Come funziona l'assemblea di condominio

NEWS DI Assemblea di condominio
L'assemblea è il luogo dove vengono assunte le decisioni più importanti per la gestione di un condominio. Come funziona dopo l'entrata in vigore della riforma?
12 Febbraio 2014 ore 11:35
Avv. Alessandro Gallucci

Nozione di assemblea


Assemblea condominialeIl luogo sovrano dove vengono adottate le decisioni relative alla vita del condominio è l'assemblea, la quale altro non è che un insieme di persone riunite per la decisione su questioni d'interesse comune.

L'assemblea, afferma la dottrina, è l'organo supremo, preminente del condominio . È la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Organo naturale, strutturale e permanente. A differenza dell'amministratore, che dev'essere nominato solamente a determinate condizioni (cfr. art. 1129 c.c.), l'assemblea esiste sempre e non può essere soppressa.

Dell'assemblea si dice che si tratta di un organo del condominio.

È dubbio, tra gli studiosi di diritto condominiale, se l'assemblea debba essere tale o più semplicemente una riunione di persone.

Stando alla più recente giurisprudenza, che nega al condominio qualsiasi soggettività giuridica (su tutte Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148), dovrebbe propendersi per la tesi della semplice riunione di persone.

Non va sottaciuto, però, che in passato sempre la Corte di Cassazione aveva definito l'assemblea come l'organo deputato alla gestione e conservazione delle cose comuni nei limiti delle attribuzioni riconosciutele dalla legge (così Cass. 27 agosto 1991, n. 9157).

Qualunque sia l'impostazione condivisa un dato è certo: per giungere ad una decisione è necessario rispettare un complesso di regole che possono essere definite il procedimento formativo del deliberato assembleare.

In prima istanza bisogna distinguere due tipi di assemblea:

a) quella ordinaria;

b) quella straordinaria.

La competenza a convocare la prima è solo dell' amministratore che potrà essere sollecitato in via informale dai condomini ma non certo obbligato alla convocazione.

Certamente il rifiuto reiterato potrà portare alla revoca dell'amministratore (anche per via giudiziale cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.), senza dimenticare che essendo l'assemblea ordinaria competente a decidere sull'approvazione dei conti di gestione, essa deve essere convocata quanto meno una volta l'anno, entro sei mesi dalla chiusura della gestione, se l'amministratore non vorrà incappare in una causa di revoca giudiziale.

A norma dell'art. 1135, primo comma, c.c. l'assemblea dei condomini, oltre che alle materie indicate negli articoli precedenti (es. nomina amministratore, innovazioni, ecc.) provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione (a seguito della riforma del condominio la conferma susseguente la prima nomina dev'essere considerata automatica n.d.A.);

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Questi temi elencati nell'art. 1135 c.c. trovano il loro momento di discussione nell'assemblea ordinaria.

Tenendo presente che l'ordine del giorno altro non è che l'insieme degli argomenti da discutere in riunione, è possibile affermare che l'assemblea ordinaria ha un ordine del giorno previsto, in parte, dalla legge.

Accanto a questo tipo di assemblea vi è quella straordinaria: essa potrà essere convocata dall'amministratore ogni qualvolta ne ravveda la necessità o qualora ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino (come minimo) 1/6 del valore millesimale dell'edificio; anche in questo caso, nonostante il potere d'impulso concesso ai condomini, l'amministratore non è obbligato a convocare l'assemblea.

In caso di diniego, infatti, passati dieci giorni dalla richiesta, i condomini potranno provvedere ad autoconvocarsi (art. 66 disp. att. c.c.). L'ordine del giorno dell'assemblea straordinaria è deciso interamente dall'amministratore.

Tuttavia nel caso in cui egli convochi l'assemblea su richiesta dei condomini, secondo la giurisprudenza della Cassazione (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336), sarà costretto ad inserire tali argomenti nell'ordine del giorno.

A parte la differenza sugli argomenti da porre in discussione e sulla valutazione dell'opportunità di convocazione, non vi sono altre peculiarità tra assemblea ordinaria e straordinaria.

Così in entrambi i casi, per un regolare svolgimento della riunione, l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre in seconda convocazione (da tenersi non oltre 10 giorni dalla prima e comunque nel giorno solare successivo, art. 66 disp. att. c.c.) e l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art 1136, primo e terzo comma c.c.); sono i c.d. quorum costitutivi.


Modalità di convocazione dell'assemblea


Una volta che sia sorta la necessità di convocare l'assemblea e sia stato formulato l'ordine del giorno nei termini sopra esposti, l'amministratore dovrà comunicare la data dello svolgimento.

Si tratta, in pratica, di inviare l'avviso di convocazione. Tale avviso dovrà essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento della riunione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

La ratio di tale scelta va individuata nella possibilità per il condomino di arrivare al giorno della riunione adeguatamente preparato. Sono sorti contrasti in merito alla definizione del concetto di comunicazione.

