Anagrafica condominiale e dichiarazioni di conformità e rispondenza

NEWS DI Condominio
L'anagrafica condominiale deve contenere una serie informazioni e dati. Che cosa accade se il condomino non dispone delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza?
10 Luglio 2013 ore 10:36
Avv. Alessandro Gallucci

Anagrafe condominialeL'anagrafica condominiale rappresenta uno di quegli argomenti che, prima e dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, ha fatto maggiormente discutere.


Che cos'è l'anagrafe del condominio?


Quali dati devono comunicare i condomini?


Che cosa accade se tali dati non esistono?


Sull'argomento ci siamo già soffermati tracciandone le caratteristiche generali anche e soprattutto con riferimento ai dati relativi alle condizioni di sicurezza, adesso lo riprendiamo con particolare attenzione ad un aspetto che sta generando molta confusione: rapporti tra anagrafe condominiale e d.m. n. 37/2008.


Definizione di anagrafe condominiale


L'art. 1130 n. 6 c.c. specifica che l'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.


L'anagrafe condominiale, quindi, è un registro che deve contenere una serie di dati utili a fotografare la situazione dell'unità immobiliare sotto vari aspetti.


L'articolo citato prosegue ponendo in capo ai condomini ben precisi obblighi e conseguenze.


È infatti stabilito che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (art. 1130 n. 6 c.c. secondo, terzo e quarto periodo).


Anagrafe condominiale e condizioni di sicurezza


Anagrafica condominialeAllo stato attuale non v'è unità di vedute su che cosa debba intendersi per dati relativi alle condizioni di sicurezza.


Ad avviso di chi scrive, lo si ribadisce, si tratta di tutte quelle certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio.


È vero che ciò non è espressamente affermato dalla legge ma limitare il tutto a semplici segnalazioni dei condomini, del genere nel mio appartamento è tutto regolare, sembrerebbe fin troppo semplicistico.


In questo contesto assumono rilevante importanza, oltre all'agibilità, le così dette dichiarazioni di conformità e di rispondenza degli impianti previste dal decreto ministeriale n. 37/2008.


Ottenimento delle dichiarazioni di conformità e rispondenza


Il proprietario degli impianti elencati nel d.m. n. 37/08 (es. antenne televisive, energia elettrica, ecc.) deve ottenere, al momento dell'installazione e ristrutturazione (che non si sostanzia in manutenzione ordinaria) un certificato di conformità dell'impianto alla regola dell'arte ed alla normativa vigente.


Un esempio chiarità il concetto.


Tizio deve installare una caldaia autonoma rispetto all'impianto condominiale.


Per fare ciò dovrà rivolgersi ad un'impresa abilitata che dovrà operare sulla base di un progetto e alla fine del lavoro rilasciare dichiarazione di conformità delle opere eseguite e quindi dell'impianto alla regola dell'arte ed alla normativa vigente.


E se questa dichiarazione è smarrita oppure manca perché l'impianto è stato realizzato precedentemente all'entrata in vigore del d.m. n. 37/08?


Ai sensi del sesto comma dell'art. 7 del suddetto decreto:


Nel caso in cui la dichiarazione di conformità prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata prodotta o non sia più reperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste.


La norma prosegue specificando i requisiti che il professionista deve possedere.


Chi non è in possesso delle certificazioni di conformità e rispondenza può essere soggetto a sanzioni erogabili dalle Camere di commercio (art. 15 d.m. n. 37/08).


In particolare, ai sensi del primo comma dell'art. 15:


Alle violazioni degli obblighi derivanti dall'articolo 7 del presente decreto si applicano le sanzioni amministrative da euro 100,00 ad euro 1.000,00 con riferimento all'entità e complessità dell'impianto, al grado di pericolosità ed alle altre circostanze obiettive e soggettive della violazione.


L'esistenza delle certificazioni è condizione necessaria per il rilascio del certificato di agibilità (art. 9 d.m. n. 37/2008).


