Detrazione per demolizione con ricostruzione

NEWS DI Detrazioni e agevolazioni fiscali
Possibilità di accedere alla detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie per chi procede con la demolizione e la ricostruzione di un edificio residenziale.
28 Gennaio 2014 ore 12:52
Arch. Sara Martinelli

demolizione edificioLa demolizione con ricostruzione di un edificio ad uso residenziale, se classificata come intervento edilizio di ristrutturazione, può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.

I requisiti per inquadrare una demolizione con ricostruzione come ristrutturazione edilizia non sono però da sempre gli stessi e quindi possono nascere alcuni problemi di interpretazione non solo da un punto di vista urbanistico ma anche per quanto riguarda la detrazione fiscale.


Modifiche nel tempo della definizione di demolizione con ricostruzione


Secondo la definizione iniziale contenuta nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), un intervento di demolizione con ricostruzione poteva essere classificato come ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presentava la stessa volumetria, sagoma e area di sedime del precedente, ovviamente fatte salve le necessarie opere di adeguamento alla normativa antisismica, ecc.

In un secondo momento, col D.Lgs. 301/2002, è stato eliminato il rispetto dell'area di sedime, modifica che però è stata ridimensionata all'interno della circolare 4174/2003 del Ministero delle Infrastrutture, in cui si affermava che il riposizionamento non poteva avvenire in un altro sito o in un modo del tutto discrezionale all'interno del medesimo lotto su cui era edificato l'immobile da demolire. Sì quindi solo a lievi spostamenti dell'edificio.

Ultimamente il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) ha nuovamente introdotto modifiche alla definizione. Le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente. Poiché la sagoma è strettamente legata all'area di sedime, potendo andare in deroga alla sagoma è di conseguenza possibile non osservare pienamente anche il rispetto dell'area di sedime.


Ripercussioni delle definizioni sulla detrazione fiscale


Come abbiamo visto, in seguito al susseguirsi di varie modifiche della normativa, la definizione, prima molto rigida e circoscritta, è divenuta sempre più elastica e ha incluso alcuni casi di intervento che inizialmente non erano contemplati e venivano classificati come nuove costruzioni.
Se da un lato l'allargamento della definizione ha favorito molti interventi anche per quanto riguarda la detrazione fiscale, dall'altra parte il limite della definizione resta in alcune situazioni poco chiaro (ad esempio come bisogna quantificare un lieve spostamento dell'edificio?).
Le varie amministrazioni comunali interpreteranno di conseguenza la normativa in modo personale e non ci sarà da stupirsi se un medesimo intervento ai limiti della definizione verrà classificato all'interno di un Comune come ristrutturazione edilizia e in altro Comune come nuova costruzione.

demolizione per ricostruzioneCon l'allargamento della definizione a più tipologie di opere anche la normativa sulla detrazione fiscale per le ristrutturazioni si è dovuta adeguare.
Esistono alcuni interventi di demolizione con ricostruzione che in passato non erano definibili come ristrutturazione e non potevano di conseguenza beneficiare della detrazione fiscale; oggi invece quei medesimi interventi possono beneficiare della detrazione perché ora sono inquadrabili come ristrutturazione edilizia.

Ultimamente è intervenuto a proposito delle detrazioni fiscali per le demolizioni con ricostruzione il sottosegretario del Ministero dell'Economia, Pier Paolo Baretta, che ha fornito un chiarimento importante rispondendo ad un'interrogazione in Commissione Finanze alla Camera.
Secondo il sottosegretario Baretta i lavori di demolizione e ricostruzione con lieve spostamento dell'edificio possono beneficiare della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie. La motivazione è data dal progressivo allentamento dei vincoli normativi che hanno portato ad essere inquadrato come ristrutturazione edilizia anche l'intervento di demolizione con ricostruzione che implica uno spostamento di lieve entità.

Ciò sottolinea un aspetto molto importante per le detrazioni fiscali, aspetto che già conoscevamo, ma che nelle parole del Sottosegretario trova piena conferma: un intervento di demolizione con ricostruzione è da considerarsi detraibile se dal punto di vista urbanistico viene classificato come ristrutturazione edilizia.

progetto per ricostruzionePreso atto che la definizione subisce di tanto in tanto delle modifiche, ai fini della classificazione e della detrazione fiscale è allora fondamentale individuare quando un progetto è stato presentato in Comune e di conseguenza quale normativa era vigente in quel determinato momento.

Consideriamo l'esempio di un intervento di demolizione con ricostruzione con sagoma diversa dalla precedente ma stesso volume e stessa posizione all'interno del lotto.
Se il progetto è stato presentato prima dell'entrata in vigore del D.L. 69/2013, con ogni probabilità è stato classificato come intervento di nuova costruzione e quindi, anche se le opere non sono ancora terminate e nel frattempo la normativa è cambiata, il proprietario non potrà accedere alla detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
Se invece il medesimo progetto è stato presentato successivamente all'entrata in vigore del D.L. 69/2013, sarà classificato come ristrutturazione e per le spese sostenute si potrà beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.

