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Qual è la differenza tra sanatoria edilizia e condono?

Quali sono le differenze tra condono e sanatoria edilizia: che cos'è il condono, che cos'è la sanatoria edilizia, a cosa servono, chi può farne richiesta e quando?
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Abusi edilizi, sanatorie e condoni


Quando parliamo di lavori edili, da un punto di vista burocratico, facciamo riferimento a una materia molto complessa, tanto che spesso non è chiara la differenza tra sanatoria e condono edilizio, due concetti importanti sia per gli addetti ai lavori che per il cittadino.

Si tratta di soluzioni molto diverse impiegate per regolarizzare gli abusi edilizi che non devono essere confuse. A causa delle difficoltà che spesso si incontrano in questo settore, dovute anche al groviglio di norme vigenti, talvolta si è costretti, in caso di lavori, ad affidarsi a un professionista specializzato e a sostenere i costi che ne derivano.

Condono edilizio
Quando si effettuano lavori di costruzione, manutenzione o ristrutturazione è bene conoscere il significato di termini come abuso edilizio, condono edilizio e sanatoria, al fine di essere preparati ed evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Alla base del condono e della sanatoria c'è un abuso edilizio, ovvero una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, per aver realizzato opere edili senza autorizzazione amministrativa o permesso.

Prima di entrare nel merito delle differenze tra condono e sanatoria dobbiamo puntualizzare che, mentre il condono edilizio è riconducibile a un provvedimento legislativo speciale, con il termine sanatoria ci si riferisce a un provvedimento amministrativo emesso sulla base della normativa urbanistica vigente. Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti specifici di questi due concetti.


Che cos'è il condono edilizio


Il condono edilizio è strettamente collegato al concetto di abuso edilizio, senza il quale non si potrebbe parlare di condono. In pratica è una sorta di grazia concessa dallo Stato a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita.

Chi ha realizzato un'opera in violazione della normativa urbanistica ed edilizia può denunciare spontaneamente la propria situazione per ottenerne la messa in regola.
Il condono edilizio è infatti legato ad un'istanza specifica da parte di chi ha realizzato l'abuso e consente di legittimare le violazioni realizzate durante precise finestre temporali.

Differenza condono e sanatoria
La legge disciplina quelle che sono le casistiche che possono beneficiare del condono, previa domanda da parte del cittadino. Sarà la legge stessa, di volta in volta, a definire l'ambito del condono. Il legislatore può, ad esempio, stabilire che vi rientrino opere realizzate su terreni agricoli non edificabili o opere che hanno dimensioni volumetriche maggiori rispetto a quelle consentite, o ancora, opere realizzate in contrasto con le norme disciplinanti la distanza tra costruzioni.
Il condono permette di derogare alla normativa violata in materia di costruzioni edili.

È sempre regolamentato da una legge dello Stato che ne determina il momento di inizio e la durata. Esso, infatti, ha una efficacia temporale limitata e possiede carattere straordinario.

In Italia si sono succedute tre leggi di condono. Si tratta della legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e il D.L n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.

In caso di condono edilizio i cittadini hanno la possibilità di ottenere l'annullamento, in tutto o in parte, di un reato penale (l'abuso edilizio), commesso in un determinato periodo di tempo per la violazione della normativa urbanistica vigente.

In sostanza, si regolarizzano gli abusi compiuti negli anni precedenti e dovuti a violazione delle regole di costruzione, ampliamento o modifiche effettuate in ambito edile.
Con il condono è possibile rendere lecito un intervento che prima non lo era perché difforme alle disposizioni legislative in materia.

Cosa deve fare il soggetto interessato al condono edilizio?
Una volta ottenuto il condono, previa domanda al comune, sarà tenuto a versare oneri all'amministrazione comunale, unitamente al pagamento di un'oblazione a favore dello Stato.

In sostanza, si deve espletare una pratica burocratica e pagare una somma di denaro.
Spesso e volentieri è uno strumento utilizzato dal Governo in periodi di difficile congiuntura economica quando si ha bisogno di nuove entrate, in quanto consente di incrementare le casse dello Stato.

Sanatoria edilizia
È bene chiarire che siamo di fronte a un procedimento che richiede parecchio tempo per essere espletato. Per poter presentare la domanda di Condono è necessario rivolgersi all'ufficio condoni del Comune e fornire la documentazione necessaria, nei termini prestabiliti.

