Abusi edilizi e criticità correlate

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.
17 Gennaio 2017 ore 13:00
Arch. Francesco Oliva

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell’abusivismo edilizio è stato e resta tutt’ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l’argomento, ma senz’altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unico dell’edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s’intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».


Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l’apertura di porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell’Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

parte abusiva in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.
I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all’abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell’opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l’aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l’art.46 del Testo unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze , art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria , la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l’impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l’impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l’attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l’irresponsabile abitudine di modificare dimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest’ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abusivismo e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall’altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l’art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all’Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l’illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all’Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

abuso non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.

Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il DL.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali».

Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

riproduzione riservata
Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
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Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni


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  • Viola
    Viola
    Martedì 29 Agosto 2017, alle ore 12:26
    Spett. Forum10,
    anni fa comprai a Roma periferia sud un quarto di quadrifamiliare, quindi autonomo, su tre piani fuori terra , il piano terra era chiuso e con ampie finestre.
    Al rogito il costruttore dichiarò che era una cantina.
    Poco dopo ho appreso che era in realtà un piano pilota ed era quindi abusivo, non ho fatto nulla x sanarlo, veramente non ci ho pensato.
    Ora vorrei rivendere la casa in quanto sono cambiate delle cose nella mia vita ma ora non si può vendere con gli abusi come fu per me dieci anni fa.
     Che debbo fare?
    Posso chiamare un tecnico esperto e sanare l'abuso o mi diranno che debbo buttare giù tutto?
    Sono un po’ angosciata.
    Mi potete aiutare a trovare una soluzione?
    Grazie se mi rispondete.
    rispondi al commento
  • Mauro Giuseppe Piras
    Mauro Giuseppe Piras
    Domenica 2 Luglio 2017, alle ore 15:31
    Sono in possesso di un appartamento al terzo e ultimo piano di una palazzina di famiglia, alcuni anni fa e stato realizzato un ampliamento privo di autorizzazione, sia a causa del tecnico progettista, e sia a causa di alcune negligenze da parte del comune.
    Ora siamo in causa con il comune, dove i tempi si preannunciano lunghi, in questo momento vorremmo realizzare dei lavori di riddistribuzione degli spazzi interni e il posizionamento di una vetrata in una terrazza senza aumento di superfici e di volume, e la sostituzione degli infissi, i lavori da realizzare non sono legati alla parte abusiva che in caso di condanna alla demolizione sarà realizzata senza intaccare il resto dello stabile.
    In condizioni normali avrei presentato una scia con avvio a 0 giorni in quanto nonostante lo stabile sia in zona B ma all’interno del centro matrice non necessità di parere da parte della soprintendenza, ma il fatto che ci sia questa opera abusiva mi crea parecchi pensieri, ho sentito di alcune sentenze nelle quali si dice che se l’intervento da realizzare non si interseca con l’opera abusiva si può procedere con i lavori.
    Vorrei sapere se esistono veramente sentenze di questo tipo, e quali siano così da indicarle nella relazione.
    rispondi al commento
  • Marinalegati
    Marinalegati
    Mercoledì 10 Maggio 2017, alle ore 18:15
