Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile28 Giugno 2013 ore 16:40
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Gilda1
    Gilda1
    5 giorni fa
    Ho intenzione di sostituire gli infissi in un immobile  oggetto di manutenzione straordinaria (sono in possesso di Scia).
    Per poter fruire della detrazione devo  obbligatoriamente aprire pratica ENEA, o posso semplicemente pagare con bonifico parlante?
    rispondi al commento
  • Fiore.elda@alice.it
    Fiore.elda@alice.it
    Lunedì 5 Febbraio 2018, alle ore 21:03
    BUONA SERA  Sig.PASQUALELe volevo  chiedere le inferriate di sicurezza realizzate e montate sulle finestre dal fabbro medesimola relativa zincatura per protezione da agenti atmosferici puo' beneficiare della detrazione 50 includendola in fattura...e il tutto con IVA al 10 per cento ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore.elda@alice.it
      Martedì 6 Febbraio 2018, alle ore 09:25
      Sì. La Guida dell'AdE, edizione del 14 giugno 2017, a pag. 35, Le dà piena facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stefyansjesse
    Stefyansjesse
    Martedì 30 Gennaio 2018, alle ore 17:10
    Posso usufruire del bonus mobili se come lavoro di ristrutturazione straordinaria ho demolito un muro, spostato gli attacchi dell'acqua, inserito nuove tubature e prese elettriche in cucina a seguito di perdite/infiltrazioni di acqua?
    Ho colto l'occasione per sistemare il problema della perdita di acqua e per comprare un nuovo arredamento inserendo eletrodomestici ulteriori e a risparmio energetico A+.
    Stiamo parlando di un locale cucina vecchio.
    Che dicitura deve mettere l'impresa edile nella fattura?
    Devo chiedere qualche permesso in Comune che lei sappia? (tipo la cila)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefyansjesse
      Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 10:23
      Sì, i lavori elencati rientrano nella classica "Manutenzione Straordinaria" con il diritto di accedere sia alle detrazioni nella misura del 50% che del bonus mobili. Nel Suo caso la documentazione da presentare al comune è una Cila. Riguardo all'oggetto della fattura va semplicemente riportato:"Lavori di manutenzione straordinaria di cui alla Cila n. .... del ......, relativi all'appartamento sito in ...., via ...., n. ...., scala ...., int. ....  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Stefyandjesse
        Stefyandjesse Pasquale
        Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 11:31
        Il tecnico mi ha riferito che riesce ad intervenire sulla parete esistente (senza demolirla) e sostituisce il tubo rotto, cambia le altre tubazioni obsolete e inserisce nuovi attacchi.
        Posso usufruire ugualmente della detrazione ristrutturazione e bonus mobili?
        In questo caso farò una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà al posto della Cila?
        Stefania
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Stefyandjesse
          Venerdì 2 Febbraio 2018, alle ore 11:34
          Sì, quanto riferito dal Suo tecnico è corretto. Le opere a farsi sono, comunque, fiscalmente detraibili (50%) e Le danno il diritto al bonus mobili. La dichiarazione sostitutiva di atto notorio va fatta sempre se non vi sono pratiche edilizie da presentare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Sjlvia
    Sjlvia
    Martedì 30 Gennaio 2018, alle ore 13:04
    Dovrei fare i seguenti lavori in abitazione:
    installazione del cancello esterno, sostituzione della recinzione ora in rete con altra in ferro, nuova realizzazione della corsia di accesso al garage e di parte di un marciapiede, posa pavimentazione esterna, sistemazione a giardino dello spazio esterno.
    Nella guida dell'Agenzia delle Entrate sono interventi ammessi alla detrazione del 50%, per il giardino mi sembra nel 2018 sia ammessa la detrazione 36%.
