Compromesso obblighi dell'acquirente in presenza di abuso

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Il compromesso: Obblighi del promissario acquirente in presenza di un abuso di modesta entità, è tenuto ad onorare la promessa di acquisto?
07 Giugno 2013 ore 08:44
Pasquale Esposito

Compromesso obblighi del Promissario acquirente


Nel caso di presenza di abuso edilizio di modesta entità


Compromesso obblighi del Promissario acquirenteLa recente sentenza Cass. sez. II Civile del 27 marzo 2013, n. 7759 mette fine alle innumerevoli cause per irregolarità edilizie intentate da promissari acquirenti allo scopo di chiedere risarcimenti danni per il mancato acquisto oltre alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

In pratica l'acquirente è tenuto ad onorare la promessa di acquisto anche se si scopre successivamente alla stipula del preliminare di vendita, che l'immobile presenta delle irregolarità edilizie di scarsa entità e facilmente sanabili con una sanzione pecuniaria minima e non ponendo alcun limite alla sua commerciabilità.


Compravendita Legge n°47 del 28/02/1985


La corte, pur riconoscendo, ai sensi della Legge n. 47 del 28/02/1985 e successive modifiche ed integrazioni, alla parte acquirente il diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico comunale, è entrata nel merito della tipologia del cosiddetto abuso minore.

La non conformità dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria catastale tra le quali una parziale o totale diversa distribuzione degli spazi interni, (ad esempio: una tramezzatura spostata, l'apertura o la chiusura di una porta interna, l'abbattimento di una parete , ecc.) oppure una mera irregolarità materiale di rappresentazione grafica, non è una violazione tale o degna da compromettere l'atto di compravendita.

È fatta salva anche la Compravendita Legge n°47 del 28/02/1985buona fede del venditore il quale, ignaro delle problematiche esistenti sul proprio immobile, si vedeva chiamato in giudizio da soggetti con la chiara intenzione speculativa.

Anzi la sentenza in questione impone alla parte acquirente di porre in essere tutti gli accertamenti di rito prima di intraprendere qualsiasi tipo di iniziativa legale.

riproduzione riservata
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  • Susanna.p8
    Susanna.p8
    Mercoledì 19 Ottobre 2016, alle ore 13:32
    Dovrei firmare un preliminare con clausola salvo Buon fine mutuo di una villetta a schiera in costruzione (deve essere solo rifinita) con garage in costruzione e terreno di pertinenza.
    Il problema è che il terreno e il garage non sono accatastati ancora come posso evitare rischi nel compromesso? Il costruttore ha detto che verranno accatastati a breve..
    C'è qualche clausola particolare da scrivere nel compromesso?
    rispondi al commento
  • Alfredo
    Alfredo
    Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 10:28
    Sono in procinto di vendere un piccolo immobile di 3 vani che presenta due abusi - un balconcino - tetto di un metro piu alto che non lo rende piu spiovente ma a livello.

    L'immobile può essere venduto ?

    Il Notaio puo fare rogito sulla base di una perizia che dichiara che ci sono questi abusi ?

    Ho letto che si potrebbe anche fare l'atto pubblico (dichiarazione mendace per superare gli ostacoli 122/2010 ), cosi da poter dare la possibilita al Notaio di poter fare il rogito.
    rispondi al commento
  • Gamiele
    Gamiele
    Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 04:33
    Sono interessato all'acquisto di un immobile ma notando la planimetria ho scoperto che questa è difforme rispetto a quanto presente al Catasto: nello specifico una stanza ha una tramezza non portante spostata di circa 60cm rispetto a quanto riportato nella planimetria registrata al Catasto e nel piano interrato un vano identificato come Ripostiglio è in realtà un secondo "Bagno".
    Vanno regolarizzate?
    Quanto può costare regolarizzare entrambe?
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Gamiele
      Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 18:09
      Le difformità riscontrate, per legge, vanno regolarizzate.
      Se la difformità è solo catastale va fatta una denuncia di variazione con un costo di 4-500 euro circa.
      Se la difformità è anche urbanistica, va presentata una pratica di sanatoria edilizia (senza opere) al comune con un costo che si aggira intorno ai 1.300 euro circa.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sonia
    Sonia
    Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 22:48
    Salve, abito in una villetta libera su 4 lati, nel 2003 ho ristrutturato tutta la parte esterna e di ricenzione, tutti i relativi permessi li ho fatti tramite un geometra.
    Durante i lavori nella parte tergale ho messo una tettoia di legno rimovibile, consigliata dallo stesso geom., assicurandoci che non c'era bisogno di ulteriori permessi.
    Ora ho venduto casa e dopo il compromesso mi contestano questo abuso.
    Cosa devo fare?
    Grazie infinite.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Sonia
      Mercoledì 9 Ottobre 2013, alle ore 18:18
      In prima istanza, si accerti che la richiesta della controparte sia in buona fede in quanto molti speculano su queste minime irregolarità.
      Fermo restando questo principio, va subito detto che per l'installazione di una tettoia addossata o libera ci vuole un permesso chiamato SCIA o in alcuni comuni anche Dia, che nel Suo caso andrebbe presentata in sanatoria.
      Il consiglio: se la tettoia fa prezzo ed è un vincolo per l'acquirente, deve incaricare un tecnico di Sua fiducia e procedere secondo quanto previsto dal regolamento edilizio comunale.
      Diversamente va smontata.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Sonia
        Sonia Pasquale E.
        Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 11:31
        Grazie infinite per avermi risposto, seguirò il suo consiglio.
        rispondi al commento
        • Pasquale E.
          Pasquale E. Sonia
          Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 23:35
          Un ringraziamento va a Lei per la fiducia accordataci.
          Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Giuseppe.rocco63
    Giuseppe.rocco63
    Sabato 8 Giugno 2013, alle ore 16:37
    Sono d'accordo con la sentenza.
    Finalmente un pò di rispetto nei confronti di quei venditori che, pur essendo in buona fede, si son visti richiedere grosse somme come risarcimento.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Giuseppe.rocco63
      Lunedì 10 Giugno 2013, alle ore 14:05
      Per Giuseppe: Grazie per il Suo commento.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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