IVA agevolata per lavori di ristrutturazione edilizia

NEWS DI Fisco casa23 Dicembre 2017 ore 10:20
IVA agevolata al 10% e al 4% per gli interventi di ristrutturazione: vediamo nel dettaglio per quali interventi è riconosciuta e i casi in cui non si applica.

IVA agevolata al 10% e al 4% per ristrutturazioni


Vediamo nel dettaglio quali sono gli interventi di ristrutturazione che consentono di usufruire delle agevolazioni fiscali.

IVA agevolata al 4%


Il regime dell'IVA al 4% riguarda tutte le spese derivanti dalla realizzazione delle opere murarie, dell’impianto elettrico, dell’impianto di riscaldamento, idrico e così via relative all'esecuzione di opere complessivamente necessarie per la costruzione della prima casa .

Iva Agevolata prima casa per ristrutturazione
Per accedere all'aliquota agevolata dell'IVA al 4% è necessario possedere una serie di requisiti soggettivi, cioè propri del soggetto richiedente le agevolazioni, e oggettivi, cioè relativi al fabbricato:

- l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

- l'acquirente non deve essere titolare (neppure per quote) di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ;

- l’immobile in questione deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la residenza, oppure nel Comune in cui l'acquirente intende trasferirsi entro il termine di 18 mesi dall'acquisto.

L’IVA agevolata è riconosciuta anche per gli ampliamenti della prima casa con il vincolo però che dopo la parte ampliata non costituisca un'unità immobiliare a sé stante e non comporti la possibilità di attribuire all'immobile risultante caratteristiche di lusso.


Iva Agevolata 10%


L’Iva agevolata 10% per lavori di ristrutturazione edilizia è applicabile sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali.

Si può fruire di questa agevolazione, però, solo se l'esecuzione dei lavori avviene nell’ambito di un regolare contratto di appalto e qualora l'appaltatore, ossia la ditta edile, fornisca beni di valore significativo.

L'elenco dei beni con IVA agevolata al 10% è individuato dal decreto 29 dicembre 1999 e riguarda beni quali:
ascensori e montacarichi;

• opere che consentono un risparmio energetico come la sostituzione degli infissi con infissi in vetro camera che rispettino i requisiti previsti, la sostituzione della caldaia con una a condensazione che utilizzi valvole termostatiche o sistemi di riscaldamento con fluido a bassa temperatura (riscaldamento a pavimento, pannelli radianti, ecc.);

• installazione di pompe di calore ad alta efficienza e scambiatori geotermici a bassa entalpia;

isolamento termico delle pareti, delle coperture e dei solai;

• installazione di pannelli solari per acqua calda sanitaria;

• spese tecniche per attestazione prestazione energetica;

videocitofoni;

condizionatori e riciclo dell’aria;

sanitari e rubinetteria da bagni;

• impianti di sicurezza.

Iva agevolata per beni finiti
In particolare, per tali beni chiamati anche beni finiti, perché anche se incorporati nella costruzione conservano la propria individualità, è prevista l’applicazione di un’IVA agevolata sia quando l’acquisto è fatto direttamente dalla persona che commissiona i lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d'opera che li esegue.


Su quali interventi è possibile applicare l’IVA ridotta?


Le indicazioni dettagliate in merito agli interventi di ristrutturazione casa sui quali è possibile fruire dell'agevolazione sono riportate nei riferimenti normativi, ma non sempre è semplice capire quali sono le regole da rispettare per rientrare nell'agevolazione.

Vediamo di seguito in dettaglio cosa dice la norma.


Ristrutturazioni edilizie


L’applicazione dell’IVA agevolata al 10% è prevista per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali, rientranti nel regime fiscale dedicato al recupero edilizio, ovvero al restauro, al risanamento conservativo e alla ristrutturazione.

Nell’articolo 7 comma 1 lettera b della Legge 488/1999 sono elencati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che possono fruire dell'aliquota IVA ridotta al 10%.

Manutenzione ordinaria: interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Restauro e risanamento conservativo: interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti.

Fabbricati ammessi


I fabbricati civili che rientrano nell'agevolazione dell'IVA al 10% sono quelli che hanno più del 50% della superficie adibita a uso privato, cioè quelli definiti a prevalente destinazione abitativa.

