Superbonus 110% e lavori gratis: è davvero così?

Superbonus 110%: effetti virali generali

Effettuare una ristrutturazione edilizia oggi può rivelarsi un'occasione da non perdere. A differenza di altri popoli, gli Italiani sono risparmiatori e quando possono investono nell'acquisto di una casa.

L'Italia è un Paese attento al patrimonio immobiliare, soprattutto all'immobile storico. Pertanto, l'incentivo fiscale sulla ristrutturazione rappresenta una occasione per poter ammodernare casa.

Nell'ambito del Superbonus 110%, chiamato anche ecobonus 110, gli interventi ammissibili sono di efficientamento energetico e di miglioramento sismico.

È doveroso dunque sottolineare che stiamo parlando di interventi importanti e non del tutto leggeri o poco invasivi.



Nei fabbricati con più unità immobiliari, le imprese edili devono essere ben strutturate per svolgere il lavoro in facciata e all'interno del fabbricato.

Dai bonus casa al Superbonus

Con la creazione di questa strategia finanziaria, dal 2020  il Governo ha emanato il Super Bonus 110%. Ma già da qualche anno, esattamente nel 2008, nascevano i primi incentivi in edilizia con il Piano Casa, e a seguire nel 2012 nacquero il Bonus casa e Bonus mobili con detrazione pari al 50%, l'Ecobonus e il Sismabonus con detrazione pari al 65%.

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Il Superbonus ha modificato le percentuali di questi due bonus, elevandole al 110% per lavori effettuati entro il 31 dicembre 2022 (con possibile proroga).

Il messaggio che è arrivato agli italiani è quello di poter realizzare lavori gratis, ovvero senza elargire alcun acconto. Ciò ha ha scatenato una corsa folle verso le ditte, al fine di garantirsi i lavori gratuiti.



Le imprese edili, a loro volta, hanno letteralmente intasato le proprie agende di appuntamenti, senza sapere con certezza se gli immobili oggetto d'intervento si sarebbero rivelati effettivamente idonei all'esecuzione dei lavori compresi nel superbonus.

I committenti si sono impegnati verbalmente nella ristrutturazione della propria abitazione senza sapere come sarebbero stati pagati i lavori e soprattutto da chi.

Superbonus e studio di fattibilità: cos'è e quanto costa?

Il primo passo da fare è affidarsi a un architetto e un commercialista.
Insieme, i due professionisti redigeranno un studio di fattibilità tecnico-economica che verificherà gli interventi necessari per l'efficientamento energetico e il miglioramento antisismico.

Il Decreto rilancio assegna dei massimali negli interventi, pertanto, lo studio di fattibilità evidenzierà l'importo massimo utilizzabile ai fini dell'intervento da svolgere.



L'architetto lavorerà sulla fattibilità tecnica per i due interventi sul fabbricato mentre il commercialista lavorerà sulla fattibilità economica del committente per individuare la miglior strategia finanziaria del credito.

Senza questo documento non ha senso contattare le ditte, in quanto non avremmo una visione dei lavori che possiamo realizzare e non sapremmo neanche l'importo dei lavori e quanto potremmo detrarre. Solo dopo un accurato studio di fattibilità possiamo contattare le ditte esecutrici dei lavori.

L'obiettivo dello studio di fattibilità tecnico-economica è:

• Individuare gli interventi necessari e se sia possibile realizzarli;
  
  
• Individuare l'importo dei lavori;
  
  

Individuare la strategia del credito.

Quali interventi non sono compresi nel Superbonus 110?

Sono tantissimi gli articoli pubblicati con lo specifico intento di chiarire agli utenti quali sono gli interventi compresi nel superbonus 110, tra quelli trainanti e quelli non trainanti.

E tuttavia, sono tantissimi anche i committenti interessati a cogliere l'occasione del Superbonus per effettuare alcune modifiche nel proprio immobile, come rinnovare la cucina, il pavimento di casa oppure ammodernare il bagno, che però non rientrano nei lavori detraibili al 110%.

Questi lavori di edilizia architettonica non sono compresi nel superbonus.
Nessuno ci vieta di inserirli nella pratica che depositeremo in Comune e negli uffici interessati, ma ai fini fiscali dobbiamo tener conto che questi interventi non sono detraibili al 110%.

Un esempio pratico

Volendo fare un esempio pratico, immaginiamo di avere un importo lavori di 200.000€ di cui 160.000€ per miglioramento sismico e efficientamento energetico rientranti nel superbonus110%.
I 40.000€ restanti sono per la ristrutturazione di bagno, cucina e sostituzione del pavimento esistente.

Il superbonus ci permetterà di detrarre il 110% dei 160.000€ mentre i 40.000€ per la ristrutturazione di bagno, pavimento e cucina sono detraibili con Bonus casa pari al 50%.



Sull'importo lavori generale di 200.000€ recuperiamo in detrazione 176.000€ con il Superbonus 110 e 20.000€ con il Bonus casa. Su un pagamento di 200.000€, sottraendo le detrazioni totali pari a 196.000€, il reale costo è di 4.000€.