    Buonaseraho bisogno di un'informazione, perché ne io ne il mio geometra attuale riesce a trovare un'escamotage per il problema che si pone nella mia abitazione, lui perché è appena subentrato al vecchio architetto che mi ha fatto molti danni e perché "giustamente" ora i tecnici del comune non vogliono più far passare nulla.. Io ho ereditato una vecchia abitazione (mai finita) agricola da mio padre che è poi stata convertita e per il quale è stata aperta una scia che verrà chiusa tra 3 mesi.. Siamo in procinto di chiedere abitabilità, ma io sono già trasferita e al piano terra ho scoperto che anche se io ho 2,70m fisici, da progetto erano 2,50m perchè tutto il piano terra è cantine.. Purtroppo io ho messo al piano terra una cucina e salotto che ora mi dicevano non si può più trasformare con dicitura "taverna".. Ora, oltre ad aver utlizzato tutta la cubatura abitabile io devo portare il piano terra con controsoffitto a 2,50m ( fin li nessun problema), ma devo anche smontare la cucina per il giorno del sopralluogo (ed è in muratura).. ora volevo sapere se per caso ci può essere una dicitura da presentare in abitabilità per non farmi smontare tutto?! Il controsoffitto non è un problema, quello non mi comporta nulla.. ma l'intera cucina è un problema!! Se poi non ci sono alternative smonterò e rimonterò..ma se ci fosse una soluzione!! La regione è Emilia romagna..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marinalegati
      Giovedì 11 Maggio 2017, alle ore 09:31
      La richiesta di agibilità, da presentare al termine dei lavori, presume la piena risposndenza del progetto con l'eseguito. Da quanto descritto c'è di fatto un cambio di destinazione d'uso del piano terra che da cantine è stato reso abitabile, in netto contrasto con il provvedimento autorizzativo. Se non c'è alcun modo per sanare questo abuso prima della chiusura lavori con una variante a sanatoria, non Le rimane che smontare la cucina (spogliarla soprattutto del piano fuochi con la cappa aspirante e qualche elettrodomestico ingombrante). La parte muraria può anche rimanere, coperta con un tavolato con suppellettili di avanzo posti al di sopra in modo da creare un angolo deposito. Cordiali saluti.    
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Sabato 8 Aprile 2017, alle ore 18:34
    In un fabbricato del 1985, vi sono due sottotetti con tetto in cemento con piattabanda centrale di copertura in cemento armato ,che si estende solo nella parte centrale .
    Nel 1995 un proprietario di un solo sottotetto condonò la difformità (del costruttore) di altezza del progetto originale, definendo l’altezza dell’immobile interna a 2,60 m. facendo il cambio di destinazione d’uso da C/2 ad A2.
    La domanda è questa: l’altro proprietario del C/2 acquistato nel 1989, vorrebbe oggi trasformare anche lui in A/2 secondo l’art.36, quest’ultimo può usufruire dell’altezza stabilita e condonata di 2.60 m (interna) dell’altro immobile che è ubicato a fianco è sullo stesso piano “per riflessione” infatti i due immobili sono coperti in egual modo dallo stesso tetto di copertura in cemento armato forma trapezoidale per l’intero piano di copertura.
    Esiste una sentenza che condonando un altezza interna di un appartamento ne beneficia l’intero piano?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Giovedì 11 Maggio 2017, alle ore 09:46
      No, sono due cose differenti sia nella modalità di richiesta che dal periodo temporale. Oggi la norma che regola tale condizione è il "recupero dei sottotetti abitabili", regolata territorialmente dalla regione di appartenenza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Simone
    Simone
    Mercoledì 5 Aprile 2017, alle ore 21:26
    Ho ereditato una casa oggetto di condono nel 1985 per quanto attiene le altezze di piano. Nel condono si regolarizza una altezza pari a 260 cm per il piano terra e 290 (media di falda) per il piano primo. Nella realtà però il piano terra è alto 250 cm e il piano primo 240 (media di falda). Come posso regolarizzare questa situazione?Grazie
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 16:11
    Vorrei chiedere se per un magazzino il cambio destinazione uso da C2 a C3 si può far valere una licenza commerciale concessa 30 anni fa ? Visto che non hanno presentato mai al catasto e comune nessuna variazione di opere . 
    rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Sabato 11 Marzo 2017, alle ore 11:21
    Dovrei ristrutturare il tetto della mia casa mantenendo le misure esistenti (nessun ampliamento).
    Ma devo alzare di un 10 centimentri il camino.
    Se svolgo il lavoro  senza il progetto del geometra (per risparmiare), a cosa andrei incontro? In teoria dovrei anche mettere i cooppi antichi al posto del portoghese essendo in un centro storico; esistono dei fondi perduti per sostenere la spesa superiore.
    Se non mi avvalgo del geometra, posso comunque detrarre le relative spese di costruzione con il 730?
    rispondi al commento
  • Carmine
    Carmine
    Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 14:10
    Ho comprato un'immobile circa un anno fa, e su di esso vi era un DIA risalente al 2003 mai stata chiusa.
    Adesso mi ritrovo a vendere l'immobile in questione, ed il notaio della parte acquirente mi ha chiesto di sanare il tutto, giustamente con un CILA.
    Non so come la banca mi abbia fatto passare un mutuo e come l'altro notaio, non da me scelto, abbia rogitato.
    La domanda è questa: posso rifarmi sulla parte venditrice che ha omesso di dirmi che non vi era stata nessuna sanatoria?
    rispondi al commento
  • Enrico
    Enrico
    Martedì 21 Febbraio 2017, alle ore 19:57
    Vorrei comprare una casa nuova al rustico, ma per rendere piu abitabile la zona giorno dovrei togliere un muro perimetrale e chiudere un portico aumentando la cubatura della casa. 
    Ammesso e concesso che momentaneamente non il piano regolatore non me lo consente, quali permessi e a chi mi dovrei rivolgere?
    rispondi al commento
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