Opere edilizie abusive, conseguenze e rimedi

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Costruire senza il necessario permesso, o comunque farlo senza attenersi al suo contenuto, può portare all'irrogazione di gravi sanzioni come quella della confisca.
04 Dicembre 2012 ore 11:13
Avv. Alessandro Gallucci

OpereCostruire un'unità immobiliare non comporta solamente il rispetto delle norme tecniche ma anche di ben precise regole legislative la cui infrazione può portare all'irrogazione di sanzioni penali oltre che all'ordine di demolizione delle opere realizzate.

Vale la pena comprendere che cosa richia chi costruisce violando le norme previste dal testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01) e se può fare qualcosa per porre rimedio ai propri errori.


Definizione di opere abusive


Siamo soliti parlare di costruzioni abusive ma che cosa sono di preciso?

Ai sensi dell'art. 31, primo comma, del d.p.r. n. 380/01, rubricato Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali:

Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Per dirla con un esempio banale: costruisco una casa senza chiedere i permessi al Comune competente oppure ne costruisco una di 300 mq, quando, invece, il permesso di costruire mi consentiva di arrivare a 100 mq.

Che cosa accade in questi casi?


Conseguenze dell'abuso edilizio


Lo stesso art. 31, lo specifica nei commi secondo e terzo.

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Insomma innanziutto c'è l'ordine di demolizione o di rimozione dell'abuso.

Che cosa accade se tale ingiunzione non viene rispettata?

Opere2Il terzo comma, di cui parlvamo prima, specifica che se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.
L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita
.

In sostanza un abuso del genere di quelli descritti sopra può portare alla perdita della proprietà del terreno sul quale è stato commesso il reato.

Perché è bene tenere presente che di questo si tratta, ossia di un reato contravvenzionale punito con la pena dell'arresto e della multa anche fino a più di 50 mila euro (cfr. art. 44 d.p.r. n. 380/01).


Possibilità di porre rimedio


Non tutti gli abusi, si tratti di costruzioni ex novo o di ampliamenti, comportano conseguenze così negative per chi le ha commesse.

A determinate condizioni, infatti, è possibile riparare al proprio errore; tecnicamente si chiama accertamento di conformità.

Se ne occupa l'art. 36 del più volte citato testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01) che recita:

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Il rilascio del permesso in sanatoria é subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione é calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Senza entrare nei tecnicismi della materia, per la quale è sempre bene farsi assistere da un esperto del settore, la norma può essere così sintetizzata: chi ha eseguito l'opera abusiva, anche pagando una sanzione, può ottenere il permesso in sanatoria se l'opera, astrattamente, sarebbe stata autorizzata a priori.


A chi rivogersi per segnalare opere abusive?


Che cosa deve fare chi si accorge che il proprio vicino sta eseguendo delle opere che ritiene abusive?

La risposta è semplice: rivolgersi alle competenti autorità pubbliche che possono accertare se la segnalazione è fondata.

Opere3Detto in modo più diretto: fare una segnalazione alla polizia municipale del Comune in cui è ubicato l'immobile sul quale si stanno realizzando delle opere (forse) abusive.

In questo modo i diretti interessati al procedimento amministrativo autorizzatorio degli interventi edilizi (leggasi l'ente locale per mezzo della sua forza di polizia) potranno verificare direttamente l'eventuale esistenza di abusi ai fini dell'irrogazioni delle sanzioni.

Ci si può rivolgere anche direttamente alla Procura della Repubblica del Tribunale del luogo in cui si sta commettendo il fatto ma visto che i pubblici ministeri delegherebbero le verifiche alla polizia municipale o ad altre forze dell'ordine, vale la pena agire rivolgendosi direttamente ad esse.

