Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA
madex

Abusi edilizi e criticità correlate

Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell'abusivismo edilizio è stato e resta tutt'ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l'argomento, ma senz'altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unicodell'edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s'intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».



Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l'aperturadi porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell'Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

Parte abusiva di fabbricato in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.

I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all'abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell'opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l'aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l'art.46 del Testo Unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze, art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria, la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l'impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio abusivo di tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l'impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Abuso edilizio: Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l'attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l'irresponsabile abitudine di modificaredimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest'ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abuso edilizio e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall'altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l'art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all'Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso edilizio sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l'illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all'Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

Abuso edilizio non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.


Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il D.L.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il
2 per cento delle misure progettuali»
.


Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

riproduzione riservata
Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
Valutazione: 3.90 / 6 basato su 48 voti.

Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni



ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Kesnan
    Kesnan
    Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 18:39
    Sono in procinto per l'acquisto di un immobile (completamente regolare) sul cui terreno sono presenti, distaccati dall'abitazione, due opere in muratura chiuse con porte e finestre, non presenti nel progetto catastale.
    Come devo comportarmi?
    Chiedere il ripristino (demolizione) al venditore oppure acquistarlo e se non sanabile, procedere io stesso al ripristino? (facendomi scontare all'atto di vendita l'opera di demolizione sul prezzo di acquisto).
    Il mio dubbio è una volta acquistato l'immobile, il rischio di poter incorrere in sanzioni di natura penale.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kesnan
      Giovedì 9 Giugno 2022, alle ore 12:53
      Il venditore Le vende solo l'abitazione. I due corpi di fabbrica esterni, essendo abusivi, non vengono neppure mensionati. Un domani, se non sanabili, sarà Lei perseguibile penalmente per la violazione delle norme urbanistiche. Per stare tranquilli Le consiglio far ripristinare lo stato pregresso prima del rogito, in testa al venditore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roberto M.
    Roberto M.
    Mercoledì 6 Aprile 2022, alle ore 23:00
    Nella ristrutturazione del bagno vorrei eliminare la nicchia sotto la finestra ( portandola a filo parete) dove vi è installato il termo, per collocarlo in parete ,vado ad alterare la planimetria del bagno creando un abuso edilizio?
    Per poi dover fare una sanatoria?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto M.
      Venerdì 8 Aprile 2022, alle ore 10:12
      Non commette nessun abuso edilizio, sono opere che non hanno rilevanza urbanistica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francescp
    Francescp
    Mercoledì 30 Marzo 2022, alle ore 21:51
    Ho acquistato all'asta un box auto sprovvisto di intercapedine che invece era presente nel progetto originario depositato dal costruttore al comune, posso sanare tale abuso anche se i box confinanti al mio sulla stessa parete sono stati realizzati tutti senza intercapedine in difformità al progetto originario?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francescp
      Giovedì 31 Marzo 2022, alle ore 11:22
      La legge Le dà l'opportunità di sanare il vizio di costruzione. E' opportuno valutare anche l'ipotesi di lasciare lo "status quo" che, però, non inficia la conformità urbanistico-catastale del box-auto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Martedì 21 Settembre 2021, alle ore 16:14
    Qualche anno fa ho acquistato una casa indipendente disposta su due livelli, il primo abitativo fuori terra ed il secondo è seminterrato adibito a magazzino/garage.
    Sul pavimento sotto al portico c'era una apertura del vano scala (scala mai realizzata dai vecchi proprietari) per collegare la parte abitativa con la parte magazzino.
    Siccome non era mia intenzione collegare i due ambienti ho deciso di chiudere il tutto.
    Immagino rientri in un caso di abusivismo, può essere regolarizzato questo intervento?
    Iinoltre per questa chiusura potrei avere problemi nell'ottenere le agevolazioni previste dal superbonus?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele
      Lunedì 27 Settembre 2021, alle ore 10:05
      E' possibile regolarizzare la posizione urbanistica e catastale dell'immobile, incaricando un tecnico di Sua fiducia, che dovrà provvedere al frazionamento del seminterrato dalla consistenza originaria. Una volta "ripristinata" la liceità non avrà alcun tipo di ostacolo all'adesione del superbonus. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Arch.oliva
    Arch.oliva
    Lunedì 20 Settembre 2021, alle ore 10:47
    Chi compra una casa abusiva, compra anche gli abusi edilizi; il nuovo acquirente sarà, quindi, anche il nuovo responsabile degli stessi e, di conseguenza, dovrà sanarli.
    Le spese per la sanatoria edilizia, insomma, saranno interamente a suo carico.
    Pertanto occorre verificare se sia possibile sanare l'abuso prima di procedere al compromesso
    rispondi al commento
  • Sebastiano Salemi
    Sebastiano Salemi
    Sabato 18 Settembre 2021, alle ore 16:09
    In fase di preliminare di compravendita per un appartamento al 1° piano scopro che ultimi 2 piani due condominio risultano abusivi.
    Visto che devo ancora andare al rogito, vorrei sapere a chi spettano i costi per sanatoria, oneri urbanizzazione, multe e altro che possono sopraggiungere?
    rispondi al commento
  • Lello
    Lello
    Giovedì 27 Maggio 2021, alle ore 00:44
    Un mio vicino ha costruito una scala per fare un altra entrata che sfocia da sotto avendo gia l'entrata da sopra.
    Inoltre dove ha costruito la scala a costruito un muretto attorno tutta la casa chiudendo tutto lo spazio che prima era libero.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lello
      Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 16:49
      È assai probabile che le opere realizzate dal Suo vicino non abbiano ricevuto nessun provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Arch.oliva
      Arch.oliva Lello
      Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 17:05
      Concordo con il pensiero di Pasquale.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Mercoledì 26 Maggio 2021, alle ore 13:54
    Condominio di 70 appartamenti costruiti nel 2002, era previsto un muro divisorio con porta tra cucina e dove consumare i pasti.
    Tutti hanno optato per la non costruzione di detto tramezzo ora al catasto risulta tutto un vano mentre al comune risulta il muro abbiamo l'abitabilità.
    Bisogna fare qualcosa per cambiare o sanare al comune è importante farlo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe
      Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 16:41
      Sì, per la conformità urbanistico-catastale e lo stato dei luoghi è necessario procedere alla variazione catastale per una diversa distribuzione degli spazi interni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rebecca
    Rebecca
    Domenica 23 Maggio 2021, alle ore 19:22
    Ho comprato 18 anni fa un appartamento mansardato con impegno del costruttore nell'atto ad ottenere agibilità.
    Ora che lo voglio vendere è risultato con altezza media ponderale sui 210-220 mm quando in Lombardia dovrebbe essere 240 mm ed il costruttore aveva presentato in comune disegni con altezze false per rientrare nei parametri.
    Non posso fargli causa perché non ha più nulla di intestato.
    Che soluzioni ho?
    L'altezza è un parametro condonabile o no?
    rispondi al commento
    • Arch.oliva
      Arch.oliva Rebecca
      Lunedì 24 Maggio 2021, alle ore 11:52
      Dovrebbe rivolgersi al suo comune per vedere se sono in vigore le norme Regionali per il recupero dei sottotetti non abitabili.
      Qualora tale normativa non le consenta di regolarizzare la situazione, non sarà possibile procedere diversamente.
      rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
dona
Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News
REGISTRATI COME UTENTE
339.501 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Abusi edilizi ed i loro effetti che potrebbero interessarti


