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Abusi edilizi e criticità correlate

Una breve panoramica sulle conseguenze degli abusi edilizi con riferimento alle normative vigenti, evidenziando responsabilità e criticità connesse al reato.
17 Gennaio 2017 ore 13:00 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Abusivismo edilizio e sua attualità


Il tema dell'abusivismo edilizio è stato e resta tutt'ora uno degli argomenti sempre attuali nel panorama delle costruzioni, la complessità delle casistiche in relazione ai diversi regolamenti regionali, oltre alle normative vigenti sul territorio nazionale, impongono la necessità di fornire gli elementi essenziali per poterne comprendere le problematiche.

Abusi edilizi nel centro urbanoPer i motivi sopra esposti, non è possibile in poche righe trattare esaurientemente l'argomento, ma senz'altro utile può rivelarsi il tentativo di sintetizzarne gli aspetti principali,con riferimento alle normative vigenti, tenendo conto dei diversi gradi di abusi.

Per tal motivo, mi soffermerò maggiormente sulle novità più recenti in materia, ed in particolare sul Testo unicodell'edilizia n.380/02 innovato dal D.l.gs. 27.12.2002 n.301, oltre a rivolgere un breve sguardo ad alcuni provvedimenti di legge i quali danno una idea degli orientamenti giurisprudenziali più significativi in materia.

Cominciamo con il chiarire cosa s'intende per abuso edilizio, a tal proposito mi sembra utile citare quanto stabilito dalla sentenza di Cassazione n. 37713 del 01.10.2012, la quale ha stabilito che «Un intervento edilizio iniziato senza le prescritte autorizzazioni amministrative è un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente».



Abusi diversi e norme generali


A secondo del tipo di intervento da effettuare, la normativa vigente richiede una serie di atti ufficiali da produrre a cura del richiedente con precise modalità .

Nel panorama delle costruzioni edili, fanno eccezione gli interventi di ordinaria manutenzione, ossia quelli che riguardano principalmente opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, tali interventi vengono definiti liberi, ossia non bisognevoli di alcun titolo abilitativo.

Interventi edilizi, titolo abilitativo
Diversamente è disposto per tutti gli altri tipi di intervento, come quelli di manutenzione straordinaria, ossia quelli riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso, che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, per tali interventi è necessario l'atto abilitativo secondo le norme vigenti.

Non è previsto alcun atto abilitativo per interventi riguardanti, l'aperturadi porte interne, lo spostamento di pareti interne, e piccole modifiche interne, ma è comunque necessario produrre una comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato.

Quando gli interventi riguardano parti strutturali, è necessario produrre la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) fatta salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU.

La parte di interventi più invasivi, comprendenti le ristrutturazioni parziali e totali, compresa la demolizione e rIcostruzione con la stessa volumetria di un edificio esistente, vengono regolati da una serie di provvedimenti quali SCIA, SUPER DIA e Permesso di costruire.

Per gli edifici storici, rientranti tra quelli tutelati dalle Soprintendenze competenti, oltre ai permessi citati, vanno richieste le autorizzazioni specifiche.



Abusi edilizi conseguenze e criticità


Come si può ben notare, la materia è abbastanza complessa e le casistiche lo sono altrettanto pertanto in questa sede, si vuol mettere principalmente in risalto in maniera sintetica, i principali aspetti e le relative conseguenze di un atto di abusivismo edilizio.

Generalmente si può dire che In caso di interventi edilizi abusivi, cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte dell'Ente competente) l'autore dell'abuso è obbligato a demolire entro 90 giorni le opere abusive o ripristinare lo stato dei luoghi.

Parte abusiva di fabbricato in fase di demolizione
In seguito a tali abusi edilizi, diverse sono le responsabilità e le conseguenze per ciascuno dei partecipanti al processo realizzativo delle opere abusive e ciò a secondo se essi riguardano opere di costruzione o in difformità o in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o edilizie.

I soggetti chiamati a rispondere a diverso titolo dei reati commessi, sono principalmente il titolare della concessione, unitamente al committente, costruttore e direttore dei lavori.

Tali soggetti sono destinatari di misure amministrative pecuniarie se non provino la loro estraneità all'abuso, oltre alle relative incriminazioni di carattere penale.

In particolare il direttore dei lavori incorre in responsabilità ove non contesti tempestivamente a chi di dovere le violazioni riscontrate, rinunciando neI casi più gravi, ossia totale difformità o variazioni essenziali, al relativo incarico.

La conseguenze per una tale inadempienza possono costare al professionista la sospensione dall'albo professionale per un periodo variabile da 3 mesi a 2 anni.

