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Edifici ante 1967 e legittimità urbanistica

Non sempre gli edifici ante 1967 sono legittimi, dipende dalla loro localizzazione in centro urbano o no e dai regolamenti, vincoli o normative di zona e di settore
20 Ottobre 2020 ore 17:20 - NEWS Leggi e Normative Tecniche
ante 67 , ante 1967 , planimetria , planimetria catastale

Ante 67: legittimità ante operam e decreto semplificazioni


Ancora una volta parliamo della legittimità urbanistica degli immobili. Nuovamente, anche nel decreto semplificazioni:

Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. (20G00096) (GU Serie Generale n.178 del 16-07-2020 - Suppl. Ordinario n. 24) note: Entrata in vigore del provvedimento: 17/07/2020 Gazzetta Ufficiale

Edificio Ante '67
si parla di legittimità ante operam, dato il noto criterio secondo il quale, per presentare qualsiasi progetto, che sia di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria, abbiamo bisogno di graficizzare in via aprioristica l'edificio come è oggi, il noto ante operam, per poi graficizzare il nostro progetto, il cosiddetto post operam.
Anche nel decreto semplificazioni di luglio 2020, il concetto viene ribadito come per gli edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge ponte 1967 entrata in vigore il 1 settembre 1967, i citati edificiante 67,ma risulta necessario fare i dovuti chiarimenti.


Edifici ante 67: un mito da sfatare


Sembra importante fare chiarezza sulla necessità o meno, per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, di avere un titolo edlizio abilitativo originario oppure no.

L'equivoco è sorto a seguito della prassi consolidata di citare sugli atti di compravendita gli edifici ante 1967 così come previsto dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47:

Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU Serie Generale n.53 del 02-03-1985 - Suppl. Ordinario) Gazzetta Ufficiale


In prima istanza:

art 17: Obbligo di citare negli atti di compravendita immobiliare gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o concessione in sanatoria, pena nullità.


In seconda istanza:

per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. art 40 Legge 47 del 1985, Gazzetta Ufficiale (legge 6 agosto 1967, n. 765 Legge ponte)


Preme sottolineare che queste specifiche riguardavano gli atti di trasferimento di immobili, non legittimavano la loro regolarità urbanistica aprioristicamente, né richiedevano dichiarazione sostitutiva di atto notorio a parte.

Da qui chiariamo che gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte, non sono tutti legittimi per legge, ma solo quelli esterni ai centri abitati, e vi spieghiamo di seguito perchè.

Attenzione, quindi, a non procedere con una vendita immobile non conforme urbanisticamente perchè la dichiarazione di atto nullo è dietro l'angolo, come la richiesta di rimborso.


La legge 1150/1942 e successive


La prima legge urbanistica che regolamentò la costruzione dei fabbricati previo rilascio di licenza edilizia nei centri abitati, fu la Legge 17 agosto 1942, n. 1150

V
enne poi la legge ponte che ampliò il dovere a tutti gli edifici sorti dopo la sua pubblicazione, anche per quelli realizzati fuori dai centri abitati o non regolamentati.
Inoltre, a Roma, si avevano già i piani regolatori con valore di legge dello stato dal 1883, avevamo i programmi di fabbricazione e i regolamenti edilizi già dal 1934.

PRG di Roma del 1883
Questo palesa che una sorta di regolamentazione dei centri urbani era presente già da anni.

Foto storica, Roma sparita, Piazza di Spagna
Risulta prioritario risalire all'epoca di costruzione del vostro fabbricato per capire se necessita di titolo edilizio originario o se bisogna recuperare foto storiche, immagini d'epoca, planimetrie storiche a volo d'uccello o stralci aereofotogrammetrici I.G.M. (Istituto geografico militare) o della Sara Nistri.

Come trovare l'anno di costruzione di un immobile?


Bisogna sapere che ogni Comune ha il suo archivio storico, dove reperire le foto d'epoca e risalire quindi all'epoca di costruzione del proprio fabbricato, così come le cartografie dell'Istituto geografico militare I.G.M. che hanno mappato tutto il territorio.

Piazza Navona, foto storiche
Attenzione quindi a fare i furbetti nelle dichiarazioni perchè di foto di archivio ne esistono molte e se non le trovate voi o il vostro tecnico, potrebbe averle il Comune o l'ufficio delegato al controllo sul territorio.


L'importanza dell'epoca di costruzione del fabbricato


Nota l'epoca di costruzione potrete valutare la necessità di titolo urbanistico originario o meno.

  • Edifici costruiti prima del 1942: bisogna sempre verificare l'esistenza di leggi vincolistiche previgenti o nulla osta previsti dai regolamenti edilizi comunali e/o prg esistenti.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: se edifici all'interno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o difformità dalla licenza risultano illeggittimi.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: edifici all'esterno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o in difformità da licenza risultano legittimi se non diversamente previsto dai regolamenti locali o leggi vincolistiche.

