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Manutenzione Straordinaria

NEWS Restauro edile28 Giugno 2013 ore 16:40
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


IVA agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinaria
Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota IVA agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Draganov
    Draganov
    Venerdì 30 Agosto 2019, alle ore 00:29
    Buonasera,ho un quesito abbastanza interessante da snocciolare. Ipotizziamo di presentare una cila per diversa distribuzione spazi interni. Ad un certo punto si intende necessario aprire un varco su muratura portante, come ci si comporta? Si deve annullare la cila e presentare una scia? Oppure è possibile presentare contestualmente alla cila una scia per la sola apertura del varco?grazie cordialità
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Draganov
      Venerdì 30 Agosto 2019, alle ore 11:15
      Sono due provvedimenti edilizi diversi che possono "coabitare" insieme durante l'esecuzione di un lavoro. Quindi, per esigenze sopraggiunte, può aprire una nuova  Scia  per il vano nella muratura portante e  subito dopo chiuderla e continuare i lavori con la Cila. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giac1
    Giac1
    Mercoledì 31 Luglio 2019, alle ore 11:09
    Volevo sapere se abbattere un tramezzo (ho due piccoli bagni e voglio farne uno solo) ricade in manutenzione straordinaria o ristrutturazione, serve la cila giusto?
    Ho diritto per le detrazioni 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giac1
      Mercoledì 31 Luglio 2019, alle ore 16:25
      I lavori da Lei indicati rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria  e realizzabili con la presentazione di una Cila. Pertanto ha facoltà di detrarre la spesa nella misura del 50%  in dieci rate annuali di pari importo e di beneficiare del bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elena19
    Elena19
    Lunedì 1 Luglio 2019, alle ore 21:44
    La costruzione di un tramezzo in cartongesso per dividere un locale, oppure l’installazione di ante scorrevoli, rientra nella manutenzione straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena19
      Lunedì 8 Luglio 2019, alle ore 11:57
      La diversa distribuzione interna di ambienti, realizzata anche con pareti in cartongesso, è un intervento di manutenzione straordinaria che necessita della presentazione di una Cila al comune e della variazione catastale al termine dei lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Matteo16
    Matteo16
    Giovedì 20 Giugno 2019, alle ore 15:13
    Vorrei sottoporvi questo quesito:
    Opere da fare,:
    Demolizione mattonata e rivestimento, rifacimento integrale dell’impianto idraulico e redisposizione impianto elettrico, con contestuale rinnovo dei materiali.
    Sistemazione intonaco e massetto con posa di nuove mattonelle e sanitari.
    Detti lavori rientrano nella manutenzione straordinaria?
    Ho chiesto al Ufficio Tecnico del mio Comune e mi hanno risposto che per loro per i Lavori che andrò a fare non serve la CILA ma sono una comunicazione.
    Poichè vorrei beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% il mio dubbio è che senza la CILA potrei incorrere ad eventuali contestazioni da parte dell'agenzia dell'entrata.
    Può bastare solo una semplice comunicazione al Ufficio tecnico del Comune di residenza ove vengono spiegati i lavori che si andranno a fare e la ditta edile che effettuerà tali lavori?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteo16
      Giovedì 27 Giugno 2019, alle ore 11:42
      Per beneficiare delle detrazioni fiscali, nel caso in cui non è richiesto alcun provvedimento autorizzativo, Lei deve fare al termine delle opere una autodichiarazione di atto notorio, nel quale dovrà indicare il luogo e la tipologia dei lavori eseguiti, la data di inizio e di ultimazione dei lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ivano3
    Ivano3
    Venerdì 31 Maggio 2019, alle ore 11:38
    Vorrei sottoporvi questi quesiti:
    OPERE DA FARE
    – Caldaia: sostituzione vecchia con nuova a condensazione
    – Bagno: demolizione vecchie piastrelle pareti e sostituzione con nuove, sostituzione piatto e box doccia, sostituzione sanitari (il pavimento non viene toccato, mentre qualche tubatura la sposterò di alcuni centimetri)
    Ora le domande sono:
    1. Facendo il cambio della caldaia come “manutenzione straordinaria” quindi SENZA ecobonus, posso detrarre il 50% della caldaia (costo manodopera + costo caldaia), GIUSTO?
