Qual è la differenza tra Sanatoria e Condono?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche11 Febbraio 2015 ore 16:12
Nella pratica professionale capita spesso di percepire che non si comprenda la differenza tra Condono e Sanatoria: cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.

Sanatoria edilizia e condono edilizio


edificio abusivoNella pratica professionale capita di frequente che clienti ravveduti si rivolgano a un architetto per chiedere il condono di lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo, ma tale dizione non è esatta.

Infatti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per persone che non siano addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi tecnici, anche se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.


Cos'è il condono edilizio?


La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

L'ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.

condono edilizioCon il Condono edilizio, in quanto legge speciale, i cittadini possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale.
Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all'amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.


Cos'è la sanatoria edilizia?


Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

sanatoria ediliziaFacciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all'epoca dell'abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l'entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.


C.I.L.A. e S.C.I.A. in sanatoria


È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d'opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia tardive, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso di esecuzione.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata da 258 euro a 1.000 euro.
Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d'opera, ridotta di un terzo, è salita da 86 euro a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d'opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro; tale importo è uguale o superiore a seconda dell'entità, dell'intervento nel caso di Scia in sanatoria.

In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.


Il Piano Casa non è un Condono Edilizio


Per concludere, un accenno al Piano Casa.
Anche esso è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni, permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.

Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono, pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra Sanatoria e Condono
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Differenza tra Sanatoria e Condono: Commenti e opinioni


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  • Ila90
    Ila90
    Giovedì 21 Dicembre 2017, alle ore 13:55
    Buongiorno,
    ho acquistato un immobile con difformità tra l'esistente e il progetto depositato in comune.
    Devo sanare con la sanzione minima.
    A chi toccherebbe pagare, a me o alla vecchia proprietaria?
    Ilaria
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ila90
      Martedì 26 Dicembre 2017, alle ore 17:58
      La legge impone che la posizione urbanistico-catastale di un immobile sia conforme allo stato di fatto.  Nel Suo caso la vecchia proprietaria era (ed è), tenuta a regolarizzare tale difformità.  Sull'entità e sulla tipologia della sanatoria da applicarsi, va analizzato l'abuso commesso ed il relativo periodo.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
    Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
    Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 11:33
    Salve, avrei una domanda in merito all'articolo in questione. Ho un immobile costituito da 3 appartamenti + 4 garage. Due di questi appartamenti e 2 dei 4 garage sono pienamente in regola mentre l'altro appartamento e gli altri 2 garage sono semplicemente accatastati ma senza condono edilizio. In questo momento sono rustici senza nemmeno l'intonaco, praticamente ci sono solo le fondamenta. Siccome mio figlio ha deciso di ristrutturare questo appartamento insieme ai due garage, siamo andati dall'ingegnere per sapere se potevamo procedere e ci ha detto che bisogna prima pagare il condono edilizio, mentre il catasto è a posto. Da premettere che vivo in Calabria ( provincia di Cosenza) vorrei sapere più o meno se è facile ottenere il permesso edilizio di poter ristrutturare e quanto andrei a spendere più o meno, perché parliamo circa di 400mq complessivi. Grazie per eventuali delucidazioni 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
      Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:20
      In prima istanza è necessario accertarsi sulla reale possibilità di sanare l'abuso, anche in merito ad eventuali vincoli di natura paesaggistico-ambientali. Sui costi dipende molto dal periodo della realizzazione dell'ampliamento. Un'idea di massima, tra oblazione ed oneri, si  aggira in media tra i 90/120 euro/mq. Il compenso tecnico per la redazione della pratica urbanistico-catastale si stima in €. 3.500/4.000 oltre CPA ed iva.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
        Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus Pasquale
        Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:28
        Grazie innanzitutto per la risposta. L'ingegnere mi ha detto che non c'è nessun problema per quanto riguarda la possibilità di sanare l'abuso. Il problema è che in pratica da quello che ho capito io , la questione è la seguente: Condono : non si può fare in alcun modo perché è lo Stato che dice il periodo in cui si può fare, infatti in passato è stato possibile condonare nel 1985, 1994 e 2004.  Tolta questa possibilità rimane quella di poter appunto effettuare una Sanatoria Edilizia. Per fare quest'ultima però, sempre da quello che ho capito io, occorre avere il progetto della casa e dichiarare che anziché costruire per tot mq si è costruito per più mq. In tal caso occorre chiedere se è possibile sanare per l'appunto.  Mi corregga se sbaglio, grazie ancora 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
          Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:55
          Ha inteso perfettamente. Allo stato attuale i termini di adesione di un condono edilizio sono scaduti (ultima sanatoria Legge 326/2003 i cui termini erano fissati al 31 marzo 2004).  Se l'area, dove è stato realizzato l'abuso, è edificabile vanno calcolate le superfici assentite e, per differenza, quelle abusive.  In questo caso, però, potrebbe rischiare anche l'abbattimento della parte eccedente oppure la samatoria ai costi che Le ho indicato nella precedente risposta. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
            Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus Pasquale
            Sabato 9 Dicembre 2017, alle ore 00:19
            La ringrazio molto per le informazioni che mi ha dato è stato molto chiaro. Per il resto non mi resta che sperare che possa esserci qualche altra soluzione che mi faccia magari un po'di meno, altrimenti andrei a pagare una cifra che si aggira tra 40 e 50 mila euro in un posto dove c'è poca resa, perché l'affitto medio nel mio paese è di 150 euro al mese per un appartamento anche abbastanza grande, dai 100mq in su.  Sono molto dispiaciuto perché in fondo non è nemmeno colpa mia, ma adesso mio figlio dovendo affrontare questa spesa non potrà permettersi di ristrutturare la casa. Nel lontano 1969 ho comprato il terreno, nel 1971 ho fatto fare il progetto e sono andato al comune per l'approvazione, il progetto è stato respinto solo e soltanto perché non potevano approvarlo perché non avevano un piano regolatore. Quindi tutti i miei conpaesani hanno costruito abusivamente, anch'io tra questi ovviamente. Successivamente c'è stata la possibilità di condonare, mi riferisco all'84 e sono subito andato a fare il condono, quindi i miei due appartamenti li ho messi a norma. L'anno successivo, ho deciso di costruire un altro appartamento, sempre nello stesso terreno e tra l'altro sono anche attaccati tra loro, cioè godono della stessa scala interna, prima di avanzare con i lavori sono sempre e comunque andato al comune con il progetto ed ancora una volta è stato rifiutato per assenza di piano regolatore, quindi esattamente come qualche anno prima ho costruito abusivamente come anche tutti i miei compaesani. Esattamente 5 anni dopo mi sono trasferito in Germania e quindi non sono proprio venuto a sapere nulla della possibilità di condonare che lo Stato ha dato nel 1994, perché io non ero qui, la stessa cosa vale per il 2004, non essendo qui non ho potuto fare nulla. Quindi adesso mi trovo con 3 appartamenti, tra cui 2 sistemati ed a norma ed uno, che sarebbe di mio figlio, solo accatastato senza possibilità di ristrutturare e viverci. Cioè pago l'imu per quell'appartamento che però deve rimanere rustico con le sole fondamenta.  Spero ci sia un modo per risparmiare, per rendere comunque possibile ristrutturare, altrimenti è impossibile affrontare tale spesa per me.  Mi scusi per lo sfogo e grazie. 
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Ssossolssossolissossolssossolidssossolssossolissossolssossolidus
              Martedì 12 Dicembre 2017, alle ore 16:07
              Capisco la Sua amarezza ma le vigenti leggi italiane sono queste. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Leon1
    Leon1
    Sabato 18 Novembre 2017, alle ore 02:48
    Vorrei sapere se l'aver tolto una porzione di un muro interno sostituendolo con del vetro in modo da rendere la cucina a vista e l'aver reso 10 cm più spesso un muro interno del bagno per mettere a filo i sanitari sono elementi di difformità urbanistica e nel caso lo fossero quale potrebbe essere il costo per la sanatoria.