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  • Sabato1
    Sabato1
    Mercoledì 4 Ottobre 2017, alle ore 15:43
    Vorrei sapere se ho commesso un abuso avendo realizzato predisposizioni idrauliche ed elettriche a pavimento (solo tubazioni) in un tetto ad uso termico su concessione edilizia di abbattimento e ricostruzione.
    rispondi al commento
  • Paola
    Paola
    Lunedì 3 Luglio 2017, alle ore 22:37
    Vorrei sapere. Ho ampliato la mia casetta a schiera sul retro di 20mq restando nel mio giardino e rispettando i 5 m dal confine, ma il progetto iniziale permetteva solo di alzarsi di un piano. Io ho tentato lo stesso sperando in una sanatoria anche perché tutte le altre casette l'hanno fatto. Cosa posso fare? E cosa rischio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paola
      Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:25
      Se non puoi presentare domanda di concessione in sanatoria (un tecnico potrà aiutarti sul punto) bisogna smontare il manufatto abusivo.
      rispondi al commento
  • Annamaria
    Annamaria
    Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 07:36
    Vorrei chiedere se una parte dell'area di manovra viene usata come ampliamento box può andare in prescrizione e se si dopo quanto tempo dall'ultimazione lavori.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Annamaria
      Venerdì 30 Giugno 2017, alle ore 10:18
      Se è tutto autorizzato dal comune "lo sconfinamento" è una questione riguardante i privati e l'usucapione dell'area comune matura dopo 20 anni.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 31 Marzo 2017, alle ore 18:59
    Devo sanare due difformità:

    Chiusura di una finestra al Piano rialzato e una apertura al Piano Interrato, oltre ad una canna fumaria.
    Valutando con il tecnico del comune mi ha detto che sono sanabili in quanto opere minori oltre che volume tecnico avendo guardato il rapporto di illuminazione e la zona non sottoposta a vincoli.
    Essendo la prima volta che mi capita devo chiedere un permesso a costruire in sanatoria in base alla  ex.47, non posso utilizzare scia e dia o cila ma il problema è questo: con il suap cosa devo immettere in quanto l'abuso ricade sull art. 34 del DPR 380 mentre al SUAP mi dice tutti altri articoli.
    rispondi al commento
  • Sonia
    Sonia
    Sabato 11 Marzo 2017, alle ore 10:42
    Volevo chiedere se per un deposito abusivo adiacente a una costruzione condonata ci sarebbe la possibilità di regolarizzarlo.
    Preciso che viene pagata l' imondizia su tutto anche sulla parte abusiva da ormai molti anni.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sonia
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 17:55
      Dipende. Al quesito può darti risposta solamente un tecnico di tua fiducia valutando la situazione complessiva rispetto alle norme applicabili.
      rispondi al commento
  • Federico
    Federico
    Domenica 5 Marzo 2017, alle ore 11:54
    Come si può sapere se i responsabili di un abuso in assenza di costruire hanno pagato una ammenda?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Federico
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 16:30
      Chiedi informazioni al comune competente a vigilare ed irrogare sanzioni.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Lunedì 27 Febbraio 2017, alle ore 18:34
    Ho un terreno agricolo di  circa 4.000 avevo una casetta per andare nei fine settimana, poi mi sono seprato e la mia ex moglie se è costruita una casa in questo terreno agricola.
    Adesso dobbiamo fare raterizare questo terreno ma con questa casa abusiva non trovo un geometra che voglia farlo e non so piu cosa fare, cosa mi consigli di fare ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 15:45
      Difficile a dirsi cisì in una risposta a quesiti su un articolo: vista la situazione ti conviene rivolgerti ad un legale di tua fiducia
      rispondi al commento
  • Massimo
    Massimo
    Mercoledì 26 Ottobre 2016, alle ore 11:18
    Deve vendere un appartamento in palazzina di 7 piani costruita nel 1970. a Roma.
    Nel progetto non risultano i balconi interni che danno verso il cortile interno, catastalmente l'ho fatta sistemare con un "errata rappresentazione grafica" ma non capisco come "sanare" il cosiddetto "abuso" non da me dipeso.
    Possibilmente se potete dirmi in linea di massima i costi da affrontare.
    rispondi al commento
  • Genny
    Genny
    Venerdì 23 Settembre 2016, alle ore 08:40
    Avendo un negozio su terranieno, ho la vaga idea che il mio vicino in mia assenza abbia costrito sotto al mio locale due vani.

    Il mio titolo di proprietà indica chiaramente che la proprietà è Terra Cielo.

    Cosa debbo fare e se rischio la chiusura della mia attività pure.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Genny
      Venerdì 23 Settembre 2016, alle ore 11:42
      Se hai questo dubbio chiedi un intervento dell'ufficio tecnico comunale per le opportune verifiche.
      rispondi al commento
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