Il condominio, alla luce delle norme introdotte dalla riforma

NEWS DI Parti comuni26 Gennaio 2018 ore 09:40
La legge n. 220 del 2012, meglio nota come riforma del condominio, ha modificato le norme del codice civile dettate in materia condominiale. Con quali risultati?

Modifica delle norme condominiali


La legge 11 dicembre 2012, n. 220 è intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Con quest’atto normativo il Legislatore ha apportato delle modifiche al codice civile, nonché introdotto alcune norme nuove riguardanti, per l’appunto, il condominio negli edifici.

È stata chiamata riforma del condominio ed è entrata in vigore il 18 giugno 2013, ossia sei mesi dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, come la stessa legge prevedeva.

Che cos’è cambiato? Partiamo da questo presupposto: molto di più si poteva fare!
Condominio: la riforma
Le modifiche al codice civile, nella maggior parte dei casi, sono state semplici recepimenti degli orientamenti giurisprudenziali in materia condominiale. Su tutte, si pensi alle norme dettate con riferimento al distacco dall’impianto di riscaldamento, ovvero, all’invalidità delle deliberazioni assembleari.

La legge, inoltre, è stata l’occasione per meglio specificare alcuni obblighi e attribuzioni dell’ amministratore condominiale, nonché l’uniformazione della disciplina di alcune innovazioni, ovvero la disciplina particolareggiata di alcune forme di utilizzazione individuale delle parti comuni.

Poco, quasi nulla, è stato fatto in relazione alla disciplina del recupero dei crediti condominiali, anzi, le norme riguardanti la responsabilità dei condòmini adempienti in relazione alle morosità altrui sono state per ora parzialmente disattese.
Ci sono voluti molti anni perché le norme sul condominio, ormai da almeno un trentennio chiaramente inadeguate al contesto sociale, venissero modificate.

La fretta nel farlo ha portato a modiche parziali e decisamente migliorabili (gli stessi relatori della legge l’hanno detto al momento dell’approvazione). È passata già una legislatura dall’approvazione, speriamo non ne passino molte altre senza interventi sostanziali e per certi versi urgenti. Si pensi alle norme dettate in materia di supercondominio, ovvero alla pasticciata ripartizione delle competenze a deliberare riguardante nudo proprietario e usufruttuario.


Parti comuni dell’edificio


L’art. 1117 c.c. non ha subito molte modifiche, ma quei pochi cambiamenti introdotti dalla legge n. 220 sono stati certamente utili a chiarire il contesto applicativo delle norme condominiali.

È sparito dalla norma il riferimento ai piani o porzioni di piano, sostituito dal riferimento alle unità immobiliari anche con diritto a godimento periodico (cosiddetta multiproprietà).
Questa norma, unitamente al disposto del successivo art. 1117-bis porta a concludere per l’applicabilità – questa volta ex lege e non solo per giurisprudenza – delle norme dettate in materia di condominio negli edifici non solamente ai cosiddetti condominii verticali, ma anche a tutte quelle ipotesi di condominio che si sviluppa in orizzontale (es. villette a schiera, ecc.).

La riforma del condominio ha poi previsto un’articolata e per certi versi inutilmente gravosa disciplina delle modificazione delle destinazioni d’uso delle cose comuni (art. 1117-ter c.c.).
Si tratta di un procedimento deliberativo molto più formalizzato e richiedente quorum deliberativi molto ampi (quattro quinti dei condòmini e dei millesimi), che per certi versi finisce per sovrapporsi alla disciplina delle innovazioni, rischiando di creare delle interferenze tra norme in grado di portare con sé confusione e incertezza

Proprio sulle innovazioni l’intervento del Legislatore è stato utile per armonizzare le disposizioni normative che nel corso degli anni avevano previsto delle deroghe alle alte maggioranze previste dal codice civile in materia di innovazioni delle parti comuni.
Attualmente, molti degli interventi innovativi di carattere tecnologico (es. impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili a uso comune) e sociale (es. eliminazione delle barriere architettoniche) trovano la loro disciplina deliberativa nel secondo comma dell’art. 1120 c.c. a mente del quale per la loro deliberazione serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Sempre in relazione alle parti comuni è stato introdotta – per alcuni finalmente – un’apposita norma in relazione alla loro videosorveglianza (art. 1122-ter c.c.), nonché delle disposizioni inerenti all’installazione sulle parti private e comuni di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122-bis c.c.). Si tratta di disposizioni che – come ha sottolineato la prima giurisprudenza – in materia pongono in capo all’assemblea condominiale un potere prescrittivo dell’uso, ma mai autorizzativo (Trib. Milano 7 ottobre 2014, n. 11707).


