Lavori in condominio e delibere relative ai balconi

Manutenzione del condominio

In tema di condominio negli edifici l'assemblea può deliberare solamente su interventi manutentivi concernenti le parti comuni dell'edificio; diversamente quella deliberazione dev'essere considerata nulla per incompetenza.

In questo contesto, pertanto, non è valida la deliberazione assembleare che, nel deliberare lavori di rifacimento della facciata, abbia altresì imposto l'esecuzione d'interventi conservativi anche in relazione a parti di proprietà esclusiva, quali i balconi di pertinenza delle unità immobiliari.

Questa, in breve sintesi, la sentenza resa dal Tribunale di Napoli con deposito in cancelleria il 26 febbraio 2015.

Prima di entrare nel merito della questione, è utile rammentare i passaggi assembleari necessari per la deliberazione dei lavori di manutenzione dell'edificio.

In primis è necessario distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria. La prima, solitamente connessa al normale uso dei beni comuni, può essere disposta dall'amministratore, di propria iniziativa, o deliberata dall'assemblea. La manutenzione ordinaria disposta dall'amministratore deve rientrare nel novero delle normali spese preventivate dall'assemblea e non può mai comportare una spesa ingente.

Gli interventi di manutenzione straordinari, invece, possono essere sempre deliberati dall'assemblea e possono essere disposti dall'amministratore solamente per il caso d'urgenza (cfr. art. 1135, primo e secondo comma, c.c.).

Con il termine urgenza si fa riferimento a un intervento improcrastinabile e che non può essere sottoposto all'assemblea senza pericolo di danno o di aggravamento di situazioni dannose già in atto.

Gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità devono essere sempre deliberati (cioè sia in prima, sia in seconda convocazione) con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno la metà dei millesimi. La legge non specifica cosa debba intendersi per notevole entità, sicché tale valutazione va eseguita caso per caso, non facendo riferimento alle condizioni economiche dei condòmini ma a quello dello stabile e in caso di controversia, spetta la giudice adito valutarla (cfr. Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

In ogni caso gli interventi manutentivi devono riguardare parti comuni dell'edificio.

Balconi in condominio

La natura condominiale o esclusiva dei balconi è da sempre oggetto di problemi al momento della deliberazione di lavori di conservazione dell'edificio e la sentenza del Tribunale di Napoli ne rappresenta la prova lampante.

Di chi sono i balconi?

Secondo la Cassazione bisogna operare una distinzione tra balconi incassati e balconi aggettanti.

Rispetto ai primi, è stato detto, vale quanto segue:

a) la parte orizzontale è equiparabile al solaio ed è in comunione tra i proprietari delle unità immobiliari cui serve rispettivamente da piano di calpestio e da copertura;

b) la parte frontale è di proprietà comune facendo parte dalla facciata.

Rispetto ai balconi aggettanti, invece, è stato affermato che costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Conseguenze di queste considerazioni: l'assemblea, nel caso di balconi incassati può sempre deliberare le spese necessarie alla manutenzione della facciata considerando la parte frontale del balcone (il parapetto) parte integrante di essa (con l'eccezione dei balconi che pur essendo incassati, cioè non sporgenti rispetto ai muri perimetrali hanno comunque la strutturazione del tutto assimilabile ai balconi aggettanti).

Per i balconi aggettanti, invece, la competenza dell'assemblea si ferma alla deliberazione della manutenzione della parte frontale e del così detto sottobalcone e solamente nei casi in cui tali parti del balcone incidano sul decoro dell'edificio.

Delibere condominiali e balconi

E se i balconi non hanno tali ultime caratteristiche e l'assemblea delibera ugualmente in merito a interventi che li riguardano?

È questo il caso affrontato e risolto (sia pur solamente a livello virtuale essendo stata sostituita l'originaria delibera) dal Tribunale di Napoli con la sentenza del 26 febbraio 2015 citata in precedenza.

Secondo il giudice partenopeo l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni che i balconi appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte (così Trib. Napoli 26 febbraio 2015).


In questo contesto, specifica la pronuncia, i balconi possono essere oggetto di deliberazione assembleare solamente nella misura in cui la loro parte frontale e inferiore caratterizzi l'estetica dell'edificio e solo limitatamente a queste parti. Altrimenti si può deliberare sul contorno (la facciata) lasciando il balcone così com'è.

La sentenza parla di frontalino (ossia di fascia marcapiano), ma se è l'intero parapetto a caratterizzare l'estetica dell'edificio, non sorgono dubbi sul fatto che tutti gli elementi decorativi ivi presenti debbano considerarsi parti comuni.