  • Edifici costruiti dal 1967 ad oggi: in tutto il territorio comunale, abitato e non - edifici realizzati in difformità o in assenza di concessione edilizia risultano illeggittimi.


A meno di non aver ottenuto regolare licenza edilizia in sanatoria con planimetria conforme allo stato attuale allegata, ed allora in quel caso ovviamente l'immobile è sanato.


Il valore della piantina catastale


Valutata bene quindi l'epoca di costruzione, la localizzazione in centro abitato o no e verificati i regolamenti edilizi, prg foto e cartografie d'epoca in comune, possiamo procedere con la ricerca della nota planimetria d'impianto al catasto.

La possiamo reperire anche on line sui diversi siti, uno di questi è Tuttovisure che in cinque giorni lavorativi vi invierà via e-mail la vostra planimetria di impianto a prezzi tra le 35,00 e le 50,00 euro.

Planimetria catastale di impianto
Tra il 1939 e il 1940 circa, si è proceduto alla mappatura del territorio edificato creando l'archivio catastale sulla base dello stato dei luoghi esistente all'epoca, legittimo o meno.



Nel caso di mancanza di titolo edilizio urbanistico, giustificato dall'epoca di costruzione o dalla localizzazione fuori dal centro abitato, solo e unicamente in quel caso, la planimetria d'impianto diviene titolo probante della legittimità dell'immobile e possiamo basarci su quella, prendendola come ante operam legittimo.

Altro caso in cui possiamo prenderla come pianta di riferimento di legittimità ante operam è se essa presenta timbro e numero di protocollo equivalente a quello di un titolo edilizio urbanistico (Concessione in sanatoria, DIA o SCIA o CILA) e risulti a esso allegata come stato dei luoghi.

Foto storica, Napoli, piazza Vanvitelli
Ma giova sottolineare a gran voce come la planimetria/piantina catastale non ha alcun valore per la legittimità urbanistica dell'immobile, a meno dei casi sopra menzionati.
La planimetria catastale è solo e unicamente il rilevo dello stato dei luoghi di un edificio, fatto da un tecnico abilitato che assevera e rileva lo stato di fatto dell'immobile a quella data.

Si procede regolarmente all' accatastamento fabbricato abusivo e non per questo diventa legittimo, può sempre essere oggetto di ordine di demolizione da parte del Comune anche se regolarmente accatastato.

Attenzione quindi a verificare bene l'epoca di costruzione e quanto esplicitato sopra.

riproduzione riservata
Articolo: Edifici ante 1967
Valutazione: 4.95 / 6 basato su 102 voti.