In questo momento non esistono condoni edilizi, tuttavia, su un immobile può pendere un procedimento in relazione al quale l'amministrazione comunale non ha ancora espresso il proprio parere. In caso di acquisto di un immobile pertanto è opportuno appurare che non vi siano richieste di condono ancora rimaste inevase.


Sanatoria edilizia: di cosa si tratta?



Quando parliamo di sanatoria facciamo riferimento a un provvedimento amministrativo volto a mettere in regola tutte quelle situazioni in cui non si è fatta la preventiva richiesta del permesso di costruire, della Cila (Comunicazioni inizio lavori asseverata) o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).


Per il fatto di avere eseguito opere senza permessi e autorizzazioni bisognerà innanzitutto corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune.
Nel caso in cui non si possa quantificare con esattezza l'importo si verserà una somma minima di 516 euro.

Per ottenere la sanatoria, tuttavia, non è sufficiente pagare una sanzione.
È fondamentale provare che le opere edili da sanare abbiano acquisito la cosiddetta doppiaconformità. Questo vuol dire che devono essere realizzate nel rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui sono stati eseguiti gli interventi abusivi; in secondo luogo, devono risultare conformi alle norme in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
In sostanza si tratta di una concessione data a posteriori.

La sanatoria può essere richiesta dal possessore del titolo abilitativo (o chi non possiede), dal committente, dal costruttore oppure da chi ha acquistato l'immobile in un tempo successivo. Ricordiamo che la sanatoria può essere richiesta anche per le opere aventi un minore impatto, cioè quegli interventi per i quali sarebbe stato sufficiente richiedere solamente la Cila o la Scia.

