Abusi edilizi e criticità correlate

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche17 Gennaio 2017 ore 13:00
Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell’abusivismo edilizio è stato e resta tutt’ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l’argomento, ma senz’altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unico dell’edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s’intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».


Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l’apertura di porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell’Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

Parte abusiva di fabbricato in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.

I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all’abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell’opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l’aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l’art.46 del Testo Unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze, art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria , la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l’impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio abusivo di tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l’impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Abuso edilizio: Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l’attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l’irresponsabile abitudine di modificare dimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest’ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abuso edilizio e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall’altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l’art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all’Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso edilizio sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l’illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all’Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

Abuso edilizio non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.

Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il D.L.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il
2 per cento delle misure progettuali»
.


Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

riproduzione riservata
Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
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Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni


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  • Peppe11
    Peppe11
    Domenica 13 Gennaio 2019, alle ore 21:30
    Parlando di un terreno agricolo 6-700 mq in cui e' esistente un casolare per ricovero utensili di circa70 mq catastato e preesistente al 1967, attorno a quest'ultimo e' stata coperta un'area di 100 mq con lamiere zincate con travi in ferro a mo' di capannone..
    Quindi ci troviamo di fronte a :
    - magazzino catastato.
    - piccolo capannone su terreno agricolo in lamiera che poggia su travi in ferro e muro delimitante.
    - terreno agricolo.
    È possibile vendere  tutto cio' di cui sto descrivendo?
    Anche se una parte non è in regola perchè esce come terreno agricolo e sorge questo capanno?
    Si puo' stipulare un atto di compravendita cosi' com'e'?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Peppe11
      5 giorni fa
      La legge 122/2010 ha introdotto l'obbligatorietà della conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi. Da quanto da Lei descritto l'atto di compravendita non si può rogare in quanto solo la costruzione per ricovero di attrezzi agricoli e' antecedente alla data del 1° settembre 1967. Anzi in sede di redazione della relazione peritale potrebbe avere la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione delle tettoie. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni 1983
    Giovanni 1983
    Domenica 16 Dicembre 2018, alle ore 23:08
    Ho ereditato una casa di due piani costruita in zona agricola.
    La casa è stata costruita negli anni '60 e oggi guardando il progetto originale mi accorgo che è stata edificata quasi il doppio delle metrature di quelle in progetto.
    Anche il terreno non è sufficiente per costruire una casa di quelle metrature.
    Ora mi chiedo in che direzione devo muovermi senza rischiare l'abbattimento e senza dovermi indebitare per una casa dove non ci abiterò mai perché mi sono trasferito lontano dal mio paese di origine.
    Grazie in anticipo a chiunque riesce ad indicarmi una strada da tentare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni 1983
      Martedì 18 Dicembre 2018, alle ore 13:09
      La Sua situazione è piuttosto complessa che allo stato attuale non ha soluzione in quanto i termini di una sanatoria edilizia sono scaduti da una quindicina di anni. Le altre strade tecnicamente legali da percorrere non porteranno mai alla totale liceità delle superfici eccedenti rispetto a quanto assentito dalla vecchia licenza edilizia degli anni '60. Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista di Sua fiducia, operante sul posto che conosce i regolamenti comunali e regionali, in modo da trovare l'iter burocratico più idoneo e con meno danni possibili per Lei. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Vix16
    Vix16
    Lunedì 19 Novembre 2018, alle ore 04:06
    Da chi si deve recare il proprietario per farmi certificazione di conformità dei beni assendo un immobile costruito abusivamente 9 anni fa? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vix16
      Martedì 18 Dicembre 2018, alle ore 12:53
      Se l'immobile è stato costruito senza alcun tipo di autorizzazione non può alienarlo. La conformiìtà urbanistica è essenziale per una qualsiasi compravendita che, nel Suo caso, nessun tencico può rilasciarla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vix16
    Vix16
    Venerdì 16 Novembre 2018, alle ore 06:39
    Dovrei acquistare un terreno agricolo all'interno c'è una casetta di legno 50mq costruita 11 anni fa dal vecchio proprietario fino a oggi risulta come casa fantasma allo stato attuale il vecchio proprietario la sta sistemando al catastoVorrei sapere quali sono i rischi che posso incontrare se la compro?Grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vix16
      Sabato 17 Novembre 2018, alle ore 22:59
      L'accatastamento della casetta non sana le violazioni delle norme urbanistiche, anzi rende anche il terreno difficilmente commerciabile. Richieda al proprietario del terreno la certificazione di conformità dei beni oggetto di compravendita, in questo modo potrà avere l'esatta condizione urbanistico-catastale prima dell'eventuale stipula. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Vix16
