Agevolazioni fiscali e IVA agevolata per prima casa
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Agevolazione acquisto prima casa riconfermate per il 2017
Le agevolazioni sulla prima casa sono state prorogate anche per il 2017; in particolare, il bonus prima casa prevede la possibilità di usufruire di una riduzione dell'IVA, del credito d'imposta e di detrazioni Irpef.
Le agevolazioni del bonus prima casa sono riconosciute sugli acquisti effettuati da imprese, da privati, ma anche su successioni e donazioni.
Per accedere alle agevolazioni sull'acquisto della prima casa i beneficiari dovranno dimostrare il possesso di alcuni requisiti soggettivi relativi all'acquirente e oggettivi concernenti l'immobile.
Potrà inoltre godere del bonus prima casa 2017 anche chi, al momento dell'acquisto di una nuova proprietà immobiliare, risulta già proprietario di un'abitazione, ma nel rispetto di precisi vincoli che sono stati stabiliti per legge.
Bonus prima casa: in cosa consiste?
Al momento dell'acquisto della prima casa, il Fisco riconosce delle importanti agevolazioni fiscali, che consistono nel pagare le imposte dovute allo Stato in misura ridotta a seconda che il venditore sia un'impresa di costruzione o un soggetto privato.
Riportiamo di seguito i bonus prima casa previsti per il 2017 :
• riduzione dell'IVA dal 21% al 4% valida per i contribuenti che acquistano casa direttamente dall'impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;
• acquisti per successioni o donazioni: è prevista l'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro;
• imposta di registro al 2% se si acquista da privati è prevista la riduzione dell'imposta di registro che si calcola sul valore catastale dell'immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
• detrazione IRPEF 19% per acquisti da agenzie immobiliari è prevista la detrazione IRPEF sull'importo erogato dall'agenzia, nel limite di 1.000 euro;
• credito d'imposta per coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi. Usufruendo delle agevolazioni è possibile sottrarre l'imposta da pagare con quella già pagata per l'acquisto della precedente abitazione.
Quali requisiti sono necessari?
Categoria catastale
Primo requisito relativo all'immobile da acquistare è che non deve appartenere a categoria catastale definita di pregio o lusso, cioè :
• A1 abitazioni di tipo signorile;
• A8 abitazione in ville ;
• A9 palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.
Le categorie di immobili per le quali si può usufruire dell'agevolazione prima casa sono:
- A2 abitazioni di tipo civile;
- A3 abitazioni di tipo economico;
- A4 abitazioni di tipo popolare;
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A6 abitazioni di tipo rurale;
- A7 abitazioni in villini;
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
É importante ricordare che l'agevolazione prima casa vale anche per l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione, se sono a servizio e ornamento in modo durevole della prima casa per il cui acquisto si è già fruito della riduzione:
• C2 cantina;
• C6 box auto;
• C7 tettoia.
Ubicazione dell'immobile
Un altro requisito da rispettare per godere dell'agevolazione è l'ubicazione dell'immobile. L'acquirente deve infatti risiedere, o dichiarare all'atto dell'acquisto la sua volontà a trasferire la sua residenza entro 18 mesi, nel territorio del Comune in cui è ubicato l'immobile.
Se l'immobile interessato è ubicato in un Comune diverso da quello in cui l'acquirente risiede o stabilirà la propria residenza, è necessario che egli dimostri di svolgere la propria attività lavorativa o di studio nel Comune suddetto.
Requisiti dell'acquirente
Condizione necessaria per godere dell'agevolazione prima casa è che l'acquirente non sia già titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa nel territorio del Comune ove si trova l'immobile.
L'acquirente, inoltre, deve dichiarare all'atto di compravendita, di non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo dell'agevolazione prima casa, anche se in regime di comunione legale.
Per poter mantenere il beneficio della prima casa è inoltre necessario che i beni acquistati con le agevolazioni non vengano venduti, donati o dati in permuta nei successivi cinque anni.
Tuttavia, la decadenza dalle agevolazioni prima casa, può essere evitata se entro un anno dalla vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa si compra un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, potendo anche godere, in tal caso, di un credito d'imposta.
È possibile evitare la decadenza anche quando, entro 1 anno dalla vendita o dalla donazione, il contribuente acquista un immobile sito in uno Stato estero oppure un terreno su cui realizza un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. In tal caso non sarà necessario che l'immobile sia ultimato ma basterà la realizzazione di un rustico comprensivo di muri perimetrali e la copertura, che abbia cioè acquisito rilevanza urbanistica.
