Condominio e nuove regole, cos'è cambiato con l'entrata in vigore della riforma?

NEWS DI Assemblea di condominio
Sono passati quasi due anni dall'entrata in vigore della cosiddetta riforma condominio. Cos'è cambiato, in meglio o in peggio, con le nuove regole condominiali?
26 Aprile 2015 ore 09:16
Avv. Alessandro Gallucci

Riforma del condominio


Il 18 giugno 2015 saranno passati due anni esatti dall’entrata in vigore delle nuove regole sul condominio negli edifici.

CondominioLa legge n. 220/2012, quella ai più nota come riforma del condominio, è entrata in vigore sei mesi dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, cioè il 18 giugno 2013.

La riforma ha fatto molto discutere: le norme condominiali, infatti, erano rimaste quelle del 1942 (anno di entrata in vigore del codice civile). Molto in questi lunghi anni era stato fatto dall’opera della giurisprudenza (Tribunali, Cassazione, ecc.)

La materia condominiale, più di altre, si reggeva sulle sentenze, spesso in contraddizione tra loro, tant’è che non sono stati rari gli interventi delle Sezioni Unite, cioè della massima espressione della Corte di Cassazione avente la funzione di garantire l’uniforme interpretazione e applicazione della legge.

Molte regole erano state create proprio dalla giurisprudenza: si pensi all’obbligo di apertura del conto corrente condominiale, alla catalogazione delle cause d’invalidità delle delibere, ai poteri dell’ amministratore in materia di cause condominiali, ecc..

La riforma, approvata sul finire della XVI Legislatura, è stata dai più criticata: secondo la maggior parte dei commentatori le nuove regole sul condominio non avrebbero risolto i problemi in materia, anche in considerazione del fatto che molte delle nuove norme s’erano limitate a trasformare in legge i principi giurisprudenziali elaborati nel corso di un settantennio. Molti, quasi tutti, poi, lamentavano la mancata regolamentazione della figura giuridica del condominio e la scarna disciplina riguardante la natura (solidale o parziaria) dei debiti condominiali.

In effetti le norme che riguardano molte delle attribuzioni dell’amministratore, l’apertura del conto corrente condominiale, le cause d’invalidità delle delibere e ancora altri aspetti (si pensi alla possibilità per le società di capitali di assumere l’incarico di amministratore) sono frutto del semplice recepimento dei principi elaborati dalla giurisprudenza.

Poche le novità: si pensi ad anagrafe condominiale e requisiti di onorabilità e professionalità degli amministratori condominiali su tutte.

In sintesi: la riforma del condominio ha deluso i più. Nel frattempo sono passati quasi due anni e sono iniziate ad arrivare le prime sentenze sulle nuove regole del condominio. Qui di seguito approfondiremo le più significative: pignorabilità del conto corrente condominiale, formazione professionale degli amministratori e forma d’impugnazione delle delibere condominiali, senza dimenticare qualche sussulto originale, quale, ad esempio, quello sulle materie soggette alla mediazione.


Conto corrente condominiale


Tra le nuove regole sul condominio, quella riguardante il conto corrente condominiale non è stata una vera e propria novità (la giurisprudenza l’aveva sostanzialmente stabilita già in passato), ma ha comunque rappresentato un’innovazione importante in materia in relazione all’esigenza di maggiore trasparenza nella gestione condominiale.

In breve: l’ amministratore di condominio ha l’obbligo di aprire se non esiste e utilizzare un conto corrente specificamente dedicato al condominio amministrato facendovi transitare tutte le somme in entrata e in uscita. Un condomino gli versa una somma? L’amministratore deve farla transitare sul conto corrente condominiale. L’amministratore deve pagare un fornitore? Di quel pagamento deve restare traccia sul quel conto.

Condominio negli edificiLa novità di maggiore rilevanza rispetto a questo tema è stata rappresentata da un aspetto che le nuove regole sul condominio non avevano affrontato direttamente: la pignorabilità del conto corrente condominiale.

Nel 2014 le prime pronunce giurisprudenziali in materia (cfr. Trib. Reggio Emilia 16 maggio 2014 e Trib. Milano ord. 27 maggio 2014) hanno evidenziato che le somme presenti sul conto corrente possono essere pignorate se la compagine ha un debito verso un proprio fornitore.