        Vix16 Pasquale
        Lunedì 19 Novembre 2018, alle ore 04:04
        Gentilissimo per la risposta 
        rispondi al commento
  • Francesco17
    Francesco17
    Sabato 10 Novembre 2018, alle ore 12:50
    10 anni fà ho costruito una abitazione indipendente con garage attaccato ma indipendente dalla casa.
    Appassionato di vini ma in assenza di volumetria utile, ho chiesto al mio architetto/direttore dei lavori di progettare uno scantinato  profondo m. 2.30 sotto al garage per la sua intera ampiezza (18 mq) in analogia alla mia precedente abitazione (villetta) dove il costrutture aveva abbassato l'intera fondazione  della casa di m. 2,30 permettendomi successivamente, in sede di condono, di utilizzarne la metà non adibita al sottostante garage mediante l'abbattimento di un semplice muro forato.
    Per un incomprensione, l'architetto/direttore dei lavori ha denunciato il garage con una fondazione" normale", omettendo quindi di evidenziarelo lo scantinato,  ed io me ne sono reso conto solo  diverso tempo dopo la costruzione .
    Cosa posso fare per sanare il conseguente abuso edilizio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco17
      Domenica 11 Novembre 2018, alle ore 22:38
      Allo stato attuale non è possibile aderire a nessun condono edilizio e ne se ne pre vedono sanatorie a breve e medio termine. Se la costruzione della Sua villetta è stata realizzata con idonei provvedimenti autorizzativi, potrebbe verificare se gli indici urbanistici del regolamento edilizio comunale lo consentono regolarmente. Le consiglio di consultare un tecnico di Sua fiducia che La saprà consigliare al meglio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ricca81
    Ricca81
    Giovedì 12 Luglio 2018, alle ore 14:53
    Salve,sono a scrivere per avere un parere, nel 1974 sono stati fatti dei manufatti sia in cemento che in legno e lamiera, senza richiesta di permesso in zona agrigola proprio a scopo di rimessa agricola, essendo all'epoca anche iscritti regolarmente come coltivatori diretti.
    Nel 1986 e' stato richiesto il codono per i manufatti, anche se tali opere risiedono nel "vincolo cimiteriale".
    In questi giorni ho ricevuto la raccomandata da parte del comune con il diniego di condono, anche perchè le opere sono superiori al 10% della volumetria originaria dell'intero edificio, e per vincolo di inedificabilità.
    E' scritto che devo rispondere entro 10 giorni, il tecnico che ha seguito a suo tempo il condono, dopo tutti questi anni deve riprendere in mano tutta la situazione, ma in 10 giorni è difficile prepare tutta una relazione tecnica.
    Mi sembra una cosa veramente inammissibile, che dopo 44 anni dal realizzo dell'opera e 32 anni di richiesta di condono, solo adesso viene negato, senza prima dare nessuna comunicazione.
    Come posso muovermi per non rischiare la demolizione? Posso chiedere di sanare il tutto pagando o almeno avere il 10% del volume della casa?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ricca81
      Sabato 14 Luglio 2018, alle ore 17:09
      Il nostro è un paese dove il diritto   è solo dei più forti. Le consiglio di rispondere punto per punto alle richieste del comune e, se non bastasse, fare ricorso al TAR. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roby5
    Roby5
    Domenica 1 Luglio 2018, alle ore 14:01
    Siamo in trattativa per l'acquisto di una casa indipendente con terreno,
    Al momento del controllo della documentazione il tecnico si è accorto che sono presenti dei muri in cemento armato che non risultano sulle carte,
    I muri sono di sostegno alla casa.
    Cosa si può fare per sanare i muri ?
    Si può vendere una casa con dei muri in cemento armato non dichiarati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roby5
      Mercoledì 4 Luglio 2018, alle ore 12:32
      Le difformità riscontrate dal tecnico in sede di verifica della posizione urbanistico-catastale dell'immobile, possono essere sanate attraverso la presentazione al comune di una "Cila in Sanatoria" a nome del venditore e, a seguire, la relativa variazione catastale per "esatta rappresentazione grafica". Naturalmente i costi dell'operazione sono a totale carico della parte venditrice. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Monica2
    Monica2
    Mercoledì 30 Maggio 2018, alle ore 11:18
    Avrei anche io una domanda da fare.
    Prima, vi devo spiegare come stanno le cose.
    Abito in una villetta con 4 appartamenti: un appartamento con 2 piani da una parte,e d'altra, e in mezzo c'è un appartamento sopra,e uno sotto, dove abito io.
    Il nostro vicino che a comprato la casa da quasi 3 anni, e che abita dal lato sinistro e a la casa su 2 piani, non  finisce mai di rinnovare.
    La nostra vita e diventata un inferno, ogni 3-4 messi spacca un muro, mette su un altro e fa dei rumori insopportabili.
    Non si può vivere più, .non ci fa sapere mai quando comincia i lavori,e neanche quando gli finisce.
    Noi dobbiamo scappare di  casa, perché per colpa dei rumori, hai l'impressione che ti cade la casa.
    Non esiste una legge che ci difenda?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Monica2
      Giovedì 31 Maggio 2018, alle ore 08:43
      E' buona norma rendere edotti i vari condomini dei lavori che si intendono realizzare, fissando la data di inizio e di fine lavori, anche se il tipo di intervento non richiede alcuna autorizzazione comunale, apponendo una locandina nell'ingresso al fabbricato. Riguardo ai regolamenti, la legge in primis rimanda alle norme di convivenza civile contenute nel testo del regolamento di condominio. Se quest'ultimo non esiste si fa riferimento al regolamento edilizio comunale e/o di polizia urbana che varia da comune a comune. In linea generale dovrebbe prevalere il buonsenso ed il rispetto, ma se tutto ciò non rientra nella tolleranza ammessa, ha facoltà di richiedere l'intervento della Polizia Municipale, oltre alla diffida legale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Wendy2
    Wendy2
    Giovedì 24 Maggio 2018, alle ore 11:24
    Abbiamo costruito una casa abusiva su un terreno agricolo.
    Il comune vuole demolire non sanabile e 20 mila euro da pagare.
    Ho buttiamo giù l'immobile o tra un anno devono demolire e dobbiamo pagare lo smaltimento.
    C'è qualche possibilità di sanare in qualche modo? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Wendy2
      Martedì 29 Maggio 2018, alle ore 08:15
      Quando si arriva all'atto estremo dell'ordinanza di demolizione è impossibile tornare indietro, vuol dire che tutte le norme vagliate si sono rese inapplicabili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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