A parere della giurisprudenza dominante per comunicazione si deve intendere la ricezione dell'avviso, non essendo sufficiente la consegna dello stesso da parte dell'amministratore all'ufficio postale.

Per il concetto di ricezione il riferimento è a quella c.d. legale e non a quella effettiva. In definitiva l'avviso di convocazione sarà ritualmente comunicato se, quanto meno, verrà depositato nella cassetta del destinatario l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale. I 5 giorni richiesti dalla legge vanno computati come liberi. Per esemplificare, se l'avviso è ricevuto il giorno 1 l'assemblea, in prima convocazione non potrà svolgersi prima del giorno 7. Il termine potrà essere aumentato, ma mai diminuito, dal regolamento di condominio.

Giunti al giorno dell'assemblea e verificato che tutti i gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati è possibile dare inizio allo svolgimento della riunione.


Partecipazione all'assemblea e deliberazione


Ogni avente diritto può partecipare personalmente e a mezzo delega (art. 67, primo comma, disp att. c.c.).

La facoltà di concedere la delega può essere limitata, ma non esclusa, dal regolamento di condominio. In ogni caso è vietato concedere la delega all'amministratore e nei condomini con più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

Se un appartamento è in proprietà di due o più persone, queste avranno diritto ad un solo rappresentante (art. 67, secondo comma, disp att. c.c.). Per esemplificare, si pensi ai coniugi comproprietari dell'appartamento; potranno anche partecipare entrambi (in quanto tutti e due devono essere convocati) ma potrà votare solo uno.

Dopo ogni discussione sui singoli punti all'ordine del giorno si dovrà votare per decidere il da farsi.

Il voto deve essere palese; il voto segreto, infatti, non consentirebbe di verificare i quorum deliberativi richiesti per l'approvazione delle decisioni. Ogni singola questione può richiedere un quorum differente in relazione all'importanza dell'argomento: per esemplificare, gli interventi modificativi del decoro architettonico richiedono l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio, o ancora l'approvazione del rendiconto di gestione è sufficiente, in seconda convocazione, il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

In seguito al dibattito ed alla votazione, avremo la deliberazione, la quale altro non è che la decisione dell'assemblea in merito ai temi discussi.

La legge richiede che delle deliberazioni sia redatto processo verbale da conservarsi a cura dell'amministratore (il c.d. verbale d'assemblea, si veda art. 1136, ultimo comma, c.c.).

Una volta presa, la deliberazione è valida e obbligatoria per tutti i condomini, anche per i dissenzienti (art. 1137, primo comma, c.c.). La riforma del condominio, anche ai fini dell'impugnazione delle delibere, ha parificato la posizione dell'astenuto a quella del dissenziente.

Chi ritiene la delibera non conforme alla legge o al regolamento di condominio può proporre impugnazione entro 30 giorni che per i presenti dissenzienti decorrono dal momento della delibera, per gli assenti dal giorni della sua comunicazione.

riproduzione riservata
Articolo: Assemblea di condominio come funziona?
Valutazione: 5.10 / 6 basato su 10 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Assemblea di condominio come funziona?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Legale
    Legale
    Mercoledì 15 Settembre 2010, alle ore 13:53
    Non succede nulla, semplicemente se l'assemblea delibera con le maggioranze prescritte dalla legge, lavori, innovazioni, approvazione bilanci, ecc. lei per legge(art. 1137 c.c.) sarà tenuto a rispettare quella decisione.
    rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Domenica 12 Settembre 2010, alle ore 09:06
    E' obbligatorio partecipare oppure delegare alle riunioni di condominio? In sostanza se io non voglio andare alle riunioni o assemblee e non voglio delegare nessuno cosa succede a livello legislativo?grazie
    rispondi al commento
  • Mario Berra
    Mario Berra
    Mercoledì 4 Agosto 2010, alle ore 10:45
    Nel condominio dove affitiamo il negozio al piano terreno ( come intermediari di viaggio) sono state deliberate manutenzione straord.del tetto e delle facciate senza che nessuno ci informasse di nulla e, una mattina ci siamo trovati ponteggi e quant'altro che, oltretutto, ci nascondono alla vista del passaggio nel periodo di massimo lavoro per noi (senza contare i lavori a rilento, il termine lavori previsto già superato ed il conseguente, inevitabile protrarsi del tutto).Come inquilini avremmo dovuto essere informati( o altro )? Grazie
    rispondi al commento
  • NELLO
    NELLO
    Venerdì 18 Giugno 2010, alle ore 10:46
    Gradirei sapere quanto segue:nel condominio dove abito, fu installata una porta basculante motorizzata, nel mese di gennaio u.s. i motori si sono rotti, oggi 18 giugno c.a., ho visto un tecnico che sostituiva i motori, la mia domanda è la seguente può l'amministratore autorizzare tale intervento senza porlo all'assemblea che avrebbe potuto reperire opportuni preventivi e successivamente deliberare tale intervento.Nell'attesa di una risposta porgo distinti saluti. Nello
    rispondi al commento
  • Giuseppe Ricciardi
    Giuseppe Ricciardi
    Lunedì 10 Agosto 2009, alle ore 21:06
    Se non si è proprietari dell\\\'appartamento dove si abita ma solo conduttori pagando l\\\'affitto quali diritti e doveri hanno in tema di condominio si deve essere convocati?
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Assemblea di condominio come funziona? che potrebbero interessarti
L'amministratore del piccolo condominio

