Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile28 Giugno 2013 ore 16:40
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Francesco20
    Francesco20
    2 giorni fa
    Ho comprato un appartamento costituito verso la fine degli anni 60, che ha ancora l'impianto elettrico dell'epoca.
    Vorrei rifare il solo impianto elettrico dell'appartamento e renderlo a norma, il resto mi sta bene così com'è.
    Rendere a norma un impianto rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria ?
    Posso usufruire della detrazione al 50 %?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco20
      1 giorni fa
      La rifazione o la messa a norma dell'impianto elettrico è un intervento di manutenzione straordinaria . Pertanto ha la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50%  e del bonus mobili. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Sim78
    Sim78
    Domenica 16 Dicembre 2018, alle ore 23:14
    Ho un permesso di manutenzione straordinaria per rifacimenti di una casa vecchissima.
    Essendo una casa vecchia non ho in programma spostamenti di tramezzi o demolizioni muri in quanto sono tutti portanti e non voluto fare ristrutturazione pesanti
    Mi ritrovo quindi ad eseguire nuovi impianti (idraulico termico ed elettrico) demolizione vecchio intonaco e pavimenti e rifacimento con il nuovo.
    Ecco il quesito: l'Agenzia delle Entrare specifica che pavimenti interni ed intonaci privati non rientrano nella detrazione fiscale, ma se io faccio una manutenzione straordinaria con passaggio tubi per tutti i tipi d'impianti come possono considerarmi i pavimenti e l'intonaco  come manutenzione ordinaria?
    Per concludere in questo caso posso portare tutti gli interventi in detrazione o no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sim78
      Martedì 18 Dicembre 2018, alle ore 13:15
      Sì, ne ha facoltà.  La Sua è una ristrutturazione totale che non implica lo spostamento/demolizione di murature ma che interessa la rifazione completa di tutti gli impianti. Pertanto anche opere complementari come gli intonaci, i pavimenti, rivestimenti, ecc., rientrano tra le spese detraibili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea831
    Andrea831
    Mercoledì 17 Ottobre 2018, alle ore 20:31
    Devo ristrutturare un alloggio in stato originale 1970.
    Rifacimento impianti elettrico, acqua e gas.
    Rifacimento pavimenti e rifacimento totale del bagno.
    Rifacimento infissi e serramenti con nuovi in doppio vetro.
    Inoltre comprare cucina e altri mobili.
    Non ho intenzione però di costruire nuovi tramezzi ne di distruggere quelli esistenti.
    Mi chiedevo che questa ristrutturazione fa sempre parte della manutenzione straordinaria e quindi puo beneficiare del 50% di detrazione, del 65 sugli infissi, e anche il bonus mobili.
    Andrea83
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea831
      Venerdì 19 Ottobre 2018, alle ore 21:25
      I lavori da Lei indicati rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria  e beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, compreso la sostituzione degli infissi. Riguardo ai provvedimenti autorizzativi, se le opere non comportano la modifica delle tramezzature interne, Le basta una semplice comunicazione al comune (Cil). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mlanza73
    Mlanza73
    Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 22:40
    Dovrei sostituire gli infissi del piano terra di una casa su due piani con nuovi in PVC. 
    Tali lavori possono essere inquadrati come manutenzione straordinaria e consentirmi di beneficiare delle relative detrazioni fiscali e del bonus mobili?
    In caso affermativo, serve una pratica edilizia asseverarata da un professionista da presentare in comune o basterebbe una autocertificazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mlanza73
      Giovedì 11 Ottobre 2018, alle ore 17:11
      La sostituzione degli infissi esterni, con materiali e/o colori diversi da quelli esistenti, certificata dalla ditta installatrice secondo i parametri di legge, è un intervento di manutenzione straordinaria che Le permette di beneficiare delle detrazioni fiscali (50%) e di accedere al bonus mobili. Rigiuardo ai provvedimenti autorizzativi, va puntualizzato che in aree sottoposte a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, va richiesto il parere all'Ente preposto al vincolo, diversamente non deve presentare nulla al Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Kristia 70
    Kristia 70
    Sabato 6 Ottobre 2018, alle ore 15:14
    Dovrei spostare alcune prese elettriche con relative tracce murarie in seguito al rinnovo della cucina.
