Facciata condominiale

NEWS DI Parti comuni
La facciata di un edificio in condominio dev'essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione.
17 Febbraio 2015 ore 09:07
Avv. Alessandro Gallucci

Nozione su facciata di un edificio


FacciataChe cos'è la facciata di un edificio?

Nel caso di edificio in condominio , a chi appartiene?

Chi paga le spese inerenti la manutenzione di questa parte dell'edificio?

Come può essere utilizzata e da chi?

Queste le principali domande che ci si pone in materia di facciata di uno stabile in condominio.

Le risposte sono state fornite prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, e anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012, con un'ulteriore conferma: l'art. 1117 c.c. attualmente in vigore menziona la facciata tra le parti comuni dell'edificio.

Ciò detto è comunque utile dare una definizione, visto che la legge si limita a menzionarla.

Nel dizionario della lingua italiana la facciata di un edificio viene definita come quella parte esterna principale di un fabbricato (ossia la parte anteriore o frontale) sia con riferimento alla struttura muraria, sia con riferimento alle soluzioni architettoniche (Dizionario Treccani).

Chiaramente in relazione ad un edificio in condominio dobbiamo considerare facciate, al di là delle esposizioni, tutti i lati dello stabile medesimo.

In pratica se nel gergo comune la facciata è il lato principale, in ambito giuridico non v'è alcuna differenza tra lato esterno ed interno di un edificio (la così detta facciata interna, perché si affaccia sul cortile, o posteriore, perché si affaccia su una strada secondaria, del condominio).


Proprietà della facciata


Se l'edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?

La facciata di un edificio – ha detto la Cassazione quand'è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento – è annoverabile nella categoria dei muri maestri; di conseguenza costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza del fabbricato. Ulteriore conseguenza di tale fatto è quella che nell'ipotesi di edificio in condominio, essa, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, l'art. 1117 c.c. non menzionava la facciata tra le parti comuni dell'edificio, ma era (ed è) altresì noto che lo stesso conteneva (e contiene) un'elencazione meramente esemplificativa dei beni, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. tra le tante Cass. 4 giugno 2014 n. 12572).

Facciata condominialeAttualmente, si diceva in principio, l'art. 1117 c.c. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Come dire: la legge è stata aggiornata sulla scorta dell'interpretazione fornita dalla giurisprudenza.

Che cosa fa parte della facciata?

Spieghiamoci meglio: i balconi fanno parte della facciata e quindi devono essere considerati di proprietà comune?

Secondo la giurisprudenza, e sul punto la riforma non ha detto nulla, i balconi aggettanti fanno parte della facciata solo per la parte frontale e per quella inferiore (così detti sottobalconi) unicamente nel caso in cui gli elementi decorativi incidono sul decoro dell'edificio. A leggere bene le sentenze, in verità, sono solamente gli elementi decorativi a dover essere considerati parti comuni, non anche la parte strutturale di parte frontale ed inferiore (cfr. Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

Ciò non è secondario in relazione ai costi di manutenzione della facciata.


Ripartizione delle spese per la facciata


Se la facciata è un bene comune, tutti i condòmini devono partecipare alle spese di manutenzione o di ristrutturazione facciata.

In tal senso nella succitata sentenza di Cassazione s'è detto che la facciata resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977) (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Traendo le logiche conseguenze dal ragionamento svolto dalla Cassazione, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell'edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ciò a meno che non si vogliano considerare di proprietà esclusiva anche le parti decorative della parte frontale e inferiore dei balconi. In tal caso la loro conservazione sarà onere del singolo condomino, con obbligo di rispetto del decoro dell'edificio, in ragione di quanto disposto dall'art. 1122 c.c.

È evidente che se la decorazione consiste in uno stucco, la spesa riguarderà lo stucco, ma se la decorazione si identifica nella struttura della parte frontale o inferiore, tutta quella parte dovrà essere mantenuta con costo a carico della collettività condominiale .


Uso della facciata


Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e quindi nel limite del pari diritto degli altri condomini e senza alterare destinazione d'uso e decoro.

