Abusi edilizi non dichiarati durante l'acquisto: è possibile il risarcimento?

Abuso edilizio non dichiarato dal venditore: cosa fare

Qualora il venditore non abbia dichiarato all’acquirente la presenza di un abuso edilizio durante le trattative per la compravendita di un immobile, è possibile chiedere il risarcimento del danno come stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 28765 del 7 novembre 2024.

Secondo i Giudici Supremi, a seguito della violazione del principio della buona fede da rispettare durante lo svolgimento della trattativa, il venditore sarà obbligato al versamento di un duplice risarcimento: il risarcimento del danno conseguente al deprezzamento dell’immobile e del danno conseguente al pagamento delle spese necessarie per eliminare l’abuso.

Con la sentenza citata la Corte di Cassazione fornisce dunque un importante chiarimento su come calcolare il risarcimento dei danni nella fattispecie sopra descritta.

Vediamo più nel dettaglio cos’è un abuso edilizio, quali sono gli obblighi del venditore e le eventuali responsabilità in caso di vendita di un immobile che presenta irregolarità edilizie.

Che cos'è un abuso edilizio

Si parla di abuso edilizio quando il proprietario di un immobile ha realizzato un’opera che risulta essere in contrasto con la normativa urbanistica ed edilizia in quanto eseguita in assenza del necessario titolo abilitativo oppure in difformità ad esso.

Dunque, il fabbricato o l’intervento sono stati realizzati in assenza del permesso di costruire, della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o della Cila (comunicazione inizio lavori asseverata).

Soltanto le opere che rientrano nell’edilizia libera non richiedono alcun permesso o titolo abilitativo o comunicazione.

Presupposto da rispettare per chi acquista e chi vende è verificare lo stato legittimo dell’immobile intendendosi per tale la conformità dell’immobile ai titoli edilizi.

È valida la vendita di una casa con abuso edilizio

La vendita di un immobile abusivo può essere valida purché nell’atto sia presente la dichiarazione da parte del venditore in merito agli estremi del titolo urbanistico.

Non è così insolito trovarsi di fronte al caso in cui un’opera sia stata realizzata senza che prima sia stato richiesto il titolo abilitativo o che sia stata eseguita in difformità, totale o parziale, rispetto al progetto che è stato depositato in Comune.

Compravendita immobile abusivo - Getty Images

Ne deriva che:

• qualora il titolo non sussista, perché manchi del tutto il permesso di costruire, la compravendita sarà nulla;
• qualora il titolo sia stato riportato nell’atto ma l’immobile risulti difforme da esso e non sia stata data indicazione della sanatoria, la compravendita sarà valida. In tal caso l’immobile abusivo sarà commerciabile.
  
  
  

Cosa rischio se acquisto un immobile abusivo

A prescindere se l’atto sia o meno valido in presenza di abuso edilizio, occorre sempre ricordare che, se del reato di abuso edilizio risponde penalmente solo chi lo ha commesso, le conseguenze dell’ordine di demolizione dell’immobile o di una sua opera sono a carico di chiunque ne divenga, anche in futuro, il proprietario.

Cosa rischia il venditore se vende un immobile abusivo senza informare l’acquirente

La vendita di un immobile senza informare l’acquirente circa la presenza di abusi edilizi comporta significativi rischi legali per il venditore che sarà tenuto a risarcire i danni subiti dall’acquirente.

In forza degli obblighi previsti dalla legge il venditore è tenuto a garantire che l'immobile sia conforme alle normative edilizie vigenti.

La mancata comunicazione di abusi edilizi costituisce una violazione degli obblighi di buona fede nel corso delle trattative e può configurare un illecito civile.

Infatti è obbligo del venditore, a prescindere dalle dichiarazioni contenute nell’atto, comunicare all’acquirente preventivamente l’esistenza dell’abuso.

In mancanza di tale informazione che attiene alla correttezza delle trattative subirà le conseguenze legali.

Vendita immobile con abuso edilizio - Getty Images

Se l'acquirente scopre successivamente la presenza di abusi edilizi a lui taciuti, ha il diritto di agire legalmente contro il venditore.