Iva agevolata per ristrutturazione condomini
Le categorie di immobili ammesse sono:
• unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici A/10;
• relative pertinenze;
parti comuni degli edifici a prevalente destinazione abitativa;
• edifici di edilizia residenziale pubblica se connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa;
• edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso, se costituiscono stabile residenza di collettività, quali conventi o ospizi.


Valore dei beni significativi


Come detto prima l’IVA agevolata al 10% si applica solo se l'esecuzione dei lavori avviene nell’ambito di un regolare contratto di appalto e qualora l'appaltatore, ossia la ditta edile, fornisca beni di valore significativo.

È quindi importante comprendere cosa sono i beni significativi, il cui elenco abbiamo già riportato prima (ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetti da bagno, impianti di sicurezza), per i quali vige la regola dell'applicazione dell'IVA al 10% fino a concorrenza del valore della prestazione considerata al netto del loro valore.

In prativa il contribuente dovrà sottrarre al valore complessivo della prestazione il valore dei beni significativi.

Vediamo un esempio fornito nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni in materia di ristrutturazioni edilizie :

Esempio calcolo IVA agevolata sui beni significativi

IVA agevolata : quali i documenti necessari?


Per ottenere l'agevolazione dell’IVA al 10% non occorrono comunicazioni ad Enti istituzionali, né è obbligatorio il pagamento tramite bonifico, ma è indispensabile che i lavori di ristrutturazione siano eseguiti su abitazioni adibite a dimora di privati o in condomini la cui destinazione prevalente è di tipo abitativo.

Per usufruire dell'agevolazione occorre che Il prestatore d’opera o l’impresa compili correttamente la fattura indicando il valore complessivo della prestazione e il valore dei beni significativi di modo da stabilire l'importo esatto sul quale applicare l’IVA al 10% e quello invece soggetto all'aliquota ordinaria.
Nel caso dei condominio è compito dell’Amministratore compilare la documentazione utile per fruire dell'agevolazione.

Per avere diritto agli sgravi fiscali di ristrutturazioni IVA agevolata 10% e 4% , l'acquirente, nella persona del committente o in qualità di ditta edile, deve presentare al rivenditore l'autocertificazione con la quale si dichiara sotto la propria responsabilità di rientrare in uno dei casi previsti dalla Legge a cui spetta l'agevolazione fiscale dell’IVA ridotta al 4% o al 10%.

Il documento deve contenere necessariamente:

i dati dell'acquirente o della ditta;
i dati dell'immobile a cui sono destinati i beni;
la tipologia di intervento eseguito.


Il modello per l'Autocertificazione


Il modello da compilare per l'autocertificazione dell'IVA agevolata è disponibile gratuitamente su Internet, ed è possibile compilarlo e stamparlo comodamente da casa.

Riportiamo di seguito i contenuti principali:

Modello autocertificazione IVA al 4%
Modello autocertificazione IVA al 10%
Tale modello, è in formato pdf o word, per cui va aperto, scaricato gratis sul proprio computer, stampato e compilato.


Documenti da allegare alla Autocertificazione


Alla autocertificazione va allegata inoltre una serie di documenti in base alla tipologia di lavoro realizzato:

Per ristrutturazione prima casa IVA 4% e per ristrutturazione NON prima casa:
- copia della concessione edilizia (se richiesta);
- copia dell'atto preliminare (in caso di costruzione per conto terzi);
- fotocopia documento;
- fotocopia del codice fiscale.

Per lavori di ristrutturazioni edili, restauro, risanamento e manutenzione ordinaria e straordinaria IVA 10% ai documenti sopra indicati va aggiunta la documentazione che attesti l'inizio dell'Attività.

In quali casi l’IVA agevolata non è applicabile?


L’IVA agevolata al 10% che come abbiamo detto precedentemente si applica per i lavori di recupero edilizio, non è applicabile invece su:

• materiali o beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;

• materiali o beni acquistati direttamente dal committente;

• prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio;

• prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.

