Affitto breve ad uso turistico: cedolare secca e novità fiscali

Affitto breve ad uso turistico: tasse, cedolare secca e novità fiscali

Dal punto di vista fiscale, per gli affitti brevi ad uso turistico è possibile optare per la cedolare secca, un regime di tassazione sostitutivo dell'IRPEF e delle addizionali, che prevede un'aliquota fissa del 21% sui canoni di locazione.

Giovane coppia in appartamento ammobiliato ad uso turistico - Pixabay

Il Decreto del Ministro del turismo del 6 giugno 2024, prot. 16726 ha introdotto alcune novità fiscali per gli affitti brevi.

In particolare, è stata aumentata l'aliquota della cedolare secca per chi affitta più di un immobile.

Cedolare secca affitti brevi: novità nella legge di bilancio 2025

La Legge di Bilancio 2025 rafforza alcune misure come l'utilizzo del CIN, prevedendo l'obbligo di indicarlo nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica.

In particolare, il comma 78 dell'articolo 1 del DDL Bilancio 2025, prevede che il CIN venga integrato in diversi strumenti fiscali, tra cui:

• Certificazione Unica (CU);
• Dichiarazione dei Redditi;
• Ritenute fiscali degli intermediari;
• La conferma della legislazione sulla cedolare secca.

Con l'articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, è stato stabilito che il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 21% si applica solo ai proprietari che affittano fino a quattro immobili.

Superata questa soglia, l'attività viene considerata imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA.

Successivamente, con la legge di bilancio 2024 e la circolare n. 10/E del 2024 dell'Agenzia delle Entrate, il regime della cedolare secca è stato ulteriormente modificato:

• Aliquota del 21% applicabile solo sul primo immobile concesso in locazione breve;
• Aliquota del 26% per gli immobili successivi affittati dallo stesso proprietario;
• Conferma del limite di 4 immobili per mantenere il regime non imprenditoriale;
• Obblighi per gli intermediari immobiliari stranieri che dovranno trattenere una ritenuta alla fonte del 21%.
  
  
  

Tassazione affitti brevi: le nuove regole

A partire dal 1° gennaio 2024, e confermate anche nel 2025, il regime fiscale della cedolare secca sugli affitti brevi ha subito un'ulteriore stretta con l'introduzione di aliquote differenziate.

Se fino al 2023 la cedolare secca era del 21% per tutti gli immobili fino a un massimo di quattro, dal 2024 questa aliquota è riservata solo al primo immobile affittato.

Per gli altri immobili locati con contratti brevi, l'aliquota vendita al 26%.

Questa novità, prevista, ha l'obiettivo di ridurre il fenomeno delle località turistiche multiple e di disincentivare l'uso speculativo degli immobili destinati agli affitti brevi.


Resta invariata la regola secondo cui il proprietario che concede in locazione 5 o più immobili è considerato imprenditore, pertanto anche le locazioni di affitti brevi è necessaria la partita IVA.

Cedolare secca: cosa sapere

Le modifiche introdotte negli ultimi anni alla cedolare secca sugli affitti brevi hanno reso più rigido il quadro normativo.

Oggi il regime agevolato prevede due importanti limitazioni:

• L' aliquota del 21% può essere applicata solo per il primo immobile dato in affitto;
• Per gli immobili successivi, l'aliquota di vendita al 26%;
• Chi affitta 5 o più immobili è considerato imprenditore e deve aprire partita IVA, applicando la tassazione ordinaria sui redditi d'impresa.

Queste misure si aggiungono alla Legge di Bilancio 2021, che già aveva introdotto il limite massimo di 4 unità immobiliari per poter usufruire della cedolare secca.

Affitti brevi e attività imprenditoriale

Con l'introduzione delle nuove regole fiscali, si rafforza il principio secondo cui chi affitta 5 o più immobili deve essere considerato un imprenditore.

Questa presunzione deriva dall'articolo 2082 del Codice Civile, che definisce l'attività imprenditoriale come un'attività economica svolta professionalmente e in modo organizzato, con lo scopo di produrre reddito.

