Amministratore di condominio: perchè per la conferma non basta la maggioranza semplice?

NEWS DI Amministratore di condominio
Prima dell'entrata in vigore della riforma non era certo se la conferma dell'amministrarore fosse atto diverso dalla nomina. La legge n. 220 ha spazzato via i dubbi.
12 Marzo 2014 ore 11:17
Avv. Alessandro Gallucci

Nomina dell'amministratore


Ogni condominio con più di otto partecipanti deve nominare un amministratore. Tenendo presente che per partecipante al condominio deve intendersi il proprietario dell'unità immobiliare sita nello stabile, è possibile affermare che in ogni edificio con almeno nove distinti proprietari è obbligatoria la presenza di un amministratore .

Assemblea di condominioLa competenza a scegliere il professionista è dell'assemblea di condominio.
Per la nomina si deve raggiungere (sia in prima che in seconda convocazione) un quorum di almeno 500 millesimi rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea (artt. 1129 e 1136 c.c.).

Nei casi in cui la nomina è obbligatoria, se l'assemblea non vi provvede, ogni condomino può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria affinché la stessa provveda, in sostituzione dell'assise, alla nomina dell'amministratore.

Si tratta del c.d. amministratore giudiziale, figura in tutto e per tutto identica all'amministratore nominato dall'assemblea. Poiché si tratta di un ricorso così detto di volontaria giurisdizione, alcune sentenze hanno evidenziato che lo stesso possa essere proposto senza l'ausilio di un legale (Trib. Ariano Irpino 13 dicembre 2006).

Qualunque sia il modo con cui si giunge alla nomina dell'amministratore al termine dell'anno di gestione, il professionista vedrà rinnovato tacitamente il suo mandato se l'assemblea non decide di revocarlo.


Conferma tacita dell'amministratore


A disporre in tal senso è il primo periodo del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Si tratta di una norma che, introdotta nel codice civile dalla riforma del condominio, ha cambiato il senso del riferimento alla così detta conferma e con ciò ha spazzato via le incertezze in merito ai quorum deliberativi necessari per deliberarla.

Vediamo perché.

In passato, ossia prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, al termine del primo anno di gestione l'amministratore doveva convocare l'assemblea affinchè la stessa, oltre all'approvazione del rendiconto consuntivo e di quello preventivo, si pronunciasse sulla prosecuzione del rapporto. Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, l'assemblea doveva provvedere alla conferma o alla revoca (con conseguente nuova nomina, n.d.A.) dell'amministratore.

Assemblea condominialeIn questo contesto ci si domandava: qualora l'assemblea dei condomini optasse per confermare l'amministratore uscente, quali dovevano essere i quorum deliberativi per decidere ciò?

In sostanza, ci si chiedeva: nomina e conferma dovevano essere considerate la stessa cosa o si differenziavano per qualche motivo? Secondo alcuni studiosi di diritto condominiale , la nomina e la conferma sono degli atti giuridicamente distinti.

Ciò aveva come diretta ed immediata conseguenza una differenziazione delle maggioranze necessarie per l'adozione di tali decisioni. A sostegno di questa teoria, si indicava il fatto che l'art. 1136, quarto comma, c.c. in relazione alla maggioranza necessaria per la validità delle deliberazioni indica espressamente la nomina e non la conferma.

In definitiva secondo quest'impostazione per la prima sono sempre necessari 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea. Per la validità delle deliberazione di conferma, invece, nel silenzio della legge, in seconda convocazione, sarebbero stati sufficienti 1/3 dei millesimi e 1/3 dei partecipanti al condominio. Infatti, l'art. 1136, terzo comma, c.c. dice che in seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. In pratica senza l'indicazione di una maggioranza ad hoc, per la conferma vale la regola generale dettata per la validità delle deliberazioni in seconda convocazione. Indubbiamente un abbassamento del quorum che facilita l'adozione di tale atto.

Non era dello stesso avviso l'orientamento maggioritario sviluppatosi in seno alla Corte di Cassazione, secondo il quale come ripetutamente affermato […] (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269). Per quanto – com'è per prassi e vista la funzione c.d. nomofilattica della Corte, ossia la funzione di assicurare l'uniforme interpretazione del diritto – gli orientamenti interpretativi della Cassazione abbiano un peso specifico non trascurabile sulle decisioni successive dei tribunali nonché sulle decisioni future della stessa Corte, l'obiettiva situazione d'incertezza dovuta alla effettiva assenza del termine conferma accanto a quello nomina nelle disposizioni relative ai quorum ha lasciato spazio a contrasti interpretativi.

I contrasti, si diceva, sono stati eliminati a seguito dell'entrata in vigore della riforma.
La legge, infatti, attualmente se da un lato conferma che l'incarico ha durata annuale, dall'altro specifica che esso deve considerarsi prolungato per un altro anno se non viene disposta la revoca.

Siccome non esiste una disposizione di legge che imponga all'amministratore di inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea annuale la decisione sulla sua revoca, deve ritenersi che alla scadenza del primo anno di mandato, se non interviene formale richiesta dei condomini di un'assemblea per la revoca, l'amministratore deve ritenersi confermato per un altro anno.

Al termine di questo, sostanziale, biennio, l'amministratore deve considerarsi cessato ex lege dall'incarico e quindi tenuto (nell'esercizio delle sue funzioni in prorogatio) a convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore (nuovo amministratore che può essere sempre lui).

riproduzione riservata
Articolo: Amministratore di condominio: perchè per la conferma non basta la maggioranza semplice?
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  • Manuel
    Manuel
    Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 19:20
    Ho un quesito che il codice civile sembra non chiarire:
    In assemblea ordinaria in seconda convocazione all'ordine del giorno "conferma o rinomina dell'amministratore" l'assemblea si è spaccata con 256 millesimi per il cambio e 386 per la conferma, come si opera in questo caso?
    Sembrerebbe che rimane in carica l'amministratore uscente ma solo per l'amministrazione ordinaria sino a nuova assemblea che tratterà lo stesso argomento... ma è corretto tutto cio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Manuel
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 18:08
      Esattamente. Nei condòmini con più di otto partecipanti, una soluzione alternativa ad una nuova assemblea è rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore.
      rispondi al commento
  • Giovanni
    Giovanni
    Martedì 14 Febbraio 2017, alle ore 13:10
    Ho io un quesito: in assemblea ci sono 10 condomini che votano per la conferma dell'amm.re e 10 condomini, che rappresentano 560 millesimi, che votano per la revoca di amm.re.
    Chi vince?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giovanni
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 11:32
      Nessuno, perché non c'è una maggioranza di persone,come richiesto dalla legge.
      rispondi al commento
  • Adriana Assegnati
    Adriana Assegnati
    Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 20:47
    Nel mio condominio ci troviamo in una situazione paradossale.
    Dopo aver richiesto all'amministratore un'assemblea straordinaria per la revoca ( non indetta nei 10 giorni) e aver indetto una autoconvocazione, ci troviamo con l'Amministratore che convoca un'assemblea a distanza di tre giorni a 181 giorni dalla scadenza, per l'approvazione del Bilancio.
    Quale delle due assemblee prevale?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Adriana Assegnati
      Martedì 20 Dicembre 2016, alle ore 18:02
      Quella in autoconvocazione può tenersi anche se l'amministratore ne ha convocata una nuova.
      rispondi al commento
  • Giorgiovitali
    Giorgiovitali
    Lunedì 2 Maggio 2016, alle ore 21:57
    IMPORTANTISSIME considerazioni.
    rispondi al commento
  • Goffredo
    Goffredo
    Lunedì 9 Dicembre 2013, alle ore 14:44
    Siamo un condominio composto da 8 condomini, cortesemente vi chiedo: se l'amministratore uscente non dovesse raggiungere i 501 millesimi per la rielezione potrà restare in carica "per deroga" o sarà da ritenerere revocato?
    Chiedo questo perchè con la riforma entrata in vigore quest'anno il numero minimo di condomini che serve per avere l'obbligo dell'amministratore e passato a più di 8 condomini.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Goffredo
      Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 12:30
      Deve ritenersi cessato dall'incarico e quindi deve riconsegnare le carte ad uno dei condomini.
      rispondi al commento
      • Corollaria
        Corollaria Legale
        Venerdì 18 Settembre 2015, alle ore 13:38
        Mai sentito parlare di PROOGAZIO IMPERII? Consigliare e'sempre una grande responsabilità'!
        rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Goffredo
      Lunedì 21 Settembre 2015, alle ore 18:09
      Si, infatti, è una situazione un po' dubbia. Secondo me, visto che l'omessa conferma per mancato raggiungimento del quorum non vuol dire intenzione di revocarlo, è bene (se si vuole sollevarlo dall'incarico) deliberare che questa sia chiara e precisa.
      rispondi al commento
  • Giulia
    Giulia
    Sabato 7 Dicembre 2013, alle ore 16:46
    Gentilissimo avvocato, le chiedo chiarimenti riguardo una spiacevole situazione: siamo un condominio di 10 condomini, ma uno soltanto ha la maggioranza + 1 dei millesimi (c.a. 525).
    In particolare, riguardo i lavori di ristrutturazione 8 condomini sono contrari al progetto di ristrutturazione del condomino maggioritario, in ogni caso prevarrà la sua scelta?
    Può confermare lui da solo l'amm. con il veto degli altri 8 avendo la maggioranza dei 1000?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giulia
      Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 12:14
      No, per ogni decisione, oltre alle maggioranze millesimali, sono necessarie quelle dei condomini partecipanti.
      Insomma si devono trovare degli accordi.
      rispondi al commento
  • Gabriele
    Gabriele
    Giovedì 21 Novembre 2013, alle ore 15:26
    Ritengo ingiusto che un terzo dell'assemblea condominiale possa, come giudizio favorevole, prevalere sui due terzi dei condomini che la pensano in maniera contraria, anche se si tratta di una rielezione dello stesso amministratore.
    Qui si viola ogni concetto di "democrazia".
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Gabriele
      Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 10:08
      Non sono un terzo che prevalgono su due terzi, ma al massimo un terzo che partecipa e decide.
      Se nella votazione 2/3 fossero contrari allora l'amministratore non verrebbe riconfermato.
      rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Lunedì 18 Febbraio 2013, alle ore 13:34
    @ Gabriella: per avere più informazioni può leggere questo articolohttp://condominiale.lavorincasa.it/2013/02/amministratore-condominiale-nomina-e-problemi-sui-quorum-deliberativi/
    rispondi al commento
  • Gabriella
    Gabriella
    Lunedì 11 Febbraio 2013, alle ore 23:14
    QUANDO ANDIAMO IN ASSEMBLEA NON RAGGIUNGIAMO MAI I 500 MILLESIMI, PUR CONTEGGIANDO LE DELEGHE. ALLORA IL NOSTRO BRAVO AMMINISTRATORE SI FA PORTARE ALTRE DELEGHE IL GIORNO DOPO, PER SUPERARE APPUNTO I 500 MILLESIMI. NON MI SEMBRA LEGALE TUTTO QUESTO, ANZI DIREI CHE SI TRATTA DI UN IMBROGLIO.
    rispondi al commento
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