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Edifici ante 1967 e legittimità urbanistica

Non sempre gli edifici ante 1967 sono legittimi, dipende dalla loro localizzazione in centro urbano o no e dai regolamenti, vincoli o normative di zona e di settore
- NEWS Leggi e Normative Tecniche
ante 67 , ante 1967 , planimetria , planimetria catastale

Ante 67: legittimità ante operam e decreto semplificazioni


Ancora una volta parliamo della legittimità urbanistica degli immobili. Nuovamente, anche nel decreto semplificazioni:

Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. (20G00096) (GU Serie Generale n.178 del 16-07-2020 - Suppl. Ordinario n. 24) note: Entrata in vigore del provvedimento: 17/07/2020 Gazzetta Ufficiale

Edificio Ante '67
si parla di legittimità ante operam, dato il noto criterio secondo il quale, per presentare qualsiasi progetto, che sia di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria, abbiamo bisogno di graficizzare in via aprioristica l'edificio come è oggi, il noto ante operam, per poi graficizzare il nostro progetto, il cosiddetto post operam.
Anche nel decreto semplificazioni di luglio 2020, il concetto viene ribadito come per gli edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge ponte 1967 entrata in vigore il 1 settembre 1967, i citati edificiante 67,ma risulta necessario fare i dovuti chiarimenti.


Edifici ante 67: un mito da sfatare


Sembra importante fare chiarezza sulla necessità o meno, per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, di avere un titolo edlizio abilitativo originario oppure no.

L'equivoco è sorto a seguito della prassi consolidata di citare sugli atti di compravendita gli edifici ante 1967 così come previsto dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47:

Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU Serie Generale n.53 del 02-03-1985 - Suppl. Ordinario) Gazzetta Ufficiale


In prima istanza:

art 17: Obbligo di citare negli atti di compravendita immobiliare gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o concessione in sanatoria, pena nullità.


In seconda istanza:

per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. art 40 Legge 47 del 1985, Gazzetta Ufficiale (legge 6 agosto 1967, n. 765 Legge ponte)


Preme sottolineare che queste specifiche riguardavano gli atti di trasferimento di immobili, non legittimavano la loro regolarità urbanistica aprioristicamente, né richiedevano dichiarazione sostitutiva di atto notorio a parte.

Da qui chiariamo che gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte, non sono tutti legittimi per legge, ma solo quelli esterni ai centri abitati, e vi spieghiamo di seguito perchè.

Attenzione, quindi, a non procedere con una vendita immobile non conforme urbanisticamente perchè la dichiarazione di atto nullo è dietro l'angolo, come la richiesta di rimborso.


La legge 1150/1942 e successive


La prima legge urbanistica che regolamentò la costruzione dei fabbricati previo rilascio di licenza edilizia nei centri abitati, fu la Legge 17 agosto 1942, n. 1150

V
enne poi la legge ponte che ampliò il dovere a tutti gli edifici sorti dopo la sua pubblicazione, anche per quelli realizzati fuori dai centri abitati o non regolamentati.
Inoltre, a Roma, si avevano già i piani regolatori con valore di legge dello stato dal 1883, avevamo i programmi di fabbricazione e i regolamenti edilizi già dal 1934.

PRG di Roma del 1883
Questo palesa che una sorta di regolamentazione dei centri urbani era presente già da anni.

Foto storica, Roma sparita, Piazza di Spagna
Risulta prioritario risalire all'epoca di costruzione del vostro fabbricato per capire se necessita di titolo edilizio originario o se bisogna recuperare foto storiche, immagini d'epoca, planimetrie storiche a volo d'uccello o stralci aereofotogrammetrici I.G.M. (Istituto geografico militare) o della Sara Nistri.

Come trovare l'anno di costruzione di un immobile?


Bisogna sapere che ogni Comune ha il suo archivio storico, dove reperire le foto d'epoca e risalire quindi all'epoca di costruzione del proprio fabbricato, così come le cartografie dell'Istituto geografico militare I.G.M. che hanno mappato tutto il territorio.

Piazza Navona, foto storiche
Attenzione quindi a fare i furbetti nelle dichiarazioni perchè di foto di archivio ne esistono molte e se non le trovate voi o il vostro tecnico, potrebbe averle il Comune o l'ufficio delegato al controllo sul territorio.


L'importanza dell'epoca di costruzione del fabbricato


Nota l'epoca di costruzione potrete valutare la necessità di titolo urbanistico originario o meno.

