente il Suo vicino, deve essere autorizzato dal comune con "permesso a costruire". Prima del rilascio, però, il comune chiede l'autorizzazione unanime del condominio che ovviamente vista la Sua opposizione, non ci sarà. In ogni caso, in violazione del norme edilizie e del diritto privato, va denunciato presso le autorità competenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Luigimanzetti
        Luigimanzetti Pasquale
        Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 19:24
        Grazie anche non è presente un amministratore di condominio?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Luigimanzetti
          Mercoledì 13 Luglio 2016, alle ore 07:46
          Sì, in ogni caso si farà un verbale con tutti gli altri condomini dove dovranno esprimere unanimemente il parere favorevole e sottoscriverlo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Luigimanzetti
            Luigimanzetti Pasquale
            Mercoledì 13 Luglio 2016, alle ore 18:25
            Grazie mille per le informazioni,io ho lett che ci vogliono z60 giorni per aspettare una risposta giusto?
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Luigimanzetti
              Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 16:34
              Sì, ma basta una virgola e tempi canonici diventano biblici. Un cordiale saluto.
              rispondi al commento
              • Luigimanzetti
                Luigimanzetti Pasquale
                Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 17:33
                Grazie mile per le vostre risposte n questi giorni ho scoperto che andando sul sito del catasto il mio giardino nn risulta ma allegato al contratto di acquisto di casa fatto 60 anni fa da mio nonno c'e anche la mappa del giardino dietro a quello dell immobile potrebbe cambiare qualcosa? o visto che l'aggiornamento e' possibile anche online
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Luigimanzetti
                  Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 11:22
                  Il catasto non attesta la probatorietà della proprietà. Quello che dà certezza sulla titolarità del giardino antistante la Sua casa è il titolo di proprietà. Se va aggiornata la planimetria catastale con "l'aggiunta" della parte esterna, deve incaricare un professionista di Sua fiducia che provvederà alla ripresentazione telematica attraverso la procedura "docfa" con la causale "esatta attestazione grafica". Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
                  • Luigi
                    Luigi Pasquale
                    9 ore 30 min. 20 sec. fa
                    Grazie mille per ogni suo consiglio, ma c'e un altro modo per costruire in modo regolare presentando domanda al comune?
                    rispondi al commento
  • Giovanni
    Giovanni
    Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 23:39
    Vorrei chiedere un informazione riguardo il recupero di un sottotetto.

    Ho acquistato casa da qualche mese e dovrei ristrutturare un tetto costruito negl'anni 30, vorrei sapere se è possibile aumentare l'altezza dei muri di appoggio di almeno 30 centimetri per costruire il nuovo e quali sono le procedure e le autorizzazioni da chiedere.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni
      Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 09:08
      Innanzitutto va verificata la fattibilità della Sua ipotesi rispetto alle norme urbanistiche imposte dal comune. Accertata la liceità del cosa, va incaricato un tecnico di Sua fiducia per la presentazione un progetto per ampliamento e recupero del sottotetto. La procedura più idonea è una Dia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Derasarta
    Derasarta
    Martedì 28 Giugno 2016, alle ore 01:01
    Salve, recentemente abbiamo comprato casa e abbiamo scoperto solo dopo il rogito che un bagno é stato costruito abusivamente.infatti é stato costruito in una parte di un stanza che in planimentria apare come garage e non abitabile. Come possiamo regolarizarlo? Cosa ci consiglia?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Derasarta
      Martedì 28 Giugno 2016, alle ore 18:46
      Trattasi di un "abuso minore" che, a seconda delle procedure di ciascun comune, può essere sanato con una Cila o una Dia in sanatoria. Prima di procedere va accertato l'entità della superficie "non residenziale" che ha cambiato destinazione d'uso mediante la sovrapposizione della vecchia planimetria (stato pregresso) e la nuova (stato attuale). Chiaramente, per la redazione della pratica, va incaricato un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Adriano
    Adriano
    Lunedì 13 Giugno 2016, alle ore 20:40
    Vorrei acquistare un immobile sito dal terzo piano di una palazzina di tre piani.

    In questo immobile è presente un ascensore abusivo e inoltre l'area sovrastante l'ascensore è dentro l'abitazione che vorrei acquistare.

    Cosa mi consigliate, e sopratutto è possibile sanarlo, e infine a che pene vado incontro ?

    Adriano
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Adriano
      Martedì 14 Giugno 2016, alle ore 08:33
      L'abuso più rilevante, di carattere penale, è sicuramente l'ascensore anche se di fatto non arriva a servire il piano della "Sua" abitazione. I termini dell'ultima sanatoria edilizia risalgono al 2004, pertanto non può aderire. Il consiglio: Si accerti la possibilità di "regolarizzare l'impianto di elevazione" e di verificare, con un tecnico di Sua fiducia, l'entità dell'abuso e la rispettiva gravità urbanistica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Studio Adm
      Studio Adm Adriano
      Giovedì 16 Giugno 2016, alle ore 18:23
      Bisognerà sanare sicuramente e facendolo pagare al condominio, sia le sanzioni sia la tua parte acquisita.
      rispondi al commento
  • Robyfede
    Robyfede
    Sabato 4 Giugno 2016, alle ore 15:22
    Buongiorno, mia suocera vorrebbe costruire uno sgabuzzino in muratura di 2x1x2 mt. (LxPxH) nel giardino della sua casa (lei vive sul litorale romano).Stiamo cercando di farle capire che commette un abuso edilizio e che va incontro ad una denuncia penale, ma lei sostiene che la cubatura è troppo piccola per una denuncia penale e al massimo gliela faranno buttare giù...Gentilmente potrebbe informarci bene sui rischi ai quali sta andando incontro?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Robyfede
      Domenica 5 Giugno 2016, alle ore 18:31
      Lei ha già risposto correttamente alla Sua suocera. L'abuso non si commisura in funzione della grandezza ma dai vincoli posti dal regolamento edilizio comunale, oltre quelli paesaggistico-ambientali se il territorio è sottoposto a vincoli. La realizzazione anche di un ripostiglio dalle misure indicate comporta l'assunzione di un reato perseguibile penalmente ed anche civilmente (danno ambientale), oltre alle sanzioni amministrative e le spese processuali. Non sempre il reato si estingue con l'abbattimento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Robyfede
        Robyfede Pasquale
        Domenica 5 Giugno 2016, alle ore 20:23
        Grazie mille
        rispondi al commento
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