Anagrafica condominiale e dichiarazioni di conformità e rispondenza
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Che cos'è l'anagrafe del condominio?
L'anagrafica condominiale rappresenta uno di quegli argomenti che, prima e dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, ha fatto maggiormente discutere.
Quali dati devono comunicare i condomini?
Che cosa accade se tali dati non esistono?
Sull'argomento ci siamo già soffermati tracciandone le caratteristiche generali anche e soprattutto con riferimento ai dati relativi alle condizioni di sicurezza, adesso lo riprendiamo con particolare attenzione ad un aspetto che sta generando molta confusione: rapporti tra anagrafe condominiale e d.m. n. 37/2008.
Definizione di anagrafe condominiale
L'art. 1130 n. 6 c.c. specifica che l'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
L'anagrafe condominiale, quindi, è un registro che deve contenere una serie di dati utili a fotografare la situazione dell'unità immobiliare sotto vari aspetti.
L'articolo citato prosegue ponendo in capo ai condomini ben precisi obblighi e conseguenze.
È infatti stabilito che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (art. 1130 n. 6 c.c. secondo, terzo e quarto periodo).
Anagrafe condominiale e condizioni di sicurezza
Allo stato attuale non v'è unità di vedute su che cosa debba intendersi per dati relativi alle condizioni di sicurezza.
Ad avviso di chi scrive, lo si ribadisce, si tratta di tutte quelle certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio.
È vero che ciò non è espressamente affermato dalla legge ma limitare il tutto a semplici segnalazioni dei condomini, del genere nel mio appartamento è tutto regolare, sembrerebbe fin troppo semplicistico.
In questo contesto assumono rilevante importanza, oltre all'agibilità, le così dette dichiarazioni di conformità e di rispondenza degli impianti previste dal decreto ministeriale n. 37/2008.
Ottenimento delle dichiarazioni di conformità e rispondenza
Il proprietario degli impianti elencati nel d.m. n. 37/08 (es. antenne televisive, energia elettrica, ecc.) deve ottenere, al momento dell'installazione e ristrutturazione (che non si sostanzia in manutenzione ordinaria) un certificato di conformità dell'impianto alla regola dell'arte ed alla normativa vigente.
Un esempio chiarità il concetto.
Tizio deve installare una caldaia autonoma rispetto all'impianto condominiale.
Per fare ciò dovrà rivolgersi ad un'impresa abilitata che dovrà operare sulla base di un progetto e alla fine del lavoro rilasciare dichiarazione di conformità delle opere eseguite e quindi dell'impianto alla regola dell'arte ed alla normativa vigente.
E se questa dichiarazione è smarrita oppure manca perché l'impianto è stato realizzato precedentemente all'entrata in vigore del d.m. n. 37/08?
Ai sensi del sesto comma dell'art. 7 del suddetto decreto:
Nel caso in cui la dichiarazione di conformità prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste.
La norma prosegue specificando i requisiti che il professionista deve possedere.
Chi non è in possesso delle certificazioni di conformità e rispondenza può essere soggetto a sanzioni erogabili dalle Camere di commercio (art. 15 d.m. n. 37/08).
In particolare, ai sensi del primo comma dell'art. 15:
Alle violazioni degli obblighi derivanti dall'articolo 7 del presente decreto si applicano le sanzioni amministrative da euro 100,00 ad euro 1.000,00 con riferimento all'entità e complessità dell'impianto, al grado di pericolosità ed alle altre circostanze obiettive e soggettive della violazione.
L'esistenza delle certificazioni è condizione necessaria per il rilascio del certificato di agibilità (art. 9 d.m. n. 37/2008).
Su questo punto è bene specificare un aspetto: un immobile costruito molti anni fa può essere dotato di regolare certificato di abitabilità ma ciò potrebbe non essere sufficiente in quanto le normative sulla sicurezza degli impianti, molto spesso, sono più recenti.
Che vuol dire ciò?
Che i certificati di abitabilità di circa venticinque o trent'anni fa sono, quasi sicuramente, non sufficienti ad attestare la conformità degli impianti alle norme che li riguardano.
Insomma, nei fatti, l'agibilità (come si chiama oggi) può sostituire tutte le certificazioni solamente se recente.
Non solo: se, ad esempio, si effettuano lavori di manutenzione straordinaria o si avanzano domande per cambiare la destinazione d'uso rispetto ai quali il buon esito della pratica prevede il rilascio del certificato di agibilità (cfr. d.p.r. n. 380/01), non essere in possesso delle certificazioni ex d.m. n. 37/2008 pregiudica l'ottenimento della così detta agibilità.
Anagrafe condominiale e certificazioni
L'amministratore mi ha chiesto le certificazioni ma io non le ho: che cosa fare?
Questa la domanda più ricorrente.
La risposta, stando a quanto detto fin'ora non può che essere la seguente: siccome essere in possesso delle certificazioni di conformità e rispondenza è un preciso obbligo di legge, bisogna dotarsene per poi comunicarne all'amministratore quanto meno gli estremi identificativi.
Che cosa succede se si decide di ignorare la richiesta?
Abbiamo visto che l'amministratore può eseguire d'ufficio, con costi a carico del condomino, tutte le ricerche utili.
Per le dichiarazioni, naturalmente, se non esistono non potrà trovarle.
Il problema in tali casi, è il seguente: può l'amministratore segnalare questo fatto alle competenti autorità per giungere alla regolarizzazione della posizione dell'unità immobiliare?
In linea teorica sì, se dalla mancanza di certificazioni e quindi di attestazioni di sicurezza degli impianti può derivare pericolo per le cose comuni.
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