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Manutenzione Ordinaria: quali interventi e quali detrazioni

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
Pubblicato il / Aggiornato il

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera netta e precisa diverse forme di intervento.

In particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria: sostituzione piastrelle
La caratteristica principale di questi tipi di interventi è quella di agire su finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino all'uso.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

Manutenzione ordinaria: tinteggiatura paretiInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
- installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne alle abitazioni:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
- sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari senza la modifica della distribuzione degli spazi interni e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria



La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

È consigliabile sempre inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.

Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l'impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.

Va precisato però che a seconda dell'intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 - Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell'ordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria: manutenzione infissi in legno

Alla lettera f) dell'art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventirelativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell'Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.

IVA agevolata al 10% su manutenzione ordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

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riproduzione riservata
Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni
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Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Mario
    Mario
    Giovedì 25 Gennaio 2024, alle ore 12:42
    Le porte del garage rientrano nelle agevolazzioni fiscali per la detrazione del 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mario
      Giovedì 25 Gennaio 2024, alle ore 17:38
      Sì, le spese per la sostituzione delle porte dei box-auto beneficiano della detrazione fiscale del 50% in dieci rate annuali di pari importo.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Leon251280
    Leon251280
    Martedì 19 Settembre 2023, alle ore 01:54
    Devo fare una manutenzione straordinaria in giardino, in quanto il costruttore mise delle lamiere di contenimento, che negli anni si sono spostate. devo quindi scavare, costruire il muro, richiudere, poi sbancare la terra e mettere a piano il giardino.
    Il geometra farà la CILA.
    Il dubbio è se posso mettere il giardino sintetico e usufruire della detrazione 50 e se affermativo, se nella CILA va scritto qualcosa in merito oppure no.
    Il giardino è esclusivo ma non vorrei che il comune abbia a che ridere in merito alla quota di verde che devo garantire ai fini del condominio, quindi preferivo omettere la voce, ma comunque mi spetterebbe no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Leon251280
      Martedì 19 Settembre 2023, alle ore 16:37
      La costruzione del muro di recinzione rientra nelle detrazioni fiscali del 50%, compreso le opere conseguenziali. 
      Il prato sintetico non rientra nel Bonus Verde. 
      Sulle quote o le percentuali da coprire con il tappeto verde, non credo ci siano vincoli, ma è opportuno che si informi presso il Suo comune. 
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvatore 1
    Salvatore 1
    Sabato 16 Settembre 2023, alle ore 07:38
    Ho una villetta bifamiliare, volevo sostituire la lana di roccia del sottotetto e mettere della schiuma isolante.
    La ditta che farà i lavori mi dice che per le detrazioni, basta solo l' ENEA perché manutenzione ordinaria.
    Il geometra dice che serve la pratica CILA.
    Chi ha raggione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatore 1
      Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 10:56
      Se non ci sono vincoli paesaggistico-ambientali o di altra natura, non serve nessun provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Salvatore
        Salvatore Pasquale
        Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 11:18
        Si detrarre al 50% in dieci anni essendo manutenzione ordinaria,
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Salvatore
          Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 12:01
          Sì, la detrazione fiscale del 50% della spesa sostenuta va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.
          Cordiali saluti.
          rispondi al commento
        • Salvatore
          Salvatore Salvatore
          Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 12:40
          Mi scusi il Caf insiste che non posso fare il 730, essendo manutenzione ordinaria,
          rispondi al commento
          • Pasquale
            Pasquale Salvatore
            Lunedì 18 Settembre 2023, alle ore 13:05
            Se è un intervento di coibentazione e di isolamento termico del tetto, certificato dalla ditta esecutrice, nel rispetto dei parametri di legge e con la debita comunicazione all'Enea, rientra tra le opere di efficientamento energetico oggetto di detrazioni fiscali.
            Cordiali saluti.
            rispondi al commento