    Tali lavori possono essere inquadrati come straordinaria manutenzione e beneficiare così delle relative agevolazioni IVA e detrazioni fiscali come bonus mobili?
    Se fosse così serve una pratica edilizia asseverarata da un professionista, geom, ing. ecc, da presentare in comune o basterebbe una autocertificazione unita alla documentazione, fatture con causale emmesse da chi mi esegue i lavori ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kristia 70
      Martedì 9 Ottobre 2018, alle ore 08:50
      L'aggiunta, la modifica o lo spostamento della prese elettriche rappresentano una variazione sostanziale dell'impianto elettrico, purché  vengano eseguite da ditte abilitate che al termine della prestazione rilasciano una certificazione di conformità dell'intero impianto. Trattandosi di manutenzione straordinaria ha facoltà di beneficiare delle detrazioni fiscali e del bonus mobili.  Non è richiesta la presentazione di autorizzazioni comunali ma, è opportuno al termine dei lavori, la produzione di una autocertificazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Stenac
        Stenac Pasquale
        Giovedì 25 Ottobre 2018, alle ore 17:57
        Mi perdoni, ma non mi è chiara la risposta.
        Credo che Kristia 70 indichi con "rinnovo" una semplice sostituzione dei mobili che abbia costretto lo spostamento delle prese; o sbaglio?
        Anche io ho effettuato una ristrutturazione parziale con pitturazione, piccole nuove tracce per nascondere cavi non incassati nel muro, lamatura parquet e spostamento/creazione di alcune prese con sostituzione di tutti i frutti e interruttori/deviatori.
        Questi ultimi interventi rientrano nelle detrazioni fiscali per poter poi accedere al bonus mobili? Che documentazione devo avere? Basta la fattura dell'impresa e il pagamento tracciabile?

        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Stenac
          Lunedì 29 Ottobre 2018, alle ore 11:25
          L'intervento che apre le porte al bonus mobili e quello legato all'impianto elettrico.  La modifica, lo spostamento, l'integrazione con altri punti luce/presa, la sostituzione o integrazione del quadro elettrico generale, la messa a terra  o l'adeguamento dell'impianto di terra, ecc. sono interventi di manutenzione straordinaria. Per tali opere è richiesta l'esecuzione di una ditta specializzata ed iscritta alla Camera di Commercio con requisiti specifici e che al termine dei lavori deve rilasciare la certificazione di conformità dell'impianto elettrico. Naturalmente oltre a quanto prima indicato, serve la fattura ed il bonifico bancario per ristrutturazione. Inoltre  è consigliabile una autocertificazione e delle foto a memoria futura. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Maria teresa celli
    Maria teresa celli
    Giovedì 13 Settembre 2018, alle ore 15:04
    In agosto ho sistemato i muretti del giardino e rifatto la colonna del citofono predisponendola per il videocitofono.
    Il muratore mi ha scritto nella fattura " lavori di straordinaria manutenzione per nuova installazione con le opere murarie e videocitofono al cancello esterno" apllicando l'iva al 10%. mi ha detto che cosi posso usufruire della detrazione del 50%.
    Ma non ho fatto nessuna comunicaione in comune tramite geometra o ingegnieri.
    Posso portarla in detrazione?
