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Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono?

Quali sono le differenze tra condono e sanatoria edilizia: che cos'è il condono, che cos'è la sanatoria edilizia, a cosa servono, chi può farne richiesta e quando?
23 Dicembre 2019 ore 09:53 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Abusi edilizi, sanatorie e condoni


Quando parliamo di lavori edili, da un punto di vista burocratico, facciamo riferimento a una materia molto complessa, tanto che spesso non è chiara la differenza tra sanatoria e condono edilizio, due concetti importanti sia per gli addetti ai lavori che per il cittadino.

Si tratta di soluzioni molto diverse impiegate per regolarizzare gli abusi edilizi che non devono essere confuse. A causa delle difficoltà che spesso si incontrano in questo settore, dovute anche al groviglio di norme vigenti, talvolta si è costretti, in caso di lavori, ad affidarsi a un professionista specializzato e a sostenere i costi che ne derivano.

Condono edilizio
Quando si effettuano lavori di costruzione, manutenzione o ristrutturazione è bene conoscere il significato di termini come abuso edilizio, condono edilizio e sanatoria, al fine di essere preparati ed evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Alla base del condono e della sanatoria c'è un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso.

Prima di entrare nel merito delle differenze tra condono e sanatoria dobbiamo puntualizzare che, mentre il condono edilizio è riconducibile a un provvedimento legislativo speciale, con il termine sanatoria ci si riferisce a un provvedimento amministrativo emesso sulla base della normativa urbanistica vigente. Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti specifici di questi due concetti.


Che cos'è il condono edilizio


Il condono edilizio è strettamente collegato al concetto di abuso edilizio, senza il quale non si potrebbe parlare di condono. In pratica è una sorta di grazia concessa dallo Stato a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.

Chi ha realizzato un'opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia può denunciare spontaneamente la propria situazione per ottenerne la messa in regola.
Il condono edilizio è infatti legato ad un'istanza specifica da parte di chi ha realizzato l'abuso e consente di legittimare le violazioni realizzate durante precise finestre temporali.

Differenza condono e sanatoria
La legge disciplina quelle che sono le casistiche che possono beneficiare del condono, previa domanda da parte del cittadino. Sarà la legge stessa, di volta in volta, a definire l'ambito del condono. Il legislatore può, ad esempio, stabilire che vi rientrino opere realizzate su terreni agricoli non edificabili o opere che hanno dimensioni volumetriche maggiori rispetto a quelle consentite, o ancora, opere realizzate in contrasto con le norme disciplinanti la distanza tra costruzioni.
Il condono permette di derogare alla normativa violata in materia di costruzioni edili.

È sempre regolamentato da una legge dello Stato che ne determina il momento di inizio e la durata. Esso, infatti, ha una efficacia temporale limitata e possiede carattere straordinario.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono. Si tratta della legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e il D.L n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.

In caso di condono edilizio i cittadini hanno la possibilità di ottenere l'annullamento, in tutto o in parte, di un reato penale (l'abuso edilizio), commesso in un determinato periodo di tempo per la violazione della normativa urbanistica vigente.

In sostanza, si regolarizzano gli abusi compiuti negli anni precedenti e dovuti a violazione delle regole di costruzione, ampliamento o modifiche effettuate in ambito edile.
Con il condono è possibile rendere lecito un intervento che prima non lo era perché difforme alle disposizioni legislative in materia.

Cosa deve fare il soggetto interessato al condono edilizio?
Una volta ottenuto il condono, previa domanda al comune, sarà tenuto a versare oneri all'amministrazione comunale, unitamente al pagamento di un'oblazione a favore dello Stato.

In sostanza, si deve espletare una pratica burocratica e pagare una somma di denaro.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di difficile congiuntura economica quando si ha bisogno di nuove entrate, in quanto consente di incrementare le casse dello Stato.

Sanatoria edilizia
È bene chiarire che siamo di fronte a un procedimento che richiede parecchio tempo per essere espletato. Per poter presentare la domanda di Condono è necessario rivolgersi all'ufficio condoni del Comune e fornire la documentazione necessaria, nei termini prestabiliti.

In questo momento non esistono condoni edilizi, tuttavia, su un immobile può pendere un procedimento in relazione al quale l'amministrazione comunale non ha ancora espresso il proprio parere. In caso di acquisto di un immobile pertanto è opportuno appurare che non vi siano richieste di condono ancora rimaste inevase.


Sanatoria edilizia: di cosa si tratta?



Quando parliamo di sanatoria facciamo riferimento a un provvedimento amministrativo volto a mettere in regola tutte quelle situazioni in cui non si è fatta la preventiva richiesta del permesso di costruire, della Cila (Comunicazioni inizio lavori asseverata) o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).


Per il fatto di avere eseguito opere senza permessi e autorizzazioni bisognerà innanzitutto corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune.
Nel caso in cui non si possa quantificare con esattezza l'importo si verserà una somma minima di 516 euro.

