Abusi edilizi

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Commettere un abuso edilizio costituisce reato penale, si è soggetti quindi a sanzioni. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia.
Abusi edilizi
Arch. Carmen Granata

Quando si realizzano interventi edilizi in assenza di Permesso di Costruire o Denuncia di inizio attività si commette un abuso edilizio. È necessario, quindi, mettersi in regola richiedendo un Permesso di Costruire in sanatoria.

È bene, precisare, però, che non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. Per essere assentibile, una richiesta di sanatoria deve obbedire al principio della doppia conformità, le opere devono cioè essere conformi alla normativa urbanistica vigente nel Comune sia nel momento in cui è stato commesso l'abuso che nel momento in cui viene presentata la domanda.

Progetto fabbricatoLa documentazione da accompagnare alla domanda di Permesso di Costruire in sanatoria è analoga a quella di un comune permesso, e varia da Comune a Comune, ma particolare attenzione deve essere rivolta alla stesura della relazione tecnica che deve dimostrare la sussistenza della doppia conformità.

Il rilascio è però subordinato al pagamento di una idonea sanzione pecuniaria.

Se l'abuso commesso consiste in una parziale difformità da quanto concesso con un titolo autorizzativo, la sanzione verrà calcolata solo per la parte difforme, quella quindi che costituisce abuso.

Il dirigente o il responsabile dell'ufficio competente hanno tempo 60 giorni per esaminare la pratica ed esprimere un parere motivato, tempo che decorre dalla presentazione della istanza completa.
Infatti se la domanda risulta incompleta, il comune può richiedere ulteriore documentazione integrativa: i 60 giorni partiranno dalla consegna di tutti i documenti richiesti.
Durante questo tempo viene anche calcolato l'ammontare della sanzione, che comunque avrà un importo minimo di 516,00 euro.

Trascorsi i 60 giorni, il dirigente ha tempo altri 15 giorni per predisporre il provvedimento finale.
Se tutto questo tempo trascorre invano, è possibile adire un procedimento di messa in mora nei confronti del Comune.

Commettere un abuso edilizio, comunque, costituisce reato penale e, pertanto, si è soggetti a sanzioni severe. La materia è disciplinata al Titolo IV del Testo Unico sull'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) dall'art. 27 all'art. 51.Abuso edilizio: Ordinanza di demolizione

Gli interventi eseguiti in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità da questo, sono puniti con l'ordinanza di demolizione.
Se il responsabile dell'abuso non provvede ad ottemperare entro 90 giorni, l'immobile viene acquisito al patrimonio del comune e il Sindaco ne ordina la demolizione eseguita dal comune  a spese del responsabile.

Se gli abusi sono stati commessi su immobili sottoposti a vincolo, il Sindaco ordina il ripristino dell'opera originaria a spese del responsabile, al quale viene comminata anche una sanzione pecuniaria che può andare da 516 a 5.164 euro.

Stesso discorso vale per le opere eseguite in parziale difformità. Se, però, la demolizione della parte abusiva può recare danno alla parte eseguita regolarmente, si applicano delle sanzioni pecuniarie così calcolate:

- se si tratta di edificio  residenziale essa è pari al doppio del costo di realizzazione della parte dell'opera eseguita in contrasto con il permesso di costruire;
- per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale è pari al doppio del valore venale determinato a cura dell'Agenzia del Territorio (l'ex Catasto).


Le sanzioni penali per Abuso Edilizio prevedono:


-    multe fino a 10.329 euro per non aver osservato le prescrizioni del Testo Unico e della normativa locale;
-    l'arresto fino a due anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro nei casi di  esecuzione dei lavori in totale contrasto o assenza del permesso e prosecuzione dei lavori nonostante l'ordine di sospensione;
-    l'arresto fino a due anni e un multa da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva, cioè  di edificazione su terreni liberi e privi di infrastrutture (strade, illuminazione, ecc.).
 