Riacquisto prima casa: il credito di imposta
Il Fisco concede un ulteriore beneficio fiscale detto credito d'imposta, a colui che vende l'abitazione acquistata fruendo dell'agevolazione fiscale prima casa ed entro 1 anno ne compra un'altra anche non ultimata che abbia i requisiti prima casa.
L'Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato, con la circolare n. 12/E dell'8 aprile 2016, che il credito d'imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto.
Il credito è corrispondente all'imposta di registro o all'IVA che sono state pagate per l'acquisto della prima casa ora venduta.
Il credito d'imposta non può essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a discrezione del contribuente:
• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
• per l'intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
Se il contribuente utilizza solo in parte il credito d'imposta per pagare l'imposta dovuta per l'atto, potrà utilizzare l'importo residuo solo in diminuzione dell'Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Per utilizzare il credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, nell'atto di acquisto andranno inseriti, oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per l'agevolazione prima casa, la richiesta specifica del beneficio e gli elementi necessari per determinare il credito:
• gli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile sul quale era stata corrisposta l'imposta di registro o l'IVA in misura agevolata nonché l'ammontare della stessa;
• l'esistenza dei requisiti che hanno dato diritto al beneficio alla data dell'acquisto medesimo;
• le relative fatture, se è stata corrisposta l'IVA sull'immobile ceduto;
• gli estremi dell'atto di vendita dell'immobile.
Quando non spetta il credito di imposta?
Ci sono però alcuni casi in cui il credito d'imposta non spetta:
• se relativamente al precedente acquisto sono stati persi ibenefici prima casa;
• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa;
• se il nuovo immobile non risponde ai requisiti prima casa;
• se l'immobile venduto era stato acquistato con le agevolazioni prima casa e si sta riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
Quando si perde l'agevolazione fiscale?
L'agevolazione decade nei seguenti casi:
- false dichiarazioni nell'atto di acquisto dell'abitazione;
- vendita o donazione dell'immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno dalla donazione o dalla vendita dell'immobile si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, che venga adibito a propria abitazione principale;
- mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall'acquisto, nel Comune ove è situato l'immobile.
A seguito della perdita dell'agevolazione prima casa è fatto obbligo di versare tutte le imposte pagate in misura ridotta insieme agli interessi e una sanzione di importo pari al 30% dell'imposte stessa.
Acquisto case di classe energetica A e B
Un ulteriore beneficio prorogato fino al 31.12.2017 riguarda l'acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B.
L'agevolazione ha la finalità di incentivare le vendite immobiliari, riducendo il carico dell'IVA in capo all'acquirente.
L'agevolazione consiste in una detrazione IRPEF pari al 50% dell'IVA pagata al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, va ripartita in 10 quote annuali e può essere operata fino a concorrenza dell'IRPEF lorda.
Ai fini della detrazione è fondamentale che la cessione avvenga da parte di un'impresa costruttrice o di ristrutturazione.
Possono usufruire dell'agevolazione i privati, soggetti passivi IRPEF.
I requisiti necessari per godere dell'agevolazione:
• l'immobile deve essere acquistato entro il 31.12.2017.
L'Agenzia delle Entrate, nella circolare 20/E del 18.05.2016, ha chiarito che per individuare la spesa agevolabile si deve fare riferimento al principio di cassa, pertanto, ciò che conta è che il pagamento dell'IVA avvenga nel 2016/2017.
Non sono quindi agevolabili gli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risultava poi stipulato nell'anno 2016.
È possibile fruire della detrazione per l'IVA corrisposta sugli acconti nel 2016, a condizione che il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017, in quanto nel 2016 l'agevolazione era vigente;
• l'immobile deve avere destinazione residenziale.
In assenza di maggiori specifiche si può ritenere che siano agevolabili non solo gli acquisti di prime case, ma anche gli acquisti destinati a seconda casa o a locazione.
L'agevolazione si estende anche alla pertinenza dell'unità immobiliare, a condizione che quest'ultima sia acquistata contestualmente all'unità abitativa, e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale;
• l'immobile deve essere di classe energetica A o B;
• l'immobile deve essere ceduto da un'impresa costruttrice o da un'impresa di ripristino/ristrutturatrice, in modo da assoggettare la compravendita a IVA.
L'immobile deve essere venduto dall'impresa costruttrice senza che sia intervenuto un acquisto intermedio.
La detrazione spetta anche per l'acquisto di un appartamento precedentemente concesso in locazione dall'impresa costruttrice.
Nel caso in cui l'immobile venga acquistato per effetto di un contratto di appalto di costruzione e non attraverso un atto di compravendita la detrazione non spetta.
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