  • Edifici costruiti prima del 1942: bisogna sempre verificare l'esistenza di leggi vincolistiche previgenti o nulla osta previsti dai regolamenti edilizi comunali e/o prg esistenti.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: se edifici all'interno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o difformità dalla licenza risultano illeggittimi.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: edifici all'esterno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o in difformità da licenza risultano legittimi se non diversamente previsto dai regolamenti locali o leggi vincolistiche.

  • Edifici costruiti dal 1967 ad oggi: in tutto il territorio comunale, abitato e non - edifici realizzati in difformità o in assenza di concessione edilizia risultano illeggittimi.


A meno di non aver ottenuto regolare licenza edilizia in sanatoria con planimetria conforme allo stato attuale allegata, ed allora in quel caso ovviamente l'immobile è sanato.


Il valore della piantina catastale


Valutata bene quindi l'epoca di costruzione, la localizzazione in centro abitato o no e verificati i regolamenti edilizi, prg foto e cartografie d'epoca in comune, possiamo procedere con la ricerca della nota planimetria d'impianto al catasto.

La possiamo reperire anche on line sui diversi siti, uno di questi è Tuttovisure che in cinque giorni lavorativi vi invierà via e-mail la vostra planimetria di impianto a prezzi tra le 35,00 e le 50,00 euro.

Planimetria catastale di impianto
Tra il 1939 e il 1940 circa, si è proceduto alla mappatura del territorio edificato creando l'archivio catastale sulla base dello stato dei luoghi esistente all'epoca, legittimo o meno.



Nel caso di mancanza di titolo edilizio urbanistico, giustificato dall'epoca di costruzione o dalla localizzazione fuori dal centro abitato, solo e unicamente in quel caso, la planimetria d'impianto diviene titolo probante della legittimità dell'immobile e possiamo basarci su quella, prendendola come ante operam legittimo.

Altro caso in cui possiamo prenderla come pianta di riferimento di legittimità ante operam è se essa presenta timbro e numero di protocollo equivalente a quello di un titolo edilizio urbanistico (Concessione in sanatoria, DIA o SCIA o CILA) e risulti a esso allegata come stato dei luoghi.

Foto storica, Napoli, piazza Vanvitelli
Ma giova sottolineare a gran voce come la planimetria/piantina catastale non ha alcun valore per la legittimità urbanistica dell'immobile, a meno dei casi sopra menzionati.
La planimetria catastale è solo e unicamente il rilevo dello stato dei luoghi di un edificio, fatto da un tecnico abilitato che assevera e rileva lo stato di fatto dell'immobile a quella data.

Si procede regolarmente all'accatastamento fabbricato abusivo e non per questo diventa legittimo, può sempre essere oggetto di ordine di demolizione da parte del Comune anche se regolarmente accatastato.

Attenzione quindi a verificare bene l'epoca di costruzione e quanto esplicitato sopra.

riproduzione riservata
Articolo: Edifici ante 1967
Valutazione: 4.94 / 6 basato su 106 voti.

