Edifici ante 1967 e legittimità urbanistica

Non sempre gli edifici ante 1967 sono legittimi, dipende dalla loro localizzazione in centro urbano o no e dai regolamenti, vincoli o normative di zona e di settore
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Ante 67: legittimità ante operam e decreto semplificazioni


Ancora una volta parliamo della legittimità urbanistica degli immobili. Nuovamente, anche nel decreto semplificazioni:

Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. (20G00096) (GU Serie Generale n.178 del 16-07-2020 - Suppl. Ordinario n. 24) note: Entrata in vigore del provvedimento: 17/07/2020 Gazzetta Ufficiale

Edificio Ante '67
si parla di legittimità ante operam, dato il noto criterio secondo il quale, per presentare qualsiasi progetto, che sia di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria, abbiamo bisogno di graficizzare in via aprioristica l'edificio come è oggi, il noto ante operam, per poi graficizzare il nostro progetto, il cosiddetto post operam.
Anche nel decreto semplificazioni di luglio 2020, il concetto viene ribadito come per gli edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge ponte 1967 entrata in vigore il 1 settembre 1967, i citati edificiante 67,ma risulta necessario fare i dovuti chiarimenti.


Edifici ante 67: un mito da sfatare


Sembra importante fare chiarezza sulla necessità o meno, per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, di avere un titolo edlizio abilitativo originario oppure no.

L'equivoco è sorto a seguito della prassi consolidata di citare sugli atti di compravendita gli edifici ante 1967 così come previsto dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47:

Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU Serie Generale n.53 del 02-03-1985 - Suppl. Ordinario) Gazzetta Ufficiale


In prima istanza:

art 17: Obbligo di citare negli atti di compravendita immobiliare gli estremi della licenza edilizia o concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o concessione in sanatoria, pena nullità.


In seconda istanza:

per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione puo' essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. art 40 Legge 47 del 1985, Gazzetta Ufficiale (legge 6 agosto 1967, n. 765 Legge ponte)


Preme sottolineare che queste specifiche riguardavano gli atti di trasferimento di immobili, non legittimavano la loro regolarità urbanistica aprioristicamente, né richiedevano dichiarazione sostitutiva di atto notorio a parte.

Da qui chiariamo che gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte, non sono tutti legittimi per legge, ma solo quelli esterni ai centri abitati, e vi spieghiamo di seguito perchè.

Attenzione, quindi, a non procedere con una vendita immobile non conforme urbanisticamente perchè la dichiarazione di atto nullo è dietro l'angolo, come la richiesta di rimborso.


La legge 1150/1942 e successive


La prima legge urbanistica che regolamentò la costruzione dei fabbricati previo rilascio di licenza edilizia nei centri abitati, fu la Legge 17 agosto 1942, n. 1150

V
enne poi la legge ponte che ampliò il dovere a tutti gli edifici sorti dopo la sua pubblicazione, anche per quelli realizzati fuori dai centri abitati o non regolamentati.
Inoltre, a Roma, si avevano già i piani regolatori con valore di legge dello stato dal 1883, avevamo i programmi di fabbricazione e i regolamenti edilizi già dal 1934.

PRG di Roma del 1883
Questo palesa che una sorta di regolamentazione dei centri urbani era presente già da anni.

Foto storica, Roma sparita, Piazza di Spagna
Risulta prioritario risalire all'epoca di costruzione del vostro fabbricato per capire se necessita di titolo edilizio originario o se bisogna recuperare foto storiche, immagini d'epoca, planimetrie storiche a volo d'uccello o stralci aereofotogrammetrici I.G.M. (Istituto geografico militare) o della Sara Nistri.

Come trovare l'anno di costruzione di un immobile?


Bisogna sapere che ogni Comune ha il suo archivio storico, dove reperire le foto d'epoca e risalire quindi all'epoca di costruzione del proprio fabbricato, così come le cartografie dell'Istituto geografico militare I.G.M. che hanno mappato tutto il territorio.

Piazza Navona, foto storiche
Attenzione quindi a fare i furbetti nelle dichiarazioni perchè di foto di archivio ne esistono molte e se non le trovate voi o il vostro tecnico, potrebbe averle il Comune o l'ufficio delegato al controllo sul territorio.


L'importanza dell'epoca di costruzione del fabbricato


Nota l'epoca di costruzione potrete valutare la necessità di titolo urbanistico originario o meno.

  • Edifici costruiti prima del 1942: bisogna sempre verificare l'esistenza di leggi vincolistiche previgenti o nulla osta previsti dai regolamenti edilizi comunali e/o prg esistenti.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: se edifici all'interno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o difformità dalla licenza risultano illeggittimi.

