Qual è la differenza tra Sanatoria e Condono?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Nella pratica professionale capita spesso di percepire che non si comprenda la differenza tra Condono e Sanatoria: cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.
11 Febbraio 2015 ore 16:12
Arch. Carmen Granata

Sanatoria edilizia e condono edilizio


edificio abusivoNella pratica professionale capita di frequente che clienti ravveduti si rivolgano a un architetto per chiedere il condono di lavori edili eseguiti in assenza di titolo autorizzativo, ma tale dizione non è esatta.

Infatti non è molto chiara la differenza tra Condono edilizio e Sanatoria edilizia e se questo può essere comprensibile per persone che non siano addetti ai lavori, appare quantomeno preoccupante quando a non capirla sono gli stessi tecnici, anche se giovani e inesperti.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza spiegando la differenza tra le due procedure.


Cos'è il condono edilizio?


La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

L'ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda andava presentata entro il 31 marzo 2004.
Pertanto non è possibile oggi chiedere alcun condono edilizio.

condono edilizioCon il Condono edilizio, in quanto legge speciale, i cittadini possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale.
Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.
Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all'amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.
Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governi in periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.


Cos'è la sanatoria edilizia?


Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

sanatoria ediliziaFacciamo un esempio: Tizio realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.
Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria.
Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all'epoca dell'abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l'entità di tali oneri non sia quantificabile, ad esempio se si realizza una nuova finestra, o per interventi per i quali è prevista la gratuità, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.


C.I.L.A. e S.C.I.A. in sanatoria


È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d'opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia tardive, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso di esecuzione.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata da 258 euro a 1.000 euro.
Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d'opera, ridotta di un terzo, è salita da 86 euro a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d'opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro; tale importo è uguale o superiore a seconda dell'entità, dell'intervento nel caso di Scia in sanatoria.

In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.


Il Piano Casa non è un Condono Edilizio


Per concludere, un accenno al Piano Casa.
Anche esso è una legge speciale, perché va in deroga ai normali indici volumetrici consentiti dai comuni, permettendo degli ampliamenti volumetrici, ed ha una scadenza temporale.

Ma, attenzione: il Piano Casa non è un condono, pertanto permette di realizzare ampliamenti o demolizioni e ricostruzioni con aumento di volume, a determinate condizioni, ma non di sanare delle opere già realizzate irregolarmente.

riproduzione riservata
Articolo: Differenza tra Sanatoria e Condono
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Differenza tra Sanatoria e Condono: Commenti e opinioni


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  • Roby3
    Roby3
    Mercoledì 6 Settembre 2017, alle ore 10:11
    Vorrei acquistare un terreno inizialmente agricolo al mare.
    Attualmente il terreno dal comune è stato trasformato in area urbana in quanto ha casette mobili poggiate su plichi di cemento annesse e accatastate dal comune per riscuotere IMU.
    Mi hanno parlato di impossibilità di effettuare il contratto in quanto non si può acquistare un terreno con annessi non condonati ed eventualmente è possibile fare un contratto preliminare o un affito a lunga durata.
    E' proprio così?
    È proprio impossibile effettuare il passaggio di tutto dal proprietario a me anche essendo consapevole che un giorno il comune alzandosi potrebbe farmi togliere le casette ed eventualmente farmi mettere una semplice roulotte?
    Grazie della cortesia.
    rispondi al commento
  • Elena7
    Elena7
    Domenica 20 Agosto 2017, alle ore 15:15
    Ho acquistato una casa in cui il vecchio proprietario ha adeguato in sanatoria il piano terra rendendolo abitabile.Volevo sapere se posso procedere con un apliamento (previsto dal regolamento urbanistico del mio comune come ampliamento "una tantum") della SUL.
    rispondi al commento
  • Petra32
    Petra32
    Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 20:49
    Ho comprato qualche anno fa un appartamento mansardato perfettamente corrispondente alla planimetria presente in catasto ma molto diverso da quello presente in comune.
    Naturalmente di questa cosa me ne sono accorta in seguito.
    L'abitabilità della mansarda è molto ridotta anche se la abito tutta.
    Mi domando se è possibile metterla a posto e cosa rischio a lasciare le cose così.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Petra32
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 08:58
      E' di fondamentale importanza sistemare la posizione urbanistica del Suo appartamento, in quanto Le sarà difficile poi rivenderlo. La legge del 30 luglio 2010, n.122 infatti obbliga il venditore alla conformità dello stato dei luoghi alla piena rispondenza della posizione urbanistico-catastale, pena la nullità dell'atto. Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista che provvederà a ripristinare legalmente il tutto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuela
    Manuela
    Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 11:45
    Salve,
    ho acquistato una casa all'asta e una volta entrata ho notato che i vecchi proprietari avevano eseguito dei lavori che non risultano al catasto.
    Quanto mi costerà mettere tutto in regola? 