Così come per ogni altra tipologia di intervento edilizio, prima di prendere per scontato di poter beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni è sempre buona abitudine cercare di capire come l'intervento viene inquadrato sotto il profilo urbanistico e se di conseguenza è ammesso alla detrazione.

riproduzione riservata
Articolo: Detrazione per demolizione con ricostruzione
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  • Ale_jandro
    Ale_jandro
    Sabato 15 Luglio 2017, alle ore 09:56
    Vorrei capire dove avete estrapolato il seguente concetto: "Ciò sottolinea un aspetto molto importante per le detrazioni fiscali, aspetto che già conoscevamo, ma che nelle parole del Sottosegretario trova piena conferma: un intervento di demolizione con ricostruzione è da considerarsi detraibile se dal punto di vista urbanistico viene classificato come ristrutturazione edilizia."
    rispondi al commento
  • Ale_jandro
    Ale_jandro
    Sabato 15 Luglio 2017, alle ore 09:51
    Due settimane fa ho trasmetto all'agenzia delle entrate un interpello. Mi hanno richiesto ulteriori dati ed ho approfittato per parlare con l'addetta. In poche parole la variazione di volumetria preclude l'accesso alle detrazioni. non è vero che se il comune rilascia i titoli abilitativi per ristrutturazione automaticamente si beneficia delle agevolazioni. Quindi qui la situazione è alquanto complessa. Assurdo che demolire e ricostruire con una volumetria inferiore non si possa accedere alle agevolazioni. Si vuole rinnovare il parco immobiliare oppure andiamo avanti con le pezze al culo? E poi ci lamentiamo perché il paese sprofonda sempre più---
    rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. Ale_jandro
      Lunedì 17 Luglio 2017, alle ore 09:15
      Il parere dell'addetta AE purtroppo non ha valore ufficiale, così come quando si invia un quesito in forma semplice all'Agenzia Entrate. E' assurdo, ma l'unica risposta con valore ufficiale è l'interpello. Sarebbe interessante per tutti condividere la risposta che le arriverà in seguito all'interpello, perchè l'argomento in questione è delicato e continuamente in evoluzione a causa della continua trasformazione della definizione di ristrutturazione edilizia. Se vorrà essere d'aiuto per tutti lo invii a arch.martinelli@lavorincasa.it. Provvederemo di conseguenza ad aggiornare l'articolo.
      rispondi al commento
      • Ale_jandro
        Ale_jandro Sara.m.
        Mercoledì 19 Luglio 2017, alle ore 14:02
        In base a quanto riferitomi dall'addetta dell'Agenzia delle Entrate, non riceverò mai una conferma su ciò che chiedo. Quindi non procedo con l'invio dei dati richiesti... Certo che la legge italiana è semplicemente allucinante. Demolire una casa, rifarla con materiali nuovi, ecosostenibili, sicuri, antisismici ecc... non va bene. Bisogna rattoppare le macerie che si hanno e che non avranno certo la stessa salubrità e sicurezza sismica... per niente siamo il paese delle banane
        rispondi al commento
  • Ale_jandro
    Ale_jandro
    Sabato 15 Luglio 2017, alle ore 09:47
    Due settimane fa ho trasmetto all'agenzia delle entrate un interpello. Mi hanno richiesto ulteriori dati ed ho approfittato per parlare con l'addetta. In poche parole la variazione di volumetria preclude l'accesso alle detrazioni. non è vero che se il comune rilascia i titoli abilitativi per ristrutturazione automaticamente si beneficia delle agevolazioni. Quindi qui la situazione è alquanto complessa. Assurdo che demolire e ricostruire con una volumetria inferiore non si possa accedere alle agevolazioni. Si vuole rinnovare il parco immobiliare oppure andiamo avanti con le pezze al culo? E poi ci lamentiamo perché il paese sprofonda sempre più---
    rispondi al commento
  • Ale_jandro
    Ale_jandro
    Lunedì 3 Luglio 2017, alle ore 16:21
    Nel caso di DEMOLIZIONE e RICOSTRUZIONE parziale del fabbricato si accede comunque alle detrazioni? 
    rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. Ale_jandro
      Martedì 4 Luglio 2017, alle ore 09:57
      Bisognerebbe vedere come si configura l'intervento sul titolo edilizio abilitativo. Se si tratta di ristrutturazione edilizia l'intervento è detraibile.
      rispondi al commento
      • Ale_jandro
        Ale_jandro Sara.m.
        Martedì 4 Luglio 2017, alle ore 14:47
        Quindi se il comune dice che è ristrutturazione l'agenzia delle entate non fa storie? Il geometra e il Comune mi hanno già detto a voce che trattasi di ristrutturazione edilizia....
        rispondi al commento
        • Sara.m.
          Sara.m. Ale_jandro
          Mercoledì 5 Luglio 2017, alle ore 12:28
          Esatto, verifichi comunque che compaia scritto ristrutturazione.
          rispondi al commento
          • Ale_jandro
            Ale_jandro Sara.m.
            Sabato 15 Luglio 2017, alle ore 09:52
            Due settimane fa ho trasmetto all'agenzia delle entrate un interpello. Mi hanno richiesto ulteriori dati ed ho approfittato per parlare con l'addetta. In poche parole la variazione di volumetria preclude l'accesso alle detrazioni. non è vero che se il comune rilascia i titoli abilitativi per ristrutturazione automaticamente si beneficia delle agevolazioni. Quindi qui la situazione è alquanto complessa. Assurdo che demolire e ricostruire con una volumetria inferiore non si possa accedere alle agevolazioni. Si vuole rinnovare il parco immobiliare oppure andiamo avanti con le pezze al culo? E poi ci lamentiamo perché il paese sprofonda sempre più---
            rispondi al commento
  • Assunta
    Assunta
    Martedì 17 Gennaio 2017, alle ore 12:52
    Ma il costo del rudere da demolire è anch'esso detraibile? 
    rispondi al commento
  • Romano
    Romano
    Mercoledì 17 Agosto 2016, alle ore 14:39
    Ritengo che non sia corretto negare la detrazione del 50% nel caso di demolizione e di fedele ricostruzione sia pure con spostamento di sedime di un fabbricato del 1900 inserito nell'elenco storico solo per il semplice fatto di avere per necessità usufruito del 20% del piano casa per ricavare in ampliamento vanno caldaia e garage più servizio (bagno doccia) .