Articolo: Abusi edilizi
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Abusi edilizi: Commenti e opinioni


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  • Mimmo
    Mimmo
    3 giorni fa
    Salve tempo fà vi chiesi se una tensostruttura, anche se non ancorata al suolo, rientrava nell'abuso edilizio.
    A distanza  di anni mi hanno condannato a due mesi.
    Mi conviene andare in appello?
    Tra l'altro ho presentato relazione di un tecnico che attestava l 'amovibilita' della Tensostruttura. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mimmo
      1 giorni fa
      Il nostro rimane un parere non vincolante sulla base di domande, a volte molto dirette, su norme e dettami che non tengono conto delle condizioni di fatto. Ci dispiace per la sentenza di colpa che però può essere ribaltata in appello, perchè le condizioni ci sono per essere pienamento assolto.  Il fatto stesso che il tecnico di Sua fiducia ha sposato la Sua tesi con una perizia tecnica lo dimostra. Sulla convenienza di fare appello, non Le posso consigliare nulla, semmai un summit con il tecnico ed il legale è fondamentale per valutare e definire le modalità e tempi sui passi successivi. Un cordiale saluto. 
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    5 giorni fa
    Vorrei sapere se si può installare una caldaia gas metano per riscaldamento con uscita tubo esalazione fumi, considerando che la caldaia viene installata ad un bagno INESISTENTE sulla planimetria della casa: è regolamentare far uscire il tubo sotto la finestra di un'altra proprieta'?.
    Si puo' avere l'abitabilità non avendo nella casa un bagno avendo solo una cucina e una stanza buia senza finestra alta 2metri?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico
      4 giorni fa
      No! Non sussistono le condizioni per la richiesta di agibilità/abitabilità, nè tantomeno per l'installazione di una nuova caldaia a gas che deve rispondere a dei requisiti di legge molto restrittivi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Domenico
        Domenico Pasquale
        4 giorni fa
        Le ho scritto perche' mi sta succedendo questo problema con i proprietari che si trovano al piano inferiore (piano stradale).
        Le faccio presente che proprio ieri i Sig. hanno installato tubo uscita esalazione gas metano per riscaldamento proprio sotto la finestra della nostra cucina, non intendono toglierla cosi' ci ha detto una delle proprietarie.contattato Organi: Polizia Locale, vvf (con esposto scritto e consegnato a mano oggi 29/11/2016), Arpa Lazio, Asl, Carabinieri) senza ottenere i nostri diritti.
        A chi ci dobbiamo rivolgere?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Domenico
          3 giorni fa
          La denuncia va fatta all'ufficio tecnico comunale e all'Asl che sono competenti per territorio. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Stefania
    Stefania
    Sabato 12 Novembre 2016, alle ore 23:03
    Vorrei sapere se in presenza di box abusivo costruito davanti alla finestra della mia cucina con distanza di 1 m (costruzione antecedente al mio acquisto di casa), nell'ipotesi che non essendoci i presupposti di una sanatoria da parte del responsabile proprietario di tale box, il comune gli ordini la demolizione.
    Io in qualità di soggetto penalizzato ( per mancanza valori Rea illuminanti /abitabilità del locale), potrò richiedere danni dopo la messa in conformita' dell'area?
    Per violazione in termini di salute?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefania
      Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 09:45
      La distanza minima da una finestra o finestra/balcone è di mt. 3,00. I termini di una sanatoria edilizia del box limitrofo alla Sua proprietà, sono scaduti nel 2004 è quindi passibile di sanzioni amministrative e penali da parte del comune. Prima di intraprendere qualsiasi azione legale, si accerti sui tempi di costruzione, perchè trascorso il ventennio si riducono le possibilità di richiesta risarcitoria dei danni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chiara
    Chiara
    Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 16:57
    Ho questa situazione: un mio parente anni fa chiuse una finestra (sia internamente che esternamente) spostando anche dei tramezzi senza autorizzazioni comunali e senza aggiornamento catastale.
    Ora visto che vuole vendere cosa si può fare?
    Scia o Dia in sanatoria e aggiornamento catastale? (ovviamente pagando le sanzioni dovute).
    Chiara
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara
      Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 22:33
      Esattamente, per vendere è necessaria la conformità urbanistico-catastale dell'immobile. Nel Suo caso il provvedimento da presentare al comune è una Scia in sanatoria, vista la modifica apportata alla facciata. Inoltre se la zona rientra nel perimetro delle aree sottoposte ai vincoli paesaggistico-ambientali, è opportuno acquisire il parere preventivo dell'Ente preposto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Danilo
    Danilo
    Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 20:04
    Dopo 10 anni dalla costruzione si scopre che il tetto del palazzo è più alto di un metro del dovuto costituendo pertanto abuso edilizio.