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuela
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 08:46
      Innanzitutto è bene ricordare che Lei ha 120 giorni dal decreto di trasferimento per inoltrare al comune la richiesta di sanatoria edilizia per opere realizzate in difformità della vecchia licenza o concessione edilizia. Se invece è una semplice difformità di natura catastale si risolve velocemente con la presentazione di un aggiornamento (docfa) della piantina.  Sui costi dell'operazione è difficile fare una stima in quanto la sanatoria varia, e anche di molto, in base al periodo dell'abuso e dalla natura stessa. La semplice variazione planimetrica comporta una spesa media di 400/500 €. oltre CPA ed iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rob.nuovo
    Rob.nuovo
    Lunedì 17 Luglio 2017, alle ore 16:51
    Buonasera, vorrei un chiarimento. Ho una villetta in una zona agricola e, a seguito delle rilevazioni fotografiche aeree, abbiamo provveduto ad accatastare la parte dell'immobile costruita abusivamente. Adesso risulta la planimetria corretta di tutta la villa. Il geometra che ha curato tutto mi parla del condono, ossia la "sanatoria" da pagare al comune. La mia domanda è: posso vendere la villa senza il condono? Io sarei disposto a pagare eventuali oneri al comune ma il geometra mi diceva che non è possibile! 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rob.nuovo
      Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 08:51
      Qualto Le ha riferito il Suo geometra è corretto. Lei ha "sistemato" la parte fiscale e catastale della Sua villetta tralasciando quella urbanistica, che rappresenta la cosa più importante. Per vendere la Sua casa deve per forza maggiore condonare la consistenza abusiva altrimenti, oltre alla mancata vendita, rischia l'ordinanza di demolizione o l'acquisizione al patrimonio comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vera
    Vera
    Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:13
    Sto valutando l'acquisto nel comune di frascati RM di una casa in cui la sala hobby, adibita a locale cantina è stata ampliata di circa 35 mq sfruttando parte del giardino della casa in pendenza (mentre il soffitto è costituito dalla terrazza sovrastante già presente sulla piantina).
    Vorrei regolarizzare la situazione, ma per fare ciò vorrei chiedere a quanto potrebbe ammontare approssimativamente  l'onere complessivo tra sanzione, regolarizzazione catastale e compenso professionista?
    Giusto per avere un'idea di quanto dovrei offrire al proprietario tenendo conto delle spese che dovrei sostenere successivamente.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vera
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 08:43
      Innanzitutto è necessario accertarsi sulla reale possibilità di sanare l'abuso, anche in merito ad eventuali vincoli di natura paesaggistico-ambientali. Valutare quale idoneo provvedimento edilizio presentare come una "Scia o una Dia in sanatoria" che, dalla descrizione ed alla tipologia dell'opera, non è semplice. Sui costi dipende molto dal periodo della realizzazione dell'ampliamento. Un'idea di massima, tra oblazione ed oneri, si  aggira in media tra i 60/70 euro/mq. Il compenso tecnico per la redazione della pratica urbanistico-catastale si stima in €. 3.200/3.500 oltre CPA ed iva.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gavmauro
    Gavmauro
    Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 19:45
    Buonasera, dovrei comprare una casa in una porzione di corte che era destinata ad uso lavanderia. Nel 2001 è stato autorizzata una concessione edilizia in sanatoria per opere di restauro e risanamento conservativo dello stesso bene. Attualmente il bene viene venduto come abitazione, ma dai documenti della sanatoria risulta ancora essere una lavanderia. Se io lo comprassi, potrei avere dei problemi nell'ottenere l'abitabilità? Che cosa dovrei verificare affinché questa mi sia concessa? Grazie, Mauro.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gavmauro
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 18:34
      Certamente, una richiesta di agibilità/abitabilità Le comporterebbe un diniego. L'acquisto della porzione di corte viene fatto alle condizioni urbanistico-catastali in cui si trova l'immobile. Le consiglio innanzitutto di verificare il possibilità di un cambio di destinazione d'uso della lavanderia rispetto alle prescrizioni dettate dal regolamento edilizio vigente nel Suo comune e di tenerne conto economicamente in sede di stipula, oltre alle necessarie opere edilizie per rendere la porzione in oggetto ad uso abitativo-residenziale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alfredo
    Alfredo
    Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 17:14
    Devo comprare una casa rurale dove il propretario ha allargato la superficie interna di un locale (senza toccare il perimetro esterno) riducendo lo spessore dei muri (prima avevano uno spessore di circa m.1,5, attualmente sono di circa 40 centimetri).
    Da verifica catastale risulta lo stato di fatto ma da concessione edilizia in sanatoria presentate da un tecnico abilitato in comune, risultano i muri con lo spessore iniziale.
    Per usufruire del piano casa , cosa devo fare per regolarizzare lo stato di fatto in comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alfredo
      Sabato 8 Aprile 2017, alle ore 15:49
      Per rientrare nel piano casa va regolarizzata al comune la posizione urbanistica dello stato di fatto attraverso la presentazione di una Scia in sanatoria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Domenica 2 Aprile 2017, alle ore 01:21
    Ho comprato casa in cui il seminterrato (cantina) risulta più grande rispetto alla piantina catastale in quanto è stata annessa alla cantina una zona che a catasto è definita come zona biciclette.
    In più questa cantina ci sono dei  tramezzi non presenti sulla piantina catastale.
    Posso chiedere una scia con queste modifiche?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franco
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 17:07
      Sì, con la presentazione di una Cila ed una successiva variazione catastale, per errata rappresentazione grafica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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