Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
28 Giugno 2013 ore 16:40
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Laura-
    Laura-
    2 giorni fa
    Dovrei fare dei lavori di risanamento dei muri per problemi di umidità e coibentazione del solaio per isolare acusticamente la mia abitazione.
    Questi interventi posso essere considerati manutenzione ordinaria?
    rispondi al commento
  • Massimoseni
    Massimoseni
    Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 11:50
    Buongiorno,premetto che ho ristrutturato casa nel 2013 e sto usufruendo delle detrazioni 50% e 65%.Quest'anno dovremo procedere alla sotituzione dei cassonetti delle tapparelle (installando materiale pvc coibentato) ed installando una porta interna di vetro su struttura in cartongesso, per dividere la zona giorno da quella notte, con la speranza di migliorare ulteriormente la gestione del calore/raffreddamente delle due zone.Questi interventi (o almeno l'installazione della porta interna di vetro nel corridoio) possono essere considerati di manutenzione straordinaria? Se possibile vorrei usufruire anche del BONUS MOBILIGrazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimoseni
      Giovedì 14 Settembre 2017, alle ore 16:33
      L'installazione della sola porta interna, senza la struttura (sia in cartongesso che muraria), non rientra nella manutenzione straordinaria. La stessa opera rientra se la variazione comporta una diversa distribuzione degli spazi interni, presentando una Cila al comune e la relativa variazione catastale. Naturalmente devono essere lavori che non rappresentano la mera prosecuzione dei precedenti, altrimenti vale il limite massimo ammesso dei €. 96.000 per unità immobiliare. Detti lavori Le permettono di accedere al bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giada2
    Giada2
    Venerdì 8 Settembre 2017, alle ore 09:32
    Buongiorno,
    io dovrei sostituire le finestre di casa, le finestre nuove saranno uguali a quelle attuali, stesso materiale e stesso colore, la differenza consisterà nella migliore prestazione termica dei nuovi infissi.
    Rientra nella manutenzione straordinaria o ordinaria?
    Inoltre, siamo in zona a vincolo ambientale ma non modificando parametri estetici ritengo non sia necessaria la pratica ambientale, giusto?
    Inoltre, vista la miglioria termica posso accedere alle detrazioni 65%?
    Il dubbio nasce dal fatto che l'infisso sarà identico ma con migliore prestazione che mi certificherà un tecnico.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giada2
      Mercoledì 13 Settembre 2017, alle ore 17:09
      La sostituzione degli infissi esterni rientra nella manutenzione straordinaria e quindi beneficia delle detrazioni fiscali nella misura del 65%. Sul parere da richiedere o meno alla Soprintendenza di competenza territoriale sarei cauto, in quanto alcune di esse formalmente lo richiedono. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Brasidas
    Brasidas
    Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 15:13
    Buongiorno Pasquale,A settembre inizierò dei lavori nel mio appartamento che consistono in buona sostanza nel rifacimento degli impianti al fine di ottenere le relative certificazioni di conformità. Verrà rifatto completamente l’impianto elettrico, il bagno e la cucina e messo a norma l’impianto del gas.Verrà poi inserito in una stanza che ne era priva un condizionatore ed il relativo motore allocato sul balcone di pertinenza. La tinteggiatura finale completerà i lavori.Se ho interpretato correttamente le norme, i lavori dovrebbero rientrare nella manutenzione straordinaria delle singole unità abitative (detrazione fiscale del 50%), ma, non essendo previste opere murarie, né modifica della planimetria catastale, non dovrebbe essere necessaria la CILA ma dovrei presentare solamentre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.Vista la portata dei lavori non dovrebbe essere necessaria nemmeno la comunicazione alla ASL, poiché opererà una sola ditta per circa otto settimane.Ovviamente mi sono confrontato anche con chi eseguirà i lavori e con una commercialista ma su questi temi mi sembra che regni spesso una certa confusione....    Alessandro  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Brasidas
      Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 16:53
      Ha inteso tutto in modo perfetto. L'autocertificazione va conservata nel Suo archivio e non va trasmessa al comune, Le servirà solo in caso di controlli da parte dell'AdE nel decennio che seguirà, per testimoniare il periodo, la tipologia delle opere eseguite e le relative detrazioni fiscali da Lei beneficiate.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Brasidas
        Brasidas Pasquale
        Giovedì 20 Luglio 2017, alle ore 15:19
        Oggi all'ufficio tecnico del Municipio dove risiedo nel comune di Roma mi sono però sentito dire che la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà viene utilizzata solo dagli Amministratori di condominio poichè autocertifica solamente lavori di ordinaria amministrazione. E secondo loro non sarebbe efficace in caso di accertamento da parte dell'ADE. non so più cosa pensare....