Su questo punto è bene specificare un aspetto: un immobile costruito molti anni fa può essere dotato di regolare certificato di abitabilità ma ciò potrebbe non essere sufficiente in quanto le normative sulla sicurezza degli impianti, molto spesso, sono più recenti.


Che vuol dire ciò?


Che i certificati di abitabilità di circa venticinque o trent'anni fa sono, quasi sicuramente, non sufficienti ad attestare la conformità degli impianti alle norme che li riguardano.


Insomma, nei fatti, l'agibilità (come si chiama oggi) può sostituire tutte le certificazioni solamente se recente.


Non solo: se, ad esempio, si effettuano lavori di manutenzione straordinaria o si avanzano domande per cambiare la destinazione d'uso rispetto ai quali il buon esito della pratica prevede il rilascio del certificato di agibilità (cfr. d.p.r. n. 380/01), non essere in possesso delle certificazioni ex d.m. n. 37/2008 pregiudica l'ottenimento della così detta agibilità.


Anagrafe condominiale e certificazioni


L'amministratore mi ha chiesto le certificazioni ma io non le ho: che cosa fare?


Questa la domanda più ricorrente.


La risposta, stando a quanto detto fin'ora non può che essere la seguente: siccome essere in possesso delle certificazioni di conformità e rispondenza è un preciso obbligo di legge, bisogna dotarsene per poi comunicarne all'amministratore quanto meno gli estremi identificativi.


Che cosa succede se si decide di ignorare la richiesta?


AnagraficaAbbiamo visto che l'amministratore può eseguire d'ufficio, con costi a carico del condomino, tutte le ricerche utili.


Per le dichiarazioni, naturalmente, se non esistono non potrà trovarle.


Il problema in tali casi, è il seguente: può l'amministratore segnalare questo fatto alle competenti autorità per giungere alla regolarizzazione della posizione dell'unità immobiliare?


In linea teorica sì, se dalla mancanza di certificazioni e quindi di attestazioni di sicurezza degli impianti può derivare pericolo per le cose comuni.

riproduzione riservata
Articolo: Anagrafica condominiale e dichiarazioni di conformità e rispondenza
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Anagrafica condominiale e dichiarazioni di conformità e rispondenza: Commenti e opinioni