L'amministratore del piccolo condominio

Quando il numero dei condomini, ossia dei proprietari delle unità immobiliari, è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore, se l'assemblea non provvede, la nomina è...
Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratore

Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratore

L'assemblea condominiale è il centro nevralgico delle decisioni sulle parti comuni, anche quando si tratta di ratificare scelte dell'amministratore.
Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

Riforma del condominio, molti amministratori rischiano il posto

La così detta riforma del condominio, dal 18 giugno 2013 i condomini con meno di dieci partecipanti potranno decidere di revocare l'amministratore, così molti amministratori rischiano di restare...
Richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria

Richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria

È possibile distinguere due diverse tipologie di assemblea condominiale: assemblea ordinaria annuale e assemblea straordinaria. Come richiederne la convocazione?...
Ripartizione compenso dell'amministratore di condominio

Ripartizione compenso dell'amministratore di condominio

Una volta incaricato l'amministratore, salvo diverso accordo, ha diritto ad una retribuzione, la quale nell'art. 1135 c.c. ha sollevato qualche interrogativo.
Discussioni Correlate nel Forum LavorincasaTag ForumCondominio
Img 64brunica
Buon giorno, Volevo sapere se l'amministratore pro tempore può emettere pagamenti a favore dell'amministratore cessato oltre la quota di diritto del suo mandato e...
64brunica 23 Maggio 2014 ore 16:06 2
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.184 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
282.630 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Ligato fratelli pietra ollare per barbecue con supporto in acciaio e 2 maniglie cm. 25x30
      Ligato fratelli pietra ollare per...
      26.56
    • Dolphin esclusiva italia maytronics dolphin poolstyle ag advance timer digital - robot elettrico pulitore per piscina fino a 10 mt - fondo + pareti +
      Dolphin esclusiva italia...
      849.00
    • Laica md6026 nebulizzatore aerosol ad ultrasuoni da tavolo
      Laica md6026 nebulizzatore aerosol...
      41.19
    • Mobile bagno sospeso 120 cm doppio lavabo bianco con specchio
      Mobile bagno sospeso 120 cm doppio...
      360.00
    • Panchina calcio e calcetto a moduli da mt. 2
      Panchina calcio e calcetto a...
      459.00
    • Electrolux eat7800 expressionist collection tostapane a espulsione in acciaio inossidabile potenza 980 watt
      Electrolux eat7800 expressionist...
      49.99
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Hp z2 mini e3-1225v5 2x8gb ecc
      Hp z2 mini e3-1225v5 2x8gb ecc...
      948.28
    • Maiuguali appendiabiti a forma di albero - design moderno e facile da installarebianco
      Maiuguali appendiabiti a forma di...
      69.99
    • Toorx barra per trazioni multipresa con fissaggio a parete
      Toorx barra per trazioni...
      34.90
    • Wedo 1021237 reggilibri in metallo, alto, 14 x 12 x 24 cm, grigio
      Wedo 1021237 reggilibri in metallo...
      14.50
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      199.99
    • Karcher k 4 full control idropulitrice ad acqua fredda 1.324-000.0
      Karcher k 4 full control...
      190.00
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Decespugliatore a scoppio excel
      Decespugliatore a scoppio excel...
      130.00
    • Galileo casa smaltato piantana portasciugamani, metallo, multicolore, 36 x 22 x 94 cm
      Galileo casa smaltato piantana...
      19.86
    • Enesco p1562 orologio ananas, multicolore
      Enesco p1562 orologio ananas,...
      32.47
    • Foster forno da incasso 3 funzioni vetro scuro elettra compact 7170 052 - 7170052
      Foster forno da incasso 3 funzioni...
      355.00
    • Nautica termo - igrometro barigo tempo
      Nautica termo - igrometro barigo...
      63.37
    • Fløyen home coprisedia universale, fodera per sedia, 100% poliestere, bianco, 50 x 50 x 100 cm
      Fløyen home coprisedia...
      16.98
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
    • Pompa a zaino uni lt12
      Pompa a zaino uni lt12...
      52.22
    • Pompa a zaino uni lt15
      Pompa a zaino uni lt15...
      53.07
    • Pompa a pressione garden lt4
      Pompa a pressione garden lt4...
      26.84
    • Pompa a pressione garden lt6
      Pompa a pressione garden lt6...
      27.82
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Immobiliare.it
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Inferriate.it
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 60.00
foto 1 geo Livorno
Scade il 30 Novembre 2017
€ 800.00
foto 3 geo Taranto
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 50.00
foto 2 geo Livorno
Scade il 30 Novembre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
103426
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok