Come funziona il deposito cauzionale negli affitti

Contratto di affitto e deposito cauzionale

Se hai stipulato un contratto di affitto certamente avrai avuto modo di sentir parlare di deposito cauzionale, ovvero, quella somma di denaro che viene versata dall'inquilino all'atto della stipula del contratto e che verrà a lui restituita dal proprietario al termine della locazione e dunque quando l'immobile verrà restituito al locatore.


Qui di seguito riportiamo tutte le informazioni relative al deposito cauzionale, quando deve essere pagato, qual è il momento della restituzione e qual è la sua funzione.

Che cos'è il deposito cauzionale e a quanto ammonta

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che viene versata dall'inquilino al locatore all'atto della stipula del contratto di locazione previo accordo tra le parti.

La norma di riferimento è l'articolo 11 della Legge n.392 del 27 luglio 1978 (legge dell'equo canone) in base al quale la somma versata non può essere superiore a 3 mensilità di canone (libero o concordato).

Esso può essere versato secondo le seguenti modalità: contanti, garanzia fideiussoria, assicurativa o bancaria, nonché mediante libretto di risparmio.

Quando il deposito cauzionale verrà restituito dal proprietario di casa al momento del rilascio dell'immobile, egli dovrà corrispondere anche gli interessi legali che si sono prodotti alla fine di ogni anno.

L'articolo 13 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 prevede la nullità di qualsiasi pattuizione volta a fissare il canone in misura superiore a quello risultante dal contratto di locazione che viene registrato.

L'ammontare del deposito cauzionale potrà dunque essere determinato soltanto facendo riferimento al canone fissato nel contratto e non in separate pattuizioni.

Qual è la funzione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell'esatto adempimento degli obblighi in capo all'inquilino. È una somma di denaro che viene versata a tutela del proprietario in caso di danni arrecati all'immobile dal conduttore durante lo svolgimento del rapporto locativo.

Di tale somma il locatore potrà disporre liberamente fino al momento della sua restituzione. La funzione di garanzia viene assolta non solo in riferimento a eventuali danni arrecati all'immobile locato ma anche in caso di ulteriori manchevolezze da parte dell'inquilino.

Si pensi, ad esempio, al mancato versamento di alcune mensilità del canone o delle spese accessorie.

Cosa succede se l'immobile non viene restituito in buono stato

In caso di inadempimento da parte dell'inquilino che non consegna l'immobile in buono stato, la parte che ha ricevuto il deposito cauzionale dovrà in ogni caso chiedere, tramite domanda giudiziaria, che gli venga attribuita la somma ricevuta a titolo di deposito.

Quest'ultimo non può infatti essere automaticamente trattenuto dal proprietario anche in caso di sue contestazioni. Deve essere chiaro che, anche in caso di presunti danni, è necessario il ricorso al Giudice.

Prima di procedere dunque con la restituzione è estremamente importante valutare lo stato dell'immobile una volta che esso sia stato svuotato.

Quando, con l'entrata in vigore del contratto l'inquilino riceve l'immobile, è bene redigere un documento nel quale devono essere descritte le sue condizioni prendendo atto di eventuali difetti. Stessa procedura deve essere effettuata al momento dello scioglimento del contratto di affitto.

Quando l'inquilino riconsegna le chiavi dell'immobile è bene effettuare un sopralluogo al fine di verificarne lo stato di manutenzione.

A questo punto: se non ci sono danni, il deposito cauzionale deve essere restituito con gli interessi legali maturati. Se ci sono dei danni o il proprietario contesta altre inadempienze, il locatore dovrà avviare un'azione legale nei confronti dell'inquilino.

Restituzione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale deve essere restituito dal locatore alla fine del rapporto di locazione. Come abbiamo visto, esso non può essere trattenuto nel caso in cui il proprietario riscontri dei danni, nemmeno in parte.


La sussistenza del danno e l'entità di un risarcimento dovranno essere accertati e stabiliti da un'autorità giudiziaria.

Il Giudice dovrà infatti appurare che i danni non derivino da un normale deterioramento e invecchiamento dell'immobile ma siano stati direttamente causati dalla condotta dell'inquilino.

Dunque la restituzione deve conseguire al rilascio dell'immobile ed eventuali contestazioni possono solo dare luogo a una domanda giudiziale.

Cosa succede se il locatore non restituisce il deposito cauzionale

Qualora illecitamente il locatore non voglia restituire la somma ricevuta a titolo di deposito il conduttore potrà agire in giudizio e se ha riconsegnato l'immobile.

Egli ha 10 anni di tempo (termine di prescrizione ordinaria) per chiedere la restituzione della somma mediante ricorso al Giudice, al fine di ottenere un decreto ingiuntivo, essendo di fronte a un credito liquido e esigibile.