Opere edilizie abusive, conseguenze e rimedi
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Costruire un'unità immobiliare non comporta solamente il rispetto delle norme tecniche ma anche di ben precise regole legislative la cui infrazione può portare all'irrogazione di sanzioni penali oltre che all'ordine di demolizione delle opere realizzate.
Vale la pena comprendere che cosa richia chi costruisce violando le norme previste dal testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01) e se può fare qualcosa per porre rimedio ai propri errori.
Definizione di opere abusive
Siamo soliti parlare di costruzioni abusive ma che cosa sono di preciso?
Ai sensi dell'art. 31, primo comma, del d.p.r. n. 380/01, rubricato Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali:
Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Per dirla con un esempio banale: costruisco una casa senza chiedere i permessi al Comune competente oppure ne costruisco una di 300 mq, quando, invece, il permesso di costruire mi consentiva di arrivare a 100 mq.
Che cosa accade in questi casi?
Conseguenze dell'abuso edilizio
Lo stesso art. 31, lo specifica nei commi secondo e terzo.
Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
Insomma innanziutto c'è l'ordine di demolizione o di rimozione dell'abuso.
Che cosa accade se tale ingiunzione non viene rispettata?
Il terzo comma, di cui parlvamo prima, specifica che se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.
L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
In sostanza un abuso del genere di quelli descritti sopra può portare alla perdita della proprietà del terreno sul quale è stato commesso il reato.
Perché è bene tenere presente che di questo si tratta, ossia di un reato contravvenzionale punito con la pena dell'arresto e della multa anche fino a più di 50 mila euro (cfr. art. 44 d.p.r. n. 380/01).
Possibilità di porre rimedio
Non tutti gli abusi, si tratti di costruzioni ex novo o di ampliamenti, comportano conseguenze così negative per chi le ha commesse.
A determinate condizioni, infatti, è possibile riparare al proprio errore; tecnicamente si chiama accertamento di conformità.
Se ne occupa l'art. 36 del più volte citato testo unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/01) che recita:
In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Il rilascio del permesso in sanatoria é subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione é calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
Senza entrare nei tecnicismi della materia, per la quale è sempre bene farsi assistere da un esperto del settore, la norma può essere così sintetizzata: chi ha eseguito l'opera abusiva, anche pagando una sanzione, può ottenere il permesso in sanatoria se l'opera, astrattamente, sarebbe stata autorizzata a priori.
A chi rivogersi per segnalare opere abusive?
Che cosa deve fare chi si accorge che il proprio vicino sta eseguendo delle opere che ritiene abusive?
La risposta è semplice: rivolgersi alle competenti autorità pubbliche che possono accertare se la segnalazione è fondata.
Detto in modo più diretto: fare una segnalazione alla polizia municipale del Comune in cui è ubicato l'immobile sul quale si stanno realizzando delle opere (forse) abusive.
In questo modo i diretti interessati al procedimento amministrativo autorizzatorio degli interventi edilizi (leggasi l'ente locale per mezzo della sua forza di polizia) potranno verificare direttamente l'eventuale esistenza di abusi ai fini dell'irrogazioni delle sanzioni.
Ci si può rivolgere anche direttamente alla Procura della Repubblica del Tribunale del luogo in cui si sta commettendo il fatto ma visto che i pubblici ministeri delegherebbero le verifiche alla polizia municipale o ad altre forze dell'ordine, vale la pena agire rivolgendosi direttamente ad esse.
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