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Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono?

Quali sono le differenze tra condono e sanatoria edilizia: che cos'è il condono, che cos'è la sanatoria edilizia, a cosa servono, chi può farne richiesta e quando?
23 Dicembre 2019 ore 09:53 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Abusi edilizi, sanatorie e condoni


Quando parliamo di lavori edili, da un punto di vista burocratico, facciamo riferimento a una materia molto complessa, tanto che spesso non è chiara la differenza tra sanatoria e condono edilizio, due concetti importanti sia per gli addetti ai lavori che per il cittadino.

Si tratta di soluzioni molto diverse impiegate per regolarizzare gli abusi edilizi che non devono essere confuse. A causa delle difficoltà che spesso si incontrano in questo settore, dovute anche al groviglio di norme vigenti, talvolta si è costretti, in caso di lavori, ad affidarsi a un professionista specializzato e a sostenere i costi che ne derivano.

Condono edilizio
Quando si effettuano lavori di costruzione, manutenzione o ristrutturazione è bene conoscere il significato di termini come abuso edilizio, condono edilizio e sanatoria, al fine di essere preparati ed evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Alla base del condono e della sanatoria c'è un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso.

Prima di entrare nel merito delle differenze tra condono e sanatoria dobbiamo puntualizzare che, mentre il condono edilizio è riconducibile a un provvedimento legislativo speciale, con il termine sanatoria ci si riferisce a un provvedimento amministrativo emesso sulla base della normativa urbanistica vigente. Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti specifici di questi due concetti.


Che cos'è il condono edilizio


Il condono edilizio è strettamente collegato al concetto di abuso edilizio, senza il quale non si potrebbe parlare di condono. In pratica è una sorta di grazia concessa dallo Stato a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.

Chi ha realizzato un'opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia può denunciare spontaneamente la propria situazione per ottenerne la messa in regola.
Il condono edilizio è infatti legato ad un'istanza specifica da parte di chi ha realizzato l'abuso e consente di legittimare le violazioni realizzate durante precise finestre temporali.

Differenza condono e sanatoria
La legge disciplina quelle che sono le casistiche che possono beneficiare del condono, previa domanda da parte del cittadino. Sarà la legge stessa, di volta in volta, a definire l'ambito del condono. Il legislatore può, ad esempio, stabilire che vi rientrino opere realizzate su terreni agricoli non edificabili o opere che hanno dimensioni volumetriche maggiori rispetto a quelle consentite, o ancora, opere realizzate in contrasto con le norme disciplinanti la distanza tra costruzioni.
Il condono permette di derogare alla normativa violata in materia di costruzioni edili.

È sempre regolamentato da una legge dello Stato che ne determina il momento di inizio e la durata. Esso, infatti, ha una efficacia temporale limitata e possiede carattere straordinario.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono. Si tratta della legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e il D.L n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.

In caso di condono edilizio i cittadini hanno la possibilità di ottenere l'annullamento, in tutto o in parte, di un reato penale (l'abuso edilizio), commesso in un determinato periodo di tempo per la violazione della normativa urbanistica vigente.

In sostanza, si regolarizzano gli abusi compiuti negli anni precedenti e dovuti a violazione delle regole di costruzione, ampliamento o modifiche effettuate in ambito edile.
Con il condono è possibile rendere lecito un intervento che prima non lo era perché difforme alle disposizioni legislative in materia.

Cosa deve fare il soggetto interessato al condono edilizio?
Una volta ottenuto il condono, previa domanda al comune, sarà tenuto a versare oneri all'amministrazione comunale, unitamente al pagamento di un'oblazione a favore dello Stato.

In sostanza, si deve espletare una pratica burocratica e pagare una somma di denaro.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di difficile congiuntura economica quando si ha bisogno di nuove entrate, in quanto consente di incrementare le casse dello Stato.

Sanatoria edilizia
È bene chiarire che siamo di fronte a un procedimento che richiede parecchio tempo per essere espletato. Per poter presentare la domanda di Condono è necessario rivolgersi all'ufficio condoni del Comune e fornire la documentazione necessaria, nei termini prestabiliti.

In questo momento non esistono condoni edilizi, tuttavia, su un immobile può pendere un procedimento in relazione al quale l'amministrazione comunale non ha ancora espresso il proprio parere. In caso di acquisto di un immobile pertanto è opportuno appurare che non vi siano richieste di condono ancora rimaste inevase.


Sanatoria edilizia: di cosa si tratta?



Quando parliamo di sanatoria facciamo riferimento a un provvedimento amministrativo volto a mettere in regola tutte quelle situazioni in cui non si è fatta la preventiva richiesta del permesso di costruire, della Cila (Comunicazioni inizio lavori asseverata) o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).


Per il fatto di avere eseguito opere senza permessi e autorizzazioni bisognerà innanzitutto corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune.
Nel caso in cui non si possa quantificare con esattezza l'importo si verserà una somma minima di 516 euro.

