Approvata la riforma del condominio

Ieri, 20 novembre 2012, la Commissione giustizia del Senato, ha approvato il ddl recante Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.

Una data a suo modo storica perché dal 1942 ad oggi, nonostante la unanime considerazione della necessità di porre mano agli articoli del codice riguardanti il condominio, nessuno era riuscito ad arrivare ad un loro aggiornamento.

Certo, non possiamo ancora parlare di legge sul condominio perché manca la promulgazione del Capo dello Stato e la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ma siamo alle formalità finali.

Riforma tra opportunità e occasione persa

Come tutte le cose umane anche questa legge poteva essere migliore; la certezza è che questo non è un nostro parere ma il convincimento degli stessi senatori che l'hanno approvata.

Il relatore del provvedimento, il Senatore Mugnai, ieri in Commissione, ha spiegato chiaramente che il testo che si stava per approvare non era il migliore possibile ma che non c'era più tempo per ulteriori modifiche.

Nel merito del disegno di legge in titolo osserva come esso si differenzi per alcuni aspetti (taluni non irrilevanti) dal provvedimento licenziato in prima lettura dal Senato.

Per quanto concerne le proposte emendative osserva come esse in larga parte mirino a ripristinare il testo approvato da questo ramo del Parlamento, reintroducendo alcune norme qualificanti che recano una disciplina per certi aspetti preferibile a quella di cui al provvedimento in esame.
Tuttavia l'imminente conclusione della legislatura e la difficoltà di ottenere, in ragione dei limitati tempi, una doppia deliberazione conforme dell'altro ramo del Parlamento sulle parti eventualmente oggetto di modifica, inducono a ritenere preferibile una approvazione senza modifiche.

Per tali ragioni invita i presentatori a ritirare gli emendamenti presentati rimettendosi in ogni caso alla Commissione.

Preannuncia infine che per ragioni di coerenza non parteciperà al voto finale sul provvedimento.

Queste le parole che hanno introdotto l'esame del ddl.

Molti altri colleghi di Mugnai hanno voluto esprimere distinguo e astenersi rispetto ad alcuni articoli.

Così, ad esempio, l'altro relatore, Galiperti, ha detto di condividere il timore che la vicina fine della legislatura possa pregiudicare la definitiva approvazione del disegno di legge in titolo, il quale reca modifiche significative alla disciplina condominiale contenuta nel codice civile ormai per molti aspetti obsoleta. Pur ritenendo preferibile in linea generale la disciplina contenuta nel testo licenziato dal Senato, auspica una approvazione senza modifiche del provvedimento, per tale ragione si associa alla richiesta di ritiro delle proposte emendative preannunciando, in subordine, il proprio parere contrario.

Modifiche e non riforma

Entrando nel merito del testo licenziato dal Senato, la prima cosa da dire è che più che di una riforma, nel senso proprio del termine, si tratta di un aggiornamento del codice civile, per l'appunto di modifiche della disciplina del condominio.

Il Legislatore ha lasciato irrisolte alcune questioni fondamentali (vedi personalità giuridica del condominio) ed in tantissimi casi s'è limitato a recepire quello che era l'orientamento giurisprudenziale fino ad oggi prevalente.

Un esempio su tutti di quest'affermazione sta nel nuovo testo dell'art. 1118 c.c. che legittima il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato senza consenso dell'assemblea a condizione che non rechi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Vengono meglio specificate le parti comuni e viene allargato il campo di applicazione delle norme condominiali ai così detti condomini orizzontali (le villette a schiera per intendersi) ed ai supercondomini.

Riordino delle attribuzioni dell'amministratore

Le attribuzioni dell'amministratore saranno meglio dettagliate.

Il primo comma dell'art. 1130 passa da 4 punti a 11; sparisce il secondo comma che è meglio specificato nella nuova numerazione.

Resi obbligatori gli adempimenti dell'amministratore in campo fiscale; si impone allo stesso di presentare il rendiconto di gestione, rispettando determinate forme di chiarezza e trasparenza (art. 1130-bis c.c., introdotto ex novo), entro 180 giorni dalla fine dell'anno di gestione.

Specificati i poteri dell'amministratore (e dei singoli condomini) in merito alle violazioni di destinazione d'uso delle parti comuni (art. 1117-quater c.c.).

Viene istituito l'obbligo di formazione continua per l'amministratore e, sia pur blandamente, vengono introdotti dei requisiti per l'accesso alla professione (es. godimento diritti civili, frequantazione di un corso, cfr. nuovo art. 71-bis disp. att. c.c.)

La riforma e l'assemblea

Nuove regole sono state scritte per la convocazione dell'assemblea (specificati con chiarezza i sistemi di convocazione, es. pec, fax. Racc. a.r., nuovo art. 66 disp. att. c.c.) e una particolare disciplina è stata prevista per quelle riunioni aventi ad oggetto la modificazione della destinazione d'uso di una parte comune (art. 1117-ter c.c.)

Regolamento di condominio e animali

Un cenno, infine, sulle nuove norme in materia di animali.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Questo sarà il nuovo quinto comma dell'art. 1138 c.c.

Il senatore Giovanardi ha ottenuto l'approvazione del seguente ordine del giorno:
come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l'adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il regolamento condominiale.

Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall'altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di deliberare all'unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi.

Per quanto riguarda l'efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà nel condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell'articolo 2643 del codice civile e ciò si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l'atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli a cui è sottoposto il bene oggetto della compravendita. In assenza di trascrizione, i vincoli saranno opponibili solo quando l'acquirente li abbia espressamente accettati.

Posto che l'ordine del giorno è indicativo della specificazione di una volontà del legislatore, se ne dovrà tenere conto al momento dell'applicazione della legge; a nostro avviso, però, non mancheranno occasioni di contrasto sulla reale portata applicativa di quella norma.