Sono solitamente ammesse, salvo diversa indicazione del regolamento, l'apposizione di targhe, insegne e condizionatori, nonché di canne fumarie a servizio d'impianti individuali (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038 e Trib. Bari 16 giugno 2014).

Anche il condominio, naturalmente, può deliberare ciò che ritiene più utile rispetto alla facciata purché non si tratti di innovazioni vietate in quanto pericolose o alterative del decoro dello stabile (art. 1120 c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Parti comuni: la facciata dell'edificio
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Parti comuni: la facciata dell'edificio: Commenti e opinioni


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  • Patrizia S
    Patrizia S
    Giovedì 16 Novembre 2017, alle ore 09:02
    Salve,
    abito al 4° piano in un condominio di 8 piani con accesso dalla strada.
    L'intonaco sottostante il mio balcone, aggettante su tre lati, è rovinato e parte del marmo del calpestio del mio è saltato.
    È stata messa una rete per evitare cadute di materiale ma il proprietario ritiene spetti a me rifare tutto il lavoro di ripristino.
    Premetto non ci sono decori ed é rifinito a solo intonaco.
    Il profilo del sotto é di spessore crescente fino alla facciata,cioè non parallelo al calpestio, va considerato decoro e spesa comune?
    Mi può indicare esattamente quali parti spetta rifare a me e quali alla comunità?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Patrizia S
      Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:38
      Secondo me, per come descrivi i luoghi, il sottobalcone lo pagano tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Il resto lo paga il proprietario del balcone.
      rispondi al commento
      • Patrizia S
        Patrizia S Lucag1979
        Martedì 28 Novembre 2017, alle ore 18:20
        Grazie!
        rispondi al commento
  • Ridm71
    Ridm71
    Giovedì 3 Agosto 2017, alle ore 10:23
    Buongiorno, abito in un edificio composto da due scale (A e B) e un scanditato, la scala A ha come facciate tre (ovest, nord, est) mentre la scala B solo due (ovest, est). Il regolamento di condominio ha come tabella A due sotto tabelle le cui somme totalizzano 1000 millesimi. La scala A necessita di un intervento manutentivo sulla facciata nord. Vorrei sapere se alla scala B spetta partecipare alle spese oppure no. La scala B si rifiuta di partecipare alle spese e anche alle assemble condiminiali. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ridm71
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 12:04
      Se l'edificio è un blocco unico, secondo me devono partecipare alla spesa tutti i condòmini (scala A e B).
      rispondi al commento
      • Ridm71
        Ridm71 Lucag1979
        Giovedì 10 Agosto 2017, alle ore 10:13
        Si l'edificio e unico.Scusi ma a tal proposito serve un unico amministratore di condominio che gestisce scala a e b?Grazie 
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Ridm71
          Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:33
          Sì, secondo me serve un unico amministratore.
          rispondi al commento
  • Tiziana
    Tiziana
    Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 13:43
    Salve.
    Ho acquistato un appartamento in super condominio, che sul balcone lato interno aveva una veranda non legale. Ho rimosso la veranda e dipinto il muro di bianco. Il muro spicca rispetto ai colori scialbi delle altre verande degli altri piani (non credo siano autorizzate). Ora il super condominio, dietro segnalazione di un condomino, mi ha inviato una lettera di richiamo invitandomi ad adeguarmi al colore della facciata (non si capisce quale sia, dato lo scempio degli altri piani). Posso appellarmi al fatto che la facciata non abbia un vero "decoro" nel senso che non essendo stato imposto il ripristino agli altri condomini che hanno costruito le verande, non possono chiedere a me ora di adeguarmi ad un colore che peraltro non si capisce quale sia?
    Grazie mille per le vostre risposte!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Tiziana
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 17:27
      Sì, puoi farlo magari dicendo proprio che non esiste un colore al quale uniformarti.
      rispondi al commento
  • Mario
    Mario
    Domenica 9 Luglio 2017, alle ore 11:25
    Stiamo tinteggiando la facciata vorrei sapere le terrazze chiuse da finestre di alluminio con vetri sono parte della facciata o devo tinteggiarle a mie spese, visto che l'impresa dice che non può entrare anche se apro le finestre.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mario
      Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:20
      I serramenti sono tuoi, ma l'interno, cioè il muro è condominiale.
      rispondi al commento
  • Paola
    Paola
    Martedì 4 Luglio 2017, alle ore 12:11
    Sono una titolare di un attività commerciale situata in un edificio commerciale composto da due piani.
    La struttura dell'edificio è composta da panelli in alluminio.
    La proprietà ha deciso di effettuare la pulizia delle faciate dell'intero stabile imputando a noi (inquilini) il costo dell'intervento.
    La mia domanda è, si tratta di un intervento ordinario o straordinario?
    La nostra attività si occupa già periodicamente delle pulizie della nostra parte, in caso venisse fatto comunque l'intervento delle pulizie dell'intero edificio dobbiamo anche noi contribuire a tali spese?
    In ogni caso la proprietà può decidere di effettuare le pulizie senza il nostro consenso?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paola
      Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 16:26
      Mi pare un intervento straordinario e quindi da farsi a spese della proprietà, salvo diverso accordo o clausola contrattuale.
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Domenica 18 Giugno 2017, alle ore 10:48
    Gradirei sapere quando è obbligatorio tinteggiare di nuovo il palazzo, considerando che l'intonaco, in certi pezzi suona a vuoto, ma non cè un pezzo di intonaco cadente.
    Ho saputo,ma non da fonti ufficiali, che la tinteggiatura e il rifacimento dell'intonaco è obbligatorio quando il 70-80% è mancante.
    Potete darmi un Vostro parere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Franco
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:29
      Salvo particolari norme contenute nel regolamento edilizio locale, non esistono obblighi di legge in tal senso, ma solo l'obbligo di evitare che una cosa di tutti (la facciata) possa far danno alle proprietà eslusive.
      rispondi al commento
  • Emanuela
    Emanuela
    Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 18:21
    Abbiamo un negozio in un contesto condominiale ( sotto un portico ), vorremmo sapere come dovrebbe essere calcolato il rifacimento delle facciate, in base ai millesimi ?
    Oppure in base al numero di famiglie?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Emanuela
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:50
      Se non esistono o non raggiunegete (tutti i condòmini) accordi particolari, si paga in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.)
      rispondi al commento
  • Maria Grazia Dell'orso
    Maria Grazia Dell'orso
    Lunedì 8 Maggio 2017, alle ore 22:16
    Sono proprietaria di un appuntamento al quarto piano in un palazzo di cinque piani.
    Vorrei tinteggiare solo la parte interna dei muretti dei balconi di marrone anziché giallo.