    Si scopre nel momento in cui ho già acquistato casa da un anno e mezzo (pertanto anche chi mi ha venduto non sapeva).
    Ora l'amministratice consiglia di fare una raccomandata al costruttore e impresa per non far cadere la prescrizione.
    Come devo comportarmi, tocca a me o posso rifarmi su chi mi ha venduto e lui a catena sul precedente proprietario?
    Danilo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Danilo
      Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 09:29
      Il rapporto è con il Suo dante causa. La raccomandata con avviso di ricevimento di "messa in mora", la deve indirizzare al Suo venditore che, a sua volta la girerà al costruttore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigicirillo
    Luigicirillo
    Sabato 5 Novembre 2016, alle ore 16:08
    Salve volevo sapere nel caso in cui,dopo l'approvazione di un nuovo puc ,presento un osservazione al puc con le relative motivazioni ,da chi viene giudicata la pratica. Comune o provincia? E quale ufficio ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicirillo
      Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 09:05
      Le osservazioni al Puc vengono esaminate dallo stesso comune dove sono state indirizzate. L'ufficio di competenza specifica è la sezione Urbanistica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bennynicolosi
    Bennynicolosi
    Venerdì 4 Novembre 2016, alle ore 22:51
    Salve,io ho appena aquistato un appartamento in condominio,l'appartamento e comodo in tutto ma avendo una sala grande ho fatto fare in un angolo quasi inutilizzabile un piccolo ripostiglio in muratura visto che mancava,la domanda e' se avendo gia appena fatto il lavoro potrei essere sanzionato oppure ce modo di poter evitare dichiarando il tutto anche a lavori ultimati. Grazie anticipatamente.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bennynicolosi
      Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 08:58
      La Sua è una condizione comune a molte persone. Sotto l'aspetto di conformità urbanistico-catastale la posizione andrebbe sanata con una Cila in sanatoria ed una variazione catastale che le comporterebbe una spesa ben superiore alla realizzazione del ripostiglio. Se non è strettamente necessario (es.: un mutuo sulla casa, una donazione, ecc.), Le consiglierei, al momento, di non fare nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bennynicolosi
        Bennynicolosi Pasquale
        Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 16:54
        La ringrazio tantissimo per la sua risposta.
        Cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Luigicirillo
    Luigicirillo
    Martedì 1 Novembre 2016, alle ore 23:39
    Salve volevo sapere se il muro di cinta viene misurato dalle sue fondamenta . Io ho un muro di cinta alto m2.75 ma se prendo in considerazione le fondamenta penso superi i 3m e questo mi darebbe un opportunità per costruire. . Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicirillo
      Mercoledì 2 Novembre 2016, alle ore 09:52
      L'altezza del muro di cinta si misura dalla quota media del terreno, senza la fondazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigicirillo
    Luigicirillo
    Domenica 23 Ottobre 2016, alle ore 15:24
    Salve volevo sapere se è possibile presentare al comune il permesso per l'ampliamento della casa con la presenza di una tettoia abusiva.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicirillo
      Lunedì 24 Ottobre 2016, alle ore 13:33
      Non è possibile. Essendo un provvedimento di rilevanza urbanistica "pesante", il comune chiede le tavole che rappresentano il contorno ed il contesto, soprattutto se l'unità immobiliare si trova in zona sottoposta a vincoli paesaggistico-ambientali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Luigicirillo
        Luigicirillo Pasquale
        Lunedì 24 Ottobre 2016, alle ore 15:04
        Il problema consiste nel fatto che i miei vicini hanno presentato un permesso per ampliare la loro casa in presenza di questa tettoia abusiva e il comune gli ha rilasciato il permesso però loro nn hanno ancora fatto l'inizio lavori, poiche anche io ho presentato un permesso per costruire dopo di loro il comune nn mi ha rilasciato la licenza in quanto nel momento in cui andranno a fare l'ampliamento nn avrò più le relative distanze per costruire. Volevo sapere se posso contrastare il loro permesso e come farlo,in quanto hanno ricevuto un permesso di ampliamento con la presenza di un abusivismo . E poi il comune nn poyeva rilasciare la licenza anche a me in quanto loro hanno solo ritirato il permesso ma nn hanno fatto ancora l'inizio dei lavori.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Luigicirillo
          Martedì 25 Ottobre 2016, alle ore 13:52
          Prima di ogni altra cosa è opportuno visionare le tavole del progetto approvato con la relazione di corredo, per capire se tutto sia stato fatto secondo le regole e che non sia stato occultato nulla. Se a fronte di questo tipo di accertamento risultano omissioni o fatti tali da richiedere la sospensione o il ritiro del provvedimento, in tempi relativamente brevi va notificato al sindaco del comune, un atto di diffida. Le consiglio di affidarsi ad un bravo tecnico. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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