Qual è la differenza tra Sanatoria e Condono?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche11 Febbraio 2015 ore 16:12
Nella pratica professionale capita spesso di percepire che non si comprenda la differenza tra Condono e Sanatoria: cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.

Sanatoria edilizia e condono edilizio


edificio abusivoNella pratica professionale capita di frequente che clienti ravveduti si rivolgano a un architetto per chiedere il condono di lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo, ma tale dizione non è esatta.

Infatti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per persone che non siano addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi tecnici, anche se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.


Cos'è il condono edilizio?


La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

L'ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.

condono edilizioCon il Condono edilizio, in quanto legge speciale, i cittadini possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale.
Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all'amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.


Cos'è la sanatoria edilizia?


Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

sanatoria ediliziaFacciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all'epoca dell'abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l'entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.


C.I.L.A. e S.C.I.A. in sanatoria


È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d'opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia tardive, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso di esecuzione.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata da 258 euro a 1.000 euro.
Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d'opera, ridotta di un terzo, è salita da 86 euro a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d'opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro; tale importo è uguale o superiore a seconda dell'entità, dell'intervento nel caso di Scia in sanatoria.

In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.


Il Piano Casa non è un Condono Edilizio


Per concludere, un accenno al Piano Casa.
Anche esso è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni, permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.

Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono, pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.

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Articolo: Differenza tra Sanatoria e Condono
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Differenza tra Sanatoria e Condono: Commenti e opinioni


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  • 19simone76
    19simone76
    Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 11:57
    Buongiorno,
    ho aquistato un immobile all' asta con i seguenti titoli edilizi:
    CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA XXX/95/XX
    CONCESSIONE EDILIZA N° XXXD.I.A. N.XXXX
    Ho chiesto di riaprire i termini (2003) già da parecchi anni del condono ma il comune mi dice che non si può condonare un immobile già condonato.
    L' immobile avendo avuto una concessione in sanatoria e non un condono, le chiedo se un edifico che ha ottenuto una concessione edilizia in sanatoria si può condonare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale 19simone76
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 18:44
      Una premessa importante: il condono edilizio è una legge speciale che ha avuto modi e termini specifici oggi scaduti (47/85, 724/94 e 326/2003); il permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili ed i termini sono sempre aperti. Fatta questa debita differenza, nel Suo caso, la legge prevede la riapertura dei termini del condono edilizio entro 120 gg. dalla data del decreto di trasferimento indipendentemente dalla tipologia e del periodo in cui è stato commesso l'abuso. Se non è stata presentata alcuna istanza non può più farlo. E', invece, possibile presentare più istanze di condono edilizio sulla stessa unità immobiliare, purchè riguardino periodi e leggi diverse (es. prima istanza condono L. 47/85 e seconda L. 326/2003). Le consiglio di affidarsi ad un Suo tecnico di fiducia per derimere la problematica in questione. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • 19simone76
        19simone76 Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 15:37
        Grazie!
        rispondi al commento
      • 19simone76
        19simone76 Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 15:38
        Salve se avessi la necessita di avere una sua mail posso chiederle una interpretazione?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale 19simone76
          Mercoledì 1 Agosto 2018, alle ore 17:55
          Può richiedere una consulenza personalizzata sul nostro portale al seguente link https://www.lavorincasa.it/consulenza-legale-fiscale-e-condominiale-sulla-casa/. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • 19simone76
            19simone76 Pasquale
            Giovedì 2 Agosto 2018, alle ore 14:38
            Buongiorno Pasquale, il comune  sostiene che non si può condonare un immobile già condonato( la concessione edilizia in sanatpoirao non è un condono!) abbiamo risposto che non è vero perchè la legge prevede solo per fabbricati abitativi già condonati che non si possa riapplicare il condono; ma nel tuo caso era un fabbricato agricolo ad avere avuto il condono, quindi la legge non vieta di chiedere nuovo condono.
            Dove trovo gli estremi di legge  che attestino questo?
            Cosa mi consiglia  un avvocato?
             