    Inoltre chiedo se nel momento in cui vado a chiedere il certificato di conformità urbanistica dovessero emergere altre difformità che ovviamente non mi erano note al momento dell'aquisto dell'immobile avvenuto a fine 2012, spetta a chi me lo ha venduto pagare l'eventuale sanatoria.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Leon1
      Venerdì 8 Dicembre 2017, alle ore 18:38
      Sono difformità di lievissima entità del tutto trascurabili.  Se, invece, il caso lo richiede si possono sanare con la presentazione di una Cila in sanatoria con una spesa di €. 1.400/1.700 oltre CPA ed iva, compreso la variazione catastale.  Se, da un attento esame della posizione urbanistica, si rilevassero ulteriori  problematiche sull'unità immobiliare, queste, saranno riconducibili sicuramente al Suo dante causa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mary791
    Mary791
    Venerdì 27 Ottobre 2017, alle ore 10:32
    Salve,
    vorrei acquistare un trilocale che in realtà' eè dichiarato come monolocale, con bagno e cucina abitabile.
    L'attuale proprietario ha realizzato abusivamente un soppalco in muratura ricavando 2 camere da letto e un disimpegno, collegato con il soggiorno tramite scala in pietra, senza alcuna richiesta di costruzione.
    È possibile regolarizzare?
    Se si quanto mi potrebbe costare?
    Si trova nel comune di Napoli ed e' circa 20 mq il soppalco.  
    rispondi al commento
  • Roby3
    Roby3
    Mercoledì 6 Settembre 2017, alle ore 10:11
    Vorrei acquistare un terreno inizialmente agricolo al mare.
    Attualmente il terreno dal comune è stato trasformato in area urbana in quanto ha casette mobili poggiate su plichi di cemento annesse e accatastate dal comune per riscuotere IMU.
    Mi hanno parlato di impossibilità di effettuare il contratto in quanto non si può acquistare un terreno con annessi non condonati ed eventualmente è possibile fare un contratto preliminare o un affito a lunga durata.
    E' proprio così?
    È proprio impossibile effettuare il passaggio di tutto dal proprietario a me anche essendo consapevole che un giorno il comune alzandosi potrebbe farmi togliere le casette ed eventualmente farmi mettere una semplice roulotte?
    Grazie della cortesia.
    rispondi al commento
  • Elena7
    Elena7
    Domenica 20 Agosto 2017, alle ore 15:15
    Ho acquistato una casa in cui il vecchio proprietario ha adeguato in sanatoria il piano terra rendendolo abitabile.Volevo sapere se posso procedere con un apliamento (previsto dal regolamento urbanistico del mio comune come ampliamento "una tantum") della SUL.
    rispondi al commento
  • Petra32
    Petra32
    Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 20:49
    Ho comprato qualche anno fa un appartamento mansardato perfettamente corrispondente alla planimetria presente in catasto ma molto diverso da quello presente in comune.
    Naturalmente di questa cosa me ne sono accorta in seguito.
    L'abitabilità della mansarda è molto ridotta anche se la abito tutta.
    Mi domando se è possibile metterla a posto e cosa rischio a lasciare le cose così.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Petra32
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 08:58
      E' di fondamentale importanza sistemare la posizione urbanistica del Suo appartamento, in quanto Le sarà difficile poi rivenderlo. La legge del 30 luglio 2010, n.122 infatti obbliga il venditore alla conformità dello stato dei luoghi alla piena rispondenza della posizione urbanistico-catastale, pena la nullità dell'atto. Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista che provvederà a ripristinare legalmente il tutto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuela
    Manuela
    Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 11:45
    Salve,
    ho acquistato una casa all'asta e una volta entrata ho notato che i vecchi proprietari avevano eseguito dei lavori che non risultano al catasto.
    Quanto mi costerà mettere tutto in regola? 