Possiamo notare come sia articolato il meccanismo di gestione del progetto e del credito, ma allo stesso tempo i vantaggi economici sono alti.

Superbonus 110%: è davvero gratis?

Tutti i lavori compresi nel superbonus 110% sono detraibili.

Ma è corretto utilizzare la parola gratuiti?

Per poter detrarre bisogna pagare:

• Il committente paga le opere e detrae il 110% dell'importo in 5 e/o 10 anni
  
  
• La ditta esegue lo sconto in fattura accollandosi le detrazioni
  
  
• Il committente paga le opere e vende il credito a un terzo interessato (Istituto di credito, Aziende)
  
  
• La ditta esegue uno sconto in fattura e il committente paga la restante quota delle opere, entrambi detraggono
  
  
• La ditta esegue uno sconto in fattura, il committente paga una quota e il terzo interessato paga la restante quota dei lavori, tutti detraggono
  
  

La differenza sostanziale è fra i primi due punti e gli ultimi tre, ovvero, negli ultimi tre compare una terza parte, l'acquirente del credito.

Vendita del credito del Superbonus 110: un caso pratico

Nel caso in cui il committente decida di pagare e poi detrarre non sorgono problemi, ma nel momento in cui si vuole chiamare in gioco l'acquirente del credito, ovvero l'istituto bancario o grandi aziende, questi possono acquistare il credito solo dopo il raggiungimento del 30% del SAL del cantiere.

Questo vincolo, presente nel decreto rilancio, obbliga il committente a rilasciare acconti per un importo pari al 30%, per poi poter vendere il credito già saldato e il restante debito del 70% a un istituto di credito.

Su un importo lavori di 400.000€, secondo questo vincolo, il committente deve saldare le fatture di acconto fino a 120.000€, ovvero il 30% dell'importo lavori.

Raggiunto tale step, il committente può decidere di vendere l'intero credito o una parte di esso a un istituto di credito. Le banche si sono organizzate con finanziamenti appositi da erogare per coprire il 30% in acconto che deve saldare il committente.

Come possiamo notare, la comunicazione di massa, lavori gratis, non è corretta!

I professionisti, quanto ci costano e in che modalità?

Dobbiamo ricordare, in primis, che per poter avviare il tutto abbiamo due figure di riguardo come il commercialista e l'architetto e le loro rispettive parcelle professionali. Nel corso del 2020 c'è stata una ricerca, da parte degli architetti, del condominio da riprogettare proponendo degli accordi molto chiari.

Molti tecnici hanno proposto la stesura dello studio di fattibilità gratuitamente in cambio dell'incarico sulla progettazione, con parcelle in percentuale, intorno al 10%, sull'importo lavori. Nel caso in cui si decidesse di non eseguire i lavori, lo studio di fattibilità andrebbe saldato.



Un altro tassello riguarda l'accesso agli atti, ovvero i diritti di Istruttoria per recuperare il materiale necessario per lo svolgimento delle pratiche.

Questi oneri variano da Comune a Comune. Per l'accesso agli atti si può partire da 7€ fino ad arrivare a 200€ a titolo abilitativo richiesto.

Mediamente un accesso agli atti completo di diritti di istruttoria e copia dei documenti visionati costa dai 50€ ai 500€.

Superbonus: cosa succede in caso di abuso edilizio?

Siamo davvero certi che il nostro immobile sia realmente in regola?

Negli ultimi lavori seguiti dal mio studio per il superbonus 110%, si sono evidenziate una serie di anomalie urbanistiche sugli edifici. Queste difformità urbanistiche, di cui i proprietari non erano al corrente, costituiscono degli abusi.

Il Decreto rilancio richiede la perfetta conformità urbanistica dell'immobile prima di avviare i lavori.

Nel caso in cui ci trovassimo in presenza di una difformità, bisognerebbe verificare nell'immediato se questa sia sanabile, ovvero se l'oggetto di abuso rispetta le normative urbanistiche e strutturali. In caso affermativo si può avviare la pratica di sanatoria.

La parcella del tecnico incaricato per la sanatoria inciderà nelle tasche del committente, dai 1500€ in poi, in base all'entità del caso, oltre al diritto di istruttoria per la sanatoria, ovvero la multa, che può variare da 516€ ai 5000€, a seconda del Comune e dell'entità della difformità.

Superbonus: è davvero conveniente?

Gli aspetti da tener sott'occhio sicuramente sono numerosi.

Possiamo notare che potrebbero sorgere possibili intoppi con eventuali difformità urbanistiche e tempi lungi per via dell'eccessivo carico di lavoro per i Comuni.
L'iter di lavorazione è articolato, tra studi di fattibilità, sanatorie e pratiche varie e può scoraggiare.



Nonostante questi aspetti possiamo notare che i vantaggi economici, come dagli esempi illustrati, sono notevoli.

Il Superbonus è dunque una grande occasione per ristrutturare il proprio immobile, seppur affrontando un importante costo di ristrutturazione, ma con dei comfort finanziari del tutto unici.