Possiamo concludere, infine, che mentre il condono è rivolto a tutti i cittadini che si trovino in una determinata situazione in un certo lasso temporale, la sanatoria riguarda solo coloro che ne fanno espressa domanda. In entrambi i casi l'opera diviene lecita e si evitano le conseguenze penali connesse alla commissione di una abuso edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra sanatoria e condono
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Differenza tra sanatoria e condono: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Sergio
    Sergio
    Sabato 9 Luglio 2022, alle ore 00:38
    Ho comprato un appartamento che era stato frazionato nel 1987.
    Questo frazionamento era stato sanato sempre nel 1987.
    Dopo aver comprato l'appartamento ho scoperto che la colonna di scarico era stata collegata ad un pluviale.
    Ho chiesto al condominio e durante l assemblea uno dei condomini ci ha ricattato dicendo che se avessi costruito una colonna di scarico esterna sarebbe andato al comune per far revocare la sanatoria.
    Vorrei sapere se è vero che potrebbe essere revocata.
    Noi abbiamo intenzione di fare una colonna esterna e regolare tutto.
    rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Sergio
      Lunedì 11 Luglio 2022, alle ore 10:11
      La revoca è valida solo se motivata da un un adeguato interesse pubblico.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Mercoledì 11 Maggio 2022, alle ore 15:28
    Vivo in un condominio con 8 interni, ho quasi il 50% delle quote millesimali (gas, luce scale, etc) sul Regolamento del condominio firmato da tutti.
    Ho usato in modo ininterrotto due parcheggi condominiali senza che nessuno si opponesse per oltre 20 anni, ed in piú ho un garage diciamo "abusivo", perché non segnalato sulle mappe catastali ma lì da oltre 40 anni.
    Posso prendere per usucapione i parcheggi e accatastare il garage senza multe con la prescrizione perché lì da oltre 40 anni pure quello?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Giovedì 12 Maggio 2022, alle ore 22:36
      Lei ha buone possibilità di usucapire i due parcheggi condominiali avendone avuto il possesso pacifico ed ininterrotto per oltre il ventennio trascorso.  Discorso diverso per il garage che ove mai riuscisse ad accatastarlo non sanerebbe l'abuso edilizio sotto il profilo urbanistico. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cinzia
    Cinzia
    Venerdì 22 Aprile 2022, alle ore 16:16
    Ho acquistato una casa nel 2003, il precedente proprietario l'aveva acquistata in costruzione nel 1996, la mansarda e la cantina non erano abitabili ed è stata effettuata una sanatoria.
    Il notaio ha indicato la sanatoria nel mio rogito ma non ha allegato nè piantina nè documento sanatoria (mi ha detto che nel 2003 non era obbligatorio). Verificando la visura catastale il numero dei vani è corretto ma nella planimetria risulta ancora la dicitura cantina e solaio.
    Adesso per effettuare i lavori ecobonus 110% mi hanno detto che se la planimetria non è corretta non possono conteggiare questi due vani.
    É corretto?
    Come posso risolvere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cinzia
      Martedì 26 Aprile 2022, alle ore 10:46
      Se l'istanza di condono ha avuto un riscontro positivo, con il rilascio del permesso in sanatoria, il tutto si sistema con una semplice variazione catastale. Se invece l'istruttoria è tutt'ora in corso di definizione, vanno approfonditi i motivi ostativi e se inficiano sul buon esito della pratica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cau23
    Cau23
    Lunedì 14 Marzo 2022, alle ore 12:10
    Nel marzo del 1985, ai sensi dell’art. 39 della legge 724/94 è stata presentata istanza per il rilascio della concessione in sanatoria per una sopraelevazione a piano 2°.
    Il proprietario si è avvalso della riduzione di cui al comma 14) della’articolo sopra menzionato.
    Nel 2020 il proprietario con Atto di vendita trasferisce la proprietà al figlio, sebbene ancora non è stata rilasciata la concessione per carenza di documentazione.
    Il primo proprietario ha versato l’intera oblazione dichiarata oltre un acconto degli oneri concessori.
    Si chiede, considerato che sono trascorsi oltre 25 anni dalla presentazione della domanda di sanatoria, se l’applicazione delle riduzioni di prima abitazione restano valide anche se il rilascio della concessione è ad altro proprietario.
    NB. Il nuovo soggetto alla morte di un genitore (2009) risulta proprietario dell’immobile per 1/6.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cau23
      Lunedì 14 Marzo 2022, alle ore 19:01
      Sì. I requisiti posseduti, per la riduzione per la prima casa, vanno riferiti in testa al primo proprietario richiedente alla data della domanda di condono. Se l'allora proprietario possedeva tali requisiti, non è dovuta alcuna integrazione di oblazione e di oneri concessori da parte dei nuovi proprietari. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andboz
    Andboz
    Domenica 2 Gennaio 2022, alle ore 15:14
    Vorrei acquistare una casa in asta che presenta la seguente situazione:
    “si evidenzia che sono state compiute opere di demolizione di tramezzature non portanti nella zona giorno e una stanza da letto è stata divisa in due camere più piccole. Tali opere sono state compiute in abuso e quindi si rendono necessari lavori di ripristino per le due camere da letto, poiché non hanno una sulerficie minima a norma di legge. Per gli abusi nella zona giorno risulta necessaria una pratica edilizia in sanatoria.”
    Sapreste gentilmente indicarmi se quando si procederà alla ristrutturazione dell’immobil.
    Il tutto può essere risolto con la pratica di ristrutturazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andboz
      Lunedì 3 Gennaio 2022, alle ore 15:35
