Abusi edilizi e criticità correlate

News di Normative
Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.
17 Gennaio 2017 ore 13:00

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell’abusivismo edilizio è stato e resta tutt’ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l’argomento, ma senz’altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unico dell’edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s’intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».


Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l’apertura di porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell’Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

parte abusiva in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.
I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all’abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell’opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l’aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l’art.46 del Testo unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze , art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria, la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l’impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l’impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l’attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l’irresponsabile abitudine di modificare dimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest’ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abusivismo e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall’altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l’art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all’Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l’illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all’Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

abuso non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.

Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il DL.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali».

Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
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Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni


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  • Maria
    Maria
    1 giorni fa
    Presentare una sanatoria con uno stato di fatto differente cosa comporta?
    rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Venerdì 23 Dicembre 2016, alle ore 11:04
    Ho appena iniziato i lavori di ristrutturazione del mio appartamento, dopo che l'architetto ha presentato e ottenuto un permesso di costruire in sanatoria (abuso ante 67).
    I costi relativi al permesso di costruire e la sanzione potrebbero beneficiareanche loro della detrazione 50% prevista per le ristrutturazioni?? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigi
      Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 12:34
      I costi della sanatoria edilizia non sono detraibili mentre tutte le spese di istruttoria della pratica dei lavori oggetto di ristrutturazione come l’imposta di bollo, i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, le spese tecniche, perizie, ecc. beneficiano delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Mercoledì 7 Dicembre 2016, alle ore 18:16
    Vorrei sapere se ci  sono regolamenti su Viterbo e quali sono per far passare la canna fumaria per gas metano come distanza dalle finestre
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico
      Lunedì 12 Dicembre 2016, alle ore 22:49
      Le norme di riferimento sono nazionali. Il D.M. 37/08 per la realizzazione a regola d'arte degli impianti tecnologici; Le norme UNI-CIG 7129/08 per la realizzazione degli impianti a gas ad uso civile di potenzialità fino a 35 kW. Infine la recente L. 90/13 di conversione, con modificazioni, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mimmo
    Mimmo
    Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 12:20
    Salve tempo fà vi chiesi se una tensostruttura, anche se non ancorata al suolo, rientrava nell'abuso edilizio.
    A distanza  di anni mi hanno condannato a due mesi.
    Mi conviene andare in appello?
    Tra l'altro ho presentato relazione di un tecnico che attestava l 'amovibilita' della Tensostruttura. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mimmo
      Venerdì 2 Dicembre 2016, alle ore 18:54
      Il nostro rimane un parere non vincolante sulla base di domande, a volte molto dirette, su norme e dettami che non tengono conto delle condizioni di fatto. Ci dispiace per la sentenza di colpa che però può essere ribaltata in appello, perchè le condizioni ci sono per essere pienamento assolto.  Il fatto stesso che il tecnico di Sua fiducia ha sposato la Sua tesi con una perizia tecnica lo dimostra. Sulla convenienza di fare appello, non Le posso consigliare nulla, semmai un summit con il tecnico ed il legale è fondamentale per valutare e definire le modalità e tempi sui passi successivi. Un cordiale saluto. 
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 23:32
    Vorrei sapere se si può installare una caldaia gas metano per riscaldamento con uscita tubo esalazione fumi, considerando che la caldaia viene installata ad un bagno INESISTENTE sulla planimetria della casa: è regolamentare far uscire il tubo sotto la finestra di un'altra proprieta'?.