    Ovviamente procedendo con il bonifico per ristrutturazione.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria teresa celli
      Sabato 15 Settembre 2018, alle ore 13:52
      Il lavoro che può portare in detrazione è solo l'installazione del videocitofono con annesse opere murarie, purchè completo di apparecchiature. Riguardo ai provvedimenti autorizzativi, se l'immobile non ricade in zone sottoposte ai vincoli di natura paesaggistico-ambientali o altro e non sia particolarmente invasiva, non deve fare nulla. E' consigliabile, però, al termine dei lavori una autocertificazione dove si evince il tipo di intervento ed il periodo di esecuzione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elsa
    Elsa
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 15:03
    Buongiorno, vorrei sapere se la realizzazione di una rampa esterna in cemento con rafforzamento mura di contenimento già esistenti, rientra nella categoria manutenzione straordinaria? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elsa
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 19:00
      Sì. La Guida dell'AdE edita il 14 giugno 2017 alla pag. 37, a tal proposito scrive:"Scala esterna -
      Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti". Naturalmente ha facoltà di beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Elsa
        Elsa Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 10:44
        Mi scusi Sig. Pasquale, ma io intendevo RAMPA senza scalini, per accesso ai garage nel seminterrato.
        Può ritenersi manutenzione straordinaria?
        Ci sono riferimenti nelle guide dell'Agenzia delle Entrate?
        Grazie
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Elsa
          Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 12:30
          La realizzazione di una nuova rampa di accesso ai garage e le relative opere conseguenziali rientrano sempre nella manutenzione straordinaria. La stessa Guida dell'AdE, pubblicata il 14/06/2017, alla pag. 35, al riguardo alla voce Garage scrive:"Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti". Naturalmente sono a chiederLe scusa per la risposta impropria, avevo inteso male l'oggetto del Suo quesito. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Fiore.elda@alice.it
    Fiore.elda@alice.it
    Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 21:11
    BUONA SERA SIG. PASQUALEOgni tanto LE chiedo dei consigli e mi e' sempre stato di grande aiuto...! Oggi la domanda e'..per il bonus verde che IVA va applicata in fattura a favore dell'azienda che ha fatto il lavoro..??Tutti i vari siti parlano dei famosi max 5000 euro e nessuno spiega bene sull'IVA...pare che alcune tipologie di lavori godono di IVA agevolata al 10 altri no ordinaria al 22, come si puo' scindere una o l'altra..? E poi se faccio il bonifico quale causale va usata..? GRAZIE 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore.elda@alice.it
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 23:13
      Il bonus verde si differenzia non poco da quelli noti. I punti salienti sono essenzialmente quattro: 1) la detrazione è pari al 36% di €. 5.000,00 (iva compresa) da detrarsi in sede di dichiarazione dei redditti in dieci rate annuali di pari importo; 2) L'aliquota iva è quella ordinaria cioè del 22% (sia sulle forniture che sulle prestazioni di manodopera); 3) I pagamenti si possono effettuare in tanti modi (assegni bancari, postali, carte di credito, bonifici ordinari, ecc.) escluso i contanti; 4) Nella causale del bonifico vanno indicati solo i dati della fattura (numero e data di emissione) ed, eventualmente, l'indirizzo dell'abitazione.  Per quanto riguarda l'applicazione dell'iva agevolata al 10% è solo nel caso in cui il terreno è pertinenziale e parte integrante all'abitazione in corso di ristrutturazione, dove vengono realizzate anche delle opere murarie permanenti (muretti di contenimento, impianto di irrigazione, ecc.). Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Vincenzosorriso
    Vincenzosorriso
    Lunedì 16 Luglio 2018, alle ore 22:50
    Buonasera signor. PasqualeSono proprietario di una villetta sopraelevata su dei pilastri. Questi pilastri presentano il distacco del cemento o cls ed i ferri sono ossidati con diminuzione del diametro. Rientro nel caso di manutenzione straordinaria? Devo presentare la scia? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzosorriso
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 19:41
      Il consolidamento strutturale rientra nelle opere di manutenzione straordinaria e pertanto beneficia delle detrazioni e  non necessita di autorizzazioni. Se le condizioni statiche sono compromesse, va presentato un progetto con il relativo deposito al Genio Civile da parte di un professionista abilitato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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