Amministratore e riforma del condominio


La riforma del condominio ha completamente riscritto l’art. 1129 c.c., integrato il successivo 1130 e introdotto nelle disposizioni di attuazione l’art. 71-bis.

Il risultato? Nelle intenzioni, maggiori obblighi, maggiori responsabilità e maggiore professionalità dell’amministratore. Nella realtà, questo almeno ci pare di poter dire a qualche anno dall’entrata in vigore della legge n. 220, le intenzioni del Legislatore hanno portato per lo più un aggravamento delle responsabilità dell’amministratore senza un effettivo bilanciamento in relazione ai poteri gestionali per adempiere con maggiore efficacia al proprio incarico.

Riforma del condominio e ruolo dell'amministratore
Andiamo per ordine. Tra gli obblighi, quello più significativo riguarda sicuramente l’obbligo di apertura (ove non vi sia) e utilizzazione di uno specifico conto corrente intestato a ogni condominio. All’amministratore, poi, è imposto di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per il recupero dei crediti condominiali, a meno che l’assemblea non dilati questo lasso temporale. Obblighi di carattere informativo sono previsti sempre dall’art. 1129 c.c.; si pensi alla comunicazione preventiva del compenso richiesto, ovvero all’indicazione dei propri dati in parti comuni facilmente accessibili a terzi, ovvero, ancora l’obbligo di informare i condòmini delle modalità di consultazione dei registri condominiali.
È stato innalzato il numero dei condòmini oltre il quale la figura dell’amministratore è obbligatoria (otto e non più quattro) e sono state meglio specificate, in via esemplificativa, le gravi irregolarità che possono portare alla revoca.

Quanto alle attribuzioni, proprio quella della tenuta e messa a disposizione dei registri è una delle principali novità, accanto a una serie di compiti nella sostanza già esistenti in base ad altre disposizioni di legge (es. adempimenti fiscali), ovvero desumibili dal complesso delle norme condominiali (es. rilascio attestazione stato dei versamenti).

La vera novità in materia di attribuzioni, se così la si vuol chiamare, è la fissazione di un termine per la presentazione all’assemblea dei rendiconto di gestione: 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;,con previsione di grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale nel caso di inosservanza del detto termine. Se lo stesso sia ordinatorio o perentorio a tutt’oggi non è dato dirsi con certezza.

La legge n. 220 del 2012 ha poi introdotto requisiti per l’assunzione per gli incarichi.
Si tratta di requisiti di onorabilità individuati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e di professionalità, prescritti sempre dalla stessa norma e poi precisati – in relazione agli obblighi formativi – dal decreto ministeriale n. 140 del 2014.


Registri condominiali e riforma del condominio


L’art. 1130 ai numeri 6 e 7 c.c. prevede l’istituzione e la tenuta di quattro registi:

a) il registro di anagrafe condominiale;

b) il registro dei verbali con allegato regolamento condominiale;

c) il registro di nomina e revoca dell’amministratore;

d) il registro di contabilità.

Si tratta di disposizioni riguardanti la figura dell’amministratore, ossia, è l’amministratore sia pur con la collaborazione dei condòmini (per quanto riguarda l’anagrafe condominiale) a dover tenere questi registri, la cui funzione primaria è consentire la semplice consultazione da parte dei condòmini degli atti condominiali maggiormente significativi.

Rispetto all’anagrafe condominiale è stato introdotto un correttivo dal D.L. n. 145/2013, il decreto destinazione Italia, volto a precisare esattamente a quali parti dell’edificio (oggi quelle comuni) si riferisse la raccolta dei dati inerenti alle condizioni di sicurezza.


Assemblea e riforma del condominio


La legge n. 220 del 2012 ha cambiato qualcosa in merito alla composizione dell’assemblea. Adesso si fa riferimento agli aventi diritto a partecipare alla riunione e non più semplicemente ai condòmini.
L’assemblea, come previsto dall’art. 70 disp. att. c.c., diventa l’organismo irrogatore delle sanzioni previste in relazione alla violazione del regolamento condominiali. Sanzioni aggiornate a importi che per i casi di recidiva possono arrivare fino a € 800,00.

