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Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono?

NEWS Leggi e Normative Tecniche23 Dicembre 2019 ore 09:53
Quali sono le differenze tra condono e sanatoria edilizia: che cos'è il condono, che cos'è la sanatoria edilizia, a cosa servono, chi può farne richiesta e quando?

Abusi edilizi, sanatorie e condoni


Quando parliamo di lavori edili, da un punto di vista burocratico, facciamo riferimento a una materia molto complessa, tanto che spesso non è chiara la differenza tra sanatoria e condono edilizio, due concetti importanti sia per gli addetti ai lavori che per il cittadino.

Si tratta di soluzioni molto diverse impiegate per regolarizzare gli abusi edilizi che non devono essere confuse. A causa delle difficoltà che spesso si incontrano in questo settore, dovute anche al groviglio di norme vigenti, talvolta si è costretti, in caso di lavori, ad affidarsi a un professionista specializzato e a sostenere i costi che ne derivano.

Condono edilizio
Quando si effettuano lavori di costruzione, manutenzione o ristrutturazione è bene conoscere il significato di termini come abuso edilizio, condono edilizio e sanatoria, al fine di essere preparati ed evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Alla base del condono e della sanatoria c’è un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso.

Prima di entrare nel merito delle differenze tra condono e sanatoria dobbiamo puntualizzare che, mentre il condono edilizio è riconducibile a un provvedimento legislativo speciale, con il termine sanatoria ci si riferisce a un provvedimento amministrativo emesso sulla base della normativa urbanistica vigente. Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti specifici di questi due concetti.


Che cos'è il condono edilizio


Il condono edilizio è strettamente collegato al concetto di abuso edilizio, senza il quale non si potrebbe parlare di condono. In pratica è una sorta di grazia concessa dallo Stato a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.

Chi ha realizzato un’opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia può denunciare spontaneamente la propria situazione per ottenerne la messa in regola.
Il condono edilizio è infatti legato ad un’istanza specifica da parte di chi ha realizzato l’abuso e consente di legittimare le violazioni realizzate durante precise finestre temporali.

Differenza condono e sanatoria
La legge disciplina quelle che sono le casistiche che possono beneficiare del condono, previa domanda da parte del cittadino. Sarà la legge stessa, di volta in volta, a definire l’ambito del condono. Il legislatore può, ad esempio, stabilire che vi rientrino opere realizzate su terreni agricoli non edificabili o opere che hanno dimensioni volumetriche maggiori rispetto a quelle consentite, o ancora, opere realizzate in contrasto con le norme disciplinanti la distanza tra costruzioni.
Il condono permette di derogare alla normativa violata in materia di costruzioni edili.

È sempre regolamentato da una legge dello Stato che ne determina il momento di inizio e la durata. Esso, infatti, ha una efficacia temporale limitata e possiede carattere straordinario.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono. Si tratta della legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e il D.L n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.

In caso di condono edilizio i cittadini hanno la possibilità di ottenere l’annullamento, in tutto o in parte, di un reato penale (l’abuso edilizio), commesso in un determinato periodo di tempo per la violazione della normativa urbanistica vigente.

In sostanza, si regolarizzano gli abusi compiuti negli anni precedenti e dovuti a violazione delle regole di costruzione, ampliamento o modifiche effettuate in ambito edile.
Con il condono è possibile rendere lecito un intervento che prima non lo era perché difforme alle disposizioni legislative in materia.

Cosa deve fare il soggetto interessato al condono edilizio?
Una volta ottenuto il condono, previa domanda al comune, sarà tenuto a versare oneri all’amministrazione comunale, unitamente al pagamento di un’oblazione a favore dello Stato.

In sostanza, si deve espletare una pratica burocratica e pagare una somma di denaro.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di difficile congiuntura economica quando si ha bisogno di nuove entrate, in quanto consente di incrementare le casse dello Stato.

Sanatoria edilizia
È bene chiarire che siamo di fronte a un procedimento che richiede parecchio tempo per essere espletato. Per poter presentare la domanda di Condono è necessario rivolgersi all’ufficio condoni del Comune e fornire la documentazione necessaria, nei termini prestabiliti.

