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Manutenzione Straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
- NEWS Restauro edile

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;


Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


IVA agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinaria
Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota IVA agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Stefano
    Stefano
    Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 09:50
    Dovrei ampliare la mia prima abitazione con il piano casa.
    Sono possessore nello stesso Comune di un altro immobile al 50% con mia moglie in separazione dei beni.
    Secondo voi ho diritto ai benefici "Prima Casa", come per esempio iva al 4%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefano
      Lunedì 7 Giugno 2021, alle ore 16:52
      La legge, tra i requisiti soggettivi richiamati dall’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, si elencano i seguenti:A) il Committente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da ampliare;B) l’immobile da ampliare deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza.In pratica per beneficiare dell'iva ridotta al 4% dovrebbe vendere il Suo 50% vantato sull'altra abitazione a Sua moglie. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Manuel
    Manuel
    Giovedì 27 Maggio 2021, alle ore 06:36
    Nel 2017 ho acquistato un grezzo che era stato oggetto di una ristrutturazione mai ultimata ( lavori 2003/2007) quindi io ho completato tutte le attività necessarie a renderlo abitabile.
    Chiedo, visto che cambiando commercialista mi è stato detto che non ho diritto alle detrazioni, se effettivamente essendo un completamento di una ristrutturazione ho diritto alle detrazioni fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Manuel
      Giovedì 27 Maggio 2021, alle ore 18:38
      Dipende dal tipo di "grezzo". Se proviene da una nuova costruzione non ha titolo per beneficiare della detrazione fiscale. Se, invece, si tratta di un recupero di un edificio già destinato ad abitativo residenziale è possibile detrarre le spese, anche se classificato catastalmente in F/4. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mauro
    Mauro
    Sabato 22 Maggio 2021, alle ore 23:54
    Vorrei installare un inserto a legna in un camino preesistente e con canna fumaria gia' presente.
    Vedo che questo intervento rientrerebbe nell'attività di edilizia libera che non comporta comunicazioni al Comune.
    La ditta fornitrice mi dice che posso usufruire del bonus ristrutturazioni del 50%.
    È corretto secondo Lei, perchè rientrando nella manutenzione ordinaria se ho inteso bene non ne avrei diritto abitando in una casa singola ?
    Mi può aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mauro
      Martedì 25 Maggio 2021, alle ore 15:28
      Quanto Le ha riferito il rivenditore è corretto, ma va l'opera va inquadrata in una ristrutturazione allargata ad altri interventi. In pratica se l'inserto da installare si aggiunge ad altri interventi quali: la rifazione parziale o totale del bagno, dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, la sostituzione della caldaia, ecc. ha la facoltà di portare in detrazione anche questa spesa nella misura del 50% in dieci rate annuali di pari importo. Inoltre potrà beneficiare anche del bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicola
    Nicola
    Venerdì 30 Aprile 2021, alle ore 14:29
    Mia moglie ha acquistato un appartamento e vorrebbe beneficiare della detrazione del 50% per lavori di manutenzione che presumiamo straordinari, che comprendono sostituzione totale dell'impianto idrico, impianto elettrico, rifacimento totale del bagno, pavimentazione, placcaggio, installazione di condizionatori, acquisto di mobili cucina, camera e elettrodomestici.
    Per ottenere i benefici della detrazione del 50%, cosa bisogna fare per avere un documento che attesti che sono lavori di manutenzione straordinaria, quali comunicazioni e documenti bisogna produrre da presentare all'agenzia dell'entrate per ottenere la detrazione?
    Bisogna rivolgersi per forza ad un tecnico (Geometra o Ingegnere) qualificato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicola
      Martedì 4 Maggio 2021, alle ore 08:28
      Da quanto descrive,  le opere a farsi non modificano la disposizione delle tramezzature interne, quindi sono interventi che rientrano tra quelli cosiddetti di "edilizia libera" cioè senza l'assistenza di un tecnico (anche se è consigliabile vista l'entità dei lavori). Per quanto riguarda la procedura da seguire è quella consolidata negli anni: pagamenti con appositi bonifici parlanti, autocertificazione al termine dei lavori, fotografie dello stato di fatto prima e dopo, ecc. il tutto da conservare per almeno 10 anni. All'AdE non deve inoltrare nulla, mentre per la caldaia a condensazione, gli elettrodomestici, condizionatori, ed anche gli infissi esterni vanno inviati i dati tecnici al sito internet dell'Enea entro 90 GG. dalla data di ultimazione lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Agnese
    Agnese
    Martedì 2 Marzo 2021, alle ore 12:15
    Salve, ho dei muri dell'orto fatti a secco che devono essere rifatti in quanto esce acqua e si sono bombati.
    Questo tipo di intervento rientra nella manutenzione straordinaria?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Agnese
      Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 15:08