In virtù di quell’opera di recepimento degli indirizzi giurisprudenziali sviluppatisi negli anni, si è sostanzialmente recepito il principio espresso in merito alla individuazione delle deliberazioni nulle e annullabili, precisando che tale ultimo vizio riguarda anche la procedura di convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.).

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha previsto un’articolata e per certi versi macchinosa disciplina di composizione dell’assemblea del supercondominio composto da più di sessanta partecipanti.

Novità, infine, anche in relazione al contenuto del regolamento condominiale, che a norma del quinto comma dell’art. 1138 c.c., non può vietare di possedere o detenere animali domestici. Divieto che, secondo i più, si applica in relazione ai regolamenti assembleari, ma non a quelli contrattuali.

riproduzione riservata
Articolo: Riforma del condominio
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Riforma del condominio: Commenti e opinioni


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  • Paolo9947
    Paolo9947
    Venerdì 15 Settembre 2017, alle ore 10:31
    Salve,
    la rampa condominiale per accedere ai box interrati si sta sgretolando, è fuoriuscito il ferro della rete elettrosaldata e la buca si sta aprendo circa 1 metro quadro.
    L'amministratore può negare il transito degli autocarri nel frattempo che ci mettiamo d'accordo per il ripristino?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo9947
      Sabato 16 Settembre 2017, alle ore 22:24
      Per preservare il maggior danno cagionato dall'uso improprio del bene comune, l'amministratore ha la facoltà di chiudere, parzialmente o totalmente, la rampa di accesso ai box interrati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nari
    Nari
    Martedì 14 Febbraio 2017, alle ore 10:57
    È possibile avere informazioni riguardo alla seguente questione:
    Condominio di 7 proprietari terratetto che hanno in comune solo il corsello garage dove ognuno accede al suo. l'entrata al corsello nasce senza porta basculante che fu messa qualche anno fà con tanto di motore per apertura automatica e porta pedonale.
    Ora per l'ennesima volta si sono rotti i giunti e le molle perchè il cancello è molto pesante e non regge più di tanto a forza di aprirsi e chiudersi!!La questione ora è la seguente, alcuni vorrebbero sostituire tutto il basculante rifacendolo nuovo con materiale più leggero ma ciò comporta un esborso consistente.
    Chi non è daccordo può rifiutarsi di accettare e pagare? Per approvare il nuovo quale deve essere la maggioranza?
    Vi ringrazio per le info, domani abbiamo la riunione straordinaria indetta a tempo di record con avviso dall'amministratore tramite semplice mail, anche questo è regolare?? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nari
      Mercoledì 15 Febbraio 2017, alle ore 12:05
      Se si rimane nell'ambito della manutenzione dell'esistente, per deliberare i lavori di riparazione e di ripristino all'uso, basta la maggioranza semplice o 1/3 dei proprietari e 1/3 dei millesimi. Se si va sul nuovo è necessaria una maggioranza qualificata con la metà più uno degli intervenuti e comunque superino i 500/1000.  Riguardo ai tempi la convocazione deve giungere almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione e può essere inviata per raccomandata, per fax o per posta elettronica certificata (P.E.C.) oppure ricevuta a mano. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giovanni18
        Giovanni18 Pasquale
        Lunedì 9 Luglio 2018, alle ore 17:14
        I cinque giorni di preavviso sono lavorativi?
        Oppure solo di calendario?
        I sabati e le domeniche sono considerati "buoni"? .
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Giovanni18
          Martedì 10 Luglio 2018, alle ore 09:24
          I cinque giorni sono naturali e consecutivi (come da calendario). Il conteggio parte dal giorno successivo alla notifica. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Guevara20
    Guevara20
    Venerdì 27 Gennaio 2017, alle ore 14:25
    AD UN AMMINISTRATORE CHE NON FA TRANSITARE TUTTE LE SOMME RICEVUTE SUL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE COSA SI PUO' CONTESTARE?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Guevara20
      Lunedì 30 Gennaio 2017, alle ore 18:35
      Il condominio è a tutti gli effetti una azienda privata con bilanci certificati quindi con entrate ed uscite tutte regolarmente annotate. Se tutto questo non viene fatto regolarmente, l'amministratore è perseguibile per legge.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ornella