  • Nicola Chiechi
    Nicola Chiechi
    Domenica 6 Agosto 2023, alle ore 15:34
    Gradirei sapere se le spese relative alla sostituzione, parziale o totale, dei coppi del tetto rotti dalla forte grandinata della mia villa privata sono detraibili al 50%.
    Resto in attesa di una cortese e sollecita risposta, ringrazio e porgo distinti saluti.-
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicola Chiechi
      Lunedì 7 Agosto 2023, alle ore 14:24
      Purtroppo la sostituzione dei coppi è un intervento di manutenzione ordinaria pertanto non beneficia di alcuna detrazione.  In ogni caso Le consiglio di informarsi presso il Suo comune se sono state destinate somme a parziale o totale copertura dei danni derivanti dalle eccezionali grandinate degli ultimi mesi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigicaccamo
    Luigicaccamo
    Martedì 13 Giugno 2023, alle ore 09:49
    Intervento di ristrutturazione, il comune richiede il permesso di costruitre  in quando si eseguirà anche un ampliamento, trasformazione da cantina in camera, l'intervento prosegue con sbancamenti spostamenti di muri di contenimento, allargamento di marciapiedi, e allargamento e creazione di nuovi posti auto.
    Sappiamo che le opere riguardanti l'ampliamento non possono accedere alla detrazione bonus casa, non mi è chiaro invece se con un titolo quale il pdc il resto delle opere può essere portato in detrazione.
    Ringrazio in anticipo per la cortese risposta, saluti
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicaccamo
      Martedì 13 Giugno 2023, alle ore 11:29
      Indipendentemente dal titolo abilitativo, le spese sostenute per l'ampliamento di una unità immobiliare, non possono essere detratte.
      Le spese relative alla ristrutturazione della casa esistente, la trasformazione della cantina in camera, ecc. sono fiscalmente detraibili fino all'importo complessivo di 96.000 euro.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gian5778
    Gian5778
    Martedì 13 Giugno 2023, alle ore 09:12
    Buongiorno, sono proprietario unico di due unità immobiliari separate ed autonome clissificabili come condominio minimo.
    Per lavori di tinteggiatura esterna delle pareti fatti l'anno scorso, porto in detrazione le fatture, ma mi vengono contestati i costi per tinteggiatura esterna ed interna delle grondaie.
    Non rientrano queste come lavori su parti comuni e quindi detraibili ?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gian5778
      Martedì 13 Giugno 2023, alle ore 11:23
      Le disposizioni dettate dalla Circolare n. 7/E del 2018, evidenziano le condizioni dei minicondomini di due o più unità immobiliari, purchè distintamente accatastate ed autonomamente utilizzate, anche se possedute da un unico proprietario, spetta la detrazione fiscale in quanto presenti parti comuni dell'edificio.
      Quindi, anche se la proprietà è di una unica persona, quest'ultimo avrà diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. 
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Benedetta
    Benedetta
    Venerdì 14 Aprile 2023, alle ore 10:24
    Vorrei sapere se la manutenzione ordinaria eseguita su un tetto condominiale con IVA al 10% può essere detratta tutta da una dei 4 proprietari.
    Lo stabile è composto da 10 appartamenti tutti intestati a 4 proprietari (mamma e tre figli) e quindi non c'è condominio.
    La spesa è stata sostenuta dalla mamma.
    Posso portarla in detrazione al 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Benedetta
      Sabato 15 Aprile 2023, alle ore 19:42
      Sì, è possibile. E' fondamentale, però, che l'accordo venga deliberato per iscritto e all'unanimità dagli altri condomini (in questo caso i figli), per l'esecuzione dei lavori di natura condominiale, vengano sostenute da un solo condomino (la mamma) in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elena
    Elena
    Giovedì 13 Aprile 2023, alle ore 15:25
    L'anno scorso mia mamma ha rifatto una porzione di tetto.
    Sulla fattura è indicata manutenzione ordinaria, IVA al 10%.
    Abita in una casa bifamiliare, ha diritto alla detrazione del 50€?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena
      Sabato 15 Aprile 2023, alle ore 18:48
      Purtroppo no. Se il lavoro descritto in fattura è un intervento di manutenzione ordinaria non può portare in detrazione le spese sostenute. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Pasquale
        Sabato 15 Aprile 2023, alle ore 19:11
        Le rammento, inoltre, che ne ha facoltà di detrarre la spesa solo se l'altra unità immobiliare facente parte della costruzione bifamiliare è di proprietà di un altro soggetto (anche della stessa famiglia) e che le opere abbiano riguardato un intervento di natura condominiale. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Martedì 4 Aprile 2023, alle ore 02:33
    Ho aperto sul comune la manutenzione ordinaria per la sostituzione di alcuni infissi e per la tinteggiatura delle pareti esterni.
    Posso usufruire della detrazione del 50%? Casa singola.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Giovedì 6 Aprile 2023, alle ore 17:03
      Possono rientrare nella detrazione fiscale solo sostituzione degli infissi esterni, se rispondono a determinati requisiti/parametri di legge per la riqualificazione energetica. In questo caso va fatta la comunicazione all'Enea entro 90 giorni dalla data di ultimazione lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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