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale 19simone76
              Sabato 4 Agosto 2018, alle ore 16:04
              La doppia istanza di condono edilizio sulla stessa unità immobiliare, che hanno riguardato periodi diversi, è prevista dalle leggi nazionali (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/2003). In particolare l'ultimo condono ha visto un feroce accanimento delle Regioni all'introduzione e all'entrata in vigore della legge, legiferando in senso restrittivo rispetto alle tipologie di abuso e limitativo nelle fascie temporali, come l'Umbria e l'Emilia Romagna. Quest'ultima in particolare (L.R. 23/2004), nelle esclusioni scrive: "le opere realizzate su una unità abitativa che già in occasione dei precedenti condoni edilizi è stata oggetto di sanatoria per nuova costruzione o ristrutturazione, oppure per un intervento di ampliamento o soprelevazione il quale ha comportato la realizzazione di nuove unità immobiliari". A fronte dei tanti ricorsi presentati, la Corte Costituzionale, in forme diverse, li ha  tutti respinti. Vista la complessità della materia e la specificità delle norme regionali, Le consiglio un consulto con un legale esperto del campo amministrativo. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Ciccio3
    Ciccio3
    Lunedì 16 Luglio 2018, alle ore 17:00
    Ho un immobile condonato, ma mi sono accorto che è più grande di quello dichiarato.
    Posso regolarizzare il tutto con un accertamento di conformità pagando sanzioni?
    O accertamento di conformità vale solo in casi ordinari (PdC, CSIA, ...)?
    Qualcuno mi può aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ciccio3
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 09:10
      Non è di facile soluzione. Se l'immobile oggetto di una precedente sanatoria presenta una superficie maggiore della tolleranza del 2-3% di quella condonata non è possibile regolarizzare la posizione urbanistica con un semplice accertamento di conformità o una Cila in santoria.  Se va al di là della tolleranza si rischia, oltre all'insanabilità, di incorrere anche in sanzioni per dichiarazioni mendaci. Si consigli con un Suo tecnico di fiducia per capire innanzitutto l'entità dello "sforamento" e se ci sono procedure alternative per regolarizzare tutto. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Oscar791
    Oscar791
    Martedì 3 Luglio 2018, alle ore 13:06
    Sto visionando una casa il cui titolo abitativo è "Concessione edilizia in sanatoria".
    Essendo questo il titolo abitativo concesso posso applicare il Piano casa?
    Volevo essere sicuro che non si trattasse di condono perchè in quel caso non si può applicare il piano casa.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Oscar791
      Mercoledì 4 Luglio 2018, alle ore 10:37
      Il rilascio della "concessione Edilizia in Sanatoria" non altro che il buon esito di una pratica di un condono edilizio fatta a suo tempo dal venditore per la violazione delle norme urbanistiche vigenti al momento dell'abuso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Desa1
    Desa1
    Venerdì 15 Giugno 2018, alle ore 11:01
    Ho acquistato una casa 10 anni sono andato in comune per chiedere gli aggiornamenti dei disegni della planimetrie della casa e mi han detto  che non combaciano con la mia diisposizione attuale.
    Mi chiedono di fare una sanatoria, di fare degli interventi di ricostruzioni, pareti, porte, punti luce in più, e altre cose.
    La mia domanda è,  prima chi vendeva non era tenuto a mettere a posto le planimetrie, poteva fare delle opere interne senza comunicarlo a nessuno e i notai che accettavano la vendita non avevano l'obbligo di sistemare le planimetrie.
    Perché io adesso devo pagare fior di soldi per mettere a posto le mie carte prima di vendere?
    Non ci sono dei condoni previsti, o quanto meno delle sovvenzioni a riguardo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Desa1
      Lunedì 18 Giugno 2018, alle ore 11:15
      Lei ha pienamente ragione. Chi era obbligato a tenere la conformità urbanistico-catastale in ordine era il Suo dante causa. Il passaggio chiave era la relazione tecnica propedeutica al rogito che non è stato fatta. Condoni edilizi in vista, attualmente, non ce ne sono. Le consiglio, però, di chiedere un parere di un legale almeno può costringere il vecchio proprietario alla compartecipazione alle spese. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Ila90
    Ila90
    Giovedì 21 Dicembre 2017, alle ore 13:55
    Buongiorno,
    ho acquistato un immobile con difformità tra l'esistente e il progetto depositato in comune.
    Devo sanare con la sanzione minima.
    A chi toccherebbe pagare, a me o alla vecchia proprietaria?
    Ilaria
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ila90
      Martedì 26 Dicembre 2017, alle ore 17:58
      La legge impone che la posizione urbanistico-catastale di un immobile sia conforme allo stato di fatto.  Nel Suo caso la vecchia proprietaria era (ed è), tenuta a regolarizzare tale difformità.  Sull'entità e sulla tipologia della sanatoria da applicarsi, va analizzato l'abuso commesso ed il relativo periodo.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
    Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
    Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 11:33