Per ottenere la sanatoria, tuttavia, non è sufficiente pagare una sanzione.
È fondamentale provare che le opere edili da sanare abbiano acquisito la cosiddetta doppiaconformità. Questo vuol dire che devono essere realizzate nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi; in secondo luogo, devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
In sostanza si tratta di una concessione data a posteriori.

La sanatoria può essere richiesta dal possessore del titolo abilitativo (o chi non possiede), dal committente, dal costruttore oppure da chi ha acquistato l'immobile in un tempo successivo. Ricordiamo che la sanatoria può essere richiesta anche per le opere aventi un minore impatto, cioè quegli interventi per i quali sarebbe stato sufficiente richiedere solamente la Cila o la Scia.

Possiamo concludere, infine, che mentre il condono è rivolto a tutti i cittadini che si trovino in una determinata situazione in un certo lasso temporale, la sanatoria riguarda solo coloro che ne fanno espressa domanda. In entrambi i casi l'opera diviene lecita e si evitano le conseguenze penali connesse alla commissione di una abuso edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra sanatoria e condono
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Differenza tra sanatoria e condono: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Antang
    Antang
    4 giorni fa
    Ho intenzione di vendere il mio appartamento, acquistato nel 1994 e costruito nel 1955.
    È un seminterrato con giardino, da sempre recintato ad uso esclusivo.
    Il precedente proprietario, ora defunto, me ha venduto apparamento completo del giardino, già recintato,questo come proprietà esclusiva.
    ggi, intenzionata a vendere l'immobile, scopro che mentre il giardino è corte privata, il cordolo di circa 80 cm che corre tutto lungo i lati (due) del mio appartamento, sono parte comune.
    Praticamente per accedere al terreno del mio giardino devo attraversare 80 cm. di parte comune, linga circa 20 metri tutta intorno al mio appartamento.
    Cosa devo fare per vendere l'immobile ?
    Condono?
    Sanatoria?ù
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Antang
      2 giorni fa
      Suggerisco si avvalersi del servizio di consulenza legale e fiscale del portale oppure del supporto di un tecnico professionista vista la complessità della situazione
      rispondi al commento
  • Consuelo Lanucara
    Consuelo Lanucara
    Sabato 16 Gennaio 2021, alle ore 18:59
    Ho appena firmato un preliminare di compravendita di un immobile edificato abusivamente nel 1976 e che ha un certificato di futura sanabilità.
    L'immobile ricade in una zona di risanamento per la quale non c'è un piano attuativo.
    Dall'istanza si evince che non sono state rilevate cause ostative al futuro rilascio della concessione in sanatoria fatti salvi gli obblighi derivanti dall'attuazione del piano di risanamento all'interno del quale ricade l'immobile e l'acquisizione del nullaosta paesaggistico.
    Vorrei capire se l'immobile di fatto è commerciabile.
    Il tecnico che ho interpellato mi dice l'immobile in questione allo stato attuale non può ottenere un certificato di conformità urbanistica e che è impossibile che lo ottenga in tempi brevi.
    Vorrei capire se ho diritto di rescindere dal contratto preliminare e recuperare gli acconti versati.
    Il notaio dice che in assenza di conformità urbanistica sia atto che preliminare sono nulli.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Consuelo Lanucara
      Lunedì 18 Gennaio 2021, alle ore 17:46
      La conformità urbanistica dell'immobile è obbligatoria per legge. Nel Suo caso è una condizione non definita soprattutto per i vincoli territoriali o paesaggistico ambientali a cui è assoggettato il parere.  Nel merito sembra che non ci siano vincoli ostativi al rilascio della sanatoria edilizia così come riportato nella certificazione. Non è dato capire neppure fra quanti anni si potrebbe arrivare alla definizione. Riguardo alla commerciabilità siamo al limite perché in diverse regioni meridionali questa condizione rappresenta la normalità delle compravendite.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ottavio 75
    Ottavio 75
    Sabato 2 Gennaio 2021, alle ore 22:48
    Nel 2017 ho acquistato con mutuo bancario un immobile attraverso agenzia immobiliare.
    Da parte del venditore sono state fornite all'agenzia, banca e notaio, tutte le documentazioni riguardanti la regolarità della casa, quindi anche planimetria allegata.
    Nel 2015 il venditore ha apportato una modifica: ha modificato una finestra facendola diventare un balcone recandosi al catasto per la registrazione.
    Infatti nell atto di vendita eseguito nel 2017 è allegata planimetria con la presenza di balcone.
    Oggi causa richiesta da parte dell amministratore per accedere al Bonus 110% per ristrutturazioni vengo a sapere che il mio balcone risulta abusivo.
    Vorrei capire prima di tutto come risolvere la questione e poi capire se oltre a qualche mancanza del venditore ci siano state mancanze da parte dell agenzia, notaio e banca.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ottavio 75
      Martedì 5 Gennaio 2021, alle ore 12:54
      La negligenza è di tutti. In primis del venditore che ha omesso dichiarare la conformità urbanistica dell'immobile ed a seguire il tecnico della banca, il notaio e l'agenzia immobiliare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carmela Menzione