Queste decisioni hanno fatto discutere, e non poco, dato che le norme dettate in materia di debiti condominiali (cfr. art. 63, terzo comma, disp. att. c.c.) lasciavano intendere che in casi di azioni contro il condominio, i primi a doverne pagare le conseguenze dovessero essere i condòmini morosi. Per questi Tribunali non è per forza così, dato che le nuove regole sul condominio, si legge nei provvedimenti succitati, prevedono una sostanziale autonomia patrimoniale tra condominio e condòmini. Come dire: va bene l’azione contro i morosi ma anche il condominio può essere chiamato a rispondere dei propri debiti. Questa situazione rappresenta il classico esempio della lacunosità della riforma del condominio rispetto a un argomento molto importante, che, ne siamo certi, avrà come conseguenza un aumento del contenzioso.


Formazione iniziale e periodica degli amministratori condominiali


Le nuove regole sul condominio prevedevano in modo succinto e sibillino che gli aspiranti amministratori condominiali dovessero frequentare dei corsi di formazione iniziale e quelli già in attività dei corsi di formazione periodica. La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.) ha altresì previsto l’obbligatoria ricorrenza di alcuni requisiti di onorabilità e culturali.

Le norme sulla formazione iniziale e periodica hanno trovato una concreta applicazione grazie al d.m. n. 140/2014, emanato a settembre del 2014. Queste norme, come altre in materia condominiale, altro non hanno fatto se non aumentare la confusione in una materia così delicata quale quella della formazione professionale.

Il regolamento sulla formazione degli amministratori è poco chiaro e privo di un sistema di controlli che ne garantisca la corretta applicazione; per molti degli addetti ai lavori sembra essere stato pensato più per salvaguardare delle rendite acquisite che per garantire la reale preparazione degli amministratori.

Non è mancato chi ne ha chiesto l’immediata modifica anche se approvato da poco. Il Ministero ha fornito, peraltro a mezzo stampa (come dire: valore legale di quelle risposte pari a zero), delle risposte dai più considerate vaghe e per nulla soddisfacenti.

Sempre rispetto agli amministratori condominiali si segnala il ginepraio d’interpretazioni proposte sulla norma riguardante la loro conferma in carica (art. 1129 c.c.); ancora non si segnalano sentenze in materia, ma siamo certi che non tarderanno ad arrivare pronunce anche contrastanti tra di loro.


Impugnazione delle delibere condominiali e mediazione


Tra le nuove regole sul condominio, quella dettata in materia di forma dell’atto introduttivo di giudici d’impugnazione delle delibere condominiale (art. 1137 c.c.) ha portato a una tra le prime sentenze sulla riforma del condominio.

Per il Tribunale di Cremona e quello di Milano, i primi di cui s’è avuta notizia (cfr. Trib. Cremona 23 gennaio 2014 n. 37 e Trib. Milano 21 ottobre 2013) per iniziare queste cause è possibile introdurle solamente utilizzando l’atto di citazione e non più anche il ricorso, come avveniva in passato.

Il Tribunale di Padova (decreto del 24 febbraio 2015), sempre in materia di contenzioso condominiale, ha stabilito che ogni controversia condominiale, anche quelle che a livello generale non sarebbero sottoposte al tentativo di mediazione per la particolarità del procedimento attivato (nel caso di specie procedimento in camera di consiglio) devono passare davanti a un organismo di mediazione prima di arrivare nelle aule di giustizia.

Si tratta di un provvedimento che sta sollevando molte perplessità, in quanto la ratio del d.lgs n. 28/2010 e quella di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c. (che regolamenta alcuni aspetti della mediazione condominiale) paiono essere di senso opposto a quello indicato dal Tribunale veneto.
In definitiva, a poco meno di due anni dall’entrata in vigore delle nuove regole sul condominio, sono più d’una le problematiche sollevate dalla loro applicazione pratica. Di certo non un risultato incoraggiante.

riproduzione riservata
Articolo: Nuove regole sul condominio
Valutazione: 5.67 / 6 basato su 3 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Nuove regole sul condominio: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • 64brunica
    64brunica
    Lunedì 27 Aprile 2015, alle ore 09:38
    Buon giorno, in merito ad una eventuale modifica o integrazione, segnalo di ritornare al controllo del conto corrente evitando di passare dall'amm.re come aveva espresso l'arbitro bancario finanziario nonché alcune sentenze. E di facile intuito tale accorgimento in quanto il controllo l'ispezione da parte del condomino appare molto trasparente lasciando spazio a eventuali conestazioni nelle assemblee.
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Nuove regole sul condominio che potrebbero interessarti
Condominio 4.0: un convegno sulle nuove opportunità relative al mondo condominiale

Condominio 4.0: un convegno sulle nuove opportunità relative al mondo condominiale

