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Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile28 Giugno 2013 ore 16:40
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Elsa
    Elsa
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 15:03
    Buongiorno, vorrei sapere se la realizzazione di una rampa esterna in cemento con rafforzamento mura di contenimento già esistenti, rientra nella categoria manutenzione straordinaria? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elsa
      Lunedì 30 Luglio 2018, alle ore 19:00
      Sì. La Guida dell'AdE edita il 14 giugno 2017 alla pag. 37, a tal proposito scrive:"Scala esterna -
      Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti". Naturalmente ha facoltà di beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Elsa
        Elsa Pasquale
        Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 10:44
        Mi scusi Sig. Pasquale, ma io intendevo RAMPA senza scalini, per accesso ai garage nel seminterrato.
        Può ritenersi manutenzione straordinaria?
        Ci sono riferimenti nelle guide dell'Agenzia delle Entrate?
        Grazie
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Elsa
          Martedì 31 Luglio 2018, alle ore 12:30
          La realizzazione di una nuova rampa di accesso ai garage e le relative opere conseguenziali rientrano sempre nella manutenzione straordinaria. La stessa Guida dell'AdE, pubblicata il 14/06/2017, alla pag. 35, al riguardo alla voce Garage scrive:"Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti". Naturalmente sono a chiederLe scusa per la risposta impropria, avevo inteso male l'oggetto del Suo quesito. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Fiore.elda@alice.it
    Fiore.elda@alice.it
    Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 21:11
    BUONA SERA SIG. PASQUALEOgni tanto LE chiedo dei consigli e mi e' sempre stato di grande aiuto...! Oggi la domanda e'..per il bonus verde che IVA va applicata in fattura a favore dell'azienda che ha fatto il lavoro..??Tutti i vari siti parlano dei famosi max 5000 euro e nessuno spiega bene sull'IVA...pare che alcune tipologie di lavori godono di IVA agevolata al 10 altri no ordinaria al 22, come si puo' scindere una o l'altra..? E poi se faccio il bonifico quale causale va usata..? GRAZIE 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore.elda@alice.it
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 23:13
      Il bonus verde si differenzia non poco da quelli noti. I punti salienti sono essenzialmente quattro: 1) la detrazione è pari al 36% di €. 5.000,00 (iva compresa) da detrarsi in sede di dichiarazione dei redditti in dieci rate annuali di pari importo; 2) L'aliquota iva è quella ordinaria cioè del 22% (sia sulle forniture che sulle prestazioni di manodopera); 3) I pagamenti si possono effettuare in tanti modi (assegni bancari, postali, carte di credito, bonifici ordinari, ecc.) escluso i contanti; 4) Nella causale del bonifico vanno indicati solo i dati della fattura (numero e data di emissione) ed, eventualmente, l'indirizzo dell'abitazione.  Per quanto riguarda l'applicazione dell'iva agevolata al 10% è solo nel caso in cui il terreno è pertinenziale e parte integrante all'abitazione in corso di ristrutturazione, dove vengono realizzate anche delle opere murarie permanenti (muretti di contenimento, impianto di irrigazione, ecc.). Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Vincenzosorriso
    Vincenzosorriso
    Lunedì 16 Luglio 2018, alle ore 22:50
    Buonasera signor. PasqualeSono proprietario di una villetta sopraelevata su dei pilastri. Questi pilastri presentano il distacco del cemento o cls ed i ferri sono ossidati con diminuzione del diametro. Rientro nel caso di manutenzione straordinaria? Devo presentare la scia? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzosorriso
      Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 19:41
      Il consolidamento strutturale rientra nelle opere di manutenzione straordinaria e pertanto beneficia delle detrazioni e  non necessita di autorizzazioni. Se le condizioni statiche sono compromesse, va presentato un progetto con il relativo deposito al Genio Civile da parte di un professionista abilitato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maxtritto
    Maxtritto
    Lunedì 30 Aprile 2018, alle ore 17:44
    Devo sostituire gli infissi della camera da letto con nuovi in PVC.
    Posso portare tale spesa (unica preventivata nell'anno 2018) a detrazione del 50% come "ristrutturazione edilizia" e conseguentemente accedere anche al bonus mobili?
    Se non ho capito male fino all'anno scorso la sostituzione di un infisso abilitava alla detrazione per risparmio energetico senza possibilità di accedere al bonus mobili.