Edifici ante 1967: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Marco
    Marco
    Domenica 4 Aprile 2021, alle ore 10:14
    Molto esplicativo, molto utile.
    rispondi al commento
    • Arch. Michela Pasquarelli
      Arch. Michela Pasquarelli Marco
      Martedì 6 Aprile 2021, alle ore 14:49
      Grazie Marco!
      rispondi al commento
  • Giorgiomep
    Giorgiomep
    Sabato 3 Aprile 2021, alle ore 09:05
    Aggiungo inoltre che la precedente proprietaria dopo il suo acquisto nel 2000 presenta all ufficio tecnico erariale passaggio da fabbricato rurale a urbano acquisendo categoria A4 e dopo lavori interni (realizzazione di tramezzature interne, intonaco e pitturazione delle stesse, adattamento impianti) presenta al comune regolare Cila per interventi di edilizia libera  con dichiarazione di fine lavori. Non ci sono mai riferimenti all' altezza 2,20 del piano terra.  Grazie 
    rispondi al commento
  • Giorgiomep
    Giorgiomep
    Sabato 3 Aprile 2021, alle ore 08:19
    Edificio ante 67 e altezza vani 2,20Ho acquistato una casetta in campagna costruita nel 1930 non in centro abitato ed è di 70mq composta  da due piani: piano terra altezza 2,20 composto da soggiorno bagno e angolo cottura mentre il econdo piano con altezza m 3 è composto da 2 camere letto e bagno. Scopro che, volendo aderire superbonus 110, il piano terra non ha altezza regolare perchè h 2,20 e quindi sembra io non possa aderire. Il notaio all' acquisto indicò nell' atto che la  casetta è regolare perchè ante 67. Chi mi aiuta a capire... Grazie mille
    rispondi al commento
  • Giorgio
    Giorgio
    Sabato 3 Aprile 2021, alle ore 07:12
    Edificio ante 67 e altezza vani 2,20 mt.
    Ho acquistato una casetta in campagna costruita nel 1930 di 70 mq composta da due piani:
    piano terra altezza 2,20 composto da soggiorno bagno e angolo cottura mentre il secondo piano con altezza mentri 3 è composto da 2 camere letto e bagno.
    Scopro che, volendo aderire superbonus 110, il piano terra non ha altezza regolare perchè h 2,20 mt. e quindi sembra io non possa aderire.
    Il Notaio all' acquisto indicò nell' Atto che la casetta è regolare perchè ante 67.
    Chi mi aiuta a capire?
    rispondi al commento
  • Casamia10
    Casamia10
    Venerdì 2 Aprile 2021, alle ore 12:05
    Perdonatemi per la dimenticanza:Buona a Pasqua a Tutti.
    rispondi al commento
  • Casamia10
    Casamia10
    Venerdì 2 Aprile 2021, alle ore 12:03
    Buongiorno, nel 1997 abbiamo deciso in famiglia di non riportare in atto di donazione a mio favore un vecchio fabbricato costruito nel 1963, abbiamo riportato solo la particella del terreno, in quanto a detta dei geometri del tempo, al momento di voler ristrutturare bastava fare un accatastamento dello stesso ed il fabbricato veniva "creato", si trova in zona periferia non centro urbano.Ora vorrei utilizzare il sismabonus per demolire e ricostruire, cosa posso fare per realizzare tutto ciò?Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.michela Pasquarelli
      Arch.michela Pasquarelli Casamia10
      Martedì 6 Aprile 2021, alle ore 14:47
      Andrà dichiarata la legittimità dell'immobile e per questo dovrai incaricare un tecnico.
      rispondi al commento
      • Casamia10
        Casamia10 Arch.michela Pasquarelli
        Martedì 6 Aprile 2021, alle ore 15:26
        Gentilissima Architetto, mi pare di capire che cosi come prospettato la pratica è giusta e quindi posso realizzare la mia idea?
        rispondi al commento
  • Mirasproject
    Miras Project Miras Project
    Giovedì 25 Marzo 2021, alle ore 10:53
    Era continuità nelle trascrizioni scusa ... Se devi acquistare ancora fai fare prima tutte le verifiche di legittimità o eventuale sanabilità delle difformità anche fosse per valutare quanto ti costa legittimare l.immobile altrimenti rischi di fare i conti senza l oste! non ti accontentare non è il periodo! 
    rispondi al commento
    • Marco
      Marco Mirasproject
      Giovedì 1 Aprile 2021, alle ore 21:49
      Procedendo con i controlli sono emersi questi fatti:
      - a livello comunale non è presente documentazione alcuna dell'immobile, rilasceranno certificazione che lo attesti.
      - come riferimento in planimetria quindi sussiste solo l'accatastamento urbano del 2008 che corrisponde allo stato di fatto.
      - sono presenti due atti di provenienza su 5 particelle e due subalterni, del 77 e del 78 con descrizione sommaria dell'immobile: stalla, due cantine, cucina, 2 camerette e una camera tramezzata.
      Non sono menzionati i piani dei locali, non è descritto il portico, la balconata (è evidente che fanno parte della costruzione originaria del 1930) il sottotetto, il balcone sul retro, bagno e ripostiglio.
      A questo punto mi chiedo cosa fa fede?
      La descrizione sommaria dell'atto di provenienza o l'accatastamento urbano del 2008, unica planimetria presente tra catasto e comune?
      rispondi al commento
  • Mirasproject
    Miras Project Miras Project
    Giovedì 25 Marzo 2021, alle ore 10:49
    Ciao Marco buongiorno, devi richiedere ad un tecnico la verifica di legittimità tramite accesso agli atti formale e di conseguenza relazione tecnica asseverata. Considera che molti tecnici a tutela del.superbonus hanno assicurazione specifica per relazioni asseverate superbonus vista la responsabilità che si assumono parli anche di diverse particelle e successioni .... Continuità nelle successioni accettazioni ereditarie devi fartele controllare e poi lui assevera la legittimità della preesistenza se c'è se non c'è si sana il sanabile e poi si fa tranquillamente pratica superbonus. Non ci sono trucchetti serve il tecnico competente che verifica ti dice quello che devi fare se non è legittimo o sanabile o non ti conviene economicamente non puoi accedere al superbonus Per dire che il catasto è probante della legittimità devi prima fare queste verifiche presso il comune Tramite richiesta di CDU ad esempio 
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Mercoledì 24 Marzo 2021, alle ore 21:35
    Vorrei acquistare un immobile costruito fuori da un centro abitato.
    L'immobile risulta al catasto urbano dal 2008, prima di quella data era presente nel catasto terreni suddiviso su più particelle.
    Acquisterei da proprietari che lo possiedono in seguito a successione.
    I genitori dei proprietari attuali, deceduti, avevano acquistato le diverse particelle attraverso due atti, che i figli non hanno, uno del 77 e uno del 78.
    Facendo una visura storica di queste particelle sul catasto terreni risultano atti e passaggi di proprietà precedenti, nel 48 e nel 60.
    Verosimilmente l'immobile esiste da circa gli anni 30.In comune non è presente nulla, nessun tipo di documento!
    Quindi l'unica documentazione in possesso dai proprietari è l'accatastamento del 2008 che corrisponde effettivamente allo stato di fatto. Inoltre in un EDM ante 2008 c'è la casa ma con forma un po' diversa.
    Come procedere per essere tutelati il più possibile?
    Vorrei fare il superbonus 110%.
    rispondi al commento
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