Di conseguenza, coloro che superano la soglia dei 4 immobili affittati devono:

• Aprire una partita IVA.
• Registrarsi come impresa.
• Applicare la tassazione ordinaria sui redditi d'impresa.

Questa disposizione mira a colpire chi, pur operando come imprenditore nel settore delle località turistiche, cerca di eludere il fisco dichiarando redditi come privato cittadino.

Affitti brevi e banca dati nazionale: maggiore controllo e trasparenza

Oltre alle novità sulla cedolare secca, la Legge di Bilancio 2021 recentemente è stato introdotto un ulteriore strumento di controllo sugli affitti brevi: la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi.

Questo registro, istituito presso il Ministero per i Beni e le Attività Culturali e per il Turismo (Mibact) , mira a garantire maggiore trasparenza nel settore e a contrastare l'evasione fiscale.

Ogni immobile destinato ad affitti brevi dovrà essere registrato e riceverà un codice identificativo univoco (CIN), che dovrà essere obbligatoriamente indicato in tutti gli annunci pubblicati su piattaforme online e portali di intermediazione.

Appartamento in affitto breve gestito con piattaforme online - Pixabay

La mancata registrazione potrà comportare sanzioni per i proprietari e per gli intermediari digitali che non verificano il rispetto della normativa.

Il codice identificativo univoco (CIN) , che dovrà essere utilizzato per:

• Annunci di affitto breve on-line;
• Promozione e pubblicità degli alloggi.

Questo sistema consente di monitorare il settore , contrastare l'abusivismo e tutelare i consumatori.

Cambio di rotta dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca

Un aspetto rilevante della normativa riguarda anche il cambio di orientamento rispetto alla posizione assunta in passato dall'Agenzia delle Entrate.

Prima dell'approvazione della Legge di Bilancio 2021, l'Amministrazione finanziaria aveva chiarito che il numero di immobili affittati non era un parametro determinante per stabilire se l'attività fosse imprenditoriale o meno.

Tuttavia, con l'introduzione della presunzione automatica di impresa per chi affitta 5 o più unità, il Governo ha di fatto superato questa interpretazione, introducendo un criterio rigido e quantitativo.

Questa svolta normativa mira a differenziare nettamente le attività di locazione occasionale da quelle gestite in modo professionale, imponendo a queste ultime l'obbligo di apertura della partita IVA e il rispetto della disciplina fiscale e contributiva prevista per le imprese.

Affitti brevi su piattaforme online: obblighi anche per gli intermediari

La Legge di Bilancio 2024 ha esteso i nuovi obblighi anche per gli intermediari immobiliari, compresi i portali online come Airbnb, Booking e Vrbo.

Gli intermediari e le piattaforme che gestiscono prenotazioni e pagamenti per conto dei proprietari, chiarisce la guida agosto 2024 dell'Agenzia delle Entrate "LOCAZIONI BREVI: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite;
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a
  titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo
  versamento;
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o
intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di
bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e
operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal
beneficiario

Cosa dice la Corte di Giustizia Europea sugli affitti brevi

Un'altra novità rilevante riguarda gli intermediari immobiliari, i portali di affitti brevi come Airbnb, Booking e Vrbo e altre piattaforme devono trattenere una ritenuta del 21% su indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore.

Corte di Giustizia Europea sugli affitti brevi - Pixabay

Inoltre, in base alla sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea del 22 dicembre 2022, vengono stabilite regole specifiche per gli intermediari stranieri:

• gli intermediari UE senza stabile organizzazione in Italia devono nominare un rappresentante fiscale o adempiere direttamente agli obblighi fiscali;
• gli intermediari extra-UE con sede in uno Stato UE devono rispettare gli adempimenti fiscali tramite la loro stabile organizzazione;
• gli intermediari extra-UE senza sede in Europa devono nominare un rappresentante fiscale in Italia.

Queste misure sono volte a contrastare l'evasione fiscale e a regolamentare il mercato degli affitti turistici.

Tra le novità introdotte a partire dal 1 gennaio del 2025 rientrano gli obblighi di dotarsi di Estintori e rilevatori di gas negli affitti brevi.