Condominio 4.0: un convegno organizzato da Harley&Dikkinson a Roma per fare una analisi su tutte le opportunità lavorative relative alla gestione condominiale.
Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

La così detta riforma del condominio, dal 18 giugno 2013 i condomini con meno di dieci partecipanti potranno decidere di revocare l'amministratore, così molti amministratori rischiano di restare...
Riforma del condominio e i supercondominii

Riforma del condominio e i supercondominii

Oggi, contrariamente a tale impostazione, l'applicazione delle norme dettate in materia di condominio negli edifici è esteso anche ai supercondomini ed ai condomini orizzontali.
Un 2013 pieno di novità grazie alla riforma del condominio

Un 2013 pieno di novità grazie alla riforma del condominio

Il 2013 sarà un anno a suo modo storico per le norme condominiali; il 18 giugno, infatti, entrerà in vigore la riforma del condominio. E fino ad allora?...
Opere su parti di proprietà esclusiva nella riforma del condominio

Opere su parti di proprietà esclusiva nella riforma del condominio

La riforma del condominio è intervenuta sul codice civile modificando l'art. 1122 o meglio,aggiornandolo alle pronunce giurisprudenziali che lo riguardavano...
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.229 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.944 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Bticino 360001 kit videocitofonia condominio base [360001]
      Bticino 360001 kit videocitofonia...
      250.95
    • Nouvelles images nuove imagesaffiche 30 x 30 cm, motivo: peonie e annaffiatoio-watering can and peonies-gießkanne und pfingstrosen
      Nouvelles images nuove...
      12.12
    • Mobile lavatoio coprilavatrice colavene lavacril con vasca e serranda laterale
      Mobile lavatoio coprilavatrice...
      261.40
    • Vaillant outsidemag scaldabagno camera stagna per esterno 11-5-0-5 metano
      Vaillant outsidemag scaldabagno...
      309.10
    • Cornilleau ping pong tectonic outdoor tennis tavolo
      Cornilleau ping pong tectonic...
      349.00
    • Nbrand cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Nbrand cassetta postale a 4 posti...
      133.25
    • Progettazione di interni
      Progettazione di interni...
      300.00
    • Quadrotti legafloor ardesia
      Quadrotti legafloor ardesia...
      143.00
    • Camion con semirimorchio
      Camion con semirimorchio...
      42.00
    • Fender squier vintage modified strat
      Fender squier vintage modified...
      279.00
    • Fender squier vintagemodified strat chitarra
      Fender squier vintagemodified...
      329.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Makita fresatrice verticale 1850w makita rp1800fxj
      Makita fresatrice verticale 1850w...
      372.00
    • Homcom scarpiera da ingresso moderna salvaspazio in legno 120 x 35 x 112 cm bianco
      Homcom scarpiera da ingresso...
      125.95
    • Princess cotton candy
      Princess cotton candy...
      40.77
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Prodipe 3000 w cuffie monitor
      Prodipe 3000 w cuffie monitor...
      59.00
    • Korg monotribe sintetizzatore analogico aux
      Korg monotribe sintetizzatore...
      169.00
    • Canna fumaria
      Canna fumaria...
      150.00
    • Zanzariera perfecta a
      Zanzariera perfecta a...
      58.00
    • Serramenti risparmio energetico
      Serramenti risparmio energetico...
      220.00
    • Mitsubishi climatizzatore inverter 12000 btu msz sf35ve
      Mitsubishi climatizzatore inverter...
      773.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      27.53
    • Kanlux portalampada applique da parete esterno ip44 doppio attacco gu10 magra el-235
      Kanlux portalampada applique da...
      15.43
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Outlook design italia outlook design v972610044 doodo orologio da parete impermeabile, verde
      Outlook design italia outlook...
      21.85
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      189.10
    • Cordivari termoarredo design watt 795 badge led
      Cordivari termoarredo design watt...
      1590.00
    • Cintino medio riky
      Cintino medio riky...
      0.60
    • Cordivari termoarredo design watt 988 frame corallo
      Cordivari termoarredo design watt...
      1250.00
    • Cordivari termoarredo design watt 889 frame corallo
      Cordivari termoarredo design watt...
      1145.00
    • Cordivari termoarredo design watt 1800 frame plus
      Cordivari termoarredo design watt...
      1550.00
    • Cordivari termoarredo design watt 1650 frame plus
      Cordivari termoarredo design watt...
      1375.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Onlywood
  • Weber
  • Mansarda.it
  • Policarbonato online
  • Officine Locati
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104521
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok