Come funziona l'assemblea di condominio

Nozione di assemblea

Il luogo sovrano dove vengono adottate le decisioni relative alla vita del condominio è l'assemblea, la quale altro non è che un insieme di persone riunite per la decisione su questioni d'interesse comune.

L'assemblea, afferma la dottrina, è l'organo supremo, preminente del condominio. È la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Organo naturale, strutturale e permanente. A differenza dell'amministratore, che dev'essere nominato solamente a determinate condizioni (cfr. art. 1129 c.c.), l'assemblea esiste sempre e non può essere soppressa.

Dell'assemblea si dice che si tratta di un organo del condominio.

È dubbio, tra gli studiosi di diritto condominiale, se l'assemblea debba essere tale o più semplicemente una riunione di persone.

Stando alla più recente giurisprudenza, che nega al condominio qualsiasi soggettività giuridica (su tutte Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148), dovrebbe propendersi per la tesi della semplice riunione di persone.

Non va sottaciuto, però, che in passato sempre la Corte di Cassazione aveva definito l'assemblea come l'organo deputato alla gestione e conservazione delle cose comuni nei limiti delle attribuzioni riconosciutele dalla legge (così Cass. 27 agosto 1991, n. 9157).

Qualunque sia l'impostazione condivisa un dato è certo: per giungere ad una decisione è necessario rispettare un complesso di regole che possono essere definite il procedimento formativo del deliberato assembleare.

In prima istanza bisogna distinguere due tipi di assemblea:

a) quella ordinaria;

b) quella straordinaria.

La competenza a convocare la prima è solo dell'amministratore che potrà essere sollecitato in via informale dai condomini ma non certo obbligato alla convocazione.

Certamente il rifiuto reiterato potrà portare alla revoca dell'amministratore (anche per via giudiziale cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.), senza dimenticare che essendo l'assemblea ordinaria competente a decidere sull'approvazione dei conti di gestione, essa deve essere convocata quanto meno una volta l'anno, entro sei mesi dalla chiusura della gestione, se l'amministratore non vorrà incappare in una causa di revoca giudiziale.

A norma dell'art. 1135, primo comma, c.c. l'assemblea dei condomini, oltre che alle materie indicate negli articoli precedenti (es. nomina amministratore, innovazioni, ecc.) provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione (a seguito della riforma del condominio la conferma susseguente la prima nomina dev'essere considerata automatica n.d.A.);

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Questi temi elencati nell'art. 1135 c.c. trovano il loro momento di discussione nell'assemblea ordinaria.

Tenendo presente che l'ordine del giorno altro non è che l'insieme degli argomenti da discutere in riunione, è possibile affermare che l'assemblea ordinaria ha un ordine del giorno previsto, in parte, dalla legge.

Accanto a questo tipo di assemblea vi è quella straordinaria: essa potrà essere convocata dall'amministratore ogni qualvolta ne ravveda la necessità o qualora ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino (come minimo) 1/6 del valore millesimale dell'edificio; anche in questo caso, nonostante il potere d'impulso concesso ai condomini, l'amministratore non è obbligato a convocare l'assemblea.

In caso di diniego, infatti, passati dieci giorni dalla richiesta, i condomini potranno provvedere ad autoconvocarsi (art. 66 disp. att. c.c.). L'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria è deciso interamente dall'amministratore.

Tuttavia nel caso in cui egli convochi l'assemblea su richiesta dei condomini, secondo la giurisprudenza della Cassazione (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336), sarà costretto ad inserire tali argomenti nell'ordine del giorno.

A parte la differenza sugli argomenti da porre in discussione e sulla valutazione dell'opportunità di convocazione, non vi sono altre peculiarità tra assemblea ordinaria e straordinaria.

Così in entrambi i casi, per un regolare svolgimento della riunione, l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione (da tenersi non oltre 10 giorni dalla prima e comunque nel giorno solare successivo, art. 66 disp. att. c.c.) e l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art 1136, primo e terzo comma c.c.); sono i c.d. quorum costitutivi.

Modalità di convocazione dell'assemblea

Una volta che sia sorta la necessità di convocare l'assemblea e sia stato formulato l'ordine del giorno nei termini sopra esposti, l'amministratore dovrà comunicare la data dello svolgimento.

Si tratta, in pratica, di inviare l'avviso di convocazione. Tale avviso dovrà essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento della riunione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

La ratio di tale scelta va individuata nella possibilità per il condomino di arrivare al giorno della riunione adeguatamente preparato. Sono sorti contrasti in merito alla definizione del concetto di comunicazione.

A parere della giurisprudenza dominante per comunicazione si deve intendere la ricezione dell'avviso, non essendo sufficiente la consegna dello stesso da parte dell'amministratore all'ufficio postale.

Per il concetto di ricezione il riferimento è a quella c.d. legale e non a quella effettiva. In definitiva l'avviso di convocazione sarà ritualmente comunicato se, quanto meno, verrà depositato nella cassetta del destinatario l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale. I 5 giorni richiesti dalla legge vanno computati come liberi. Per esemplificare, se l'avviso è ricevuto il giorno 1 l'assemblea, in prima convocazione non potrà svolgersi prima del giorno 7. Il termine potrà essere aumentato, ma mai diminuito, dal regolamento di condominio.

Giunti al giorno dell'assemblea e verificato che tutti i gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati è possibile dare inizio allo svolgimento della riunione.

Partecipazione all'assemblea e deliberazione

Ogni avente diritto può partecipare personalmente e a mezzo delega (art. 67, primo comma, disp att. c.c.).

La facoltà di concedere la delega può essere limitata, ma non esclusa, dal regolamento di condominio. In ogni caso è vietato concedere la delega all'amministratore e nei condomini con più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Se un appartamento è in proprietà di due o più persone, queste avranno diritto ad un solo rappresentante (art. 67, secondo comma, disp att. c.c.). Per esemplificare, si pensi ai coniugi comproprietari dell'appartamento; potranno anche partecipare entrambi (in quanto tutti e due devono essere convocati) ma potrà votare solo uno.

Dopo ogni discussione sui singoli punti all'ordine del giorno si dovrà votare per decidere il da farsi.

Il voto deve essere palese; il voto segreto, infatti, non consentirebbe di verificare i quorum deliberativi richiesti per l'approvazione delle decisioni. Ogni singola questione può richiedere un quorum differente in relazione all'importanza dell'argomento: per esemplificare, gli interventi modificativi del decoro architettonico richiedono l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, o ancora l'approvazione del rendiconto di gestione è sufficiente, in seconda convocazione, il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

In seguito al dibattito ed alla votazione, avremo la deliberazione, la quale altro non è che la decisione dell'assemblea in merito ai temi discussi.

La legge richiede che delle deliberazioni sia redatto processo verbale da conservarsi a cura dell'amministratore (il c.d. verbale d'assemblea, si veda art. 1136, ultimo comma, c.c.).

Una volta presa, la deliberazione è valida e obbligatoria per tutti i condomini, anche per i dissenzienti (art. 1137, primo comma, c.c.). La riforma del condominio, anche ai fini dell'impugnazione delle delibere, ha parificato la posizione dell'astenuto a quella del dissenziente.

Chi ritiene la delibera non conforme alla legge o al regolamento di condominio può proporre impugnazione entro 30 giorni che per i presenti dissenzienti decorrono dal momento della delibera, per gli assenti dal giorni della sua comunicazione.