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Brasidas
          Sabato 22 Luglio 2017, alle ore 23:00
          La Guida dell'AdE, edizione giugno 2017, a pag. 15, al capitolo "Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione", all'ultimo punto dell'elencazione, riporta chiaramente: "abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili". Segua i consigli dettati in precedenza. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Rbrrrb
            Rbrrrb Pasquale
            Lunedì 31 Luglio 2017, alle ore 11:59
            Buongiorno Pasquale, approfitto della sua disponibilità e competenza per chiederle una cosa. Dovrei demolire una parete a casa. Al Comune di Gorizia, per la nostra LR 19/2009, l'intervento è considerato edilizia libera e non va presentata alcuna pratica. Oggi ho chiamato all'Agenzia delle Entrate dello stesso comune per chiedere se la demolizione del tramezzo non portante mi consente di accedere al bonus mobili. Secondo loro al momento no perchè dovrei fare demolizione e ricostruzione. A questo punto mi chiedevo, se nelle linee guida vengono richiamati gli interventi di cui all'art. 3 del tu 380/2001, l'intervento che voglio fare io è ricompreso? C'è molta confusione...
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Rbrrrb
              Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 09:12
              Ha pienamente ragione. Una premessa importante sui lavori che portano al bonus mobili: la condizione sospensiva non esiste.  La demolizione di una tramezzatura interna, oltre a comportare una serie di opere complementari come, ad esempio la revisione dell'impianto elettrico, rientra tra le opere di "manutenzione straordinaria". Questa tipologia d'intervento Le apre le porte di accesso al bonus mobili (Guida dell'AdE. ed. Giugno 2017, pag. 24 alla voce "Gli interventi edilizi che consentono di richiedere la detrazione sono quelli:- di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, effettuati sia sulle parti comuni di edificio residenziale sia sulle singole unità immobiliari residenziali"). In ultimo, Le consiglio di fare una autodichiarazione visto che il comune di Gorizia non richiede alcun provvedimento autorizzativo.Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Rbrrrb
                Rbrrrb Pasquale
                Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 09:44
                Grazie, tra l'altro tra i lavori che dovrei effettuare c'è anche la sostituzione di un portoncino.
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Rbrrrb
                  Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 09:52
                  Anche il portoncino se è blindato e/o con sagoma e colori diversi, Le permette di accedere al bonus mobili. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
                  • Rbrrrb
                    Rbrrrb Pasquale
                    Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 10:49
                    Grazie mille!
                    rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Domenica 16 Luglio 2017, alle ore 13:00
    La predisposizione dell'impianto di climatizzazione rientra nell'alveo della manutenzione straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele
      Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 08:30
      Sì, se accompaganata dal montaggio dei terminali, con il rilascio della certificazione di conformità. La sola predisposizione rappresenta un opera incompiuta, non ultimata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco Medeot
    Marco Medeot
    Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 12:32
    Ho richiesto ad un geometra abilitato di deporre in comune la “Comunicazione inizio lavori per interventi di edilizia libera”, in tale documento vi è anche una “Relazione tecnica asseverata” in cui si classifica l’intervento come “Manutenzione STRAORDINARIA” e si descrive sommariamente le lavorazioni principali (modifica dei tramezzi interni, adeguamento impianti, integrazione e modifiche delle finestre a tetto Velux, ampliamento marciapiedi esterni). Vorrei chiedere se posso portare in detrazione le spese di acquisto e di manodopera relative ai seguenti interventi: 1) Realizzazione di una nuova finestra per tetto Velux (acquisto del materiale sostenuta dal sottoscritto, installazione assegnata ad una ditta specializzata). 2) Sostituzione di una finestra per tetto Velux esistente con una più grande ed efficiente (acquisto del materiale sostenuta dal sottoscritto, installazione assegnata ad una ditta specializzata). 3) Installazione schermi solari, tapparelle di chiusura esterne  e motorizzazione di 3 Velux esistenti (acquisto del materiale sostenuta dal sottoscritto, installazione assegnata ad una ditta specializzata). 4)  Posa di parquet prefinito per ripristinare le tracce in seguito al rifacimento degli impianti elettrici e idraulici 5) Acquisto piastrelle, rubinetti, sanitari per rifacimento dopo ampliamento del bagno (materiale acquistato dal sottoscritto e le lavorazioni le condurrò in proprio senza ricorrere a ditte terze). 6) Estensione della pavimentazione esterna di un'area del giardino con creazione del massetto e piastrellatura (opera realizzata in proprio senza ditte terze) In base a quanto sopra, posso usufruire del bonus mobili? Per poter usufruire delle detrazioni, devo richiedere allo studio tecnico di produrre altra documentazione o quanto descritto nella parte iniziale del presente messaggio è sufficiente (ovviamente rispettando il criterio del pagamento tramite bonifico parlante)?