    Salve, avrei una domanda in merito all'articolo in questione. Ho un immobile costituito da 3 appartamenti + 4 garage. Due di questi appartamenti e 2 dei 4 garage sono pienamente in regola mentre l'altro appartamento e gli altri 2 garage sono semplicemente accatastati ma senza condono edilizio. In questo momento sono rustici senza nemmeno l'intonaco, praticamente ci sono solo le fondamenta. Siccome mio figlio ha deciso di ristrutturare questo appartamento insieme ai due garage, siamo andati dall'ingegnere per sapere se potevamo procedere e ci ha detto che bisogna prima pagare il condono edilizio, mentre il catasto è a posto. Da premettere che vivo in Calabria ( provincia di Cosenza) vorrei sapere più o meno se è facile ottenere il permesso edilizio di poter ristrutturare e quanto andrei a spendere più o meno, perché parliamo circa di 400mq complessivi. Grazie per eventuali delucidazioni 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
      Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:20
      In prima istanza è necessario accertarsi sulla reale possibilità di sanare l'abuso, anche in merito ad eventuali vincoli di natura paesaggistico-ambientali. Sui costi dipende molto dal periodo della realizzazione dell'ampliamento. Un'idea di massima, tra oblazione ed oneri, si  aggira in media tra i 90/120 euro/mq. Il compenso tecnico per la redazione della pratica urbanistico-catastale si stima in €. 3.500/4.000 oltre CPA ed iva.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
        Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus Pasquale
        Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:28
        Grazie innanzitutto per la risposta. L'ingegnere mi ha detto che non c'è nessun problema per quanto riguarda la possibilità di sanare l'abuso. Il problema è che in pratica da quello che ho capito io , la questione è la seguente: Condono : non si può fare in alcun modo perché è lo Stato che dice il periodo in cui si può fare, infatti in passato è stato possibile condonare nel 1985, 1994 e 2004.  Tolta questa possibilità rimane quella di poter appunto effettuare una Sanatoria Edilizia. Per fare quest'ultima però, sempre da quello che ho capito io, occorre avere il progetto della casa e dichiarare che anziché costruire per tot mq si è costruito per più mq. In tal caso occorre chiedere se è possibile sanare per l'appunto.  Mi corregga se sbaglio, grazie ancora 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
          Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:55
          Ha inteso perfettamente. Allo stato attuale i termini di adesione di un condono edilizio sono scaduti (ultima sanatoria Legge 326/2003 i cui termini erano fissati al 31 marzo 2004).  Se l'area, dove è stato realizzato l'abuso, è edificabile vanno calcolate le superfici assentite e, per differenza, quelle abusive.  In questo caso, però, potrebbe rischiare anche l'abbattimento della parte eccedente oppure la samatoria ai costi che Le ho indicato nella precedente risposta. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
            Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus Pasquale
            Sabato 9 Dicembre 2017, alle ore 00:19
            La ringrazio molto per le informazioni che mi ha dato è stato molto chiaro. Per il resto non mi resta che sperare che possa esserci qualche altra soluzione che mi faccia magari un po'di meno, altrimenti andrei a pagare una cifra che si aggira tra 40 e 50 mila euro in un posto dove c'è poca resa, perché l'affitto medio nel mio paese è di 150 euro al mese per un appartamento anche abbastanza grande, dai 100mq in su.  Sono molto dispiaciuto perché in fondo non è nemmeno colpa mia, ma adesso mio figlio dovendo affrontare questa spesa non potrà permettersi di ristrutturare la casa. Nel lontano 1969 ho comprato il terreno, nel 1971 ho fatto fare il progetto e sono andato al comune per l'approvazione, il progetto è stato respinto solo e soltanto perché non potevano approvarlo perché non avevano un piano regolatore. Quindi tutti i miei conpaesani hanno costruito abusivamente, anch'io tra questi ovviamente. Successivamente c'è stata la possibilità di condonare, mi riferisco all'84 e sono subito andato a fare il condono, quindi i miei due appartamenti li ho messi a norma. L'anno successivo, ho deciso di costruire un altro appartamento, sempre nello stesso terreno e tra l'altro sono anche attaccati tra loro, cioè godono della stessa scala interna, prima di avanzare con i lavori sono sempre e comunque andato al comune con il progetto ed ancora una volta è stato rifiutato per assenza di piano regolatore, quindi esattamente come qualche anno prima ho costruito abusivamente come anche tutti i miei compaesani. Esattamente 5 anni dopo mi sono trasferito in Germania e quindi non sono proprio venuto a sapere nulla della possibilità di condonare che lo Stato ha dato nel 1994, perché io non ero qui, la stessa cosa vale per il 2004, non essendo qui non ho potuto fare nulla. Quindi adesso mi trovo con 3 appartamenti, tra cui 2 sistemati ed a norma ed uno, che sarebbe di mio figlio, solo accatastato senza possibilità di ristrutturare e viverci. Cioè pago l'imu per quell'appartamento che però deve rimanere rustico con le sole fondamenta.  Spero ci sia un modo per risparmiare, per rendere comunque possibile ristrutturare, altrimenti è impossibile affrontare tale spesa per me.  Mi scusi per lo sfogo e grazie. 
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
              Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 16:07
              Capisco la Sua amarezza ma le vigenti leggi italiane sono queste. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Leon1
    Leon1
    Sabato 18 Novembre 2017, alle ore 02:48
    Vorrei sapere se l'aver tolto una porzione di un muro interno sostituendolo con del vetro in modo da rendere la cucina a vista e l'aver reso 10 cm più spesso un muro interno del bagno per mettere a filo i sanitari sono elementi di difformità urbanistica e nel caso lo fossero quale potrebbe essere il costo per la sanatoria.

    Inoltre chiedo se nel momento in cui vado a chiedere il certificato di conformità urbanistica dovessero emergere altre difformità che ovviamente non mi erano note al momento dell'aquisto dell'immobile avvenuto a fine 2012, spetta a chi me lo ha venduto pagare l'eventuale sanatoria.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Leon1
      Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:38
      Sono difformità di lievissima entità del tutto trascurabili.  Se, invece, il caso lo richiede si possono sanare con la presentazione di una Cila in sanatoria con una spesa di €. 1.400/1.700 oltre CPA ed iva, compreso la variazione catastale.  Se, da un attento esame della posizione urbanistica, si rilevassero ulteriori  problematiche sull'unità immobiliare, queste, saranno riconducibili sicuramente al Suo dante causa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mary791
    Mary791
    Venerdì 27 Ottobre 2017, alle ore 10:32
    Salve,
    vorrei acquistare un trilocale che in realtà' eè dichiarato come monolocale, con bagno e cucina abitabile.
    L'attuale proprietario ha realizzato abusivamente un soppalco in muratura ricavando 2 camere da letto e un disimpegno, collegato con il soggiorno tramite scala in pietra, senza alcuna richiesta di costruzione.
    È possibile regolarizzare?
    Se si quanto mi potrebbe costare?
    Si trova nel comune di Napoli ed e' circa 20 mq il soppalco.  
    rispondi al commento
  • Roby3
    Roby3
    Mercoledì 6 Settembre 2017, alle ore 10:11
    Vorrei acquistare un terreno inizialmente agricolo al mare.
    Attualmente il terreno dal comune è stato trasformato in area urbana in quanto ha casette mobili poggiate su plichi di cemento annesse e accatastate dal comune per riscuotere IMU.
    Mi hanno parlato di impossibilità di effettuare il contratto in quanto non si può acquistare un terreno con annessi non condonati ed eventualmente è possibile fare un contratto preliminare o un affito a lunga durata.
    E' proprio così?
    È proprio impossibile effettuare il passaggio di tutto dal proprietario a me anche essendo consapevole che un giorno il comune alzandosi potrebbe farmi togliere le casette ed eventualmente farmi mettere una semplice roulotte?
    Grazie della cortesia.
    rispondi al commento
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