Definizioni degli interventi edilizi
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Perché è importante definire un intervento edilizio?
In ambito edilizio esistono diverse categorie di intervento. Il D.P.R. 6 giugno 2001 n.380, il Testo Unico in materia edilizia, fornisce all'Articolo 3 la definizione di ogni categoria:
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria;
c) restauro e risanamento conservativo;
d) ristrutturazione edilizia;
e) nuova costruzione;
f) ristrutturazione urbanistica.
Quando si eseguono lavori edili è importate inquadrare correttamente la categoria di intervento in cui si ricade, poiché da essa dipenderanno molte questioni, come ad esempio:
- il tipo di pratica edilizia da presentare in Comune;
- l'obbligo o meno di versare un contributo di costruzione, costituito dalla somma del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione;
- l'IVA applicabile sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera;
- la possibilità o meno di realizzare interventi con fai da te;
- la possibilità di beneficiare di detrazioni fiscali o di altri incentivi statali e locali.
Talvolta bisogna fare anche un ragionamento contrario perché alcuni Comuni stabiliscono nei propri piani la categoria di intervento massima ammissibile per ogni edificio o per gruppi di edifici. È il caso di alcuni centri storici, dove per esempio si fissa come categoria di intervento massima il restauro e risanamento conservativo, escludendo la ristrutturazione.
In questo modo il Comune evita interventi massicci e tutela le preesistenze storiche di valore.
Il tecnico dovrà allora calibrare il progetto in base ai vincoli imposti.
Interventi di manutenzione ordinaria
Sono definiti interventi di manutenzione ordinaria
gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Opere di manutenzione ordinaria sono ad esempio la ritinteggiatura dei locali interni (rinnovamento delle finiture), la sostituzione dei pavimenti (sostituzione delle finiture) ed i controlli sulla caldaia (opere per mantenere in efficienza gli impianti).
Gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano nell'attività edilizia libera, ossia si possono realizzare senza alcun titolo abilitativo (Permesso di costruire, ecc.) e senza il pagamento del contributo di costruzione al Comune.
Non è nemmeno richiesta alcuna comunicazione preventiva agli uffici comunali, come una CIL (Comunicazione di Inizio Lavori), che resta tuttavia facoltativa per il proprietario dell'immobile.
In termini semplici il Comune non chiede alcuna comunicazione, ma se il proprietario preferisce farla comunque per motivi propri ne ha tutta la facoltà.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono realizzabili con fai da te, tranne quelli che riguardano gli impianti, che invece vanno sempre affidati a ditte specializzate.
L'IVA da applicare sui lavori di manutenzione ordinaria su edifici residenziali è generalmente al 10%, sia che si parli di prima casa che non. Quando invece si tratta di immobili non residenziali come uffici, negozi, laboratori, ecc. l'IVA è sempre piena, quindi al 22%.
Bisogna tuttavia prestare attenzione alle eccezioni sull'IVA per quanto riguarda gli edifici residenziali.
Se i materiali sono forniti e posati dalla medesima ditta, l'IVA è al 10% su tutte le voci della fattura; se invece i materiali sono forniti e posati da ditte diverse, l'IVA sulla fornitura è al 22% mentre quella sulla posa al 10%.
Quando poi si parla dei cosiddetti beni di valore significativo (ascensori e montacarichi, infissi, caldaie, videocitofoni, condizionatori, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza) l'applicazione dell'IVA diviene un po' più complessa. Per un approfondimento rimando all'articolo Beni di valore significativo.
In caso di fai da te, ossia quando non ci sono spese di manodopera, l'IVA sull'acquisto dei materiali è al 22%.
Gli interventi di manutenzione ordinaria eseguiti su abitazioni private non possono generalmente accedere alla detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%), mentre sono sempre agevolabili quelli realizzati su parti comuni condominiali.
Per le abitazioni private ci sono tuttavia alcune eccezioni di interventi di manutenzione ordinaria detraibili, come quelli volti a prevenire incidenti domestici (installazione di un corrimano, la sostituzione di un tubo del gas rovinato, ecc.) o a prevenire atti illeciti da parte di terzi (sostituzione della serratura della porta di ingresso, l'apposizione di lucchetti e catenacci).
Interventi di manutenzione straordinaria
Sono interventi di manutenzione straordinaria
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
I lavori interni a un appartamento, comprendenti lo spostamento di tramezzi, il rifacimento degli impianti, dei bagni e delle finiture e che non prevedono alcuna modifica dei prospetti esterni sono quindi classificati come manutenzione straordinaria.
É un caso diffuso che molti proprietari ritengono di poter classificare come ristrutturazione edilizia, ma che in realtà tale non è.
Le opere di manutenzione straordinaria che non riguardino le parti strutturali dell'edificio si possono eseguire senza alcun titolo abilitativo, previa trasmissione all'amministrazione comunale dell'elaborato progettuale e della comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato (la cosiddetta CILA).
Quando invece le opere di manutenzione straordinaria coinvolgono le parti strutturali è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o una DIA (Denuncia di Inizio Attività).
Fino a poco tempo fa tutti gli interventi di manutenzione straordinaria non erano soggetti al contributo di costruzione. Con decreto legge n.133 del 2014 sono diventati onerosi solo gli interventi di manutenzione straordinaria comportanti aumento del carico urbanistico e dai quali derivi un aumento della superficie calpestabile.
Per la possibilità di effettuare i lavori con fai da te e per l'applicazione dell'IVA valgono le stesse regole indicate per la manutenzione ordinaria.
