Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
28 Giugno 2013 ore 16:40
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Bruno78
    Bruno78
    Domenica 26 Novembre 2017, alle ore 15:17
    Ho appena eseguito una serie di interventi sul mio immobile:
    nuovi impianti elettrico, idrico, gas, qualche opera di messa in sicurezza di muri, rifacimento massetto e nuova pavimentazione, rinnovo bagni, tinteggiatura e installazione antifurto (ditta a parte, non quella esecutrice).
    Per l'ufficio tecnico del mio comune sono tutti lavori che non richiedono titoli e comunicazioni.
    Dovrei ancora finire con condizionatori e ringhiere per separazione del balcone dalla u.i. adiacente a seguito di una precedente pratica di frazionamento del vecchio proprietario.
    Per quest'ultima dovrò sottoporre una proposta alla prossima assemblea condominiale.
    Nel mio caso, non essendoci una dichiarazione di data di fine lavori, ed avendo già la fattura di saldo dell'impresa esecutrice, ho dei limiti temporali per far rientrare questi ultimi due lavori nella ristrutturazione senza perdere la possibilità di detrarli?
    rispondi al commento
  • Manciniantonio
    Manciniantonio
    Giovedì 16 Novembre 2017, alle ore 22:28
    Buongiorno, a Gennaio devo adibire una stanza a cameretta per i miei figli, quindi dovrò rifare le prese elettriche adeguandolo all'arredamento scelto e ritinteggiando il tutto. Attualmente ci sono Delle prese che verranno o spostare o saranno inutilizzabili e dovrò farne altre. Trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria? Se ordinaria come posso renderla straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manciniantonio
      Lunedì 20 Novembre 2017, alle ore 12:13
      Sono sempre opere di manutenzione straordinaria quando si interviene sulla parte impiantistica di una abitazione. A tal proposito la Guida dell'AdE, edizione del 14 giugno 2017, alla pag. 35, riguardo all'impianto elettrico, riporta come segue: "Sostituzione dell’impianto o integrazione per messa a norma". Naturamente a fronte di tali lavori, va rilasciato il certificato di conformità da parte della ditta installatrice. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
      • Manciniantonio
        Manciniantonio Pasquale
        Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 14:06
        Quando i lavori elettrici sono ordinari?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Manciniantonio
          Lunedì 27 Novembre 2017, alle ore 10:01
          Solo il cambio delle placchette rientra nell'ordinaria manutenzione, il resto va sempre certificato. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Valeria4
            Valeria4 Pasquale
            Lunedì 4 Dicembre 2017, alle ore 16:29
            Io sono nella stessa situazione, devo spostare alcune prese in varie parti della casa.
            L'Agenzia delle Entrate mi permette di detrarre questi lavori anche se fatti "in economia"?
            Quindi mi chiedo, chi deve rilasciare il certificato di conformità degli impianti in questo caso?
            E' necessario esibirlo all'agenzia delle entrate a seguito di un controllo?
            rispondi al commento
  • Dolphin72
    Dolphin72
    Giovedì 9 Novembre 2017, alle ore 11:27
    Buongiorno, a primavera 2018 eseguirò i seguenti lavori sulla mia cucina di un appartamento sito in Roma:   1)Rifacimento dell’impianto idrico acqua calda e fredda con l’aggiunta di un nuovo punto acqua e scarico lavatrice.2) Rifacimento dello scarico con tubi ad innesto3) Rifacimento della linea e impianto Gas con relativa certificazione (in pratica da una parete bisogna spostare il gas ad un'altra parete) La mia domanda è: si tratta di lavori di manutenzione straordinaria? posso usufruire delle detrazioni del 50 % + Bonus mobili?Se si devo presentare una C.I.L.A al comune di Roma?Grazie      spostando  nello specifico tutti gli attacchi dell'acqua, inserendo uno scarico in più
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Dolphin72
      Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 12:20
      La rifazione ex-novo degli inpianti di adduzione acqua (calda e fredda) e della nuova linea del gas con la relativa valvola di sicurezza, sono tutti lavori di manutenzione straordinaria che Le permetttono di accedere alle detrazioni fiscali (50%) ed al bonus mobili. Se le opere da Lei indicate non comportano variazioni planimetriche, al comune di Roma non deve presentare nulla, ma è opportuno una autodichiarazione da archiviare e da tirare fuori solo in caso di controllo da parte dell'AdE. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Dolphin72
        Dolphin72 Pasquale
        Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 12:34
        Grazie per la risposta!Un'ultima domanda: il rilascio di certificazione dell'impianto gas fatto ad opera d’arte secondo le norme vigenti è obbligatoria, a questo punto? Grazie e Cordiali saluti! 
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Dolphin72
          Lunedì 13 Novembre 2017, alle ore 10:31
          Sì, è sempre obbligatorio il rilascio della certificazione ad ogni modifica effettuata. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Fenix1970
    Fenix1970
    Lunedì 23 Ottobre 2017, alle ore 22:31
    Ho appena acquistato una casa nuova da costruttore.
    Devo far fare una parete in cartongesso nel sottotetto non abitabile e la chiusura parziale di una nicchia sempre in cartongesso in camera da letto.
