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Manutenzione Ordinaria: quali interventi e quali detrazioni

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
- NEWS Restauro edile

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera netta e precisa diverse forme di intervento.

In particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria: sostituzione piastrelle
La caratteristica principale di questi tipi di interventi è quella di agire su finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino all'uso.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

Manutenzione ordinaria: tinteggiatura paretiInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
- installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne alle abitazioni:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
- sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari senza la modifica della distribuzione degli spazi interni e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria



La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

È consigliabile sempre inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.

Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l'impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.

Va precisato però che a seconda dell'intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 - Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell'ordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria: manutenzione infissi in legno

Alla lettera f) dell'art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventirelativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell'Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.

IVA agevolata al 10% su manutenzione ordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni
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Manutenzione Ordinaria: interventi e detrazioni: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Venerdì 5 Agosto 2022, alle ore 16:52
    Salve, ho acquistato un appartamento e dovrei fare una ristrutturazione.
    In particolar modo le opere sono le seguenti:

    - rifacimento totale di due bagni quindi cambio piastrelle, sanitari, impianto elettrico ed idrico sanitario;
    - sostituzione pavimenti nelle camere da letto con probabile rifacimento dell'impianto elettrico;
    - imbiancatura dell'intero appartamento.

    Sono tutti interventi detraibili al 50%?
    Per avere diritto a tali detrazioni bisogna esibire solo la fattura e la ricevuta del bonifico parlante?
    È obbligatorio o facoltativo fare una comunicazione al Comune?
    In caso affermativo bisogna inviare una comunicazione per interventi di edilizia libera o di manutenzione ordinaria?
    Ci sono delle differenze?