    Vedi atto tecnico rilasciato dal comune ( PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE DI FABBRICATO, IDENTIFICATO DALLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE CON SCHEDA N. 222 DELLA RILEVAZIONE DEGLI EDIFICI CON VALENZA STORICO AMBIENTALE,PREVIA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON SPOSTAMENTO DEL SEDIME ED AMPLIAMENTO AI SENSI DELL'ART. 2 DELLA LEGGE REGIONALE 14/2009, IN RIFERIMENTO A PARERE PRELIMINARE PROT. 22110 DEL 21/08/2009, Pratica n. 376/2009).

    Permesso a costruire n. 2011/0078 del 29/11/2012 . Data inizio lavori in data 23-02-2013 più 2 fino al 2018 .

    Attuale situazione dei lavori struttura al grezzo.
    rispondi al commento
  • Rosanna
    Rosanna
    Giovedì 30 Giugno 2016, alle ore 18:09
    Starei per acquistare da una impresa un appartamento in una palazzina in fase di ultimazione (mancano solo rivestimenti,sanitari e placchette elettriche) che risulta come demolizione e ricostruzione con spostamento della cubatura.
    Lo stabile é completamente nuovo certificato Casaclima A.
    Mi chiedevo come funzionava il sistema delle detrazioni.
    Io non essendo il proprietario del progetto edilizio non credo di averne diritto o sbaglio?
    Le detrazioni esistono solo per i privati o anche per le imprese che ristrutturano per poi rivendere?
    Se io avessi acquistato la porzione di immobile prima dell'inizio dei lavori avrei avuto diritto alle detrazioni?
    Grazie a chi vorrà aiutarmi
    rispondi al commento
  • Camacio
    Camacio
    Giovedì 10 Dicembre 2015, alle ore 15:38
    Seguo dal precedente,L'Ade guardando la piantina catastale prima e dopo i lavori e noterebbe immediatamente la chiusura del portico, a questo punto potrebbe inquadrare il lavoro come una demolizione e ricostruzione a sagoma ma con ampliamento??A questo punto decadrebbero tutte le agevolazioni su tutto l'immobile??
    rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. Camacio
      Lunedì 28 Dicembre 2015, alle ore 11:25
      Tutto dipende dalle norme comunali e da come sarà classificato l'intervento. In alcuni comuni il portico fa volume, mentre in altri no. Nel primo caso l'intervento si configura come ristrutturazione edilizia e quindi tutto ok. Nel secondo caso si avrebbe una ristrutturazione con ampliamento, pertanto detrazioni possibili solo sul volume preesistente.
      rispondi al commento
  • Camacio
    Camacio
    Giovedì 10 Dicembre 2015, alle ore 15:33
    Salve,appartamento su due piani ,si dovrà affrontare una forte ristrutturazione con demolizione di circa il 70% e ricostruzione fedele al 100% della sagoma.Al piano terra attualmente è presente un un portico, con i lavori futuri verrà chiuso per essere trasformato in camera. La chiusura del portico sarà considerata un'ampliamento volumetrico?? Mi chiedevo, posso usufruire delle agevolazioni fiscali 50/65 per tutto l'immobile?Grazie
    rispondi al commento
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