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Abusi edilizi e criticità correlate

NEWS Leggi e Normative Tecniche17 Gennaio 2017 ore 13:00
Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell’abusivismo edilizio è stato e resta tutt’ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l’argomento, ma senz’altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unico dell’edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s’intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».


Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l’apertura di porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell’Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

Parte abusiva di fabbricato in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.

I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all’abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell’opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l’aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l’art.46 del Testo Unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze, art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria , la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l’impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio abusivo di tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l’impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Abuso edilizio: Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l’attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l’irresponsabile abitudine di modificare dimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest’ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abuso edilizio e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall’altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l’art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all’Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso edilizio sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l’illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all’Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

Abuso edilizio non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.

Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il D.L.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il
2 per cento delle misure progettuali»
.


Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

riproduzione riservata
Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
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Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni


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  • Adamas87
    Adamas87
    Domenica 13 Ottobre 2019, alle ore 19:41
    Buonasera, sono proprietario di un'immobile acquistato qualche anno fa con annesso un ripostiglio di circa 9 mq all'interno del cortile condominiale.Il ripostiglio esiste sul tavolare comunale e planimetria catastale con mura e porta d'ingresso, ma fisicamente non esiste, c'e' una pavimentazione come il resto del cortile ed è adibito a posto auto.E' possibile ripristinarlo senza incorrere in sanzioni ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Adamas87
      4 giorni fa
      Ha delle ottime possibilità di ricostruire l'annesso nella stessa posizione e della medesima cubatura. Si affidi ad un tecnico di Sua fiducia che la guiderà nel  miglior modo possibile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Adamas87
        Adamas87 Pasquale
        4 giorni fa
        Grazie per l'attenzione al mio quesito.Saluti a lei
        rispondi al commento
  • Beppe1987
    Beppe1987
    Domenica 15 Settembre 2019, alle ore 11:07
    Buongiorno.Sono a chiederVi, cortesemente, la seguente informazione: ho scoperto che il mio immobile in altezza supera le norme urbanistiche imposte dal comune in cui io risiedo, il regolamento prevede un altezza di m 7,90, e l'immobile è circa 9 m., e con il sotto tetto, che comunque dovrei demolire, arriva a circa 11 m. La domanda che Vi pongo è: considerando che non possono farmi abbattere l'appartamento, per riportare il tutto a norma, quale potrebbe essere la sanzione, la sanatoria, a cui andrei incontro? Grazie e cordiali saluti. Giuseppe
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Beppe1987
      Lunedì 16 Settembre 2019, alle ore 13:03
      La Sua situazione è piuttosto complessa e  va approfondita  dal primo provvedimento autorizzativo ad oggi.  Allo stato attuale non ha soluzione in quanto i termini di una sanatoria edilizia sono scaduti da una quindicina di anni. Le altre strade tecnicamente legali da percorrere non porteranno alla totale liceità dei volumi eccedenti rispetto a quelli assentiti dalla vecchia licenza edilizia. Importantissimo è il periodo della costruzione. Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista di Sua fiducia, operante sul posto che conosce i regolamenti comunali e regionali, in modo da trovare l'iter burocratico più idoneo e con meno danni possibili per Lei. Cordiali saluti
