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Manutenzione Ordinaria: quali interventi e quali detrazioni

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
04 Novembre 2016 ore 12:49 - NEWS Restauro edile

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera netta e precisa diverse forme di intervento.

In particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria: sostituzione piastrelle
La caratteristica principale di questi tipi di interventi è quella di agire su finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino all'uso.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria :

Manutenzione ordinaria: tinteggiatura paretiInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
- installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne alle abitazioni:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
- sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari senza la modifica della distribuzione degli spazi interni e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria



La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

È consigliabile sempre inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.

Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l'impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.

Va precisato però che a seconda dell'intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 - Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell'ordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria: manutenzione infissi in legno

Alla lettera f) dell'art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventirelativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell'Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.

IVA agevolata al 10% su manutenzione ordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni
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Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni: Commenti e opinioni


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  • Fernando
    Fernando
    Mercoledì 11 Novembre 2020, alle ore 17:43
    Ho appena acquistato un appartamento in condominio e dovrei effettuare dei lavori di modifica dell'impianto elettrico e ritinteggiatura:
    Questi lavori rientrano nella manutenzione ordinaria e quindi non danno diritto alla detrazione Irpef nella misura del 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fernando
      Giovedì 12 Novembre 2020, alle ore 11:04
      Le modifiche all'impianto elettrico, purché certificate a norma di legge, è un intervento di manutenzione straordinaria compreso la tinteggiatura delle zone interessate alle modifiche. Pertanto Lei ha la facoltà di portare in detrazione nella misura del 50% della spesa in dieci rate annuali di pari importo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Fernando
        Fernando Pasquale
        Giovedì 12 Novembre 2020, alle ore 11:29
        Potrebbe indicarmi la norma di riferimento?
        Il mio elettricista sostiene il contrario, sostiene che si tratta di manutenzione ordinaria e pertanto in caso di verifica andrei incontro a sanzione.
        Tali lavorazioni sono soggette a iva 4% visto che si tratta di prima casa o iva al 10% per ristrutturazione edilizia?
        Per la modifica dell'impianto elettrico e la tinteggiatura dell'impianto elettrico è necessaria semplice comunicazione al comune?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Fernando
          Giovedì 12 Novembre 2020, alle ore 12:49
          La Guida dell'AdE, aggiornamento di luglio 2019, a pag. 33 riporta alla voce Impianto elettrico:"Sostituzione dell'impianto o integrazione per messa a norma". L'aliquota Iva da applicare alle fatture è del 10%. Riguardo al provvedimento autorizzativo, trattasi di edilizia libera quindi non deve fare nulla. Al termine dei lavori è necessaria una autodichiarazione sul tipo di lavorazione e sui tempi di esecuzione. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Federico totaro
    Federico totaro
    Martedì 28 Gennaio 2020, alle ore 17:30
    Nel condominio stiamo facendo lavori di ristrutturazione all'esterni della facciata. approfittandone ho dato commissione alla ditta esecutrice di ristrutturarmi il balcone.
    Tale opera è da considerarsi di ordinaria o straordinaria manutenzione?
    Per le relative detrazioni fiscali a quale normativa devo fare riferimento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federico totaro
      Giovedì 30 Gennaio 2020, alle ore 09:45
      La ristrutturazione del balcone (soletta e frontalino in cls e relative armature di ferro) sono interventi di manutenzione straordinaria e quindi fiscalmente detraibili nella misura del 50% in dieci rate annuali di pari importo. Dette opere che danno diritto alla detrazione sono previste dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Patrizia5
    Patrizia5
    Martedì 26 Marzo 2019, alle ore 13:07
    Sono in subaffitto, ho affittato l'appartamento meno di un mese fa e la caldaia che è messa all'interno dell'appartamento non presenta un cronotermostato per cui con le giornate fredde sono in seria difficoltà, in quanto o lascio tutto il giorno la caldaia accesa oppure la spengo e la sera al mio rientro la riaccendo.
    Questo cronotermostato eventualmente chi lo deve installare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Patrizia5
      Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 09:35
      Essendo un bene duraturo e rimane in dotazione dell'appartamento al momento del rilascio, resta un onere del proprietario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Loris2
    Loris2
    Venerdì 20 Ottobre 2017, alle ore 12:39
    Creare una parete vetrata a tutta altezza con annessa porta per passare tra le due "partizioni" rientra nei casi di manutenzione straordinaria o ordinaria?
    rispondi al commento
  • Jbg70
    Jbg70
    Venerdì 15 Settembre 2017, alle ore 14:37
    Per sostituire le gronde in una abitazione autonoma intestata a più persone, che sono tutte ovviamente d'accordo, serve necessariamente una CILA oppure va bene solo la CIL, o non serve nulla?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jbg70
      Sabato 16 Settembre 2017, alle ore 22:28
      Il tipo di opera a farsi rientra tra quelle "edilizia libera", quindi non deve presentare nulla al comune. Naturalmente il lavoro va eseguito nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Viviana Rasulo
    Viviana Rasulo
    Sabato 24 Giugno 2017, alle ore 09:47
    C'è un tetto massimo di spesa su cui si può applicare l'aliquota IVA del 10% per lavori di restauro in una prima casa vincolata alla sovraintendenza ?
    Viviana Rasulo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Viviana Rasulo
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 19:55
      Se le opere a farsi non sono mirate alle detrazioni fiscali, non c'è nessun limite sulla spesa. Diversamente se i lavori rientrano nella categoria di restauro e/o risanamento conservativo, possono beneficiare delle detrazioni fiscali fino all'importo massimo di €. 96.000,00 iva compresa, sulla restante parte delle opere, comunque potrà godere dell'iva agevolata al 10%.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lucacampani
    Lucacampani
    Lunedì 19 Giugno 2017, alle ore 10:21
    Buongiorno. La mia azienda deve effettuare lavori di manutenzione straordinaria presso un cliente (abitazione singola privata). Lavori che comprendono sia opere murarie che installazione di impianti tecnologici e isolamento termico.Deve ancora essere aperta una scia/dia, ma alcune opere di demolizione (rivestimento bagno e cucina, rialzo o allargamento aperture su muri non portanti e innesto tavelloni e architravi) sono già state eseguite. Dovessi emettere una fattura per le opere di manutenzione ordinaria già eseguite con iva 10% (dichiarazione cliente) e con detrazioni 50%, per le opere propedeutiche alle lavorazioni successive, vado a far rischiare il cliente di perdere la detrazioni sull'importo? Lo chiedo perché da quello che so io, in linea generale le fatture con detrazioni devono essere successive alla scia/dia, altrimenti vanno a compromettere le detrazioni. Sto cercando la strada migliore per poter fatturare le opere eseguite senza andare a compromettere il cliente ma anche senza dover aspettare l'apertura della pratica che potrebbe protrarsi anche di un mese. Grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lucacampani
      Lunedì 19 Giugno 2017, alle ore 18:14
      E' possibile emettere una fattura di acconto o di anticipazione e poterla portar in detrazione prima della presentazione della Cila/Scia, ecc. purchè venga identificato chiaramente il richiedente (nome e cognome, codice fiscale) e l'immobile oggetto di lavorazioni (indirizzo esatto, comune di ..., via..., n. ..., scala..., piano ..., int. ... ecc.)  ed indicare nelll'oggetto la dicitura riportata sulla Cila/Scia come "acconto sui lavori di manutenzione straordinaria ecc.  Diversamente non sono fiscalmente detraibili le opere di manutenzione ordinaria già eseguite. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Georg
    Georg
    Mercoledì 31 Maggio 2017, alle ore 01:33
    Il rifacimento della pavimentazione del bagno e dei rivestimenti alle pareti della doccia, in seguito ad un intervento di risanamento delle infiltrazioni d'acqua derivate dal piatto doccia, sono da intendersi come manutenzione ordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Georg
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 09:19
      Sì.  Diversamente se l'intervento ha comportato anche la modifica dell'impianto di carico o di scarico del piatto doccia si passa nella mautenzione straordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elena
    Elena
    Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 00:02
    Io sono un privato e ho fatto ristrutturazione edilizia e lavori ordinari, vorrei sapere se questi mi entrano in detrazioni fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena
      Venerdì 19 Maggio 2017, alle ore 11:35
      Gli interventi di manutenzione ordinaria non beneficiano delle detrazioni fiscali. Diventano, invece, fiscalmente detraibili quando si vanno a rifare, modificare, integrare, gli impianti in dotazione dell'abitazione oppure una diversa distribuzione degli spazi interni. Esempio: se sostituisco il pavimento ed il rivestimento della cucina e relativa pitturazione, questa è manutenzione ordinaria. Se invece rifaccio l'impianto idrico di carico e scarico della cucina con sostituzione dei pavimenti, rivestimenti e relativa pitturazione, questa è manutenzione straordinaria e quindi fruibile delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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