    Qualcuno di questi dà diritto anche alla detrazione sull'acquisto dei mobili ed elettrodomestici da inserire nell'immobile oggetto dei lavori? .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sjlvia
      Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 10:09
      Gli interventi da Lei indicati rientrano nella detrazione del 50%, fatta eccezione per la semplice posa in opera della pavimentazione che non è ammessa. Riguardo al bonus mobili la Guida dell'AdE - BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI - ultima edizione di gennaio 2018, alla pag. 3, capitolo relativo alla manutenzione straordinaria sulle singole unità abitative ammette al bonus mobili la seguente voce: "realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate".  Ovviamente l'opera deve ritenersi una adeguata protezione e non una semplice delimitazione della proprietà.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Sjlvia
        Sjlvia Pasquale
        Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 11:19
        Grazie per la veloce e chiara risposta.
        Le chiedo solo un paio di precisioni:
        per "realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate" si intende i lavori murari per realizzare l'opera oppure anche la sola installazione del cancello e della recinzione in ferro?
        Nel mio caso, infatti, è già presente la muretta di recinzione, dovrei sostituire la rete con altra recinzione mentre i cancelli a chiusura del passo carraio e dell'entrata pedonale non ci sono;
        l'intervento è limitato quindi alla posa degli elementi in ferro. Secondo lei, richiede qualche particolare pratica comunale o è libero? 
        In relazione invece alla posa delle piastrelle esterne ho sempre pensato anch'io che non rientrasse negli interventi detraibili, ma poi ho trovato questa frase nella "guida alle ristrutturazioni" dell'Agenzia delle Entrate, dove elenca i lavori ammessi per le singole unità abitative: "Pavimentazioni esterne: nuova pavimentazione o sostituzione dell'esistente modificando la superficie e i materiali".
        A cosa si riferisce quindi quella "nuova pavimentazione"?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Sjlvia
          Venerdì 2 Febbraio 2018, alle ore 11:50
          Non necessariamente la recinzione o il cancello devono essere accompagnate da opere murarie, l'importante è che diano un senso di protezione e non di una semplice delimitazione della proprietà. Riguardo alle pratiche edilizie, se la zona dove è ubicato il Suo immobile non è sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, basta una semplice comunicazione al Suo comune. Diversamente è necessario presentare una Scia. Rigaurdo alla pavimentazione esterna, rientra tra gli interventi detraibili se è un'opera conseguente a lavori più importanti e di carattere straordinario (es.: rifazione degli impianti adduzione, scarichi acque bianche, nere, impianto di illuminazione, ecc.). Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Michelevirgolesi
    Michelevirgolesi
    Venerdì 19 Gennaio 2018, alle ore 09:00
    Salve architetto. Nel 2016 ho richiesto le agevolazioni per lavori di manutenzione straordinaria ed efficientemente energetico (sostituzione infissi). Mi chiedevo se quest'anno potevo accedere di nuovo alle agevolazioni per manutenzione straordinaria installando i condizionatori. Per questioni economiche non ero riuscito a farlo col precedente intervento. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michelevirgolesi
      Sabato 20 Gennaio 2018, alle ore 12:52
      Sì, l'importante è di non aver "sforato" precedentemente il tetto di spesa di 96.000,00 euro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio3
    Antonio3
    Mercoledì 17 Gennaio 2018, alle ore 01:36
    Per usufruire del bonus mobili, l'abbattimento di un tramezzo tra salone e cucina per la creazione di un unico ambiente rientra nei lavori di manutenzione straordinaria ?
    Se si, qual è l'iter da seguire per poterne usufuire?
    Che documenti/denuncie occorre realizzare (Scia - Dia - ecc ) ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio3
      Giovedì 18 Gennaio 2018, alle ore 14:04
      Sì, va presentata la Suo comune una pratica edlizia denominata Cila, dove sarà indicato lo stato attuate e quello di progetto. Inoltre queste opere, oltre alla detrazione fiscale del 50%, Le permettono di accedere anche al bonus mobili. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Antonio3
        Antonio3 Pasquale
        Giovedì 18 Gennaio 2018, alle ore 23:31
        Grazie per la celere risposta. Volevo chiedere un ulteriore informazione se possibile. Per richedere il bonus mobili, il pagamento di quest ultimi deve essere effettuato esclusivamente con bonifico parlante o e possibile farlo anche con un finanziamento ? Avevo letto che la societa finanziante può effettuare il bonifico parlante con tutti i dati necessari. Grazie di nuovo.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Antonio3
          Sabato 20 Gennaio 2018, alle ore 12:48
          Sì, è possibile. L'importante è che la società che eroga il finanziamento effettui i pagamenti con strumenti tracciabili e a Lei consegni la copia della ricevuta dell'avvenuto pagamento per Suo conto. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Alisa1
    Alisa1
    Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 18:05
    Dovrei effettuare piccoli interventi alla mia abitazione, ovvero la sostituzione di una finestra, installazione di partizioni in cartongesso per alloggiamento di controtelai a scrigno e infine il rifacimento di intonaco su alcuni tramezzi esistenti. 
