Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Restauro edile28 Giugno 2013 ore 16:40
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Dolphin72
    Dolphin72
    Mercoledì 28 Marzo 2018, alle ore 15:15
    Buonasera sig. Pasquale, sto rifacendo nel mio appartamento tutti gli impianti nel locale cucina (acqua calda , acqua fredda e nuova linea gas con certificazione). Ho presentato al mio comune una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica l'inizio lavori. Questi tipi di lavori beneficiano dell'Iva del 10%? Se si, quali altri documenti devo presentare? La ditta mi dice che vuole una dichiarazione con numero di protocollo mentre la suddetta dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà non va bene perché non è tenuta ad avere un numero di protocollo in quanto certifica solo l'autenticità della firma . Mi può aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Dolphin72
      Sabato 31 Marzo 2018, alle ore 11:08
      I lavori di manutenzione straordinaria che sta eseguendo non necessitano di alcun titolo abilitativo, quindi alla ditta non va dato nulla. L'autocertificazione (atto di notorietà) lo deve tenere e conservare Lei per 10 anni, servirà solo in caso di cotrollo da parte dell'AdE.  Se invece, oltre a quanto descritto, modifica le pareti interne, sarà costretta a presentare al comune una Cila. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
      • Dolphin72
        Dolphin72 Pasquale
        Sabato 31 Marzo 2018, alle ore 11:43
        Ma posso usufruire dell'Iva al 10%?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Dolphin72
          Mercoledì 4 Aprile 2018, alle ore 10:45
          Ne ha facoltà. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Peppecasa83
    Peppecasa83
    Martedì 6 Marzo 2018, alle ore 00:51
    Buongiorno, nel 2012 ho ristrutturato un appartamento usufruendo Delle detrazioni al 50%. Adesso dovrò ristrutturare un appartamento vincolato dalla soprintendenza. È vero che posso portare i costi in detrazione al 19% anche se usufruisco già Delle detrazioni per il primo immobile? Ci sono dei limiti di importo? Grazie mille per la vostra risposta
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Peppecasa83
      Mercoledì 7 Marzo 2018, alle ore 10:40
      Sì! Nel caso di immobili vincolati con l'obbligo di manutenzione da parte del proprietario, ha la doppia possibilità di detrarre il 19% ed il 50% delle spese sostenute. Relativamente alle detrazioni del 50% il tetto di spesa è fissato in €. 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare. Ovviamente, in tutti i casi, per beneficiare di quanto previsto dalla legge, dovrà avere un'idonea capacità di detrarre dalle ritenute Irpef che Le sono state trattenute alla fonte. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Peppecasa83
        Peppecasa83 Pasquale
        Mercoledì 7 Marzo 2018, alle ore 23:27
        Grazie per la cortese risposta. Bastano fatture e bonifici?  In questo caso mi sembra che i bonifici non siano soggetti a causali particolari, vero?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Peppecasa83
          Giovedì 8 Marzo 2018, alle ore 09:29
          Per le fatture non ci sono particolari prescrizioni da osservare, l'importante sono i pagamenti con gli appositi bonifici bancari per ristrutturazione.  Riguardo ai provvedimenti autorizzativi per i lavori a farsi, si deve uniformare a quanto indicato dall'Ente preposto al vincolo. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Elda1
    Elda1
    Lunedì 26 Febbraio 2018, alle ore 11:05
    Vorrei sottoporle una questione particolare:
    ho aperto una pratica per effettuare  lavori di completamento su uno stabile composto da 3 unità abitative e i cui lavori non sono stati ultimati nei termini di scadenza di precedente permesso di costruzione.
    Risulta abitata solo una unità a piano terra.
    La parta restante dello stabile è accatastato in corso di costruzione.
    Per il mio tecnico i lavori che andro' ad eseguire non rientrano nella casistica manutenzione straordinaria, mentre secondo l'ufficio tecnico del mio comune, i lavori sono da considerarsi manutenzione straordinaria proprio perchè lo stabile esiste ed è accatastato.
    I lavori nello specifico sono:
    completamento e realizzazione di parapetti balconi, completamento e realizzazione di impianti elettrici idrici e di riscaldamento, installazione di recinzione dello stabile, copertura tetto a falde, installazione infissi, completamento rampa cantine, piantumazione verde. 
    Come devo considerare l'intervento?