Gli interventi di manutenzione straordinaria possono accedere alla detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%) sia quando sono realizzati su singole unità abitative che su parti comuni condominiali.
Interventi di restauro e risanamento conservativo
Si definiscono interventi di restauro e risanamento conservativo quelli
volti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Caratteristica essenziale di questo tipo di interventi è la conservazione del manufatto edilizio, spesso di valore storico o artistico, adeguandolo alle esigenze funzionali di un uso contemporaneo.
I progetti di restauro e risanamento conservativo possono essere comunicati al Comune con SCIA. Ricordiamo però che se un immobile è vincolato dalla soprintendenza sarà necessaria la relativa autorizzazione ai lavori.
Il pagamento del contributo di costruzione al Comune non è previsto per questa categoria di interventi.
Non è consentito eseguire con fai da te opere di restauro e risanamento conservativo.
L'IVA da applicare sui lavori su edifici residenziali è sempre al 10%, sia che si parli di prima casa che non. Le eccezioni indicate per le manutenzioni non valgono più poiché in ogni caso l'IVA è sempre al 10% su tutte le voci delle fatture. Quando invece si tratta di immobili non residenziali come uffici, negozi, laboratori, ecc. l'IVA è sempre piena, ossia al 22%.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono accedere alla detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%) sia quando sono realizzati su singole unità abitative che su parti comuni condominiali.
Interventi di ristrutturazione edilizia
Sono definiti interventi di ristrutturazione edilizia
gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Dalla definizione notiamo che un intervento, per essere classificato come ristrutturazione edilizia, deve prevedere opere molto consistenti, tali da portare a un organismo diverso in parte o del tutto dal precedente.
Pensiamo ad esempio a opere che coinvolgono contemporaneamente il rifacimento del tetto, lo spostamento del vano scala, la riorganizzazione degli appartamenti, il recupero abitativo del sottotetto, la modifica di porte e finestre, il rifacimento completo dell'impianto di riscaldamento, sanitario, elettrico, ecc.
Analizzando le definizioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia emerge che le due categorie di intervento non hanno sempre confini netti poiché riassumere l'infinità di interventi realizzabili su un edificio diventa molto complicato per il legislatore. Diventa allora fondamentale affidarsi a tecnici competenti, che potranno eventualmente confrontarsi con il Comune per l'inquadramento dei casi dubbi.
Sono subordinati a Permesso di Costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva dell'edificio o dei prospetti.
Limitatamente agli edifici compresi nelle zone omogenee A (centri storici), sono altresì subordinate a Permesso di Costruire le ristrutturazioni edilizie che comportino una variazione della destinazione d'uso. A
nche gli immobili vincolati sono soggetti a Permesso di Costruire quando se ne prevede una modifica della sagoma.
In alternativa al Permesso di Costruire, nei casi sopra indicati è possibile presentare una DIA (Denuncia di Inizio Attività).
Sono invece realizzabili mediante SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) le ristrutturazioni edilizie che non presentino le caratteristiche sopra indicate per il Permesso di Costruire, quindi in assenza di modifiche della volumetria o dei prospetti. Si può utilizzare una SCIA anche per la presentazione di varianti a Permessi di Costruire già rilasciati, purché si tratti di varianti non sostanziali.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono soggetti al pagamento al Comune del contributo di costruzione, che si compone della somma del cosiddetto costo di costruzione (calcolato moltiplicando la spesa stimata per alcuni coefficienti) e dagli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Non è consentito eseguire con fai da te opere di ristrutturazione.
L'applicazione dell'IVA segue le medesime regole previste per gli interventi di restauro e risanamento conservativo.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono accedere alla detrazione del 50% sia quando sono realizzati su singole unità abitative che su parti comuni condominiali.
Interventi di nuova costruzione
Sono considerati interventi di nuova costruzione
quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.
Tre questi troviamo la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l'ampliamento di manufatti edilizi esistenti, gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune, l'installazione di manufatti leggeri anche prefabbricati (quest'ultima voce va valutata caso per caso).
Le nuove costruzioni sono soggette a Permesso di Costruire (solo in alcuni casi anche a DIA/SCIA) e al pagamento del contributo di costruzione. Solo gli ampliamenti in misura inferiore al 20% di edifici residenziali possono godere di un esonero dal pagamento del contributo di costruzione.
L'IVA per le nuove costruzioni (compresi gli ampliamenti) è a 4% per le prime case. Il 4% si applica anche in caso di nuova costruzione di autorimessa pertinenziale ad abitazione esistente che si configura come prima casa. In tutte le altre situazioni l'IVA per le nuove costruzioni è al 22%.
La nuova costruzione di edifici residenziali non può generalmente accedere alla detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%). Tuttavia esistono alcune eccezioni di interventi di nuova costruzione detraibili al 50%, purché riguardino edifici a destinazione residenziale. Tra queste troviamo:
- la costruzione di nuove autorimesse (purché pertinenziali ad un'abitazione);
- la realizzazione di volumi tecnici su edifici già esistenti (vani scale, vani ascensore, centrali termiche, ecc.).
Interventi di ristrutturazione urbanistica
Si tratta di interventi volti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Sono opere di una certa consistenza, che comportano ingenti investimenti economici.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono soggetti a Permesso di Costruire e non si possono chiaramente eseguire con fai da te.
Per l'applicazione dell'IVA e per le detrazioni fiscali è necessario analizzare ogni singolo edificio interessato dalla ristrutturazione urbanistica. In base alla categoria di intervento in cui rientra si applicheranno le rispettive regole.
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