      rispondi al commento
      • Beppe1987
        Beppe1987 Pasquale
        Lunedì 16 Settembre 2019, alle ore 13:39
        La ringrazio per la risposta.
        La mia è una casa costruita nell'anno 1971; sono 2 appartamenti in due piani e io abito in quello superiore.
        Perché dice che è importante l'anno di costruzione? 
        Giuseppe
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Beppe1987
          Lunedì 16 Settembre 2019, alle ore 17:56
          Dal 1° settembre del 1967 è stata introdotta l'obbligatorietà, da parte dei comuni italiani, del rilascio della licenza edilizia per qualsiasi tipologia costruttiva.  Inoltre i comuni si dovevano dotare di un Piano Regolatore per regimentare le costruzioni secondo un preciso piano urbanistico. Nel Suo caso è importante accertale se l'ampliamento volumetrico era assentito o meno dalle norme urbanistiche vigenti al momento del rilascio della licenza edilizia perchè, nel caso benevolo, l'aiuterebe non poco a trovare la soluzione al Suo problema. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Miki76
    Miki76
    Domenica 8 Settembre 2019, alle ore 12:38
    Stavo per acquistare una casa con taverna. Al rogito noto che nel foglio catastale, tale spazio è indicato invece come disbrigo, ho bloccato la stipula. Il locale è alto 2m 40cm, quindi non sufficiente. Ha una piccola cucina e caminetto. La superficie finestrabile mi sembra non adeguata. Si tratta di abuso edilizio? Che conseguenze potrebbe portarmi? Come dovrei comportarmi?Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Miki76
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 09:28
      Solitamente la taverna, rappresentata sulla stessa planimetria catastale, è un locale accessorio della casa ed in quanto tale non risponde ai requisiti dei locali principali.  È una condizione legale e non rappresenta un abuso edilizio, fermo restando l'uso improprio del locale  rispetto alle normative vigenti in materia di sicurezza. Pertanto, se non ci sono altri vincoli ostativi, può procedere alla compravendita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Miki76
        Miki76 Pasquale
        Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 09:42
        Ho provato a scrivere un' email all'ufficio urbanistica del mio comune e alla stessa domanda mi hanno risposto: "Direi che l’utilizzo del vano a taverna sia da considerare abitabile e quindi deve avere una altezza minima di ml. 2.70. E’ sicuramente indispensabile un accesso agli atti per verificare..."
        Sono confuso.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Miki76
          Mercoledì 11 Settembre 2019, alle ore 15:19
          L'accesso agli atti è opportuno ma si faccia assistere da un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Miki76
    Miki76
    Sabato 7 Settembre 2019, alle ore 21:44
    Sto per acquistare una casa con taverna.
    Al rogito noto che nel foglio catastale, tale spazio è indicato invece come disbrigo, ho bloccato la stipula.
    Il locale è alto 2m 40cm, quindi non sufficiente.
    Ha una piccola cucina e caminetto.
    La superficie finestrabile mi sembra non adeguata.
    Si tratta di abuso edilizio?
    Che conseguenze potrebbe portarmi?
    Come dovrei comportarmi?
    rispondi al commento
  • Sgri53
    Sgri53
    Martedì 13 Agosto 2019, alle ore 14:15
    Ho scoperto che nella mia casa,(prima casa) acquistata 17 anni fa,) situata in campagna in un paese in provincia di Roma) ci sono due piccole finestre inesistenti nella planimetria.
    Dovendo vendere ad un acquirente che chiederà un mutuo, ci possono essere problemi?
    E come si possono risolvere?
    Faccio presente che quando ho acquistato a mia volta chiesi ed ottenni senza problemi, un mutuo di circa un terzo della somma pagata per l'immobile, tanto è vero che ci siamo accorti di questo per caso, pochi giorni fa.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sgri53
      Martedì 20 Agosto 2019, alle ore 12:14
      L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122 dispone che qualsiasi immobile oggetto di compravendita abbia la conformità urbanistico-catastale con lo stato dei luoghi. Allo stato attuale c'è una evidente difformità ed il fatto che 17 anni fa non ha avuto nessun tipo di problema non la mette al riparo dal rendere commerciabile la Sua casa. Le consiglio di affidarsi ad un bravo professionista di Sua fiducia, operante sul posto che conosce bene i regolamenti comunali, in modo da trovare l'iter burocratico più idoneo e veloce. Naturalmente porTi con sè tutti gli elementi utili atti a testimoniare che alla data di acquisto le due finestre erano esistenti.  Cordiali saluti.          
      rispondi al commento
      • Sgri53
        Sgri53 Pasquale