    Risulta quindi effettivamente cambiata la legge per il 2018?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maxtritto
      Sabato 5 Maggio 2018, alle ore 20:23
      La sostituzione degli infissi esterni, con materiali e/o colori diversi da quelli esistenti, certificata dalla ditta installatrice secondo i parametri di legge, è un intervento di manutenzione straordinaria che Le permette di beneficiare delle detrazioni fiscali (50%) e di accedere al bonus mobili. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Maxtritto
        Maxtritto Pasquale
        Lunedì 7 Maggio 2018, alle ore 18:51
        Vale anche se l'intervento prevede la sostituzione di un solo infisso della casa?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Maxtritto
          Martedì 8 Maggio 2018, alle ore 20:17
          Purtroppo non è possibile. Lo scopo della legge è quello di migliorare l'efficientamento energetico dell'intera unità immobiliare e non una porzione di essa. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Maxtritto
            Maxtritto Pasquale
            Mercoledì 9 Maggio 2018, alle ore 10:29
            Quello che non mi è ancora chiaro è che per quanto riguarda l'accesso alle detrazioni per risparmio energetico non viene richiesto quale sia il numero di infissi che viene sostituito ed anche per una sola finestra mi risulta sia possibile richiedere la detrazione. Nella situazione attuale stiamo comunque parlando dei serramenti di una stanza dell'appartamento e, sempre rispetto alla stanza, di tutte le finestre che sono presenti (in questo caso una sola). Avevo pure io il dubbio circa l'entità del lavoro molto ridotta, però non ho trovato indicazioni da nessuna parte in merito al numero minimo di serramenti da sostituire per poter guadagnare il diritto di accedere alle detrazioni.grazie
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Maxtritto
              Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 10:35
              A Sua osservazione è pertinente. Vero che non vi è riportato nessuna limitazione, però, va puntualizzato che l'AdE norma l'aspetto economico-fiscale di interventi edilizi subordinati alla loro liceità sotto il profilo tecnico-urbanistico. Quando si interviene su una facciata vanno considerati una serie di prescrizioni e restrizioni (es.: rispetto del regolamento edilizio comunale, tipologia di materiali, colori, ecc.) e vincoli (es.: paesaggistico-ambientale, storico-architettonico, zone di pregio, centro storico, regolamenti condominiali, ecc.) che obbligano all'uniformità ed al decoro. Diversamente e senza l'osservanza delle leggi ci troveremmo ad avere immobili con facciate aventi infissi multicolori, di diverso materiale e sagoma.  Cordiali saluti.
              rispondi al commento
  • Dolphin72
    Dolphin72
    Mercoledì 28 Marzo 2018, alle ore 15:15
    Buonasera sig. Pasquale, sto rifacendo nel mio appartamento tutti gli impianti nel locale cucina (acqua calda , acqua fredda e nuova linea gas con certificazione). Ho presentato al mio comune una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica l'inizio lavori. Questi tipi di lavori beneficiano dell'Iva del 10%? Se si, quali altri documenti devo presentare? La ditta mi dice che vuole una dichiarazione con numero di protocollo mentre la suddetta dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà non va bene perché non è tenuta ad avere un numero di protocollo in quanto certifica solo l'autenticità della firma . Mi può aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Dolphin72
      Sabato 31 Marzo 2018, alle ore 11:08
      I lavori di manutenzione straordinaria che sta eseguendo non necessitano di alcun titolo abilitativo, quindi alla ditta non va dato nulla. L'autocertificazione (atto di notorietà) lo deve tenere e conservare Lei per 10 anni, servirà solo in caso di cotrollo da parte dell'AdE.  Se invece, oltre a quanto descritto, modifica le pareti interne, sarà costretta a presentare al comune una Cila. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
      • Dolphin72
        Dolphin72 Pasquale
        Sabato 31 Marzo 2018, alle ore 11:43
        Ma posso usufruire dell'Iva al 10%?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Dolphin72
          Mercoledì 4 Aprile 2018, alle ore 10:45
          Ne ha facoltà. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Peppecasa83
    Peppecasa83
    Martedì 6 Marzo 2018, alle ore 00:51
    Buongiorno, nel 2012 ho ristrutturato un appartamento usufruendo Delle detrazioni al 50%. Adesso dovrò ristrutturare un appartamento vincolato dalla soprintendenza. È vero che posso portare i costi in detrazione al 19% anche se usufruisco già Delle detrazioni per il primo immobile? Ci sono dei limiti di importo? Grazie mille per la vostra risposta
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Peppecasa83
      Mercoledì 7 Marzo 2018, alle ore 10:40
      Sì! Nel caso di immobili vincolati con l'obbligo di manutenzione da parte del proprietario, ha la doppia possibilità di detrarre il 19% ed il 50% delle spese sostenute. Relativamente alle detrazioni del 50% il tetto di spesa è fissato in €. 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare. Ovviamente, in tutti i casi, per beneficiare di quanto previsto dalla legge, dovrà avere un'idonea capacità di detrarre dalle ritenute Irpef che Le sono state trattenute alla fonte. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Peppecasa83
        Peppecasa83 Pasquale
        Mercoledì 7 Marzo 2018, alle ore 23:27
        Grazie per la cortese risposta. Bastano fatture e bonifici?  In questo caso mi sembra che i bonifici non siano soggetti a causali particolari, vero?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Peppecasa83
          Giovedì 8 Marzo 2018, alle ore 09:29
          Per le fatture non ci sono particolari prescrizioni da osservare, l'importante sono i pagamenti con gli appositi bonifici bancari per ristrutturazione.  Riguardo ai provvedimenti autorizzativi per i lavori a farsi, si deve uniformare a quanto indicato dall'Ente preposto al vincolo. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Elda1
    Elda1
    Lunedì 26 Febbraio 2018, alle ore 11:05
    Vorrei sottoporle una questione particolare:
    ho aperto una pratica per effettuare  lavori di completamento su uno stabile composto da 3 unità abitative e i cui lavori non sono stati ultimati nei termini di scadenza di precedente permesso di costruzione.