    Si puo' avere l'abitabilità non avendo nella casa un bagno avendo solo una cucina e una stanza buia senza finestra alta 2metri?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico
      Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 11:22
      No! Non sussistono le condizioni per la richiesta di agibilità/abitabilità, nè tantomeno per l'installazione di una nuova caldaia a gas che deve rispondere a dei requisiti di legge molto restrittivi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Domenico
        Domenico Pasquale
        Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 16:31
        Le ho scritto perche' mi sta succedendo questo problema con i proprietari che si trovano al piano inferiore (piano stradale).
        Le faccio presente che proprio ieri i Sig. hanno installato tubo uscita esalazione gas metano per riscaldamento proprio sotto la finestra della nostra cucina, non intendono toglierla cosi' ci ha detto una delle proprietarie.contattato Organi: Polizia Locale, vvf (con esposto scritto e consegnato a mano oggi 29/11/2016), Arpa Lazio, Asl, Carabinieri) senza ottenere i nostri diritti.
        A chi ci dobbiamo rivolgere?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Domenico
          Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 17:21
          La denuncia va fatta all'ufficio tecnico comunale e all'Asl che sono competenti per territorio. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
          • Domenico
            Domenico Pasquale
            Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 17:24
            Grazie della risposta provvederò.
            rispondi al commento
  • Stefania
    Stefania
    Sabato 12 Novembre 2016, alle ore 23:03
    Vorrei sapere se in presenza di box abusivo costruito davanti alla finestra della mia cucina con distanza di 1 m (costruzione antecedente al mio acquisto di casa), nell'ipotesi che non essendoci i presupposti di una sanatoria da parte del responsabile proprietario di tale box, il comune gli ordini la demolizione.
    Io in qualità di soggetto penalizzato ( per mancanza valori Rea illuminanti /abitabilità del locale), potrò richiedere danni dopo la messa in conformita' dell'area?
    Per violazione in termini di salute?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefania
      Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 09:45
      La distanza minima da una finestra o finestra/balcone è di mt. 3,00. I termini di una sanatoria edilizia del box limitrofo alla Sua proprietà, sono scaduti nel 2004 è quindi passibile di sanzioni amministrative e penali da parte del comune. Prima di intraprendere qualsiasi azione legale, si accerti sui tempi di costruzione, perchè trascorso il ventennio si riducono le possibilità di richiesta risarcitoria dei danni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chiara
    Chiara
    Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 16:57
    Ho questa situazione: un mio parente anni fa chiuse una finestra (sia internamente che esternamente) spostando anche dei tramezzi senza autorizzazioni comunali e senza aggiornamento catastale.
    Ora visto che vuole vendere cosa si può fare?
    Scia o Dia in sanatoria e aggiornamento catastale? (ovviamente pagando le sanzioni dovute).
    Chiara
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara
      Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 22:33
      Esattamente, per vendere è necessaria la conformità urbanistico-catastale dell'immobile. Nel Suo caso il provvedimento da presentare al comune è una Scia in sanatoria, vista la modifica apportata alla facciata. Inoltre se la zona rientra nel perimetro delle aree sottoposte ai vincoli paesaggistico-ambientali, è opportuno acquisire il parere preventivo dell'Ente preposto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Danilo
    Danilo
    Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 20:04
    Dopo 10 anni dalla costruzione si scopre che il tetto del palazzo è più alto di un metro del dovuto costituendo pertanto abuso edilizio.
    Si scopre nel momento in cui ho già acquistato casa da un anno e mezzo (pertanto anche chi mi ha venduto non sapeva).
    Ora l'amministratice consiglia di fare una raccomandata al costruttore e impresa per non far cadere la prescrizione.
    Come devo comportarmi, tocca a me o posso rifarmi su chi mi ha venduto e lui a catena sul precedente proprietario?
    Danilo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Danilo
      Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 09:29
      Il rapporto è con il Suo dante causa. La raccomandata con avviso di ricevimento di "messa in mora", la deve indirizzare al Suo venditore che, a sua volta la girerà al costruttore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigicirillo
    Luigicirillo
    Sabato 5 Novembre 2016, alle ore 16:08
    Salve volevo sapere nel caso in cui,dopo l'approvazione di un nuovo puc ,presento un osservazione al puc con le relative motivazioni ,da chi viene giudicata la pratica. Comune o provincia? E quale ufficio ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicirillo
      Lunedì 7 Novembre 2016, alle ore 09:05
      Le osservazioni al Puc vengono esaminate dallo stesso comune dove sono state indirizzate. L'ufficio di competenza specifica è la sezione Urbanistica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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