Oltre ai soggetti citati, non bisogna dimenticare coloro i quali partecipano alla realizzazione dell'opera abusiva, prestando la propria opera o forniture di servizi di vario genere.



Abusivismo edilizio e indisponibilità dell'opera realizzata


Dopo aver indicato in maniera sommaria le principali conseguenze di un abuso edilizio, sotto l'aspetto giuridico, vediamo quali conseguenze comporta tale abuso sul valore di mercato del bene.

Un bene immobile realizzato in assenza o in difformità delle dovute autorizzazioni e prescrizioni di legge non può essere trasferito, così stabilisce l'art.46 del Testo Unico, mettendo in evidenza le ulteriori conseguenze, art.47, anche per i notai che dovessero procedere in difformità.

La legge infatti prevede che coloro che alienano i beni immobili, debbono produrre gli atti concessori del bene primario come permesso a costruire, o atti concessori in sanatoria , la mancanza dei quali comporta una serie di ostacoli al godimento del bene, rendendo l'impegno economico per realizzarlo non solo vano ma foriero di altre incombenze sotto il profilo economico, penale e amministrativo.

Danneggiamento ad un pilastro per passaggio abusivo di tubazione
A titolo di esempio di tali problematiche, cito l'impossibilità di poter allacciare il bene abusivo a tutte le reti di servizi pubblici, e ad ogni tipo di energetizzazione, a tal scopo occorre precisare che tale impedimento, è valido per tutti gli immobili privi di titolo concessorio iniziati dopo il 30 gennaio 1977 e per i quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente al 17 marzo 1985.

Da quanto sopraesposto, si evince come un abuso edilizio oltre a rappresentare un vero e proprio reato, comporti nel tempo una serie di conseguenze, molte volte non facilmente sanabili, per il sopravvenire di nuove disposizioni di legge le quali difficilmente risultano invocabili al fine di richiedere una autorizzazione in sanatoria.

Abuso edilizio: Intervento che necessita di autorizzazione
E qui richiamo l'attenzione del lettore, su alcuni atteggiamenti superficialfaciloni, tanto in uso nella nostra bella Italia, i quali ultimamente hanno contribuito non poco, unitamente alle sollecitazioni sismiche a tutti note degli ultimi mesi a far aumentare il numero di crolli di diversi edifici con le conseguenze che tutti conosciamo.

Un esempio valevole per tutti è l'irresponsabile abitudine di modificaredimensioni, posizione e materiali di strutture portanti interne alle proprie abitazioni.

Si fa riferimento a pareti, tramezzi con spessori oltre i 15 cm, eliminazione di pilastri isolati, aperture vani etc., non solo senza alcun titolo concessorio, ma addirittura senza neanche consultarsi con un tecnico esperto in materia al fine di valutarne la fattibilità in sicurezza.

Da quest'ultimo esempio si capisce come un abuso edilizio, possa riguardare non solo un ristretto numero di soggetti come i principali sopraindicati, ma purtroppo può compromettere l'esistenza di molte altre persone, senza che alcun procedimento in sanatoria possa restituirle alla vita.


Abuso edilizio e provvedimenti di legge recenti

Ultimamente sono stati emanati alcuni provvedimenti i quali mirano da un lato a inasprire le sanzioni nei confronti di chi non demolisce o ripristina entro i termini di legge le opere abusive, e dall'altro a semplificare alcune procedure al fine di sanare piccoli abusi.

Il decreto DL n.133/2014 Sblocca Italia, introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia, ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20 mila euro, per coloro i quali non demoliscono o ripristinano lo stato ante operam nei termini di legge.

Sul versante delle possibili sanatorie per le diverse tipologie di abuso, l'art.36 del Testo Unico prevede i casi illustrati di seguito mediante alcuni esempi.

Se il proprietario di un immobile ha edificato in assenza di un progetto regolarmente assentito con le modalità previste dalle vigenti leggi in materia, o che comunque ha omesso di pagare gli oneri relativi all'Ente che ne ha rilasciato il permesso a costruire o altro provvedimento autorizzativo.

Abuso edilizio sanabile mediante ripristino stato dei luoghi
In questo caso ci troviamo chiaramente in presenza di un abuso edilizio, cosa si può fare per sanare l'illecito?

Ebbene se le opere realizzate sono comunque rispettose delle norme urbanistiche vigenti, l'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere all'Ente di competenza il permesso in sanatoria, previo pagamento di oneri di costruzione pari al doppio del normale.

Nel caso invece di opere di ristrutturazioni abusive o parzialmente abusive, per le quali il ripristino dello stato di fatto ante operam sia tecnicamente impossibile, dobbiamo distinguere due situazioni.