Dove va riportato il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il CIN deve essere riportato obbligatoriamente in ogni annuncio online e nella documentazione fiscale.

Infatti, molte regioni italiane hanno introdotto l'obbligo per i locatori di registrare gli immobili destinati agli affitti brevi presso le piattaforme regionali.

Messaggio di promozione delle nuove disposizioni (CIN) del Ministero del Turismo - Ministero del Turismo

Oggi si assiste a un un apposito registro nazionale e ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Quali sanzioni e controlli sono previste?

Le sanzioni previste in caso di violazione della normativa sulle locazioni brevi sono state inasprite negli ultimi anni:

1. Omessa dichiarazione dei redditi da locazione breve prevede sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta evasa;
2. Mancata applicazione della cedolare secca da parte degli intermediari è applicata una multa pari al 30% dell'importo non versato;
3. Affitti brevi non registrati o senza CIN (sono previste sanzioni fino a 5.000 euro).
   
   
   

Obbligo di registrazione sul Portale Alloggiati per affitti brevi

La registrazione sul Portale Alloggiati per chi concede in locazione un immobile è obbligatoria perché chi concede in locazione un immobile è obbligatoria perché rappresenta una misura di registrazione pubblica e di controllo delle presenze sul territorio.

L'obiettivo principale di questa registrazione è quello di monitorare il flusso di persone che soggiornano in strutture temporanee, facilitando così l'identificazione di eventuali problematiche legate alla sicurezza, come l'immigrazione clandestina o il rischio.

Passaporto e registrazione stranieri Portale Alloggiati - Pixabay

L'obbligo di registrazione sul portale contribuisce a garantire che le informazioni sugli ospiti siano facilmente accessibili alle forze dell'ordine, consentendo loro di intervenire tempestivamente in caso di necessità, sia per ragioni di ordine pubblico che per la gestione.

Tale obbligo di registrazione sul Portale Alloggiati della Polizia di Stato riguarda tutti i proprietari o gestori di strutture che offrono affitti brevi, come ad esempio case vacanza o B&B.

Ai sensi dell’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS), tutti i locatori, inclusi coloro che affittano tramite piattaforme online come Airbnb, Booking o Vrbo, sono tenuti a comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente in caso di soggiorno inferiore a 24 ore).






L’adempimento è obbligatorio anche per chi affitta occasionalmente, e la mancata registrazione può comportare sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, conseguenze penali.

Per rispettare questo obbligo, il locatore deve:

• richiedere le credenziali di accesso presso la Questura competente;
• registrare gli ospiti sul Portale Alloggiati, inserendo i dati anagrafici e la durata del soggiorno;
• conservare una copia della ricevuta di trasmissione per eventuali controlli.

La registrazione deve avvenire entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite, riportando: nome e cognome, tipo e numero del documento di identità, data di arrivo, luogo di nascita.

I dati devono essere inviati tramite il portale web alloggiatiweb.poliziadistato.it, utilizzando una delle modalità previste, come ad esempio il login tramite SPID o CNS.

Le sanzioni per il mancato adempimento dell'obbligo di registrazione possono essere piuttosto gravi.

L’obiettivo di questa norma è garantire:

• in prima battuta la sicurezza pubblica, consentendo alle autorità di monitorare la presenza di ospiti sul territorio italiano e prevenire eventuali attività illecite;
• in seconda battuta mantenere ill regime della cedolare secca sugli affitti brevi segnano un passo deciso verso una maggiore regolamentazione del settore.

L'introduzione delle aliquote differenziate, i limiti sulle locazioni multiple e gli obblighi per gli intermediari rendono il quadro normativo più rigido, con l'obiettivo di garantire trasparenza e concorrenza leale.

Per un ulteriore approfondimento normativo, consulta il testo della legge di bilancio 2024 e la circolare n. 10/E del 2024 dell'Agenzia delle Entrate.

Quest'ultima circolare dal taglio operativo fornisce chiarimenti a chi vuole operare nel mondo dell'affitto breve ad uso turistico