    Il comune puo' rilasciarmi un'attestazione che certifichi che si tratta di manutenzione straordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elda1
      Lunedì 5 Marzo 2018, alle ore 18:03
      Se le unità restanti non sono mai state ultimate in ogni loro parte, non possono beneficiare delle detrazioni fiscali. La legge è mirata al recupero del patrimonio edilizio esistente e non al completamento di una costruzione iniziata e mai ultimata.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bebo1972
    Bebo1972
    Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 20:36
    Salve,in primavera vorrei istallare delle tende oscuranti sii balconi..la spesa sarà di 5000 euro .. posso usufruire del bonus del 50 %??E a questo posso legare il bonus mobili??Grazie..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      Lunedì 5 Marzo 2018, alle ore 17:56
      La spesa per l'installazione delle tende oscuranti è fiscalmente detraibile nella misura del 50%. Resta escluso, però, il bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bebo1972
        Bebo1972 Pasquale
        2 giorni fa
        Ma devo registrare il tutto sul sito Enea?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bebo1972
          1 giorni fa
          Sì, entro 90 gg. dall'installazione, è necessario l'invio della documentazione tecnica all'Enea. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Bebo1972
            Bebo1972 Pasquale
            1 giorni fa
            Un'ultima cosa...ho diritto all'Iva al 10 %?e nella fattura bisogna precisare il numero delle tende con le misure esatte? non c'è un limite di importo?perchè ci sono delle tende più economiche ed altre molto più care...anche se di una certa qualità e penso che riparino meglio dal calore del sole..grazie per tutto.. diego
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Bebo1972
              1 giorni fa
              Sì, può beneficiare dell'aliquota ridotta al 10%.  Riguardo alla descrizione in fattura, è preferibile dettagliare il più possibile la prestazione svolta. Il tetto di spesa ammesso alla detrazione fiscale non può superare i 60.000 euro, iva compresa, per ciascuna unità immobiliare. Cordiali saluti. 
              rispondi al commento
  • Gilda1
    Gilda1
    Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 23:54
    Ho intenzione di sostituire gli infissi in un immobile  oggetto di manutenzione straordinaria (sono in possesso di Scia).
    Per poter fruire della detrazione devo  obbligatoriamente aprire pratica ENEA, o posso semplicemente pagare con bonifico parlante?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gilda1
      Mercoledì 21 Febbraio 2018, alle ore 21:59
      No. La nuova legge di Bilancio ha riportato anche gli infissi alla semplice detrazione fiscale del 50% rispetto al 65%, dove era obbligata a trasmettere la documentazione all'Enea con l'ausilio di un professionista abilitato. Per quanto attiene ai pagamenti, sia per gli acconti che per saldo, deve effettuarli esclusivamente con l'apposito bonifico bancario per ristrutturazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fiore.elda@alice.it
    Fiore.elda@alice.it
    Lunedì 5 Febbraio 2018, alle ore 21:03
    BUONA SERA  Sig.PASQUALELe volevo  chiedere le inferriate di sicurezza realizzate e montate sulle finestre dal fabbro medesimola relativa zincatura per protezione da agenti atmosferici puo' beneficiare della detrazione 50 includendola in fattura...e il tutto con IVA al 10 per cento ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiore.elda@alice.it
      Martedì 6 Febbraio 2018, alle ore 09:25
      Sì. La Guida dell'AdE, edizione del 14 giugno 2017, a pag. 35, Le dà piena facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stefyansjesse
    Stefyansjesse
    Martedì 30 Gennaio 2018, alle ore 17:10
    Posso usufruire del bonus mobili se come lavoro di ristrutturazione straordinaria ho demolito un muro, spostato gli attacchi dell'acqua, inserito nuove tubature e prese elettriche in cucina a seguito di perdite/infiltrazioni di acqua?
    Ho colto l'occasione per sistemare il problema della perdita di acqua e per comprare un nuovo arredamento inserendo eletrodomestici ulteriori e a risparmio energetico A+.
    Stiamo parlando di un locale cucina vecchio.
    Che dicitura deve mettere l'impresa edile nella fattura?
    Devo chiedere qualche permesso in Comune che lei sappia? (tipo la cila)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefyansjesse
      Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 10:23
      Sì, i lavori elencati rientrano nella classica "Manutenzione Straordinaria" con il diritto di accedere sia alle detrazioni nella misura del 50% che del bonus mobili. Nel Suo caso la documentazione da presentare al comune è una Cila. Riguardo all'oggetto della fattura va semplicemente riportato:"Lavori di manutenzione straordinaria di cui alla Cila n. .... del ......, relativi all'appartamento sito in ...., via ...., n. ...., scala ...., int. ....  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Stefyandjesse
        Stefyandjesse Pasquale
        Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 11:31
        Il tecnico mi ha riferito che riesce ad intervenire sulla parete esistente (senza demolirla) e sostituisce il tubo rotto, cambia le altre tubazioni obsolete e inserisce nuovi attacchi.
        Posso usufruire ugualmente della detrazione ristrutturazione e bonus mobili?
        In questo caso farò una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà al posto della Cila?
        Stefania
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Stefyandjesse
          Venerdì 2 Febbraio 2018, alle ore 11:34
          Sì, quanto riferito dal Suo tecnico è corretto. Le opere a farsi sono, comunque, fiscalmente detraibili (50%) e Le danno il diritto al bonus mobili. La dichiarazione sostitutiva di atto notorio va fatta sempre se non vi sono pratiche edilizie da presentare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Sjlvia
    Sjlvia
    Martedì 30 Gennaio 2018, alle ore 13:04
    Dovrei fare i seguenti lavori in abitazione:
    installazione del cancello esterno, sostituzione della recinzione ora in rete con altra in ferro, nuova realizzazione della corsia di accesso al garage e di parte di un marciapiede, posa pavimentazione esterna, sistemazione a giardino dello spazio esterno.
    Nella guida dell'Agenzia delle Entrate sono interventi ammessi alla detrazione del 50%, per il giardino mi sembra nel 2018 sia ammessa la detrazione 36%.
    Qualcuno di questi dà diritto anche alla detrazione sull'acquisto dei mobili ed elettrodomestici da inserire nell'immobile oggetto dei lavori? .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sjlvia
      Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 10:09
      Gli interventi da Lei indicati rientrano nella detrazione del 50%, fatta eccezione per la semplice posa in opera della pavimentazione che non è ammessa. Riguardo al bonus mobili la Guida dell'AdE - BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI - ultima edizione di gennaio 2018, alla pag. 3, capitolo relativo alla manutenzione straordinaria sulle singole unità abitative ammette al bonus mobili la seguente voce: "realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate".  Ovviamente l'opera deve ritenersi una adeguata protezione e non una semplice delimitazione della proprietà.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Sjlvia
        Sjlvia Pasquale
        Giovedì 1 Febbraio 2018, alle ore 11:19
        Grazie per la veloce e chiara risposta.
        Le chiedo solo un paio di precisioni:
        per "realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate" si intende i lavori murari per realizzare l'opera oppure anche la sola installazione del cancello e della recinzione in ferro?
        Nel mio caso, infatti, è già presente la muretta di recinzione, dovrei sostituire la rete con altra recinzione mentre i cancelli a chiusura del passo carraio e dell'entrata pedonale non ci sono;
        l'intervento è limitato quindi alla posa degli elementi in ferro. Secondo lei, richiede qualche particolare pratica comunale o è libero? 
        In relazione invece alla posa delle piastrelle esterne ho sempre pensato anch'io che non rientrasse negli interventi detraibili, ma poi ho trovato questa frase nella "guida alle ristrutturazioni" dell'Agenzia delle Entrate, dove elenca i lavori ammessi per le singole unità abitative: "Pavimentazioni esterne: nuova pavimentazione o sostituzione dell'esistente modificando la superficie e i materiali".
        A cosa si riferisce quindi quella "nuova pavimentazione"?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Sjlvia
          Venerdì 2 Febbraio 2018, alle ore 11:50
          Non necessariamente la recinzione o il cancello devono essere accompagnate da opere murarie, l'importante è che diano un senso di protezione e non di una semplice delimitazione della proprietà. Riguardo alle pratiche edilizie, se la zona dove è ubicato il Suo immobile non è sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, basta una semplice comunicazione al Suo comune. Diversamente è necessario presentare una Scia. Rigaurdo alla pavimentazione esterna, rientra tra gli interventi detraibili se è un'opera conseguente a lavori più importanti e di carattere straordinario (es.: rifazione degli impianti adduzione, scarichi acque bianche, nere, impianto di illuminazione, ecc.). Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Michelevirgolesi
    Michelevirgolesi
    Venerdì 19 Gennaio 2018, alle ore 09:00
    Salve architetto. Nel 2016 ho richiesto le agevolazioni per lavori di manutenzione straordinaria ed efficientemente energetico (sostituzione infissi). Mi chiedevo se quest'anno potevo accedere di nuovo alle agevolazioni per manutenzione straordinaria installando i condizionatori. Per questioni economiche non ero riuscito a farlo col precedente intervento. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michelevirgolesi
      Sabato 20 Gennaio 2018, alle ore 12:52
      Sì, l'importante è di non aver "sforato" precedentemente il tetto di spesa di 96.000,00 euro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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