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuela
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 08:46
      Innanzitutto è bene ricordare che Lei ha 120 giorni dal decreto di trasferimento per inoltrare al comune la richiesta di sanatoria edilizia per opere realizzate in difformità della vecchia licenza o concessione edilizia. Se invece è una semplice difformità di natura catastale si risolve velocemente con la presentazione di un aggiornamento (docfa) della piantina.  Sui costi dell'operazione è difficile fare una stima in quanto la sanatoria varia, e anche di molto, in base al periodo dell'abuso e dalla natura stessa. La semplice variazione planimetrica comporta una spesa media di 400/500 €. oltre CPA ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Angelo741
        Angelo741 Pasquale
        Venerdì 24 Novembre 2017, alle ore 03:26
        Anch'io ho acquistato un immobile all'asta.
        Il perito aveva riscontrato e riportato nella perizia una difformità (sia urbanistico-edilizia che catastale) sulla distribuzione interna dell'alloggio e di conseguenza la necessità di un progetto "a parziale sanatoria".
        Ora io vorrei fare contestualmente alcuni lavori di ristrutturazione edilizia che prevedono ulteriori modifiche sulla distribuzione interna dell’alloggio.
        Secondo il professionista a cui mi sono rivolto sono necessarie due pratiche edilizie distinte.
        La prima a sanatoria della difformità e la seconda (presentabile solo dopo aver ricevuto risposta sulla prima) per richiedere le ulteriori modifiche.
         E’ possibile presentare una solo richiesta evitando così di fare e pagare due pratiche distinte?
        Angelo
        rispondi al commento
  • Rob.nuovo
    Rob.nuovo
    Lunedì 17 Luglio 2017, alle ore 16:51
    Buonasera, vorrei un chiarimento. Ho una villetta in una zona agricola e, a seguito delle rilevazioni fotografiche aeree, abbiamo provveduto ad accatastare la parte dell'immobile costruita abusivamente. Adesso risulta la planimetria corretta di tutta la villa. Il geometra che ha curato tutto mi parla del condono, ossia la "sanatoria" da pagare al comune. La mia domanda è: posso vendere la villa senza il condono? Io sarei disposto a pagare eventuali oneri al comune ma il geometra mi diceva che non è possibile! 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rob.nuovo
      Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 08:51
      Qualto Le ha riferito il Suo geometra è corretto. Lei ha "sistemato" la parte fiscale e catastale della Sua villetta tralasciando quella urbanistica, che rappresenta la cosa più importante. Per vendere la Sua casa deve per forza maggiore condonare la consistenza abusiva altrimenti, oltre alla mancata vendita, rischia l'ordinanza di demolizione o l'acquisizione al patrimonio comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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