In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva ordinaria alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.


riproduzione riservata
Articolo: IVA per lavori edili
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IVA per lavori edili: Commenti e opinioni


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  • Pisabala1
    Pisabala1
    Venerdì 9 Febbraio 2018, alle ore 09:50
    Gentile Dott. Pasquale, non riesco a comprendere il vantaggio di questa agevolazione.
    Mi spiego meglio: se si fa acquistare il materiale dalla ditta che esegue i lavori, questa deve per forza caricarci il 10-15% sul materiale e quindi anche se poi ci applica il 10% di iva, alla fine, non conviene che acquisti io stesso il materiale pagando l'iva al 22%?
    Pisabala
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pisabala1
      6 giorni fa
      Il Suo dubbio è giustificato e va chiarito. La premessa è importante: i lavori devono rientrare nella manutenzione straordinaria.  Al momento della valutazione economica delle offerte delle varie ditte esecutrici, va riservata a sè la fornitura dei pavimenti, rivestimenti, igienici, ecc. ad insindacabile scelta del Committente presso un suo rivenditore di fiducia. Al momento della designazione dell'impresa va indicato il Suo fornitore con il quale la ditta intratterrà il rapporto commerciale, chiarendo che il corrispettivo della spesa le verrà pagato immediatamente mentre la stessa potrà effettuare il saldo nei tempi e nei modi usualmente o commercialmente praticati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Morino ele
    Morino ele
    Mercoledì 23 Agosto 2017, alle ore 19:51
    Salve Dott. Pasquale, io devo adeguare un vecchio appartamento in un garage, esiste qualche possibilità di pagare l'IVA in modo agevolata o resta, in questi casi, al 22?
    La ringrazio per la Sua risposta.
    Cordialità, Leo
    rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Lunedì 26 Giugno 2017, alle ore 11:29
    Come mai nel modello "DICHIARAZIONE PER L’APPLICAZIONE DELLA ALIQUOTA AGEVOLATA IVA" si fa riferimento alla Legge n. 457/1978 anziché al Testo Unico "Art. 3 (L) - Definizioni degli interventi edilizi"??
    Non sarebbe meglio lasciar perdere le singole normative e attenersi al testo unico che viene di volta in volta aggiornato con le nuove modifiche?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigi
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 18:57
      La Sua osservazione trova pieno fondamento. L'art. 3L del DPR n. 380/2001 ricalca pienamente l'ex art. 31 della legge n. 457/78, confermando ed ampliando le definizioni di ulteriori interventi edilizi. Sul semplificare la materia, di per sè molto complessa per le innumerevoli e costanti modifiche ed integrazioni a cui è sottoposta, sono pienamente d'accordo con Lei. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Venerdì 9 Giugno 2017, alle ore 00:32
    Ho acquistato casa a luglio 2016 come prima casa, acquisita residenza dal 01/09/2016, iniziata manutenzione straordinaria con cila.
    Chiedo se, io in qualità di proprietario, posso usufruire dell'IVA al 4% acquistando direttamente porte o pavimentazioni da un qualsiasi fornitore.
    Se si, dove posso trovare una lista completa dei beni che se acquistati direttamente da me con la cila in corso posso usufruire dell'iva al 4%?
    Desideroso di una vostra risposta, ringrazio anticipatamente per la vostra competenza e professionalità, in quanto geometra, commercialista e articoli sul web, in ognuno di questi casi ho trovato informazioni totalmente discordanti tra loro.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Lunedì 12 Giugno 2017, alle ore 23:01
      Se la Sua abitazione è stata ultimata con regolare presentazione al comune della dichiarazione di fine lavori(diversamente non avrebbe avuto la residenza), le opere a seguire sono assoggettate all'aliquota iva al 10%. Il regime agevolato di iva al 4% per prima casa, si applica solo in caso di nuova costruzione, compreso le opere extracontrattuali e  sulle forniture dei materiali a piè d'opera. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Romolopizzolo
    Romolopizzolo
    Mercoledì 7 Giugno 2017, alle ore 10:52