Le possibili azioni includono:

• risoluzione del contratto: l'acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto di compravendita, restituendo l'immobile al venditore e ottenendo il rimborso del prezzo pagato;
• risarcimento dei danni: a'acquirente può chiedere il risarcimento per i danni subiti, calcolati secondo le modalità stabilite dalla Corte di Cassazione.
  
  
  

Cosa dice la sentenza della Corte di Cassazione

Al fine di incentivare la correttezza e la trasparenza durante lo svolgimento delle trattative finalizzate alla stipula di una compravendita immobiliare la Corte di Cassazione si pronuncia per riconoscere, a favore dell’acquirente una doppia voce di risarcimento del danno subito, confermando così la posizione assunta nell’esame della fattispecie concreta, dalla Corte d’Appello.

La mancata comunicazione da parte del venditore all’acquirente circa la presenza di un abuso edilizio, è una pratica scorretta e la Corte di Cassazione coglie l’occasione per evidenziare quelli che sono i diritti in capo al compratore una volta che egli abbia scoperto la presenza dell’abuso idoneo a ridurre il valore dell’immobile, nonché il suo pieno utilizzo.

A fronte della frode contrattuale accertata anche in base alle perizie tecniche che erano state effettuate, la Corte di Cassazione ha riconosciuto due voci di danno non costituendo tale modalità di calcolo una duplicazione di risarcimento.

Viene riconosciuto:

• il danno conseguente al deprezzamento subito dall’immobile per la presenza degli abusi edilizi. Anche qualora venissero eliminati la casa perderebbe comunque valore economico avendo l’acquirente fatto affidamento su parte dell’immobile poi eliminata;
• Il danno conseguente ai costi che l’acquirente ha sostenuto per eliminare gli abusi.

Nel respingere il ricorso i Giudici hanno affermato che le spese sostenute per la rimozione degli abusi edilizi non possono ritenersi comprese nel risarcimento riconosciuto a causa del deprezzamento subito dall’immobile.

L’eliminazione dell’abuso non consente di ripristinare il valore originale del fabbricato.

Quest’ultimo resterà comunque privato di una parte del suo valore anche dopo l’eliminazione dell’opera abusiva peraltro considerata dalle parti contraenti ai fini della determinazione del prezzo di vendita.

Da ciò consegue che entrambe le voci di danno dovranno essere riconosciute.

Sono dunque del tutto evidenti le implicazioni giuridiche di un comportamento simile assunto dal venditore che non agisce in trasparenza e in correttezza.

Il ruolo del Notaio: è responsabile?

Durante la stipula del rogito notarile, il venditore deve fornire al notaio tutte le informazioni relative alla conformità edilizia dell'immobile.

Il notaio non ha l'obbligo di verificare personalmente la presenza di abusi edilizi non rientrando tale accertamento nell’ambito delle sue competenze.

Non è pertanto possibile ascrivere in capo al notaio una responsabilità per la condotta negligente del venditore.

Cosa succede se l'acquirente è a conoscenza dell’abuso edilizio

Se l'acquirente era a conoscenza degli abusi edilizi al momento dell'acquisto dell'immobile, non potrà successivamente avanzare pretese nei confronti del venditore che non ha fornito informazioni in merito.

Immobile abusivo - Getty Images

Tuttavia, se i titoli abilitativi non erano stati dichiarati nello stesso atto di compravendita potrà, come abbiamo già visto, impugnare il contratto e contestarne la validità.

In tal caso si potrà anche richiedere il risarcimento per la mancata conclusione dell’affare.

Le tutele dell’acquirente in caso di stipula del compromesso

Qualora le parti abbiano stipulato un contratto preliminare di compravendita e prima della stipula del rogito l’acquirente si accorga della presenza dell’abuso non comunicatogli dal venditore, nel corso delle trattative egli potrà rifiutarsi di sottoscrivere il rogito notarile a meno che entro il termine stabilito per la stipula dell’atto definitivo il venditore abbia prodotto la sanatoria rilasciata dal Comune.