Superbonus 110%: abusi edilizi e possibili sanzioni penali!

Detrazioni e agevolazioni fiscali - L'abuso edilizio ha da sempre rappresentato un ostacolo per chi volesse fruire di una qualsiasi detrazione fiscale. Vale lo stesso anche per il Superbonus 110%?

In caso di abusi edilizi e falsi permessi paga il committente

Leggi e Normative Tecniche - A parere del Consiglio di Stato il cliente che viene frodato e che richiede il permesso di costruire in sanatoria non è esonerato dal pagamento delle sanzioni.

Abusi edilizi in condominio: chi è responsabile?

Leggi e Normative Tecniche - È illegittima l'ordinanza di demolizione emessa nei confronti del condominio in caso di abusi edilizi. La responsabilità è sempre imputabile ai singoli condomini

Anagrafe abusi edilizi: il mezzo per contrastare l'abusivismo in ambito edile

Leggi e Normative Tecniche - Pubblicato lo schema di decreto del Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili che istituisce la Banca Dati Nazionale sull'Abusivismo Edilizio

Le risposte del MEF per Superbonus 110% e abusi edilizi

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Il Ministero dell'Economia e delle Finanze ha risposto ai quesiti formulati dai due Deputati della Camera nell'interrogazione parlamentare della scorsa settimana

Abusi edilizi: a chi spetta il diritto di presentare ricorso?

Leggi e Normative Tecniche - Chi può presentare ricorso in caso di abusi edilizi e richiedere la demolizione delle opere? Il Consiglio di Stato risponde e chiarisce il concetto di vicinitas

Superbonus 110%: è possibile la detrazione in caso di interventi abusivi?

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Superbonus 110%: sì alla detrazione in caso di interventi abusivi purché siano sanabili. Abusi di piccole o medie entità e le differenze ai fini della detrazione

Qual è il titolo abilitativo corretto per abusi edilizi o pertinenze?

Leggi e Normative Tecniche - Presentato ricorso per richiedere se un'opera edilizia è da ritenersi come una nuova costruzione oppure una pertinenza e che titolo abilitativo bisogna scegliere

Veranda abusiva: l'inerzia del Comune non costituisce sanatoria automatica

Affittare casa - In caso di appartamento con veranda abusiva, il nuovo acquirente non può dirsi al sicuro. L'inerzia da parte del Comune non è costituisce sanatoria automatica.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img marco atzeni
Buonasera, il problema riguarda una abitazione costruita nel 1974, facente parte di un condominio di sei appartamenti, costrtruito in modo difforme dal progetto ma per la quale il...
marco atzeni 05 Agosto 2022 ore 14:44 3
Img olimpia maffeo
L'inquilino del mio appartamento (per fortuna andato via) ha fatto degli abusi edilizi non sanabili. Sto facendo una sanatoria con sia. Posso avere la detrazione del 50% sul costo...
olimpia maffeo 18 Maggio 2022 ore 12:40 7
Img catello53
Salve,avendo eseguito lavori straordinari all'atto della ristrutturazione della mia abitazione circa un anno fa, consistenti in :1) una diversa disposizione delle stanze2)...
catello53 10 Ottobre 2014 ore 07:55 2
Img silicio
Se il committente non avesse i necessari permessi per i lavori (DIA ecc..) l'impresa che li esegue è perseguibile con qualche sanzione o risponde solo il proprietario?O il...
silicio 07 Marzo 2008 ore 17:39 7