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  • Alessandra Zemignani
    Alessandra Zemignani
    Giovedì 13 Ottobre 2016, alle ore 10:15
    Ho un appartamento in una palazzina di sei unità, dove una di queste è occupata da degli extra comunitari, i quali non hanno alcun contratto.
    I padroni di casa sono da quasi quattro anni scappati in Perù per tutta una serie di debiti, tra i quali, mutuo non pagato e di conseguenza spese condominiali ordinarie e straordinarie insolute. L'amministrazione pecca di superficialità.
    Abbiamo come condomini dovuto scantare l'amministratore ed interpellare tutti gli enti pubblici ma inutilmente.
    Vorrei sapere se tramite l'anagrafe condominiale è possibile portare a termine questo incubo.
    Ad oggi l'appartamento è occupato da un sig. Italiano, a detta sua amico del proprietario latitante,una signora con figlio peruviani, un signore con figlia peruviani ed un altro sig peruviano che va e viene.
    Gli unici residenti, ma non sappiamo come sia stato possibile , sono la signora e il ragazzo.
    Cosa si può fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alessandra Zemignani
      Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 19:21
      Per come descrivi la situazione mi pare difficile che la si possa risolvere senza un amministratore e soprattutto un avvocato in suo supporto. Si potrebbe fare molto, nel senso di mettere la casa all'asta (comunque procedura lunga) o ben poco. Senza conoscere le carte non posso dirti di più.
      rispondi al commento
  • Paolino45
    Paolino45
    Mercoledì 14 Ottobre 2015, alle ore 13:10
    Nel mio condominio,formato da sette palazzine e costruito nel 1993,non esiste nessuna certificazione degli impianti comuni sia delle palazzine che di tutto il complesso.L'amministratore non li ha fatti eseguire sostenendo che essendo impianti vecchi bisogna rifare il tutto.A mio avviso è sufficiente fare le dichiarazioni di conformità.Che cosa fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paolino45
      Giovedì 15 Ottobre 2015, alle ore 18:49
      Chiedi la convocazione di un'assemblea per decidere in quella sede di affidare l'incarico ad un tecnico del settore per valutare correttamente il da farsi.
      rispondi al commento
  • Antonio Catalano
    Antonio Catalano
    Lunedì 23 Dicembre 2013, alle ore 14:05
    Ottimo articolo ben costruito ed efficace.
    rispondi al commento
  • Giorgio
    Giorgio
    Mercoledì 18 Dicembre 2013, alle ore 11:03
    Buongiorno, sono consigliere di condominio.
    E' possibile per un consigliere (o per un condomino) avere accesso all'anagrafe condominiale per reperire i recapiti a cui inviare eventuali comunicazioni a tutti gli altri condomini?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giorgio
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 11:22
      Si, l'amministratore nonn può opporsi a questa richiesta (art. 1129, secondo comma, c.c.)
      rispondi al commento
  • Fabiana
    Fabiana
    Giovedì 12 Dicembre 2013, alle ore 10:06
    Sono un condomino e rivesto la figura di rappresentante fiscale (per le piccole formalità del condominio: F24, mod.770 etc) di un condominio di 5 unità (4 proprietari) senza, quindi, l'obbligo della nomina dell'amministratore.
    La mia domanda è questa: siamo tenuti alla tenuta del registro di Anagrafe condominiale?
    Sono io a dovermene occupare?
    Ne ho il titolo?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Fabiana
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 13:13
      Se lei non è l'amministratore nominato dall'assemblea ma semplicemente una sorta di delegato all'espletamento delle pratiche fiscali, a mio avviso no.
      rispondi al commento
  • Contaf
    Contaf
    Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 19:32
    Una domanda, l'articolo del codice civile dice che si devono richiedere le specifiche riguardanti la sicurezza degi immobili, ma dove è specificato che si devono richiedere i certificati degli impianti?
    Ad esempio l'anammi dice che non si deve richiedere nulla e infatti si sta cercando di abrogare questa specifica parte.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Contaf
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 12:56
      La situazione non è chiara e quella che proponiamo nell'articolo qui sopra è una delle possibili interpretazioni normative.
      rispondi al commento
  • Arduino
    Arduino
    Lunedì 9 Dicembre 2013, alle ore 19:17
    Sono l'amministratore di un condominio di 20 appartamenti.
    Sono in possesso della dichiarazione congiunta di conformità degli impianti di tutto il condominio, parti comuni e appartamenti.
    Chiedo se può bastare, o ogni condominio deve fornire tutta la documentazione?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Arduino
      Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 12:36
      Se ha già tutto, inutile chiedere nulla, salvo cambiamenti rispetto a quanto in suo possesso.
      rispondi al commento
  • Silvio Carminati
    Silvio Carminati
    Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 10:13
    Condominio costruito nel 1988 con il solo documento di abitabilità serve la certificazione dell'elettricista?
    Io ci sono venuto ad abitare 13 anni fa' e ho solo quella idraulica.
    Cosa devo fare?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Silvio Carminati
      Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 18:36
      Al di là di quanto richiesto dalle norme condominiali, lei deve avere tutte le dichiarazioni di conformità o rispondenza richieste dal d.m. n. 37/08.
      rispondi al commento
  • Hanno Giesler
    Hanno Giesler
    Martedì 12 Novembre 2013, alle ore 09:10
    Buongiorno avvocato, ho una dichiarazione di conformità per l'impianto elettrico del 2000.
    Questo è sufficiente per la dichiarazione?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Hanno Giesler
      Martedì 12 Novembre 2013, alle ore 16:33
      Se non è cambiato nulla, si.
      rispondi al commento
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