      Sì, la Sua è una condizione sanabile con una pratica ordinaria cosiddetta "Cila in sanatoria" per il ripristino della regolarità urbanistica. In ogni caso Lei ha 120 giorni dalla data del decreto di acquisto per presentare istanze di condono edilizio anche per abusi rilevanti.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Il Moro
    Il Moro
    Martedì 30 Novembre 2021, alle ore 21:47
    Nel 2014 ho eliminato una stanza alla mia unità abitativa in condominio senza SCIA o CILA.
    Questo potrebbe pregiudicare il bonus 110% sui lavori trainanti e/o trainati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Il Moro
      Giovedì 2 Dicembre 2021, alle ore 08:59
      No. L'art. 33 del D.L. n. 77 del 31 maggio 2021, ha aperto la possibilità di beneficiare del Superbonus del 110% anche in presenza di piccoli abusi edilizi all'interno delle unità immobiliari, facilmente sanabili. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Il Moro
        Il Moro Pasquale
        Venerdì 10 Dicembre 2021, alle ore 10:56
        Grazie per la puntuale e professionale risposta.
        Ne approfitto per provare a chiarire ancora un paio di dubbi:
        1) la sanzione della sanatoria varia a seconda dell abuso oppure è un importo fisso?
        2 ) l'impresa esecutrice del superbonus 110% deve comunicare l'esistenza dell abuso relativo alla unità immobiliare in condominio?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Il Moro
          Martedì 14 Dicembre 2021, alle ore 13:04
          La sanzione, per difformità interne, prevede un importo fisso e l'impresa non è tenuta a comunicare al condominio l'abuso riscontrato, fatti salvi i casi di gravità dove la sanatoria non è di facile applicazione e va ad inficiare sul buon esito della pratica. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Eros
    Eros
    Martedì 12 Ottobre 2021, alle ore 22:07
    Buonasera, ho acquistato una casa il 21/12/2012.
    Questa casa presenta un terrazzo al primo piano con muro costruito abusivamente nel 1986 partendo da un piccolo muretto di proprietà di una cooperatiiva!
    Nel 1994 c'è stata una concessione edilizia in sanatoria per ampliamento abusivo di fabbricato al p.t. con copertura piana sovrastante.. Volevo chiedere se con questa sanatoria anche il muro che sale dal terrazzo risulta regolare in quanto la coop minaccia di farlo modificare . Dopo questa sanatoria io sono il secondo acquirente dell'immobile, quindi ci sono stati ben 2 rogiti.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Eros
      Giovedì 14 Ottobre 2021, alle ore 10:33
      La sanatoria edilizia ha riguardato il solo piano terra compreso la copertura, resta fuori qualsiasi opera realizzata sulla terrazza al piano superiore. Va da sè che una eventuale contestazione sulla regolarità urbanistica del muro a Lei addebitata, potrà chiedere la chiamata in causa del vecchio proprietario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Eros
        Eros Pasquale
        Giovedì 14 Ottobre 2021, alle ore 11:26
        La ringrazio per la risposta.
        Pensavo ci si potesse appellare al fatto che il muro fosse già presente prima della sanatoria e al fatto che fossero passati ormai 35 anni.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Eros
          Venerdì 15 Ottobre 2021, alle ore 15:29
          L'usucapione che hanno per oggetto abusi edilizi, non trova applicazione. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Orsobruno
    Orsobruno
    Giovedì 30 Settembre 2021, alle ore 02:44
    Nel 1986 presentai denuncia di sanatoria per opere eseguite in difformità.
    Ora, dopo 35 anni di silenzio, per il bonus 110%, chiedendo l'accesso agli atti della pratica presentata e protocollata nel 1986, è saltato fuori che non si trovano gli allegati documenti, solo qualche foto del rustico e che la stessa è praticamente ancora inevasa.
    In calce alla mia copia della denuncia però, sono elencati i documenti che vennero allegati alla stessa, ovvero planimetrie, accatastamento, estratto P.R.G. ed altro.Onde procedere, mi si suggerisce di chiedere la "lettera di definizione", mettendomi però sul chivàlà che si potrebbero presentare prospettive di qualunque genere e "corposità" da portare poi obbligatoriamente a compimento.
    È possibile che oggi debba essere io a ricostruire la pratica e sopportare spese ed incognite che al momento non si riescono neppure a quantificare sia per le spese ed eventuali oblazioni che per la durata ?
    Bruno da Lecce.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Orsobruno
      Venerdì 1 Ottobre 2021, alle ore 17:32
      Purtroppo il Suo non è un caso isolato. Le istanze di sanatoria edilizia da evadere sono diverse centinaia di migliaia e molte di queste pratiche sono  andate addirittura "disperse". In ogni caso Le consiglio di ricostruire la pratica e di chiedere la definizione, diversamente avrà sempre questa "spada di Damocle" sulla Sua testa e sui Suoi eredi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Domenica 5 Settembre 2021, alle ore 12:39
    Vorrei acquistare un appartamento ma la seconda camera da letto era originariamente un portico e lo è ancora a livello catastale e urbanistico.
    Nel 2004 il proprietario fece domanda di condono versando gli oneri iniziali ma senza più dare seguito ai documenti integrativi che chiese il comune.
    Adesso cosa deve fare in venditore per regolarizzare la situazione e consentirmi di acquistare un immobile regolare sotto tutti i punti di vista?
    Vincenzo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo
      Lunedì 6 Settembre 2021, alle ore 10:29
      Se l'abuso rientrava tra quelli sanabili, il proprietario deve ultimare l'iter burocratico per arrivare al rilascio del permesso a costruire in sanatoria. Per la definizione della pratica di condono deve incarirare un tecnico, libero professionista, per la produzione di tutti gli atti mancanti (compreso la variazione catastale) e procedere al pagamento degli oneri concessori. E' consigliabile per Lei aspettare il rilascio del documento finale da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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