    Carmela Menzione
    Sabato 19 Dicembre 2020, alle ore 01:29
    Un immobile costruito senza permesso ( zona rossa) e poi sanato; cosa rischia in caso di denuncia, nonostante abbia pagato la sanatoria, ma è senza condono?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Carmela Menzione
      Martedì 22 Dicembre 2020, alle ore 17:52
      Il condono non sana affatto l'abuso commesso in aree sottoposte a vincolo assoluto di inedificabilità. Pertanto la sanatoria è inefficace, anzi, in molti casi sono state emesse ordinanze di demolizione a carico dei proprietari e mai eseguite. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alice
    Alice
    Martedì 15 Dicembre 2020, alle ore 17:58
     Poco più di un anno fa ho acquistato una casa.
    Ora a seguito della volontà di effettuare i lavori di ristrutturazione con il Superbonus 110% vengo a scoprire che il progetto di costruzione della casa, (stilato nel 93), riporta dati sbagliati sulla misura delle finestre, che misurano 90 cm anziché 100cm come da progetto, poiché il progettista non ha tenuto conto dei marmi di contorno delle finestre.
    Nonostante sia passato più di un anno dall'acquisto, posso rivalermi sui precedenti proprietari che mi hanno venduto l'immobile con difformità edilizia?
    Se si "a nome" di quale Legge/Decreto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alice
      Martedì 22 Dicembre 2020, alle ore 17:46
      La materia è regolata dall'art. 1495 del codice civile. Questo è quanto dispone la norma:"Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge (artt. 1511, 1512 e 1522).La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.L'azione si prescrive in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del  contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.L'orientamento giurisprudenziale (sentenze Cass. 11037/2017: 26967/2011) è oramai consolidato nel ritenere  tassativo il termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovi
    Giovi
    Mercoledì 2 Dicembre 2020, alle ore 09:29
    Dopo una ristrutturazione straordinaria nel 2014 e la pratica del tecnico per accedere al 110% oggi scopro che la planimetria non è conforme all’attuale appartamento e non risulta la cabina armadio nella camera.
    L’architetto mi risponde che, essendo una parete mobile, non la inserita sulla planimetria.
    Solo che se io non la sistemo non posso accedere al bonus, ma di questo è responsabilità dell’architetto visto che a sbagliato?
    Perché chiede 700 € per sistemare con una CILA.
    rispondi al commento
  • Manuelamargilio
    Manuelamargilio
    Domenica 29 Novembre 2020, alle ore 14:19
    In presenza di mere irregolarità urbanistiche l'immobile è comunque commerciabile. Bisognerebbe capire di che tipo di violazioni si tratti e la loro entità.
    rispondi al commento
    • Giovi
      Giovi Manuelamargilio
      Mercoledì 2 Dicembre 2020, alle ore 10:17
      In una camera 4,62 x 4,21 o richiesto in via di ristrutturazione una cabina.armadio di 1,20 x 4,62 in cartongesso con centrale una porta scorrevole, invece in planimetria figura la stanza intera nei suoi 19,45 mq.
       In questo caso l’architetto dovrebbe sistemarlo a sue spese?
      rispondi al commento
  • Gabrieleradi
    Gabrieleradi
    Venerdì 27 Novembre 2020, alle ore 22:48
    Buongiorno, il 24 ottobre 2014 ho acquistato un piccolo terra-tetto. Al momento dell'acquisto non ho notato che la piantina della casa da me acquistata non era conforme al reale. Al piano terra che è composto da un unico locale di circa 4x5 era stato tolto un parapetto che divideva la stanza in due parti, al primo piano era stato ampliato a scapito del volume della camera, il vano bagno, per poter permettere la costruzione di una doccia. Il notaio che ha fatto il contratto di vendita ha fatto un illecito? Il precedente padrone pure ? Devo procedere  a fare una sanatoria? Non c'è stato sicuramente aumento dei volumi,. Ringrazio in anticipo per la cortese risposta. Distinti saluti
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gabrieleradi
      Sabato 5 Dicembre 2020, alle ore 08:38
      Al momento del rogito andava presentata una relazione tecnica di conformità a cura della proprietà che avrebbe messo a nudo le problematiche urbanistiche dell'immobile. Per sistemare il tutto va presentata al comune una Cila in sanatoria con successiva variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio60ta
    Antonio60ta
    Domenica 8 Novembre 2020, alle ore 04:33
    Ho ricevuto una villa in eredità insieme ad altri eredi, ma scopriamo che l'immobile ha problemi di regolarità.
    Mi spiego, sono state fatte delle modifiche strutturali quali ampliamento di una stanza e una veranda con pilastri e solai ma aperta in modo che l'estate si mangiava fuori casa.
    Il problema del condono non fatto può impedire la vendita?
    Se si come fare per liberarsi dell'immobile?
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Antonio60ta
      Martedì 17 Novembre 2020, alle ore 17:53
      Bisogna capire se si tratta di un grave abuso edilizio o se si tratta di mere difformità urbanistiche.La situazione cambia in quanto in caso di queste ultime il bene è comunque commerciabile.
      rispondi al commento
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