Per ottenere la sanatoria, tuttavia, non è sufficiente pagare una sanzione.
È fondamentale provare che le opere edili da sanare abbiano acquisito la cosiddetta doppiaconformità. Questo vuol dire che devono essere realizzate nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi; in secondo luogo, devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
In sostanza si tratta di una concessione data a posteriori.

La sanatoria può essere richiesta dal possessore del titolo abilitativo (o chi non possiede), dal committente, dal costruttore oppure da chi ha acquistato l'immobile in un tempo successivo. Ricordiamo che la sanatoria può essere richiesta anche per le opere aventi un minore impatto, cioè quegli interventi per i quali sarebbe stato sufficiente richiedere solamente la Cila o la Scia.

Possiamo concludere, infine, che mentre il condono è rivolto a tutti i cittadini che si trovino in una determinata situazione in un certo lasso temporale, la sanatoria riguarda solo coloro che ne fanno espressa domanda. In entrambi i casi l'opera diviene lecita e si evitano le conseguenze penali connesse alla commissione di una abuso edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra sanatoria e condono
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Differenza tra sanatoria e condono: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Maxmandelli
    Maxmandelli
    Mercoledì 14 Luglio 2021, alle ore 14:47
    Ho ereditato e ristrutturato un superattico a Roma e ora il condominio dopo lo studio di fattibilità ha riscontrato difformità nelle parti comuni, ossia lo spostamento della porta d'ingresso di 1 metro.
    I lavori furono effettuati da mio padre 30 anni fà.
    Tra l'altro i tecnici dell'ispezione per il Superbonus mi hanno comunicato che essendo superattico non beneficerei ne dell'isolamento della copertura ne delle pareti perimetrali poichè semi sottotetto.
    La domanda é: se possono costringermi ha dover ripristinare lo stato catastale oppure se si puo' sanare?
    Massimo Mandelli
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maxmandelli
      Giovedì 15 Luglio 2021, alle ore 18:00
      A costringerLa è difficile anche perché sono trascorsi trent'anni e potrebbe fare valere un'azione di usucapione. La sanabilità è legata ad una serie di valutazioni oggettive rispetto alle norme urbanistiche ed allo studio delle planimetrie esistenti al momento dell'abuso.  Da come descrive dovrebbe essere annoverato tra i cosiddetti "abusi minori", di solito con esito positivo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Erald
    Erald
    Giovedì 8 Luglio 2021, alle ore 14:22
    Help.Buongiorno, ho un  caso intricato.Ho acquistato un appartamento con una tettoia costruita dai precedenti proprietari., con relativa sanatoria.Ora il vicino, probabilmente invidioso dell acquisto, dopo 30 anni ha deciso che li non puo starci più la tettoia.La tettoia è  particolare perché  poggia sul muro del palazzo sopra l ingresso,  ma poggia anche sul muro di confine a sinistra e sul muro frontale del terrapieno del palazzo di fronte. Sarebbe chiusa su tre lati ma è  sempre stata così. Io ho ristrutturato tutto con cila e non ho toccato la struttura della tettoia ma ho sostituito la copertura che era in plastica con tegole dello stesso colore di quelle del palazzo. La tettoia a dire il vero è molto vicina al suo balcone. E sta  lì  dal 1990 e all acquisto non credevo di poter avere problemi, vista la sanatoria. Io ho fatto la cila pre e post opera, e la tettoia è  rimasta invariata.Ora il vicino minaccia denunce.Help.   
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Erald
      Giovedì 8 Luglio 2021, alle ore 16:35
      Il Suo vicino poteva "accorgersene" prima dell'esistenza di questa tettoia. Mi sembra che ci siano tutti gli estremi per un'azione di usucapione. Ne parli con il Suo legale di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Chiara Pulvirenti
    Chiara Pulvirenti
    Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 13:53
    Su un edificio già sanato, è possibile richiedere autorizzazione per ulteriori ampliamenti di volume?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Chiara Pulvirenti
      Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 16:34
      Se è stata rilasciata una regolare concessione in sanatoria da parte del comune ed il regolamento edilizio lo prevede, è possibile chiedere anche un ampliamento dell'esistente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sashain
    Sashain
    Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 09:51
    Nel caso in cui è stato presentato un progetto su un unico piano da 150 mq ma in realtà ne è stato realizzato un'altro cioè una villa su due piani da 180 mq cadauno, il condono si può richiedere ugualmente al comune, cioè lo possono accettare comunque ?
    Premetto che il terreno con il vecchio PRG non era edificabile ora invece si.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sashain
      Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 18:24
      È un abuso edilizio cosiddetto "pesante" che, con la legislazione vigente, non può trovare accoglimento da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonella
    Antonella
    Lunedì 29 Marzo 2021, alle ore 11:56
    Nel corso di una ristrutturazione al mio appartamento, fatta nel 2015, ho aperto una porta che non c'era senza cambiare niente in merito ai volumi della casa e alle stanze.