    Grazie di cuore per la risposta
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenzo
      5 giorni fa
      I lavori da Lei elencati non sono soggetti ad alcuna autorizzazione, rientrano tra gli interventi di edilizia libera.
      Il rifacimento due bagni sono fiscalmente detraibili (50%), se associa la rifazione totale dell'impianto elettrico, con il rilascio dell'apposita dichiarazione di conformità da parte della ditta, può scontare anche la pavimentazione e l'imbiancatura di tutta la casa.
      Le rammento, però, che al termine dei lavori dovrà, redigere una autodichiarazione di atto notorio sulla tipologia delle opere eseguite, la data di inizio ed ultimazione dei lavori, oltre all'indicazione dei dati personali e catatstali dell'immobile, oggetto dei lavori.
      Le raccomando, infine, i pagamenti devono avvenire esclusivamente con l'apposito bonifico per ristrutturazioni (parlante).
      rispondi al commento
  • Bruno
    Bruno
    Mercoledì 20 Luglio 2022, alle ore 11:40
    Vlevo chiederLe se lavori di fornitura e posa in opera di guaina e sostituzione di gronde su un edificio composto da tre subalterni commerciali e un lastrico solare a copertura, può avere qualche sgravio fiscale.
    Vorrei precisare che è stata aperta regolare cila e comunicazione alla asl di competenza.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bruno
      Sabato 23 Luglio 2022, alle ore 11:36
      Le opere che intende eseguire non beneficiano di alcuna detrazione fiscale. Possono rientrare nel Bonus Ristrutturazione se associate ad interventi di efficientamento energetico. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Luigina
    Luigina
    Mercoledì 13 Luglio 2022, alle ore 11:19
    Vorrei una conferma in merito alla detraibilità al 50% del seguente intervento di manutenzione ordinaria in edificio singolo:
    - rifacimento totale delle tubazioni di andata e ritorno impianto di riscaldamento, dalla caldaia esistente ai corpi scaldanti;
    - sostituzione delle valvole e detentori radiatori;
    - installazione testine graduate sulle valvole nuove. Intervento opere murarie per rifinitura e ripristino nuovo passaggio tubazioni;
    - aspirazione e pulizie fosse biologiche;
    - idem tubazioni scarico verso rete fognaria.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigina
      Venerdì 15 Luglio 2022, alle ore 12:39
      I lavori fiscalmente detraibili riguardano le prime tre voci. Restano escluse l'aspirazione e la pulizia delle fosse biologiche con le relative tubazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Heshel54
    Heshel54
    Lunedì 11 Luglio 2022, alle ore 11:07
    A causa di una occlusione nel tubo di scarico del lavello della cucina del mio appartamento (difficilmente eliminabile) devo collegare il tubo di scarico ad un'altra colonna di scarico.
    Vorrei sapere se la spesa per questo lavoro può essere portata in detrazione all'IRPEF e se è necessario produrre documentazione o chiedere autorizzazioni prima di iniziare i lavori.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Heshel54
      Martedì 12 Luglio 2022, alle ore 12:59
      Il rifacimento totale dell'impianto di scarico della cucina è un intervento di manutenzione straordinaria e pertanto beneficia della detrazione fiscale del 50% della spesa sostenuta. Il tipo di lavorazione non richiede alcun provvedimento autorizzativo ma, al termine dei lavori dovrà, redigere una autodichiarazione sulla tipologia delle opere eseguite, la data di inizio ed ultimazione dei lavori, oltre all'indicazione dei dati personali e catatstali dell'immobile, oggetto dei lavori. Le raccomando, infine, i pagamenti devono avvenire esclusivamente con l'apposito bonifico per ristrutturazioni (parlante). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Niky84
    Niky84
    Lunedì 4 Luglio 2022, alle ore 21:00
    Mi sono recato a fare il 730 e ho avuto dei problemi.
    Nel 2021 ho eseguito i seguenti lavori nella mia casa:
    Installazione cancello automatico, pittura esterna della casa, installazione filtro depurazione acqua.
    il geometra mi aveva detto che rientravano nella manutenzione ordinaria.
    L'operatore al CAAF però non ne sapeva nulla e mi ha chiesto di informarmi bene.
    Ora chiedo, rientrano in manutenzione ordinaria?(
    tutti pagamenti effettuati con bonifico con riportato per detrazione fiscale).
    Nicola
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Niky84
      Mercoledì 6 Luglio 2022, alle ore 09:43
      L'intervento fiscalmente detraibile è solo l'installazione del cancello automatico. Quest'opera andava fatturata separatamente dalle altre e saldata con il rispettivo bonifico parlante. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nilla
    Nilla
    Martedì 26 Aprile 2022, alle ore 11:04
    Ho recentemente acquistato un immobile in una bifamiliare.
    In luglio inizierò i lavori di ristrutturazione che consistono in:
    - Rifacimento e messa a norma impianto elettrico
    - Ristrutturazione completa di un bagno con sostituzione sanitari e rimozione della vasca con doccia pavimenti e impianto idraulico
    - Ristrutturazione di un altro bagno con inserimento nuovo di bidet e doccia attualmente non presenti
    - Ristrutturazione cucina
    - Cambio completo pavimentazioni
    - Porte
    Cosa posso dedurre al 50% e IVA al 10%
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nilla
      Mercoledì 4 Maggio 2022, alle ore 15:39
      Può detrarre quasi tutto nella misura del 50% e con l'aliquota Iva al 10%. Le voci che non rientrano sono le porte interne e la pavimentazione nelle zone non interessate dagli interventi di ristrutturazione, ad eccezione dei bagni e della cucina dove anche i rivestimenti sono fiscalmente detraibili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Joanna Lois
    Joanna Lois
    Sabato 16 Aprile 2022, alle ore 15:19
    Siamo un inquilino di un'appartamento condominiale.
    Ci abitiamo dal 2019 sapendo che la struttura è invecchiata includendo anche l'aspetto tecnico.
    Ora abbiamo deciso di cambiare tutte le prese e interruttori in quanto alcuni non funzionano più e il resto si stacca, rendendo così difficile per noi ad accedere alla corrente.
    Ne abbiamo discusso con il proprietario chiedendo prima il permesso per fare la sostituzione/riparazione e ha dato l'ok.
    Il problema è che quando abbiamo chiesto di dividere le spese ci ha indicato che tale manutenzione rientra nella categoria ordinaria e quindi dobbiamo assumere tutto il costo.
    Vi chiedo, se questo è vero o no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Joanna Lois
      Martedì 19 Aprile 2022, alle ore 19:37
      E' vero, la sostituzione delle prese ed interruttori, è un intervento di manutenzione ordinaria. Di solito è un onere a carico del conduttore per le condizioni di usura dovuta ad anni pregressi di locazione. Lei, però, è tenuto ad accollarsi il costo relativo ai tre anni di locazione in corso, non gli anni in cui l'immobile è stato dato in affitto ad altri. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Venerdì 15 Aprile 2022, alle ore 14:55
    Volevo chiedere alcune informazioni riguardo le manutenzioni edilizie:
    noi dovremmo far pitturare le facciate esterne e interne della nostra abitazione, con qualche piccola riparazione.
    Siccome si tratta di una manutenzione ordinaria, possiamo usufruire dell'IVA al 10%?
    Se sì, dovremmo presentare una domanda?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna
      Martedì 19 Aprile 2022, alle ore 13:15
      Sì, ne ha facoltà di beneficiare dell’Iva agevolata al 10% per tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, eseguiti su immobili residenziali. Sono esclusi i lavori di manutenzione su beni immobili a destinazione non abitativo-residenziale (categoria catastale diversa da A/1 fino ad A/9 e A/11). 
      Tale beneficio trova applicazione con l’esistenza di un contratto di appalto.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Villiam54
    Villiam54
    Venerdì 8 Aprile 2022, alle ore 14:46
    Buongiorno, leggendo l'articolo non mi è chiara una cosa: dovendo io rifare una facciata della mia abitazione, ( perche soggetta a infiltrazioni che mi rovinano l'interno) che consisterebbe nella rimozione totale dell'intonaco esistente ossia rifacimento dello stesso con un prodotto di rasamento, posizionamento di retina sintetica e successiva applicazione dell'intonaco di finitura già in tinta, questo senza cambiare l'aspetto precedente ne come dimensioni nemmeno come colorazione, rientra in qualche modo nelle agevolazioni fiscali del 50% ?
    Grazie in anticipo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Villiam54
      Lunedì 11 Aprile 2022, alle ore 13:02
      Per le singole unità abitative, le parti esterne non sono comprese (a tal proposito La invito a consultare la Guida dell'Agenzia delle Entrate, edizione luglio 2019, alla pagina 32, al 5.1, troverà tutti agevolabili sulle singole unità abitative). Potrebbe rientrare nel Bonus Facciate "per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, compresi nelle zone A e B definite dal regolamento edilizio comunale". Va puntualizzato, però, che a partire da 1° gennaio 2022 la detrazione è  stata ridotta al 60%.  Per maggiori chiarimenti può consultare l'apposita Guida dell'AdE "Bonus Facciate" aggiornamento del mese di Luglio 2021. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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