Edifici ante 1967: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Markus
    Markus
    Giovedì 2 Giugno 2022, alle ore 19:08
    Uno stabile di sette piani interamente costruito nel 1962 (comprovato da varie foto dell'epoca), la cui licenza edilizia ne autorizza la costruzione per sei piani anziché sette, mentre le planimetrie ed i prospetti allegati alla medesima licenza edilizia ne riportano invece sette.
    Nello scarno fascicolo presente nell'UTC non vi sono presenti varianti in corso d'opera e sebbene il settimo piano sia stato censito ab origine nella sua intera consistenza non si riesce a trovare null'altro.
    Come deve essere considerato, da un punto di vista urbanistico, il suddetto settimo piano, considerato che è stato costruito in centro abitato, ma in un Comune che si è dotato del primo strumento urbanistico solo dal 1971.p.s.: quando vedrà la luce il tanto atteso DDL inerente La Nuova Disciplina delle Costruzioni, al cui art. 39, si legittimano le costruzioni ante 67 fuori e dentro il centro abitato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Markus
      Lunedì 6 Giugno 2022, alle ore 09:29
      La materia è stata spesso oggetto di numerose ed interminabili cause giudiziarie. In breve, Le riporto l'orientamento che si è delineato nel corso dei decenni:    - Ante 1942, non era necessario alcun titolo edilizio sia per gli immobili costruiti all’interno che per quelli costruiti all’esterno del perimetro dei centri abitati;     - dal 1942 al 1967, era obbligatorio il titolo edilizio solo per gli immobili costruiti all’interno dei centri abitati, con l'esclusione di quelli al di fuori dei centri abitati;    - dal 1967 in poi, era ed è obbligatorio il titolo edilizio in tutto il territorio comunale, per tutte le costruzioni realizzate all’interno ed all’esterno dei centri abitati.    Nello specifico sotto il profilo urbanistico rimane un abuso edilizio, cosiddetto "minore", realizzato in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'esecuzione.  La prima cosa da fare è quella di accertare se, al momento dell'edificazione e quindi la sopraelevazione del settimo piano, la costruzione è stata realizzata effettimavente dentro alla perimetrazione dei centri abitati oppure lo è diventata nel corso degli anni, perchè di fatto cambierebbe di molto lo scenario. Riguardo alla tanta agognata approvazione della Nuova Disciplina delle Costruzioni, che sarebbe una sostanziale revisione del DPR 380/2001, sembra che sia in dirittura d'arrivo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jolanda Gatto
    Jolanda Gatto
    Venerdì 20 Maggio 2022, alle ore 23:51
    Ho un immobile costruito nel 1966 vorrei coprire con tetto in legno perché è sprovvisto di esso si può fare? occorrono dei permessi??
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jolanda gatto
      Martedì 24 Maggio 2022, alle ore 12:14
      Sì, se il regolamento edilizio comunale lo prevede.  Ovviamente, anche se la copertura sarà in legno, servirà un regolare provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sandro
    Sandro
    Venerdì 29 Aprile 2022, alle ore 19:43
    Ho comprato un immobile effettivamente costruito dopo il 1968 ma avente licenza edilizia del 1963, mi stanno dicendo che non sono in regola perchè dal 1966 un DM ha vincolato la zona e l'immobile non ancora costruito non ha il permesso paesaggistico.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sandro
      Martedì 3 Maggio 2022, alle ore 11:22
      La costruzione realizzata dopo il 1968 non ha un titolo urbanistico in quanto licenza edilizia del 1963 era da anni scaduta e andava rinnovata, indipendentemente dai vincoli paesaggistico-ambientali imposti dal D.M. del 1966. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fernandob
    Fernandob
    Giovedì 7 Aprile 2022, alle ore 13:45
    Slave, ho acquistato casa in campagna ma volendo ristrutturarla con bonus ci siamo accorti che altezze a 2.42, casa fatta prima del 67 ma venduta a me nel 2010 inserendo nella piantina altezza 2.70.
    Cosa posso fare cioè ho qualche deroga o posso rivalermi sul venditore ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fernandob
      Lunedì 11 Aprile 2022, alle ore 10:26
      I parametri urbanistici minimi non sono derogabili. Nel Suo caso il venditore è perseguibile per legge ai sensi dell'art. 483 del codice penale per "false dichiarazioni in atto pubblico". Le consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marta
    Marta
    Giovedì 31 Marzo 2022, alle ore 19:08
    Ho una abitazione in centro storico accatastata nel 1940, non risultano nella pianta un WC e n° 2 finestre esterne che risultano fatte negli anni cinquanta.
    Cosa devo fare per essere in regola, dovendo eseguire una ristrutturazione interna?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marta
      Lunedì 4 Aprile 2022, alle ore 09:32
      Per poter procedere alla ristrutturazione della Sua abitazione deve sanare le difformità riscontrate tra lo stato di fatto e la planimetria del 1940. In assenza di vincoli ambientali si sanano facilmente con la presentazione di una Scia in sanatoria per successiva la conformità urbanistica dell'unità immobiliare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto Ciarcia
    Alberto Ciarcia
    Lunedì 28 Marzo 2022, alle ore 23:44