    2. Posso inserire tutti i lavori del bagno della manutenzione straordinaria per avere diritto alla detrazione del 50%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ivano3
      Mercoledì 5 Giugno 2019, alle ore 12:43
      Nel caso della sostituzione della vecchia caldaia con una a condensazione, ne ha piena facoltà nella misura del 50%. Riguardo ai lavori di sistemazione parziale del bagno, può detrarre tutte le opere purchè interessano l'impianto idrico di carico e scarico: quindi lo spostamento, l'eliminazione, l'integrazione di nuovi sanitari, ecc. Diversamente si passa ad un intervento di ordinaria manutenzione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Annalis
    Annalis
    Venerdì 12 Aprile 2019, alle ore 16:02
    Devo ristrutturare un bagno sostituire doccia e sanitari.
    Devo fare comunicazione in comune.
    Posso godere dell iva al 10% ?
    Devo produrre una dichiarazione per ricevere fattura con iva al 10% ?.
    Il pagamento con bonifico deve essere particolare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Annalis
      Domenica 14 Aprile 2019, alle ore 22:52
      Per i lavori di ristrutturazione del bagno non deve presentare nulla al comune. La tipologia dell'intervento Le permette di beneficiare dell'iva agevolata al 10% (non deve fare niente) e delle relative detrazioni fiscali nella misura del 50%  della spesa in dieci anni. È, invece, di fondamentale importanza il pagamento che deve avvenire esclusivamente con bonifico bancario per ristrutturazione. Le consiglio, al termine dei lavori, fare un'autocertificazione in cui dichiara la data di inizio e fine lavori e il tipo d'intervento eseguito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca861
    Francesca861
    Mercoledì 20 Febbraio 2019, alle ore 16:56
    In una manutenzione straordinaria di un bagno (rifacimento totale), posso inserire in detrazione una manutenzione ordinaria come il rifacimento di un portico esterno anche se riguardano due ambienti diversi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca861
      Giovedì 21 Febbraio 2019, alle ore 12:32
      Per beneficiare delle detrazioni fiscali non è importante se i lavori intreressano o meno ambienti diversi della casa. La cosa fondamentale è che devono essere tutti interventi inquadrabili nella manutenzione straordinaria. Nel caso specifico del rifacimento del portico esterno rientra nella manutenzione ordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco20
    Francesco20
    Domenica 13 Gennaio 2019, alle ore 19:06
    Ho comprato un appartamento costituito verso la fine degli anni 60, che ha ancora l'impianto elettrico dell'epoca.
    Vorrei rifare il solo impianto elettrico dell'appartamento e renderlo a norma, il resto mi sta bene così com'è.
    Rendere a norma un impianto rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria ?
    Posso usufruire della detrazione al 50 %?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco20
      Lunedì 14 Gennaio 2019, alle ore 08:31
      La rifazione o la messa a norma dell'impianto elettrico è un intervento di manutenzione straordinaria . Pertanto ha la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali nella misura del 50%  e del bonus mobili. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Sim78
    Sim78
    Domenica 16 Dicembre 2018, alle ore 23:14
    Ho un permesso di manutenzione straordinaria per rifacimenti di una casa vecchissima.
    Essendo una casa vecchia non ho in programma spostamenti di tramezzi o demolizioni muri in quanto sono tutti portanti e non voluto fare ristrutturazione pesanti
    Mi ritrovo quindi ad eseguire nuovi impianti (idraulico termico ed elettrico) demolizione vecchio intonaco e pavimenti e rifacimento con il nuovo.
    Ecco il quesito: l'Agenzia delle Entrare specifica che pavimenti interni ed intonaci privati non rientrano nella detrazione fiscale, ma se io faccio una manutenzione straordinaria con passaggio tubi per tutti i tipi d'impianti come possono considerarmi i pavimenti e l'intonaco  come manutenzione ordinaria?
    Per concludere in questo caso posso portare tutti gli interventi in detrazione o no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sim78
      Martedì 18 Dicembre 2018, alle ore 13:15
      Sì, ne ha facoltà.  La Sua è una ristrutturazione totale che non implica lo spostamento/demolizione di murature ma che interessa la rifazione completa di tutti gli impianti. Pertanto anche opere complementari come gli intonaci, i pavimenti, rivestimenti, ecc., rientrano tra le spese detraibili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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