La prima riguarda le opere in assenza di permesso o in totale difformità da esso, aggravate dal fatto di non essere rispettose delle normative vigenti in materia urbanistica, per tale situazione, qualora sulla base di una verifica dell'ufficio tecnico del Comune si appuri che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione, anziché l'obbligo di demolizione, consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'ammontare dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguito in seguito all'opera abusiva.

Abuso edilizio non demolibile
La regola generale per i casi in cui non è possibile ripristinare lo stato dei luoghi senza pregiudizio per la statica dell'intero edificio, per cui attraverso una corresponsione del doppio del valore del costruito può essere sanato, non vale in zona sismica nei casi in cui la parte edificata abbia creato di fatto un giunto non a norma con una costruzione limitrofa.

In questo caso specifico, la possibilità che tale struttura abusiva, possa creare danni a quella adiacente in seguito alle sollecitazioni sismiche, impone la demolizione delle opere abusive.


Per tutte quelle situazioni che contemplano piccole variazioni volumetriche, distanze, distacchi, congruenza tra le misure del costruito e quelle delle opere realizzate nel 2011 il D.L.n.70 ha stabilito che:

«non si considerano difformi dal titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il
2 per cento delle misure progettuali»
.


Concludendo questa breve nota sul tema degli abusi edilizi, penso sia facilmente rilevabile come tale prassi sia assolutamente da evitare, non solo per tutte le conseguenze sopracitate, ma anche per la inevitabile serie di liti consequenziali derivanti dalla tutela del diritto dei terzi.