  • Edifici costruiti dal 1942 al 1967: edifici all'esterno dei centri abitati - edifici realizzati in assenza o in difformità da licenza risultano legittimi se non diversamente previsto dai regolamenti locali o leggi vincolistiche.

  • Edifici costruiti dal 1967 ad oggi: in tutto il territorio comunale, abitato e non - edifici realizzati in difformità o in assenza di concessione edilizia risultano illeggittimi.


A meno di non aver ottenuto regolare licenza edilizia in sanatoria con planimetria conforme allo stato attuale allegata, ed allora in quel caso ovviamente l'immobile è sanato.

Per dimostrare l'esistenza di un immobile costruito prima del 1967 leggi l'articolo aggiornato di come sanare un edificio ante 67


Il valore della piantina catastale


Valutata bene quindi l'epoca di costruzione, la localizzazione in centro abitato o no e verificati i regolamenti edilizi, prg foto e cartografie d'epoca in comune, possiamo procedere con la ricerca della nota planimetria d'impianto al catasto.

La possiamo reperire anche on line sui diversi siti, uno di questi è Retevisure che in circa 10-15 minuti vi invierà via e-mail la vostra planimetria di impianto a partire da 13,50 €.

Planimetria catastale di impianto
Tra il 1939 e il 1940 circa, si è proceduto alla mappatura del territorio edificato creando l'archivio catastale sulla base dello stato dei luoghi esistente all'epoca, legittimo o meno.


Nel caso di mancanza di titolo edilizio urbanistico, giustificato dall'epoca di costruzione o dalla localizzazione fuori dal centro abitato, solo e unicamente in quel caso, la planimetria d'impianto diviene titolo probante della legittimità dell'immobile e possiamo basarci su quella, prendendola come ante operam legittimo.

Altro caso in cui possiamo prenderla come pianta di riferimento di legittimità ante operam è se essa presenta timbro e numero di protocollo equivalente a quello di un titolo edilizio urbanistico (Concessione in sanatoria, DIA o SCIA o CILA) e risulti a esso allegata come stato dei luoghi.

Foto storica, Napoli, piazza Vanvitelli
Ma giova sottolineare a gran voce come la planimetria/piantina catastale non ha alcun valore per la legittimità urbanistica dell'immobile, a meno dei casi sopra menzionati.
La planimetria catastale è solo e unicamente il rilevo dello stato dei luoghi di un edificio, fatto da un tecnico abilitato che assevera e rileva lo stato di fatto dell'immobile a quella data.

Si procede regolarmente all'accatastamento fabbricato abusivo e non per questo diventa legittimo, può sempre essere oggetto di ordine di demolizione da parte del Comune anche se regolarmente accatastato.

Attenzione quindi a verificare bene l'epoca di costruzione e quanto esplicitato sopra.