    È possibile portare queste opere in detrazione per manutenzione straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fenix1970
      Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 12:14
      Le opere da Lei elencate sono fiscalmente detraibili se comportano una diversa distribuzione degli spazi interni con conseguente variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Fenix1970
        Fenix1970 Pasquale
        Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 12:24
        Grazie per il chiarimento. Avrei una ulteriore domanda: devo installare anche impianto di allarme entro l'anno: avrei diritto anche al bonus mobili? Ho visto che in un commento era previsto ma per l'installazione del climatizzatore con pompa di calore (che installerei ma il prossimo anno)
        Grazie
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Fenix1970
          Lunedì 13 Novembre 2017, alle ore 10:54
          La semplice installazione dell'impianto di allarme viene considerato da parte dell'AdE un intervento di manutenzione ordinaria vietando, in questo modo, l'accesso al bonus mobili, ma beneficando delle detrazioni fiscali del 50%, in netta contraddizione con la stessa legge statale. Le consiglio di "ampliare" le opere a farsi, inserendo modifiche ed integrazioni all'impianto elettrico certificate dalla ditta esecutrice. In questo modo, essendo un opera di manutenzione straordinaria, si apriranno le porte al bonus mobili. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Andrea8
    Andrea8
    Mercoledì 18 Ottobre 2017, alle ore 21:43
    Ho comprato casa da poco è mi piacerebbe installare un climatizzatore e sostituire le porte dentro casa.
    Vorrei sapere se queste operazioni mi permettono di usufruire di detrazioni fiscali come bonus mobili o se per usufruirne devo per forza fare dei lavori, tipo il rifacimento del bagno.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea8
      Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 12:11
      L'installazione del climatizzatore a pompa di calore è un intervento di manutenzione straordinaria che Le permette di accedere al bonus mobili. Le spese per la sostituzione delle porte interne, però, non possono essere portate in detrazione. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Nathaliemoussier
    Nathaliemoussier
    Lunedì 16 Ottobre 2017, alle ore 11:35
    Buongiorno,Abito in una casa di corte in provincia di Novara. Devo ristrutturare la scala esterna nonché i balconi (lavori di muratura e piastrellamento). Non mi è chiaro se si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria? Infatti nella guida dell'Agenzia delle Entrate, mi è sembrato di capire che il "rifacimento scale esterne" rientri nella manutenzione straordinaria... inoltre, i lavori porteranno ad una variazione del materiale (da cemento a piastrellato).se si trattasse di manutenzione straordinaria, dovrei presentare qualche permesso (CIL, CILA...) al mio comune di residenza prima di iniziare i lavori?Grazie anticipatamente per la risposta.Cordiali saluti,
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nathaliemoussier
      Martedì 17 Ottobre 2017, alle ore 09:43
      Dipende molto dal tipo di intervento in quanto se interessa la struttura portante (risanamento del calcestruzzo ammalorato o parti delle armature metalliche) rientra tranquillamente nella manutenzione straordinaria con i benefici di legge. Diversamente se i lavori sono semplicemente di "facciata", come il rivestimento, si rientra nell'ordinario e non può beneficiare di nulla.  Riguardo alla documentazione da presentare al comune, basta una semplice Cil. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Laura-
    Laura-
    Giovedì 21 Settembre 2017, alle ore 14:47
    Dovrei fare dei lavori di risanamento dei muri per problemi di umidità e coibentazione del solaio per isolare acusticamente la mia abitazione.
    Questi interventi posso essere considerati manutenzione ordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laura-
      Lunedì 25 Settembre 2017, alle ore 12:49
      Sono interventi di manutenzione ordinaria, salvo l'interessamento di vespai o di parti strutturali come le fondazioni o murature portanti dove è necessario presentare una Cila. In questo caso ha facolta di detrarre il 50% delle spese sostenute in dieci anni. Riguardo all'isolamento acustico l'intervento deve rispondere a determinati requisiti di legge certificati da un professionista abilitato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massimoseni
    Massimoseni
    Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 11:50
    Buongiorno,premetto che ho ristrutturato casa nel 2013 e sto usufruendo delle detrazioni 50% e 65%.Quest'anno dovremo procedere alla sotituzione dei cassonetti delle tapparelle (installando materiale pvc coibentato) ed installando una porta interna di vetro su struttura in cartongesso, per dividere la zona giorno da quella notte, con la speranza di migliorare ulteriormente la gestione del calore/raffreddamente delle due zone.Questi interventi (o almeno l'installazione della porta interna di vetro nel corridoio) possono essere considerati di manutenzione straordinaria? Se possibile vorrei usufruire anche del BONUS MOBILIGrazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimoseni
      Giovedì 14 Settembre 2017, alle ore 16:33
      L'installazione della sola porta interna, senza la struttura (sia in cartongesso che muraria), non rientra nella manutenzione straordinaria. La stessa opera rientra se la variazione comporta una diversa distribuzione degli spazi interni, presentando una Cila al comune e la relativa variazione catastale. Naturalmente devono essere lavori che non rappresentano la mera prosecuzione dei precedenti, altrimenti vale il limite massimo ammesso dei €. 96.000 per unità immobiliare. Detti lavori Le permettono di accedere al bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giada2
    Giada2
    Venerdì 8 Settembre 2017, alle ore 09:32
    Buongiorno,
    io dovrei sostituire le finestre di casa, le finestre nuove saranno uguali a quelle attuali, stesso materiale e stesso colore, la differenza consisterà nella migliore prestazione termica dei nuovi infissi.
    Rientra nella manutenzione straordinaria o ordinaria?
    Inoltre, siamo in zona a vincolo ambientale ma non modificando parametri estetici ritengo non sia necessaria la pratica ambientale, giusto?
    Inoltre, vista la miglioria termica posso accedere alle detrazioni 65%?
    Il dubbio nasce dal fatto che l'infisso sarà identico ma con migliore prestazione che mi certificherà un tecnico.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giada2
      Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 17:09
      La sostituzione degli infissi esterni rientra nella manutenzione straordinaria e quindi beneficia delle detrazioni fiscali nella misura del 65%. Sul parere da richiedere o meno alla Soprintendenza di competenza territoriale sarei cauto, in quanto alcune di esse formalmente lo richiedono. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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