riproduzione riservata
Articolo: Abusi edilizi ed i loro effetti
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Abusi edilizi ed i loro effetti: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Toti
    Toti
    1 giorni fa
    Dopo il rogito effettuato, ho scoperto che i precedenti proprietari, in occasione di lavori straordinari autorizzati (sostituzione del manto del tetto e intonacatura delle pareti esterne) hanno alzato il tetto abusivamente, ricavandone un locale abitabile.
    Quando ho comperato la casa, nessuno mi ha detto che quel piano che si è così creato nel sottotetto non ci poteva essere, mi è solo stato detto che il piccolo bagno presente era abusivo, ma nulla riguardo l'altezza del tetto. ora scopro che il tetto è stato alzato e che trovandomi in un contesto soggetto a protezione delle bellezze naturali non poteva essere autorizzato.
    È possibile sanare o il tetto deve essere riportato alle dimensioni originarie?
    rispondi al commento
  • Andrea Bertocchi
    Andrea Bertocchi
    4 giorni fa
    A seguito di accollo del mutuo precedentemente in capo a mio suocero, e non avendo l'accortezza di verificare i documenti ho scoperto di essere entrato in possesso di un edificio con un abuso edilizio, è presente una soletta che non dovrebbe esistere.
    A seguito di ciò, e con la volontà di sanare la situazione ho contattato un tecnico.
    Purtroppo dopo aver controllato il piano di governo del territorio ho scoperto che non è sanabile, vorrei comunque procedere alla demolizione della parte abusiva.
    Dovei farlo senza dichiarare nulla, o dichiarando l'abuso potrei poi eseguire i lavori con una pratica ediliza nel modo corretto?
    Sarei comunque soggetto alle sanzioni previste autodenunciandomi e procedendo alla demolizione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea Bertocchi
      1 giorni fa
      Se i lavori di demolizione sono di modesta entità li può eseguire senza nessuna comunicazione. Diversamente va presentata una pratica edilizia, a firma di un tecnico abilitato di Sua fiducia, dove al termine dei lavori dovrà dichiarare la conformità urbanistica e catastale dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Architetto
      Architetto Andrea Bertocchi
      1 giorni fa
      Dovrebbe specificare meglio il motivo della non sanabilità (es. edificio vincolato, o altri vincoli) per poterle dare un consiglio.
      rispondi al commento
  • Pietro Salvucci
    Pietro Salvucci
    6 giorni fa
    Ho costruito un bagnetto in box striminzito mt. 1.80 x 0.70.
    Vaso e lavabo abusivo solo per l'urgenza di mia moglie (invalida 80 %), che quando arriviamo in questa seconda casa ha bisogno di andare in bagno perché quello di casa deve fare 4 rampe di scale per accedere.
    Devo fare la sanatoria mi sta bene ma il tecnico del comune chiede l'autorizzazione del condominio, che non otterrò mai.
    So che c'è una sentenza del tar Campania che chiarisce che non occorre la richiesta al condominio, ma il tecnico comunale insiste, come posso risolverlo?.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pietro Salvucci
      5 giorni fa
      Il tecnico comunale di "nasconde" dietro la richiesta del parere favorevole del condominio. Se il regolamento edilizio non pone vincoli in tal senso, presenti la Cila a sanatoria del bagnetto realizzato, allegando le giuste motivazioni. Se ci sarà il diniego faccia ricorso al Tar che sicuramente è più clemente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Arch.oliva
      Arch.oliva Pietro Salvucci
      5 giorni fa
      La realizzazione di un secondo bagno all’interno della propria. abitazione normalmente non ha bisogno di alcuna autorizzazione condominiale.
      Nel suo caso da come lei descrive l’abuso sembra più’ un cambio di destinazione d’uso, cosa che potrebbe essere vietata dal regolamento condominiale
      rispondi al commento
  • Giades
    Giades
    Venerdì 15 Gennaio 2021, alle ore 18:12
    Gentilmente chiedo lumi su un problema.
    Sono proprietario di una villetta a schiera, anni fa ho ampliato il seminterrato con il sotto veranda (c.d. vuoto tecnico) del piano rialzato tramite una porta e rimasto ancora al grezzo ,dato che vorrei usufruire del bonus 110 %.
    Cosa posso o dovrei fare per mettermi in regola, anche alla luce del nuovo piano casa in Sardegna ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giades
      5 giorni fa
      Per beneficiare del Superbonus deve produrre la conformità urbanistica dell'immobile, cosa che allo stato attuale non è possibile. Le strade da percorrere sono due: la prima è il ripristino dello stato dei luoghi; la seconda è la richiesta di una sanatoria edilizia, sempreché i tempi siano chiari e determinati da subito in modo da rientrare nei tempi previsti dal Superbonus del 110%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giades
    Giades
    Venerdì 15 Gennaio 2021, alle ore 17:55
    Ottimo!
    rispondi al commento
  • Rafspace
    Rafspace
    Giovedì 31 Dicembre 2020, alle ore 18:52
    Ho comprato una casa di tre unità immobiliari con tre diversi atti.
    Il primo nel 2005 in comproprietà con mio fratello per il piano terra da mio zio.
    Il secondo nel 2014 per i due appartamenti a primo piano da mio padre.
    Il terzo nel 2018 per acquistare la quota di mio fratello.
    Ho scoperto che l'immobile, realizzato prima dell'80, è servito da un pozzo nero sul quale è stata fatta una manutenzione rarissima. Non conosco le specifiche dello stesso ma comunque l'immobile è situato in una zona periferica/rurale.
    Sono tenuto a delle verifiche?
    Come devo comportarmi?
    rispondi al commento
    • Arch.oliva
      Arch.oliva Rafspace
      Sabato 2 Gennaio 2021, alle ore 12:29
      Le consiglio di consultare il Regolamento Edilizio del Comune in cui è situato l'immobile al fine di individuare le modalità di smaltimento dei rifiuti domestici.
      rispondi al commento
  • Napoli
    Napoli
    Lunedì 28 Dicembre 2020, alle ore 12:15
    Concordo con quanto consigliato da Pasquale.
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Martedì 22 Dicembre 2020, alle ore 19:40
    Da un accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico Comunale è emerso che una porta che da sul cortiletto dell'abitazione (presente fin dalla costruzione nel '68 e risultante regolarmente dichiarata in Catasto) non era prevista nel progetto originario depositato in Comune ('68).
    Nel progetto in Comune risulta infatti solo una finestra.
    Poicheè sto facendo eseguire il progetto per ristrutturare casa e intendo accedere al bonus 110% come devo comportarmi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Lunedì 28 Dicembre 2020, alle ore 12:02
      Per accedere al Superbonus è indispensabile la conformità urbanistica dell'immobile. Le consiglio di presentare una Scia in sanatoria per regolarizzare la portafinestra ed attendere il rilascio della relativa concessione e poi presentare il Suo progetto di ristrutturazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Federica
    Federica
    Venerdì 11 Dicembre 2020, alle ore 12:04
    Ho un dubbio relativo ad un immobile per il quale sto completato l'istanza di condono.
    In questo appartamento, sito al piano terra, sulla parte posteriore vi era una sorta di stenditoio, quindi una stanza chiusa verticalmente da normalissime pareti ed in parte delimitato da un solaio.
    L'altra parte risultava scoperta poichè vi era una scala.
    Successivamente si è provveduto ad eliminare la scala e a completare (parliamo di dimensioni veramente esigue) di solaio già esistente.
    La mia domanda è: la chiusura di questa parte di solaio costituisce un aumento di cubatura?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federica
      Sabato 12 Dicembre 2020, alle ore 12:12
      Sì, oltre all'aumento della cubatura c'è anche il cambio di destinazione d'uso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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