    Buongiorno,  Ho comprato casa in classe b dal costruttore ne 2016 e sto facendo richiesta del rimborso del 50% come da fattura e da rogito.Durante i lavori ho sostenuto Delle spese extrcapitolato anch'esse al 4% che però mi hanno fatturato ed ho effettivamente pagato direttamente a 3ditte diverse (parapetti, parquet, idraulico) a dire del costruttore per una questione di trasparenza e dimostrazione che lui non avrebbe applicato ricarico.Posso inserire queste1000 euro in più di iva nel totale da detrarre al 50%  o no?Grazie
    rispondi al commento
  • Romolopizzolo
    Romolopizzolo
    Mercoledì 7 Giugno 2017, alle ore 10:52
    Buongiorno,  Ho comprato casa in classe b dal costruttore ne 2016 e sto facendo richiesta del rimborso del 50% come da fattura e da rogito.Durante i lavori ho sostenuto Delle spese extrcapitolato anch'esse al 4% che però mi hanno fatturato ed ho effettivamente pagato direttamente a 3ditte diverse (parapetti, parquet, idraulico) a dire del costruttore per una questione di trasparenza e dimostrazione che lui non avrebbe applicato ricarico.Posso inserire queste1000 euro in più di iva nel totale da detrarre al 50%  o no?Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Romolopizzolo
      Mercoledì 7 Giugno 2017, alle ore 17:19
      Per beneficiare delle detrazioni del 50% sull'iva corrisposta in sede di acquisto di una abitazione, la stessa deve risultare dalla fattura emessa dal costruttore e riportata nel rogito notarile. Se le fatture per i lavori extracapitolato sono state saldate al di fuori del contratto di compravendita non possono godere delle agevolazioni di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 16:09
    Sto acquistando una nuova casa e stiamo ultimando i lavori.
    Ho affidato i lavori di rivestimento del camino a una ditta diversa da quella costruttrice, può dirmi quale tipo di IVA, se agevolata o ordinaria dovrà applicare chi esegue i lavori?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 19:14
      Se i lavori sono ancora in corso di completamento e Lei ha richiesto i requisiti della "prima casa", ha facoltà di richiedere alla ditta che Le sta facendo il rivestimento del camino, l'applicazione dell'iva agevolata al 4%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 20:36
    Sto acquistando una villetta a schiera facente parte di un piccolo complesso di 5 abitazioni in totale.
    Per la fatturazione delle opere extracapitolato interne all'abitazione il costruttore mi ha applicato l'iva al 4% mentre ora per fatturare le opere extracapitolato di completamento del cortile esterno cumune (illuminazione e cancello automatico) ha applicato dapprima l'iva al 4% ma successivamente ha emesso una nuova fattura sostitutiva con iva al 10% dicendo che era stata sbagliata l'aliquota e che il 4% non era applicabile.
    Non riesco a capire il motivo di questa decisione e sinceramente nemmeno il costruttore è riuscito a darmi una spiegazione plausibile, potreste cortesemente illuminarmi in merito?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 09:37
      Nell'ambito di un unico contratto di appalto, le agevolazioni previste per la realizzazione della prima casa si estendono alle pertinenze e ai lavori di completamento di sistemazione esterna. Un esempio: l'acquisto di un immobile a destinazione residenziale fatto a lavori ultimati, l'impresa in sede di trasferimento emetterà un'unica fattura con iva al 4% se ricorrono i presupposti per la prima casa, senza distinzioni tra opere interne ed esterne. Nel Suo caso va analizzato l'oggetto del contratto ed eventuali limitazioni in esso contenute. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marisa
    Marisa
    Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 07:18
    Stiamo costruendo una unifamiliare economica e rientrante in un PEC... ci pare di capire che l'iva sulle opere di urbanizzazione è al 10% per la realizzazione di parcheggi, fognature, illuminazione.... che sarà poi tutto dismesso al comune. Se facciamo eseguire i lavori fino a chiavi in mano, il costruttore ci fatturerà tutta la casa al 4% essendo prima casa? Se invece ci fermiamo alla struttura il rimanente materiale di idraulica, sanitari, rubinetteria sarà fatturata a noi privati al 22%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marisa
      Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 14:59
      Se Lei ha i requisiti "prina casa", per  l'abitazione in corso di costruzione, ha facoltà di chiedere all'impresa esecutrice dei lavori, l'applicazione dell'iva ridotta al 4%, previa apposita Sua autodichiarazione. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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