In questo momento non esistono condoni edilizi, tuttavia, su un immobile può pendere un procedimento in relazione al quale l’amministrazione comunale non ha ancora espresso il proprio parere. In caso di acquisto di un immobile pertanto è opportuno appurare che non vi siano richieste di condono ancora rimaste inevase.


Sanatoria edilizia: di cosa si tratta?



Quando parliamo di sanatoria facciamo riferimento a un provvedimento amministrativo volto a mettere in regola tutte quelle situazioni in cui non si è fatta la preventiva richiesta del permesso di costruire, della Cila (Comunicazioni inizio lavori asseverata) o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).


Per il fatto di avere eseguito opere senza permessi e autorizzazioni bisognerà innanzitutto corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune.
Nel caso in cui non si possa quantificare con esattezza l’importo si verserà una somma minima di 516 euro.

Per ottenere la sanatoria, tuttavia, non è sufficiente pagare una sanzione.
È fondamentale provare che le opere edili da sanare abbiano acquisito la cosiddetta doppia conformità. Questo vuol dire che devono essere realizzate nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi; in secondo luogo, devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
In sostanza si tratta di una concessione data a posteriori.

La sanatoria può essere richiesta dal possessore del titolo abilitativo (o chi non possiede), dal committente, dal costruttore oppure da chi ha acquistato l’immobile in un tempo successivo. Ricordiamo che la sanatoria può essere richiesta anche per le opere aventi un minore impatto, cioè quegli interventi per i quali sarebbe stato sufficiente richiedere solamente la Cila o la Scia.

Possiamo concludere, infine, che mentre il condono è rivolto a tutti i cittadini che si trovino in una determinata situazione in un certo lasso temporale, la sanatoria riguarda solo coloro che ne fanno espressa domanda. In entrambi i casi l'opera diviene lecita e si evitano le conseguenze penali connesse alla commissione di una abuso edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra sanatoria e condono
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Differenza tra sanatoria e condono: Commenti e opinioni