    Ornella
    Giovedì 29 Dicembre 2016, alle ore 15:53
    Mia mamma abita in un condominio dove parecchi condomini sono morosi, uno in particolare deve dare più di 9.000 euro.
    L'amministratore a questo punto ha fatto il pignoramento dell'alloggio ma i condomini sono obbligati a pagare un fondo di morosità per rientrare dell'importo non pagato dal condomino.
    È una legge giusta?
    In quella casa vivono parecchi pensionati (con pensioni minime compresa quella di mia mamma) .
    In questi giorni è stato anche piombato il contatore del gas perchè morosi di una cifra abbastanza considerevole, l'amministratore dopo due giorni è riuscito a tamponare il debito permettendo di poter avere nuovamente il riscaldamento per quanto non si sa.
    Come si può procedere con le persone morose?
    Questo amministratore sta facendo le cose giuste oppure fa tante belle parole? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ornella
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 09:28
      Il problema da Lei sollevato riguarda decine migliaia di casi, aumentati a dismisura anche a causa della crisi economica. Il fatto non sta se l'amministratore ha o meno adottato i giusti provvedimenti nei confronti dei morosi, ma sulla scarsa credibilità delle nostre istituzioni e della magistratura. Se per essere riconosciuti i nostri diritti ci si impiega in media tra i 5 e i 7 anni per poi mettere in esecuzione la sentenza ce ne vogliono altri due o tre, nessuna legge o operato avrà mai forza o valore. Capisco e condivido il Suo sfogo. I problema della nostra amata Italia è la "legalità negata". Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Serena65
    Serena65
    Mercoledì 6 Aprile 2016, alle ore 21:10
    Buonasera il centro commerciale dove ho un negozio è suddiviso in 4 piani . il 1e il 2 sono negozi disposti a ferro di cavallo con una entrata per le auto/ piazza sia condominiale sia comunale, e 2 accessi con marciapiedi che girano all'esterno e all'interno dei negozi,3/4 piano appartamenti.Il problema sono i bambini che giocano con il pallone e con le bici sui marciapiedi e sulla piazza mettendo in pericolo essi e i nostri clienti. cosa fare?
    rispondi al commento
  • Mauromazzucato
    Mauromazzucato
    Lunedì 11 Maggio 2015, alle ore 23:12
    Buongiorno. Abito in una casa a schiera composta da due gruppi di tre case separate da un accesso comune che porta ai garage sotterranei.Le schiere verranno ridipinte esternamente. I giardini sono separati da recinzioni pertanto ogni schiera per la parte fuori terra è indipendente terra cielo.La ripartizione delle spese deve essere effettuata in parti uguali o in misura differenziata rispetto all'effettivo godimento del bene?Grazie.
    rispondi al commento
  • Gabrielepalombo
    Gabrielepalombo
    Domenica 2 Novembre 2014, alle ore 07:40
    Abito in un palazzo con sette appartamenti e dei locali. Avendo due ingressi indipendenti, vorrei sapere a quali altre spese condominiali devo concorrere oltre il tetto. In particolare volevo sapere se devo partecipare alle spese della facciata di un passetto adibito al passaggio degli altri inquilini, ed eventualmente in che misura. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Guerrag
    Guerrag
    Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 14:49
    Grazie mille
    rispondi al commento
  • Guerrag
    Guerrag
    Mercoledì 8 Ottobre 2014, alle ore 23:42
    Buonaserail condominio in cui abito vorrebbe installare un cappotto termico su una parte del condominio anziché risistemare le facciate interessate.Dal punto di vista di efficienza energetica ha un valore oggettivo di efficacia ? Può essere considerato come efficientamento energetico e ottenere le detrazioni fiscali ?Per farlo è sufficiente il voto dell'assemblea presente o necessità l'unanimità del condominio ?Grazie e saluti
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Guerrag
      Giovedì 9 Ottobre 2014, alle ore 10:46
      Il cappotto migliora l'isolamento termico dell'edificio, ma applicato solo parzialmente l'efficacia è ridotta. Occorre verificare se si raggiungono le prestazioni richieste per la detrazione 65% (in ogni caso si potrà avere quella del 50%). Trattandosi di una innovazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell?edificio.
      rispondi al commento
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