Edifici ante 1967 e legittimità urbanistica
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Ante 67: legittimità ante operam e decreto semplificazioni
Ancora una volta parliamo della legittimità urbanistica degli immobili. Nuovamente, anche nel decreto semplificazioni:
Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. (20G00096) (GU Serie Generale n.178 del 16-07-2020 - Suppl. Ordinario n. 24) note: Entrata in vigore del provvedimento: 17/07/2020 Gazzetta Ufficiale
si parla di legittimità ante operam, dato il noto criterio secondo il quale, per presentare qualsiasi progetto, che sia di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria, abbiamo bisogno di graficizzare in via aprioristica l'edificio come è oggi, il noto ante operam, per poi graficizzare il nostro progetto, il cosiddetto post operam.
Anche nel decreto semplificazioni di luglio 2020, il concetto viene ribadito come per gli edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge ponte 1967 entrata in vigore il 1 settembre 1967, i citati edificiante 67,ma risulta necessario fare i dovuti chiarimenti.
Edifici ante 67: un mito da sfatare
Sembra importante fare chiarezza sulla necessità o meno, per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, di avere un titolo edlizio abilitativo originario oppure no.
L'equivoco è sorto a seguito della prassi consolidata di citare sugli atti di compravendita gli edifici ante 1967 così come previsto dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47:
Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU Serie Generale n.53 del 02-03-1985 - Suppl. Ordinario) Gazzetta Ufficiale
In prima istanza:
art 17: Obbligo di citare negli atti di compravendita immobiliare gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o concessione in sanatoria, pena nullità.
In seconda istanza:
per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. art 40 Legge 47 del 1985, Gazzetta Ufficiale (legge 6 agosto 1967, n. 765 Legge ponte)
Preme sottolineare che queste specifiche riguardavano gli atti di trasferimento di immobili, non legittimavano la loro regolarità urbanistica aprioristicamente, né richiedevano dichiarazione sostitutiva di atto notorio a parte.
Da qui chiariamo che gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte, non sono tutti legittimi per legge, ma solo quelli esterni ai centri abitati, e vi spieghiamo di seguito perchè.
Attenzione, quindi, a non procedere con una vendita immobile non conforme urbanisticamente perchè la dichiarazione di atto nullo è dietro l'angolo, come la richiesta di rimborso.
La legge 1150/1942 e successive
La prima legge urbanistica che regolamentò la costruzione dei fabbricati previo rilascio di licenza edilizia nei centri abitati, fu la Legge 17 agosto 1942, n. 1150
Venne poi la legge ponte che ampliò il dovere a tutti gli edifici sorti dopo la sua pubblicazione, anche per quelli realizzati fuori dai centri abitati o non regolamentati.
Inoltre, a Roma, si avevano già i piani regolatori con valore di legge dello stato dal 1883, avevamo i programmi di fabbricazione e i regolamenti edilizi già dal 1934.
Questo palesa che una sorta di regolamentazione dei centri urbani era presente già da anni.
Risulta prioritario risalire all'epoca di costruzione del vostro fabbricato per capire se necessita di titolo edilizio originario o se bisogna recuperare foto storiche, immagini d'epoca, planimetrie storiche a volo d'uccello o stralci aereofotogrammetrici I.G.M. (Istituto geografico militare) o della Sara Nistri.
Come trovare l'anno di costruzione di un immobile?
Bisogna sapere che ogni Comune ha il suo archivio storico, dove reperire le foto d'epoca e risalire quindi all'epoca di costruzione del proprio fabbricato, così come le cartografie dell'Istituto geografico militare I.G.M. che hanno mappato tutto il territorio.
Attenzione quindi a fare i furbetti nelle dichiarazioni perchè di foto di archivio ne esistono molte e se non le trovate voi o il vostro tecnico, potrebbe averle il Comune o l'ufficio delegato al controllo sul territorio.
L'importanza dell'epoca di costruzione del fabbricato
Nota l'epoca di costruzione potrete valutare la necessità di titolo urbanistico originario o meno.
- Edifici costruiti prima del 1942: bisogna sempre verificare l'esistenza di leggi vincolistiche previgenti o nulla osta previsti dai regolamenti edilizi comunali e/o prg esistenti.
- Edifici costruiti dal 1942 al 1967: se edifici all'interno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o difformità dalla licenza risultano illeggittimi.
- Edifici costruiti dal 1942 al 1967: edifici all'esterno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o in difformità da licenza risultano legittimi se non diversamente previsto dai regolamenti locali o leggi vincolistiche.
- Edifici costruiti dal 1967 ad oggi: in tutto il territorio comunale, abitato e non - edifici realizzati in difformità o in assenza di concessione edilizia risultano illeggittimi.
A meno di non aver ottenuto regolare licenza edilizia in sanatoria con planimetria conforme allo stato attuale allegata, ed allora in quel caso ovviamente l'immobile è sanato.
Per dimostrare l'esistenza di un immobile costruito prima del 1967 leggi l'articolo aggiornato di come sanare un edificio ante 67
Il valore della piantina catastale
Valutata bene quindi l'epoca di costruzione, la localizzazione in centro abitato o no e verificati i regolamenti edilizi, prg foto e cartografie d'epoca in comune, possiamo procedere con la ricerca della nota planimetria d'impianto al catasto.
La possiamo reperire anche on line sui diversi siti, uno di questi è Retevisure che in circa 10-15 minuti vi invierà via e-mail la vostra planimetria di impianto a partire da 13,50 €.
Tra il 1939 e il 1940 circa, si è proceduto alla mappatura del territorio edificato creando l'archivio catastale sulla base dello stato dei luoghi esistente all'epoca, legittimo o meno.
Nel caso di mancanza di titolo edilizio urbanistico, giustificato dall'epoca di costruzione o dalla localizzazione fuori dal centro abitato, solo e unicamente in quel caso, la planimetria d'impianto diviene titolo probante della legittimità dell'immobile e possiamo basarci su quella, prendendola come ante operam legittimo.
Altro caso in cui possiamo prenderla come pianta di riferimento di legittimità ante operam è se essa presenta timbro e numero di protocollo equivalente a quello di un titolo edilizio urbanistico (Concessione in sanatoria, DIA o SCIA o CILA) e risulti a esso allegata come stato dei luoghi.
Ma giova sottolineare a gran voce come la planimetria/piantina catastale non ha alcun valore per la legittimità urbanistica dell'immobile, a meno dei casi sopra menzionati.
La planimetria catastale è solo e unicamente il rilevo dello stato dei luoghi di un edificio, fatto da un tecnico abilitato che assevera e rileva lo stato di fatto dell'immobile a quella data.
Si procede regolarmente all'accatastamento fabbricato abusivo e non per questo diventa legittimo, può sempre essere oggetto di ordine di demolizione da parte del Comune anche se regolarmente accatastato.
Attenzione quindi a verificare bene l'epoca di costruzione e quanto esplicitato sopra.
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