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  • Alex26
    Alex26
    1 giorni fa
    Ho acquistato un immobile una decina di anni fa, comprensivo di un solaio.
    Questo solaio deriva da un frazionamento di un solaio più grande (diviso in 2) che è stato compiuto precedentemente al mio acquisto.
    Tutto è ovviamente citato e specificato nel rogito.
    Il proprietario dell'altra metà di solaio ha bisogno di rogitare e non riesce a recuperare i documenti in catasto (causa Covid), motivo per cui ha deciso di effettuare una sanatoria (a sua detta solo per velocizzare il suo rogito, non perchè ha riscontrato irregolarità).
    Mi ha perciò chiesto di far visionare anche il mio solaio al perito che si occuperà della sanatoria.
    Nel decidere se concedere il permesso per visionare il mio solaio, volevo capire se potenzialmente potrei andare incontro a conseguenze/impatti a seguito dell'esito della sanatoria (es. obbligo di messa a norma, modifica dei dati catastali, ...).
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex26
      11 ore 7 min. 48 sec. fa
      Il covid19 non c'entra nulla con la sanatoria in quanto gli atti urbanistici sono visionabili sempre, anche se con ritardo di qualche settimana rispetto ai tempi passati. Di per sé può rilevare che non risponde al vero quanto Le è stato riferito. E' chiaro che se dall'accertamento risultassero delle difformità, sicuramente Lei ne verrebbe coinvolto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rocco2
    Rocco2
    Giovedì 30 Gennaio 2020, alle ore 12:35
    Sono proprietario di una casa finita di costruire nel 1987.
    Attualmente vorrei fare dei lavori di ristrutturazione ma il tecnico, che dovrebbe seguire i lavori, si è tirato indietro perché il fabbricato non risulta essere conforme agli ultimi disegni presentati al comune nel 1987 (a fine lavori).
    Secondo il tecnico, quindi, parte di questa casa (precisamente un vano scala) risulterebbe abusiva.
    Una mancata presentazione, a chiusura lavori, dello stato di fatto del fabbricato può far sì che lo stesso sia in una condizione di abusivismo?
    Se sì, si potrebbe risolvere con una sanatoria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rocco2
      Lunedì 3 Febbraio 2020, alle ore 19:25
      La non conformità tra lo stato dei luoghi e quello assentinto dal progetto approvato dal comune rappresenta una difformità che, a seconda dell'entità e della destinazione d'uso, del periodo di costruzione, del regolamento edilizio vigente al momento della realizzazione, può rappresentare un problema sanare. Una ulteriore complicazione è data dalla sussistenza o meno di vincori paesaggistico-ambientali per cui è richiesto il parere all'Ente preposto al vincolo. In ogni caso è una condizione da regolarizzare, molto probabilmente, con un l'aiuto di altro tecnico. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marialuigia1
    Marialuigia1
    Martedì 28 Gennaio 2020, alle ore 10:32
    Caro Collega, vorrei acquistare un appartamento posto al piano terzo di un villino anni '20.
    I vecchi proprietari (con procedure regolarmente autorizzate) hanno realizzato un quarto piano, una scala interna di collegamento (in cemento armato) tra terzo e quarto piano e, in un momento successivo, la divisione in due distinte unità immobiliari, richiudendo il foro nel solaio ma non demolendo la scala, difformemente da quanto appare nella pianta catastale e nella richiesta di condono (coerenti tra loro).
    Posso io (nuovo proprietario), sanare questa difformità secondo una procedura limpida e a norma di legge, appurato che la scala non è elemento portante strutturale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marialuigia1
      Giovedì 30 Gennaio 2020, alle ore 09:23
      Certamente. E' importante, però, rammentare che il venditore, contrariamente alla legge, dichiara la conformità urbanistica e catastale con lo stato dei luoghi dell'immobile che non risponde al vero e che questa condizione andrebbe regolarizzata prima dell'atto di compravendita. Per poter procedere alla successiva demolizione della scala è "opportuno" che nel rogito venga menzionata in una qualche forma indiretta, altrimenti Le risultano formalmente in capo a Lei le opere realizzate. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Kororev
    Kororev
    Martedì 24 Settembre 2019, alle ore 11:08
    Avendo ereditato la casa dei nonni paterni, acquistata nel 1958 e mai modificata, all'atto di metterla in vendita ho constatato difformità della planimetria depositata al catasto online con la realtà.
    Contattato vari tecnici ho avuto risposte e soluzioni alquanto diverse per riallineare posizione e sono confuso.
    La difformità riscontrata è riconducibile a chiusura di una finestra (affaccio nel vano caldaia condominiale) e apertura di due porta-finestra su terrazzo a livello.
    Mi può cortesemente indicare procedura ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kororev
      Lunedì 30 Settembre 2019, alle ore 10:03
      La procedura più indicata nel Suo caso è una Scia in sanatoria che Le comporterà il pagamento di una oblazione che, però, varia da un comune all'altro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Max582
    Max582
    Domenica 20 Gennaio 2019, alle ore 11:29
    Nel 1982 ho acquistato un immobile sottotetto costruito nel 1978 con accatastamento cat A2 con 3,5 vani e la planimetria depositata al catasto e' identica alla situazione attuale,  ma oggi nel 2019 ho scoperto che nel progetto depositato al comune  c'e' disegnato  un lavatoio e stenditoio condominiale e non c'e' licenza edilizia per il mio appartamento e al  comune non risultano varianti.