riproduzione riservata
Edifici ante 1967
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  • Laila
    Laila
    Lunedì 9 Ottobre 2023, alle ore 20:46
    Grazie mille per aver trovato il tempo per rispondermi.
    La sua risposta sino ad ora è stata la più completa che ho ricevuto.
    Ho contatto già un architetto che opera sul territorio e conto di passare all'ufficio edilizia del mio comune per avere ulteriori delucidazioni.
    Attualmente rimango in attesa di una di una risposta dall'architetto che ha in carico la pratica.
    Grazie ancora e buona serata
    rispondi al commento
  • Laila 1
    Laila 1
    Lunedì 9 Ottobre 2023, alle ore 17:15
    Ho scoperto che l'immobile che sto per acquistare (porzione di bifamiliare) è stato ampliato di due stanze (una al piano primo e un al piano secondo).
    L'immobile è stato costruito nel 1953, è ubicato in centro abitato ed al tempo era vigente un Piano Regolatore perchè si trova in un comune abbastanza grande.
    Anche l'ampliamento è precedente al 1967.
    L'aumento volumetrico è certamente superiore al 2% perchè l'aumento della superficie totale è stato di 22 mq su un totale attuale di 160.
    Questo abuso è insanabile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laila 1
      Lunedì 9 Ottobre 2023, alle ore 19:41
      Le faccio una breve premessa perchè la materia è stata spesso oggetto di numerose ed interminabili cause giudiziarie coinvolgendo anche le istituzioni locali. 
      Le riporto l'orientamento che si è delineato nel corso dei decenni: 
       -  Ante 1942, non era necessario alcun titolo edilizio sia per gli immobili costruiti all’interno che per quelli costruiti all’esterno del perimetro dei centri abitati; 
       -  dal 1942 al 1967, era obbligatorio il titolo edilizio solo per gli immobili costruiti all’interno dei centri abitati, con l'esclusione di quelli al di fuori dei centri abitati; 
       -  dal 1967 in poi, era ed è obbligatorio il titolo edilizio in tutto il territorio comunale, per tutte le costruzioni realizzate all’interno ed all’esterno dei centri abitati. 
      Nello specifico sotto il profilo urbanistico rimane un abuso edilizio, cosiddetto "minore", realizzato in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'esecuzione. 
      La prima cosa da fare è quella di accertare se, al momento dell'edificazione dell'ampliamento del primo piano e la sopraelevazione del secondo piano, con ragionevole certezza la data o il periodo (come le foto aeree ante 1° settembre 1967, le planimetrie allegate a vecchi regolamenti edilizi o strumenti urbanistici che abbiano rilevato la presenza della costruzione, i contratti di utenze domestiche, fotografie di soggetti appartenenti alla famiglia viventi con lo sfondo della casa nelle vicinanze, atti di compravendita, planimetrie catastali, contratti agrari, ecc.) ed accertarne la conformità o la difformità rispetto alle norme del regolamento edilizio vigente allora. 
      Se l'ampliamento è conforme ha buone possibilità di sanare l'abuso, in caso contrario bisognerà capire come l'amministrazione comunale intende procedere. 
       In ogni caso Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista di Sua fiducia che opera sul territorio che saprà meglio districarsi nei contorti iter burocratici comunali.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ale831
    Ale831
    Martedì 26 Settembre 2023, alle ore 11:09
    Ho un terreno su cui insiste una costruzione ante 67 che eccede oltre il limite 0,6 per il rapporto di copertura per un totale di 0,80.
    Il progetto di demolizione con ampliamento che voglio realizzare comporta un miglioramento rispetto alla situazione attuale con un indice di copertura di 0,74.
    Tutti gli altri vincoli urbanistici (volumetria , SF..) sono rispettati.
    Ritenete possibile la realizzazione di questo intervento migliorativo anche sul fronte delle barriere architettoniche e del comportamento energetico se pur non rientrante nel limite dell indice di copertura?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ale831
      Martedì 26 Settembre 2023, alle ore 11:54
      Non credo che passi. Il Gap tra 0,74 e 0,60 è tanto.
      In pratica, rappresenta una camera in più rispetto agli indici assentiti.
      Tutti gli altri interventi di miglioramento, di riqualificazione, di eliminazione di barriere architettoniche, di efficientamento energentico, ecc., non trovano grandi ostacoli.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mariella
    Mariella
    Martedì 27 Giugno 2023, alle ore 20:03
    Ho un terreno in cui vi è una costruzione antecedente al 67 di 50 metri quadrati.
    Volevo sapere se in caso di costruzione, visto che io facendo finta che non ci fosse già la casa esistente, posso costruire fino a un massimo di 125 metri cubi?
    Questi li posso aggiungere all'edificio già esistente perché quest'ultimo non viene contato nel conteggio dei metri cubi visto che è ante 67.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mariella
      Giovedì 29 Giugno 2023, alle ore 10:37
      L'indice di fabbricabilità mette in correlazione il rapporto tra il volume urbanistico e la superficie del lotto di cui si è disponibile.
      Nel Suo caso la costruzione esistente, indipendentemente che sia o meno ante '67, fa volume per cui va considerata nel 125 mc. ammessi.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gohouse
    Gohouse
    Giovedì 4 Maggio 2023, alle ore 17:16
    La zona Bravetta  Roma, in epoca ante 1967 era considerata centro urbano o fuori del centro urbano?grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gohouse
      Venerdì 5 Maggio 2023, alle ore 15:40
      Indipendentemente dalla zona, il comune di Roma già nel lontano 1934 (delibera n. 5261 del 18.08.1934) aveva varato per l'intero territorio comunale, il Nuovo Regolamento Generale Edilizio con l'obbligo di permessi per qualsiasi intervento edilizio, anche di manutenzione straordinaria. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Max1