    Ringrazio anticipatamente. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco Medeot
      Martedì 18 Luglio 2017, alle ore 08:24
      I lavori che intende eseguire rientrano nella classica manutenzione straordinaria che Le permette di accedere alle detrazioni fiscali (50%) ed al bonus mobili. Nell'ambito del contratto di appalto ha facoltà di fornire i materiali che ritiene di Suo gradimento e detrarne le spese con iva la 22%. La Cila che sarà presentata al comune dal Suo tecnico è sufficiente a quanto in precedenza descritto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Mercoledì 5 Luglio 2017, alle ore 18:37
    Ho da poco completato una manutenzione straordinaria in casa.
    Tra le varie cose da detrarre mi sorge un grande dubbio sul portare o meno in detrazione le porte interne. 
    Anticipo che la manutenzione straordinaria è stata effettuata, tra le varie cose, per nuova distribuzione degli spazi interni.
    So per certo che la porta blindata la porterò in detrazione.

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      Lunedì 10 Luglio 2017, alle ore 20:31
      Le porte interne sono fiscalmente detraibili se i lavori di manutenzione straordinaria da Lei indicati hanno interessato anche le tramezzature interne (demolizioni, ricostruzioni, chiusura ed apertura di nuovi vani, ecc.). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Sabato 1 Luglio 2017, alle ore 03:59
    Una mia amicadeve fare dei lavori in un alloggio appena acquistato e vorrebbe poter usufruire delle detrazioni fiscali del 50% e quella del bonus mobili.
    Ha già programmato di rifare l'impiantistica della cucina (attacchi gas luce acqua e scarichi), sostituire i sanitari dei 2 bagni con relativi attacchi idraulici e elettrici, rivedere completamente l'impianto elettrico, motorizzare due avvolgibili, installare ex novo l'impianto di condizionamento (inverter caldo freddo) creare nuovi punti luce e sostituire le porte interne.
    In più sostituirà i serramenti esterni con nuovi in PVC  con relativa pratica per bonus 65%.
    Ha diritto alla detrazione per manutenzione straordinaria e quello per bonus mobili?
    E' tutto il giorno che provo a raccapezzarmi ma ho trovato tutto e il contrario di tutto.
    Mi puo' dare una mano?  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Lunedì 3 Luglio 2017, alle ore 12:13
      Le opere da Lei indicate rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria che Le danno anche l'accesso al bonus mobili. Va puntualizzato, però, che per le detrazioni fiscali le due procedure (50% e 65%) sono incompatibili tra loro. Le consiglio di optare per il 50%, includendo la spesa dei serramenti esterni in questa procedura. Sono escluse dai benefici di legge, la semplice sostituzione delle porte interne senza la variazione degli spazi interni (demolizione e ricostruzione di nuove tramezzature). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elysabeth
    Elysabeth
    Mercoledì 28 Giugno 2017, alle ore 00:29
    Salve,
    ho ricevuto in donazione dai miei genitori un appartamento costituito solo dalle mura esterne e dai balconi (senza parapetti). L'appartamento si trova in uno stabile (tutto di proprietà dei miei genitori) a tre piani fuori terra più cantina, ancora da completare, esistono cioè le mura esterne, i balconi senza parapetti, il tetto in cemento. Vi è un appartamentino abitato solo al piano terra. Io sono comproprietaria delle parti comuni dello stabile, quali tetto, corte esterne, scale interne. Ho iniziato un anno fa i lavori interni di costruzione del mio appartamento, dopo aver presentato una CILA, e sto usufruendo dell'agevolazione iva al 4% prima casa. A breve inizieranno inoltre i lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA ESTERNA, autorizzati a seguito di SCIA e AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA: i lavori riguarderanno le parti esterne di tutto lo stabile, per completare la copertura tetto, realizzare e completare la recinzione del lotto, i parapetti dei balconi, la pose degli infissi, e gli intonaci esterni. Vorrei sapere se limitatamente al mio piano, posso usufruire per i lavori esterni dell'iva agevolata al 10% e delle relative detrazioni irpef di MANUTENZIONE STRAORDINARIA, oppure se deve applicarsi sempre e comunque l'iva al 4& prima casa.
    Grazie,Ely  
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elysabeth
      Giovedì 29 Giugno 2017, alle ore 11:20
      Tutte opere di natura condominiale sono fiscalmente detraibili, relativamente alla quota millesimale del Suo appartamento. In questo caso l'aliquota iva da applicare ai lavori è del 10%. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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