    Ho pagato sempre le tasse e IMU - TARI - ICI come prima casa e sono reisdente nella stessa.
    Ho qualche modo di regolarizzare la mia situazione.
    E' possibile tramite il T.A.R. far riconoscere che sono stato discriminato nell' uso di sanatorie passate visto che non potevo essere a conoscenza dell' abuso e poter accedere ad una sanatoria in deroga visto che la costruzione e' del 1978 antecedente alle sanatorie e non viola ne la cubatura e ne la struttura esterna del fabricato  ? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Max582
      Martedì 22 Gennaio 2019, alle ore 11:40
      La Sua situazione è complessa ma va vista sotto due punti di vista: la titolarità e la liceità. Il primo punto riguarda i diritti reali acquistati nell'atto di compravendita del 1982 ed eventuali riserve o vincoli relativi alle zone condominiali previste nel permesso a costruire del 1978 e trattenute o meno dal costruttore o se questi violano le convenzioni in materia di edilizia popolare (PEEP), stipulate con il comune prima del rilascio del provvedimento autorizzativo.  Il secondo punto riguarda la conformità o meno della costruzione rispetto a quanto previsto in sede di progetto ed il rispetto dei paramentri urbanistici di allora. Se la costruzione dell'intero fabbricato è conforme al progetto approvato, ha discrete possibilità di riuscire a "contrattare" per un cambio di destinazione d'uso.  Diversamente la cosa si complica perché ci si trova davanti ad un vero e proprio abuso edilizio, difficilmente sanabile con le norme attuali, salvo varianti comunali. Le consiglio di affidarsi ad un valido professionista di fiducia operante in zona, che La saprà consigliare al meglio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Max582
        Max582 Pasquale
        Mercoledì 23 Gennaio 2019, alle ore 22:07
        La rigrazio per la veloce risposta, anche se in buona fede sono in un vicolo probabilmente senza uscita : ho pagato un appartamentino A2 e mi ritrovo un lavatoio ed il box e' stato accastato su una zona che non esiste (sul progetto e' una rampa dell' entrata ai BOX). putroppo l' ho scoperto dopo 40 anni e legalmemte non posso fare rivalsa sul venditore che per altro e deceduto. 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Max582
          Mercoledì 23 Gennaio 2019, alle ore 22:40
          Non disperi, la situazione è complessa ma non impossibile. Se la costruzione ha rispettato i parametri urbanistici ha una buona probabilità di recuperare il sottotetto. Riguardo al box accatastato non conformemente allo stato di fatto, lo si può riaccatastare ponendo rimedio all'errore commesso. Naturalmente Lei deve affidarsi ad un professionista di Sua fiducia che la guiderà al meglio con le opportune soluzioni. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • 19simone76
    19simone76
    Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 11:57
    Buongiorno,
    ho aquistato un immobile all' asta con i seguenti titoli edilizi:
    CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA XXX/95/XX
    CONCESSIONE EDILIZA N° XXXD.I.A. N.XXXX
    Ho chiesto di riaprire i termini (2003) già da parecchi anni del condono ma il comune mi dice che non si può condonare un immobile già condonato.
    L' immobile avendo avuto una concessione in sanatoria e non un condono, le chiedo se un edifico che ha ottenuto una concessione edilizia in sanatoria si può condonare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale 19simone76
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 18:44
      Una premessa importante: il condono edilizio è una legge speciale che ha avuto modi e termini specifici oggi scaduti (47/85, 724/94 e 326/2003); il permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili ed i termini sono sempre aperti. Fatta questa debita differenza, nel Suo caso, la legge prevede la riapertura dei termini del condono edilizio entro 120 gg. dalla data del decreto di trasferimento indipendentemente dalla tipologia e del periodo in cui è stato commesso l'abuso. Se non è stata presentata alcuna istanza non può più farlo. E', invece, possibile presentare più istanze di condono edilizio sulla stessa unità immobiliare, purchè riguardino periodi e leggi diverse (es. prima istanza condono L. 47/85 e seconda L. 326/2003). Le consiglio di affidarsi ad un Suo tecnico di fiducia per derimere la problematica in questione. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • 19simone76
        19simone76 Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 15:37
        Grazie!
        rispondi al commento
      • 19simone76
        19simone76 Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 15:38
        Salve se avessi la necessita di avere una sua mail posso chiederle una interpretazione?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale 19simone76
          Mercoledì 1 Agosto 2018, alle ore 17:55
          Può richiedere una consulenza personalizzata sul nostro portale al seguente link https://www.lavorincasa.it/consulenza-legale-fiscale-e-condominiale-sulla-casa/. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • 19simone76
            19simone76 Pasquale
            Giovedì 2 Agosto 2018, alle ore 14:38
            Buongiorno Pasquale, il comune  sostiene che non si può condonare un immobile già condonato( la concessione edilizia in sanatpoirao non è un condono!) abbiamo risposto che non è vero perché la legge prevede solo per fabbricati abitativi già condonati che non si possa riapplicare il condono; ma nel tuo caso era un fabbricato agricolo ad avere avuto il condono, quindi la legge non vieta di chiedere nuovo condono.
            Dove trovo gli estremi di legge  che attestino questo?
            Cosa mi consiglia  un avvocato?
             