    Buonasera, vorrei acquistre un appartamento costruito nel 1961 con licenza edilizia. L'appartamento rispetto alla licenza edilizia ha una camera e un bagno in più ricavati da un altro appartamento (solo progettato, ma poi mai realizzato perché L annesso alle altre 2 unità dello stesso piano). La planimetria catastale del 1963 riporta l'attuale stato dei luoghi. Volevo chiederle eventuale necessità di Samaria e sue eventuale fattibilità. Grazie del riscontro  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto ciarcia
      Martedì 29 Marzo 2022, alle ore 17:57
      Anche se l'immobile è stato costruito antecedentemente al 1° settembre 1967, dove non vigeva l'obbligo della licenza edilizia, è necessario procedere alla conformità urbanistica con una minisanatoria per "legittimare" l'ampliamento realizzato in fase di costruzione della parte assentita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicolina
    Nicolina
    Giovedì 17 Marzo 2022, alle ore 12:51
    Sono proprietaria di un appartamento di famiglia in un palazzo nel centro storico di una cittadina campana, costruito forse tra la fine degli anni '20 e l'inizio degli anni '30.
    Ora vorrei venderlo e stiamo facendo tutte le ricerche documentali necessarie.
    Non esiste licenza edilizia.
    Esiste una planimetria catastale del 2011 che riporta lo stato attuale dell'appartamento e abbiamo recuperato un accatastamento del 1939 da cui risulta una disposizione interna differente ma soprattutto manca una finestra e al posto del balconcino c'è solo quella che sembra una finestra.
    Sembra non esista altra documentazione.
    Come si fa a capire la regolarità dell'appartamento?
    A nostra memoria la casa è così almeno da 30/40 anni.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicolina
      Venerdì 18 Marzo 2022, alle ore 15:26
      Sono abusi cosiddetti "minori" commessi in tempi remoti che, in assenza di vincoli ambientali, solitamente si sanano con la presentazione di una Scia in sanatoria per successiva la conformità urbanistica dell'unità immobiliare. Le consiglio di affidarsi ad un professionista di Sua fiducia il quale saprà, al meglio, derimere la questione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Redrose
    Redrose
    Giovedì 17 Marzo 2022, alle ore 11:02
    Ho acquistato un immobile nel 2007 e il venditore ha dichiarato che la costruzione è stata creata ante 67.
    Ho scoperto anni dopo il rogito che l'immobile ha subito variazioni plano-volumetriche nel 2005 senza alcuna autorizzazione, pertanto la sagoma odierna è diversa da quella dell'immobile edificato ante '67.
    Dalle foto aeree richieste e relative ad anni tra il 67 e il 2005 si evince il cambio sagoma con edificazione di due stanze al primo piano e demolizione di parti al pianto terra.
    Al catasto, dopo la ristrutturazione pesante del 2005, è stato depositato il disegno dell'immobile come trasferito di fatto alla data dell'atto e come realmente è oggi.
    Può essere dichiarato nullo l'Atto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Redrose
      Venerdì 18 Marzo 2022, alle ore 15:17
      E' una situazione complessa che, per un giudizio appropriato, meriterebbe una conoscenza approfondita dei fatti. Innanzitutto è necessario risalire al periodo esatto dell'abuso e parimenti consultare l'allora piano regolatore comunale per appurare la conformità delle opere realizzate rispetto agli strumenti urbanistici vigenti all'epoca. Se il riscontro è positivo c'è la possibilità trovare l'iter giusto, con o senza modifiche al corpo di fabbrica in base ai volumi assentiti, per rendere lecita la costruzione. Diversamente si complica non poco e nella peggiore delle ipotesi è richiesto il ripristino dello stato pregresso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Redrose
        Redrose Pasquale
        Lunedì 21 Marzo 2022, alle ore 11:36
        Grazie per il suo commento.
        Con certezza l'abuso è del 2005 e non rispetta le norme urbanistiche vigenti ai tempi né attuali.Ripristinando l'immobile allo stato ante abuso perderemmo aperture e luce nelle stanze, non è sanabile.
        Il quesito era in merito alla possibilità di avere annullato l'atto essendo stati truffati da subito.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Redrose
          Lunedì 21 Marzo 2022, alle ore 12:17
          No, l'atto di acquisto poteva essere nullo se l'intera costruzione era dichiarata abusiva ed insanabile, venendo meno l'oggetto della vendita. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Lunedì 14 Febbraio 2022, alle ore 23:09
    Salve ho provato a fare una ricerca sul sito istituto geografico di Firenze per vedere se il rudere che è presente sul mio terreno è del 67...cercando nelle foto aeree del posto gli anni dei voli effettuati in quel periodo sono solo nel 54 e nel 74 quale di questi devo fare una ricerca?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenzo
      Martedì 15 Febbraio 2022, alle ore 16:21
      Il periodo temporale è piuttosto lungo tra un volo e l'altro (sono vent'anni). Deve fare una ricerca nell'aerofotogrammetria del '54, se risulta già il rudere ne chiede l'estrazione di una copia. Diversamente può interpellare il Servizio Geologico e Difesa del Suolo della Sua Regione che sicuramente dispone di un archivio particolareggiato del territorio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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