    L'apertura ha solo facilitato il collegamento zona giorno/zona notte attraverso un rispostiglio (nel quale, appunto, ho aperto una porta).
    Vorrei sapere se l'apertura deve essere condonata.
    Questo al fine, di potere accedere al finanziamento ora presente per mettere l'isolamento termico al palazzo.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonella
      Martedì 30 Marzo 2021, alle ore 15:26
      La Sua è una minima difformità che andrebbe sanata, ma che non inficia la richiesta del Superbonus del 110%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Citto
    Citto
    Giovedì 25 Marzo 2021, alle ore 00:25
    Ho comprato casa da poco, facendo l’accesso agli atti noto negli elaborati grafici alcune difformità urbanistiche.
    Muro di contenimento intercapedine più distante, scala interna realizzata dal lato opposto e la realizzazione di meno finestre di quelle bei progetti.
    L’immobile è di cemento armato, non ha vincoli paesaggistici ed è così dalla chiusura dei lavori nel 1982.
    In che maniera si può sanare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Citto
      Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 10:44
      Sono difformità piuttosto rilevanti. Va fatto uno studio approfondito del permesso a costruire rilasciato nel 1982 con lo stato di fatto per verificare l'assentito ed il realizzato. Se i parametri urbanistici sono stati rispettati e non sussistono sull'area interessata vincoli paesaggistico-ambientali, può presentare una Scia in sanatoria per rendere l'immobile conforme alle norme vigenti nel Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ziella
    Ziella
    Mercoledì 17 Febbraio 2021, alle ore 21:37
    Ho comprato una casa nel 1991 con richiesta di concessione edilizia in sanatoria con oblazioni pagate dal precedente proprietario.
    Ora ho messo in vendita e l'agenzia immobiliare mi dice che non ho il condono e che devo pagare una cifra alta, circa 20.000 euro, per sistemare il tutto.
    Ma la sanatoria era stata pagata all'epoca.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ziella
      Martedì 23 Febbraio 2021, alle ore 10:12
      È possibile che ad oggi il comune obbliga la definizione del condono (L. 47/85). Nel 1991 il Suo dante causa aveva prodotto la copia conforme della sanatoria edilizia con allegati bollettini relativi alla sola oblazione. Oggi vanno versati gli oneri concessori, oltre ai diritti di segreteria e agli atti tecnici se non redatti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antang
    Antang
    Venerdì 22 Gennaio 2021, alle ore 20:23
    Ho intenzione di vendere il mio appartamento, acquistato nel 1994 e costruito nel 1955.
    È un seminterrato con giardino, da sempre recintato ad uso esclusivo.
    Il precedente proprietario, ora defunto, me ha venduto apparamento completo del giardino, già recintato,questo come proprietà esclusiva.
    ggi, intenzionata a vendere l'immobile, scopro che mentre il giardino è corte privata, il cordolo di circa 80 cm che corre tutto lungo i lati (due) del mio appartamento, sono parte comune.
    Praticamente per accedere al terreno del mio giardino devo attraversare 80 cm. di parte comune, linga circa 20 metri tutta intorno al mio appartamento.
    Cosa devo fare per vendere l'immobile ?
    Condono?
    Sanatoria?ù
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Antang
      Domenica 24 Gennaio 2021, alle ore 11:36
      Suggerisco si avvalersi del servizio di consulenza legale e fiscale del portale oppure del supporto di un tecnico professionista vista la complessità della situazione
      rispondi al commento
  • Consuelo Lanucara
    Consuelo Lanucara
    Sabato 16 Gennaio 2021, alle ore 18:59
    Ho appena firmato un preliminare di compravendita di un immobile edificato abusivamente nel 1976 e che ha un certificato di futura sanabilità.
    L'immobile ricade in una zona di risanamento per la quale non c'è un piano attuativo.
    Dall'istanza si evince che non sono state rilevate cause ostative al futuro rilascio della concessione in sanatoria fatti salvi gli obblighi derivanti dall'attuazione del piano di risanamento all'interno del quale ricade l'immobile e l'acquisizione del nullaosta paesaggistico.
    Vorrei capire se l'immobile di fatto è commerciabile.
    Il tecnico che ho interpellato mi dice l'immobile in questione allo stato attuale non può ottenere un certificato di conformità urbanistica e che è impossibile che lo ottenga in tempi brevi.
    Vorrei capire se ho diritto di rescindere dal contratto preliminare e recuperare gli acconti versati.
    Il notaio dice che in assenza di conformità urbanistica sia atto che preliminare sono nulli.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Consuelo Lanucara
      Lunedì 18 Gennaio 2021, alle ore 17:46
      La conformità urbanistica dell'immobile è obbligatoria per legge. Nel Suo caso è una condizione non definita soprattutto per i vincoli territoriali o paesaggistico ambientali a cui è assoggettato il parere.  Nel merito sembra che non ci siano vincoli ostativi al rilascio della sanatoria edilizia così come riportato nella certificazione. Non è dato capire neppure fra quanti anni si potrebbe arrivare alla definizione. Riguardo alla commerciabilità siamo al limite perché in diverse regioni meridionali questa condizione rappresenta la normalità delle compravendite.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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