      Sì, sono lavori che beneficiano della detrazione fiscale, purché abbiano caratteristiche costruttive diverse da quelli esistenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Emilio
    Emilio
    Sabato 28 Novembre 2020, alle ore 17:46
    Mi accingo ad eseguire dei lavori di ristrutturazione ma prima vorrei farmi per bene dei conti.
    Tra i vari aspetti da considerare, il tema sul quale ho più difficoltà ad avere un quadro chiaro è quello delle detrazioni, anche perché mi trovo a raccogliere sempre informazioni contrastanti tra commercialista, imprese, web, ecc.
    Sto cercando anche di avere un supporto dall'Agenzia delle Eentrate ma è già un'impresa contattarli.
    Vorrei capire se rifacendo l'impianto elettrico ho diritto alla detrazione al 50% su tutti i lavori in quanto diverrebbe manutenzione straordinaria.
    È possibile reperire da qualche parte una lista dei lavori che danno diritto ad usufruire della detrazione al 50%?
    Il commercialista è sicuro che sia così.
    Le due imprese alle quali mi sono rivolto per un preventivo dicono di no.
    Vorrei trovare un documento ufficiale che mi levi ogni dubbio, da esibire nel caso di necessità.
    Esiste per caso un simulatore che rilevi il tipo di detrazione in base ai lavori?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emilio
      Lunedì 30 Novembre 2020, alle ore 16:03
      La rifazione parziale o totale dell'impianto elettrico è un intervento di manutenzione straordinaria che dà diritto alla detrazione fiscale del 50%. Sono, altresì, comprese tutte le opere conseguenziali limitatamente alla zona interessata dall'intervento, come la pittura, ecc. Un elenco esaustivo dei lavori che beneficiano della detrazione fiscale li può trovare sulla Guida dell'AdE, aggiornamento del mese di luglio 2019, da pag. 32 a 35. Per quanto riguarda il simulatore non è consigliabile, vista la complessità della norma. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Emilio
        Emilio Pasquale
        Mercoledì 2 Dicembre 2020, alle ore 00:54
        Gentile Sig. Pasquale la ringrazio molto, gentilissimo!
        rispondi al commento
  • Marta
    Marta
    Martedì 24 Novembre 2020, alle ore 11:02
    Abbiamo in programma (2021) il rifacimento della cucina: rivestimenti (muri e pavimento in piastrelle da eliminare), probabile spostamento del lavandino, spostamento calorifero, impianto di condizionamento.
    Questo intervento è da considerarsi (secondo l'Agenzia delle Entrate) intervento di manutenzione straordinaria che però - dai recenti aggiornamenti in campo edile - non richiede più la CILA?
    In questo caso oltre al bonifico parlante è sufficiente un'autodichiarazione di inizio-fine lavori?
    Quale è l'intervento trainante (tutta la ristrutturazione della cucina o solo l'opera specifica: es. spostamento lavandino, spostamento calorifero, aria condizionata)?
    Ad esso può essere agganciato il bonus mobili?
    Se si: l'acquisto mobili può interessare anche altro che non sia solo di pertinenza della cucina? (armadio ecc?).
    MB
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marta
      Martedì 24 Novembre 2020, alle ore 18:07
      Ha inteso tutto perfettamente, non c'è da  aggiungere altro. Giusto per darLe una conferma, gli interventi trainanti sono gli impianti idrico di carico e scarico, riscaldamento e condizionamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lorenzo
    Lorenzo
    Mercoledì 28 Ottobre 2020, alle ore 22:25
    Volevo chiedere un parere in merito alla seguente strada da percorrere ai fini di usufruire delle detrazioni.Ho la necessità di cambiare uno scarico nel bagno (lavoro di manutenzione straordinaria) e cambiare a questo punto anche sanitari e pavimento (normalmente manutenzione ordinaria ma che a seguito del primo intervento di sostituzione scarichi diventano straordinari).
    Per la sostituzione scarico non è necessaria CILA ne comunicazione ASL (operando con un unica impresa).
    Con una sola autocertificazione di inizio lavori, accedo così alla possibilità di detrazione senza coinvolgere ulteriori professionisti?
    Ho diritto poi anche al bonus mobili per altri ambienti della stessa casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenzo
      Giovedì 29 Ottobre 2020, alle ore 10:11
      Ha inteso perfettamente sulla tipologia dei lavori da detrarre. Riguardo ai provvedimenti autorizzativi non deve presentare nulla bal comune in quanto trattasi di edilizia libera. Detto intervento di manutenzione straordinaria Le permette di accedere anche al bonus mobili. Un ultimo consiglio: l'autocertificazione deve essere fatta anche al termine dei lavori indicando oltre la descrizione delle opere, la data di inizio e di ultimazione lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Laura
    Laura
    Mercoledì 23 Settembre 2020, alle ore 09:24
    Per la manutenzione straordinaria di un appartamento, dopo la sospensione del cantiere per Covid, il geometra ha inviato alle ditte una integrazione al piano della sicurezza, documento predisposto e disponibile sui siti di vari collegi di geometri.
    Adesso mi viene richiesto il pagamento di questa integrazione, ripeto documento predisposto dai collegi e semplicemente girato per email.
    È legittimo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laura
      Martedì 29 Settembre 2020, alle ore 12:34
      Purtoppo sì. E' vero che è un documento all'uopo predisposto dai vari ordini, ma sono aumentate non poco le responsabilità del diretore dei lavori e dell'addetto alla sicurezza del cantiere. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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