    Max1
    Domenica 9 Aprile 2023, alle ore 23:26
    Acquisto un appartamento in abitazione singola costruito prima del 67.
    Probabilmente vi era una licenza per costruzione di un box, ma è stato poi realizzato un appartamento.
    L'immobile è stato nel frattempo oggetto di 2 compravendite.
    Ora mi trovo ad aver comprato un appartamento, ma in realtà è un box? È possibile sanarlo?
    L'abitazione credo che nell'anno di costruzione si trovasse all'interno del centro abitato, ma non ne sono sicuro e non so come poter accertare tale caratteristica.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Max1
      Martedì 11 Aprile 2023, alle ore 16:08
      E' una situazione complessa che, per un giudizio appropriato, meriterebbe una conoscenza approfondita dei fatti. Innanzitutto è necessario risalire al periodo esatto dell'abuso e parimenti consultare l'allora piano regolatore comunale per appurare la conformità delle opere realizzate rispetto agli strumenti urbanistici vigenti all'epoca. Dal riscontro degli atti c'è la possibilità di "sanare" con una Scia postuma per rendere lecita la costruzione sotto il profilo urbanistico, pagando i relativi oneri (oblazione e oneri concessori). Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista di Sua fiducia che opera sul territorio che saprà meglio districarsi nei contorti iter burocratici comunali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Faber74
    Faber74
    Lunedì 13 Marzo 2023, alle ore 12:20
    Buongiorno, sto vendendo un'immbile in zona Via Tiburtina a Roma vicino la stazione.
    Dagli accertamenti fatti da un geometra risulta che il mio appartamento costruito nel 1962, nel progetto depositato in realtà risulterebbero essere le cantine che però in realta llo stato odierno sono situate sotto il mio appartamento.
    Posso sanarlo in qualche modo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Faber74
      Lunedì 13 Marzo 2023, alle ore 15:33
      Sì, essendo una costruzione ante 1° settembre 1967 è possibile "sanare" l'abuso con un cambio di destinazione d'uso, pagando un'oblazione ed i relativi oneri di urbanizzazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pmedri
    Pmedri
    Martedì 10 Gennaio 2023, alle ore 14:40
    Salve, sono proprietario di un attico di un edficio con regolare licenza edilizia ante 67 ,  il costruttore ha depositato al comune però un disegno riportante nel piano attico 2 abitazioni , invece ne ha realizzate 4 senza cambiare la cubatura iniziale. Chiaramente tutti i 4 attici hanno una difformità rispetto agli elaborati . Come dobbiamo muoverci per sanare questa situazione , considerando il fatto che l'ufficio urbanistico negli anni 60 ha dichiarato la legittimità dell' edificio rispetto al progetto con abitabilità connessa.
    rispondi al commento
    • Lucajffjfjf
      Lucajffjfjf Pmedri
      Martedì 10 Gennaio 2023, alle ore 15:00
      Un edificio difforme con licenza under 67 ed effettivamente costruito prima del 67, è legittimo se ricade fuori dal centro urbano a quel tempo individuato, fino a prova contraria. 
      rispondi al commento
      • Pmedri
        Pmedri Lucajffjfjf
        Martedì 10 Gennaio 2023, alle ore 15:18
        L'edificio è a Roma in semiperiferia e penso ricadi nel centro urbano. saluti
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pmedri
      Mercoledì 11 Gennaio 2023, alle ore 13:13
      E' un classico caso di costruzione in difformità (probabilmente una variante in corso d'opera non denunciata al termine dei lavori) ma conforme agli strumenti urbanistici vigenti al momento del rilascio della licenza edilizia. Va presentata al comune una conformità urbanistica in sanatoria di tutte le unità immobiliari interessate alla difformità, a firma di un professionista di Vostra fiducia che rendiconterà della volumetria assentita e quella realizzata con l'evidenziazione di tutte le modifiche. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ivan1975
    Ivan1975
    Giovedì 20 Ottobre 2022, alle ore 11:26
    Nel 2003 acquisto una casa in provincia di Milano apro la DIA e alzo il tetto del bagno a 240 cm., prima era 190 cm.
    Volevo fare altri lavori mi hanno chiesto la data di costruzione
    Oggi vado in Comune e hanno solo la mia DIA e la sanatoria del bagno che era abusivo che oltretutto non è stata neanche ritirata.
    Mi hanno detto che non hanno niente per gli edifici costruiti prima degli anni 1950/60.
    Sul rogito e sulla sanatoria c'è scritto che è stata costituita prima del '67.
    Adesso non so come muovermi.
    ivan
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ivan1975
      Lunedì 24 Ottobre 2022, alle ore 15:06
      Purtroppo la prova documentale sul periodo della costruzione ricade sul proprietario dell'immobile. Nel Suo caso è necessario procedere a ritroso, nel senso che deve presentare un accertamento di conformità al comune, redatto da un professionista di Sua fiducia il quale dovrà documentare, con ragionevole certezza la probabile epoca della costruzione dell'edificio (come le foto aeree ante 1° settembre 1967, le planimetrie allegate a vecchi regolamenti edilizi o strumenti urbanistici che abbiano rilevato la presenza della costruzione, i contratti di utenze domestiche, fotografie di soggetti appartenenti alla famiglia viventi con lo sfondo della casa nelle vicinanze, atti di compravendita, planimetrie catastali, contratti agrari, ecc.). Il tutto poi, seguito da una relazione di accompagnamento, andrà deopositato in comune e sarà, da quel momento, la provenienza legittima del Suo immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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