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale 19simone76
              Sabato 4 Agosto 2018, alle ore 16:04
              La doppia istanza di condono edilizio sulla stessa unità immobiliare, che hanno riguardato periodi diversi, è prevista dalle leggi nazionali (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/2003). In particolare l'ultimo condono ha visto un feroce accanimento delle Regioni all'introduzione e all'entrata in vigore della legge, legiferando in senso restrittivo rispetto alle tipologie di abuso e limitativo nelle fascie temporali, come l'Umbria e l'Emilia Romagna. Quest'ultima in particolare (L.R. 23/2004), nelle esclusioni scrive: "le opere realizzate su una unità abitativa che già in occasione dei precedenti condoni edilizi è stata oggetto di sanatoria per nuova costruzione o ristrutturazione, oppure per un intervento di ampliamento o soprelevazione il quale ha comportato la realizzazione di nuove unità immobiliari". A fronte dei tanti ricorsi presentati, la Corte Costituzionale, in forme diverse, li ha  tutti respinti. Vista la complessità della materia e la specificità delle norme regionali, Le consiglio un consulto con un legale esperto del campo amministrativo. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Ciccio3
    Ciccio3
    Lunedì 16 Luglio 2018, alle ore 17:00
    Ho un immobile condonato, ma mi sono accorto che è più grande di quello dichiarato.
    Posso regolarizzare il tutto con un accertamento di conformità pagando sanzioni?
    O accertamento di conformità vale solo in casi ordinari (PdC, CSIA, ...)?
    Qualcuno mi può aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ciccio3
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 09:10
      Non è di facile soluzione. Se l'immobile oggetto di una precedente sanatoria presenta una superficie maggiore della tolleranza del 2-3% di quella condonata non è possibile regolarizzare la posizione urbanistica con un semplice accertamento di conformità o una Cila in santoria.  Se va al di là della tolleranza si rischia, oltre all'insanabilità, di incorrere anche in sanzioni per dichiarazioni mendaci. Si consigli con un Suo tecnico di fiducia per capire innanzitutto l'entità dello "sforamento" e se ci sono procedure alternative per regolarizzare tutto. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Oscar791
    Oscar791
    Martedì 3 Luglio 2018, alle ore 13:06
    Sto visionando una casa il cui titolo abitativo è "Concessione edilizia in sanatoria".
    Essendo questo il titolo abitativo concesso posso applicare il Piano casa?
    Volevo essere sicuro che non si trattasse di condono perché in quel caso non si può applicare il piano casa.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Oscar791
      Mercoledì 4 Luglio 2018, alle ore 10:37
      Il rilascio della "concessione Edilizia in Sanatoria" non altro che il buon esito di una pratica di un condono edilizio fatta a suo tempo dal venditore per la violazione delle norme urbanistiche vigenti al momento dell'abuso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Desa1
    Desa1
    Venerdì 15 Giugno 2018, alle ore 11:01
    Ho acquistato una casa 10 anni sono andato in comune per chiedere gli aggiornamenti dei disegni della planimetrie della casa e mi han detto  che non combaciano con la mia diisposizione attuale.
    Mi chiedono di fare una sanatoria, di fare degli interventi di ricostruzioni, pareti, porte, punti luce in più, e altre cose.
    La mia domanda è,  prima chi vendeva non era tenuto a mettere a posto le planimetrie, poteva fare delle opere interne senza comunicarlo a nessuno e i notai che accettavano la vendita non avevano l'obbligo di sistemare le planimetrie.
    Perché io adesso devo pagare fior di soldi per mettere a posto le mie carte prima di vendere?
    Non ci sono dei condoni previsti, o quanto meno delle sovvenzioni a riguardo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Desa1
      Lunedì 18 Giugno 2018, alle ore 11:15
      Lei ha pienamente ragione. Chi era obbligato a tenere la conformità urbanistico-catastale in ordine era il Suo dante causa. Il passaggio chiave era la relazione tecnica propedeutica al rogito che non è stato fatta. Condoni edilizi in vista, attualmente, non ce ne sono. Le consiglio, però, di chiedere un parere di un legale almeno può costringere il vecchio proprietario alla compartecipazione alle spese. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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