    Inoltre c'è anche l'intenzione di realizzare una sorta di tettoia per la copertura dei terrazzi (dipende dal condominio).
    Con queste tipologie di lavori posso usufruire anche del bonus mobili?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alisa1
      Lunedì 15 Gennaio 2018, alle ore 13:38
      La sostituzione della finestra rientra tra le opere agevolabili se si tratta di "Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti - Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi". Questo è quanto prescrive la Guida dell'AdE, edizione 14/06/2017, alla pag. 35. Sono, invece, interventi agevolabili (nella misura del 50% oltre al bonus mobili), se oltre alla posa in opera di telai a scrigno per porte a scomparsa, questi comportano anche una diversa distribuzione degli spazi interni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabiodavids
    Fabiodavids
    Giovedì 4 Gennaio 2018, alle ore 12:55
    Sto acquistando casa e dovrei installare una ringhiera su una scala che porta al soppalco in modo da renderla più sicura.
    Inoltre dovrei portare l'impianto antenna/TV nelle camere.
    Con questo tipo di intervento posso acquistare i mobili per l'arredamento usufruendo del bonus anche se i lavori li sto facendo nel 2018 e l'acquisto dei mobili anche?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabiodavids
      Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 09:28
      Per accedere al bonus mobili deve fare opere che rientrano nella "manutenzione straordinaria" e quelle che intende eseguire non sono agevolabili. Le porto un esempio: l'intervento all'impianto elettrico come potrebbe essere la modifica, l'integrazione o l'innovazione, anche parziale, è uno di quelli che Le permette di aprire le porte al bonus mobili, purchè al termine dei lavori sia rilasciato il regolare certificato di conformità da parte della ditta installatrice. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Fabiodavids
        Fabiodavids Pasquale
        Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 09:41
        La ringrazio tanto!chiedevo perché avevo sentito che anche lavori atti ad evitare infortuni domestici facevano parte della manutenzione strordinaria! per quanto riguarda il lasso temporale quindi non importa se i lavori vengono eseguiti nel 2018 ?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Fabiodavids
          Lunedì 15 Gennaio 2018, alle ore 13:28
          Sì, entro il 2018 ne ha facoltà. Riguardo alla ringhiera della scala di accesso al soppalco, non rientra tra le opere atte a prevenire gli infortuni domestici, perchè senza il locale non è agibile/abitabile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Fra781
    Fra781
    Giovedì 21 Dicembre 2017, alle ore 23:32
    Articolo molto interessante.
    Io ho un dubbio sui lavori che stiamo eseguendo nel nostro appartamento, per i quali è stata già presentata una CILA.
    Si tratta della demolizione e spostamento di tramezzi con una nuova distribuzione interna, rifacimento di impianto elettrico e idro sanitario e creazione di un nuovo bagno.
    E' proprio la creazione del nuovo bagno, con variazione del numero di locali, che mi fa venire il dubbio.
    Un intervento di questo tipo ricade nella manutenzione straordinaria o nella ristrutturazione?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fra781
      Martedì 26 Dicembre 2017, alle ore 18:38
      Il Testo Unico in materia edilizia, ovvero, il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001; l’articolo 3, comma 1, lettera d) delinea proprio gli interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi con un sistematico insieme di lavori che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Nel Suo caso si rimane nell'ambito della manutenzione straordinaria anche con la realizzazione di un nuovo bagno. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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