        Martedì 20 Agosto 2019, alle ore 12:30
        Grazie mille per la sua risposta 
        rispondi al commento
  • Marcut79
    Marcut79
    Martedì 6 Agosto 2019, alle ore 01:24
    In una casa indipendente di circa 200 mq ho ampliato un bagno che dà all'esterno al secondo piano di circa 5mq in più allargandomi e occupando uno spazio che prima faceva parte di una terrazza.
    É sanabile questo ampliamento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marcut79
      Martedì 20 Agosto 2019, alle ore 11:54
      Una debita premessa: allo stato attuale non si può aderire a nessuna forma di condono in quanto i termini sono ampiamente scaduti nel lontano marzo 2004. La sanabilità di un'opera edilizia dipende da una serie di condizioni. Se l'abuso è stato commesso prima del 1° settembre 1967 (dimostrabile) ha ottime possibilità di condonare, diversamente si complica non poco soprattutto se l'ampliamento è piuttosto recente. Altro fattore di non poco conto è se nell'area dove insiste la costruzione ci sono vincoli di natura paesaggistico-ambientali o altri. In ogni caso è opportuno che Lei si rivolga ad un professionista di Sua fiducia, operante sul territorio, che Le saprà dare indicazioni dettagliate sul da farsi, in virtù delle variabili in precedenza indicate .  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jordane
    Jordane
    Sabato 30 Marzo 2019, alle ore 15:34
    Ho creato un piccolo bagno ad uso privato nel mio sottotetto sopra il mio appartamento
    Questo nel 1999 il condominio sapeva ma non ci sono mai stati problemi
    Quest'opera abusiva puo essere usocapita?
    O si potrà regolizzare solo con una sanatoria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jordane
      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 12:27
      L'usucapione è un'azione procedurale di acquisizione della proprietà che si applica solo tra privati. Rispetto alla condizione urbanistica va precisato che se il sottotetto è abitabile si può sanare senza particolari problemi. Diversamente rimane sempre un locale di sgombero, quindi, c'è poco interesse a sistemare la pratica urbanistico-catastale in rapporto ai costi da sostenere. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Jordane
        Jordane Pasquale
        Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 13:46
        Spett; Pasquale, è stato chiarissimo è nel ringraziarla per avermi risposto porgo distinti saluti Jordane...
        rispondi al commento
  • Verificatore1
    Verificatore1
    Giovedì 31 Gennaio 2019, alle ore 18:28
    Abito in una palazzina di due piani  e sotto questa, un deposito adibito a supermercato
    .Da qualche giorno hanno inziato dei lavori e per curiosità sono sceso per controllare, contano i pilastri e  facendo un confronto con una vecchia planimetria, copia conforme del comune, rilasciata dopo i fine lavori,  ho potuto constatare che ne manca uno in corrispondenza ad una terrazza sovrastante.
    Mi chiedo è normale ?
    Qualcuno ha commesso un reato anche se su corrisponde una terrazza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Verificatore1
      Martedì 5 Febbraio 2019, alle ore 08:45
      Non è una cosa normale né da tralasciare. Le consiglio di parlarne con l'amministratore del condominio in modo da incaricare un ingegnere strutturista al fine di verificare e/o di accertare manomissioni o abusi e di denunciarne l'accaduto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Peppe11
    Peppe11
    Domenica 13 Gennaio 2019, alle ore 21:30
    Parlando di un terreno agricolo 6-700 mq in cui e' esistente un casolare per ricovero utensili di circa70 mq catastato e preesistente al 1967, attorno a quest'ultimo e' stata coperta un'area di 100 mq con lamiere zincate con travi in ferro a mo' di capannone..
    Quindi ci troviamo di fronte a :
    - magazzino catastato.
    - piccolo capannone su terreno agricolo in lamiera che poggia su travi in ferro e muro delimitante.
    - terreno agricolo.
    È possibile vendere  tutto cio' di cui sto descrivendo?
    Anche se una parte non è in regola perchè esce come terreno agricolo e sorge questo capanno?
    Si puo' stipulare un atto di compravendita cosi' com'e'?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Peppe11
      Martedì 15 Gennaio 2019, alle ore 18:08
      La legge 122/2010 ha introdotto l'obbligatorietà della conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi. Da quanto da Lei descritto l'atto di compravendita non si può rogare in quanto solo la costruzione per ricovero di attrezzi agricoli e' antecedente alla data del 1° settembre 1967. Anzi in sede di redazione della relazione peritale potrebbe avere la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione delle tettoie. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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