    Risulta abitata solo una unità a piano terra.
    La parta restante dello stabile è accatastato in corso di costruzione.
    Per il mio tecnico i lavori che andro' ad eseguire non rientrano nella casistica manutenzione straordinaria, mentre secondo l'ufficio tecnico del mio comune, i lavori sono da considerarsi manutenzione straordinaria proprio perchè lo stabile esiste ed è accatastato.
    I lavori nello specifico sono:
    completamento e realizzazione di parapetti balconi, completamento e realizzazione di impianti elettrici idrici e di riscaldamento, installazione di recinzione dello stabile, copertura tetto a falde, installazione infissi, completamento rampa cantine, piantumazione verde. 
    Come devo considerare l'intervento?
    Il comune puo' rilasciarmi un'attestazione che certifichi che si tratta di manutenzione straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elda1
      Lunedì 5 Marzo 2018, alle ore 18:03
      Se le unità restanti non sono mai state ultimate in ogni loro parte, non possono beneficiare delle detrazioni fiscali. La legge è mirata al recupero del patrimonio edilizio esistente e non al completamento di una costruzione iniziata e mai ultimata.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bebo1972
    Bebo1972
    Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 20:36
    Salve,in primavera vorrei istallare delle tende oscuranti sii balconi..la spesa sarà di 5000 euro .. posso usufruire del bonus del 50 %??E a questo posso legare il bonus mobili??Grazie..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      Lunedì 5 Marzo 2018, alle ore 17:56
      La spesa per l'installazione delle tende oscuranti è fiscalmente detraibile nella misura del 50%. Resta escluso, però, il bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bebo1972
        Bebo1972 Pasquale
        Giovedì 19 Aprile 2018, alle ore 22:39
        Ma devo registrare il tutto sul sito ENEA?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bebo1972
          Venerdì 20 Aprile 2018, alle ore 12:23
          Sì, entro 90 gg. dall'installazione, è necessario l'invio della documentazione tecnica all'Enea. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Bebo1972
            Bebo1972 Pasquale
            Venerdì 20 Aprile 2018, alle ore 16:27
            Un'ultima cosa...ho diritto all'Iva al 10 %?e nella fattura bisogna precisare il numero delle tende con le misure esatte? non c'è un limite di importo?perchè ci sono delle tende più economiche ed altre molto più care...anche se di una certa qualità e penso che riparino meglio dal calore del sole..grazie per tutto.. diego
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Bebo1972
              Sabato 21 Aprile 2018, alle ore 09:45
              Sì, può beneficiare dell'aliquota ridotta al 10%.  Riguardo alla descrizione in fattura, è preferibile dettagliare il più possibile la prestazione svolta. Il tetto di spesa ammesso alla detrazione fiscale non può superare i 60.000 euro, iva compresa, per ciascuna unità immobiliare. Cordiali saluti. 
              rispondi al commento
  • Gilda1
    Gilda1
    Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 23:54
    Ho intenzione di sostituire gli infissi in un immobile  oggetto di manutenzione straordinaria (sono in possesso di Scia).
    Per poter fruire della detrazione devo  obbligatoriamente aprire pratica ENEA, o posso semplicemente pagare con bonifico parlante?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gilda1
      Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 21:59
      No. La nuova legge di Bilancio ha riportato anche gli infissi alla semplice detrazione fiscale del 50% rispetto al 65%, dove era obbligata a trasmettere la documentazione all'Enea con l'ausilio di un professionista abilitato. Per quanto attiene ai pagamenti, sia per gli acconti che per saldo, deve effettuarli esclusivamente con l'apposito bonifico bancario per ristrutturazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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