    L'amministratore dice che non si può, punto e basta.
    Per quale motivo?
    Non alterano per niente la facciata del palazzo trattandosi solo della faccia interna dei muretti. 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maria Grazia Dell'orso
      Martedì 9 Maggio 2017, alle ore 18:02
      Se non si vede dall'esterno e dagli altri balconi, a meno che non via sia un espresso divieto del regolamento, secondo non ci sono problemi.Se vuoi una consulenza dettagliata sull'argomento, ti consiglio (a pagamento) messo a disposizione da Lavorincasa qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Mirko
    Mirko
    Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 18:07
    I precedenti proprietari hanno installato una staffa Porta Parabola in facciata prima che la stessa venisse pitturata.
    Adesso che l'ho levata è rimasto un quadrato 20x20 con il vecchio colore e mi è stato richiesto di rifare tutta la facciata condominiale.
    A parte l'assurda richiesta, è logico che sia io ad accollarmi le spese di un danno arrecato da altri? Posso dimostrare con foto che tale staffa era posizionata prima del mio acquisto.

    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mirko
      Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 14:22
      Non devi rifare tutta la facciata, ma eventualmente quella parte non conforme al resto. Andrebbero letti gli atti per capire se puoi chiamare in causa i precedenti proprietari o meno, visto che di solito si ascquista nello stato di fatto esistente al momento.Se vuoi una consulenza dettagliata sull'argomento ti consiglio di rivolgerti agli esperti del sito (servizio di consulenza a pagamento) qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
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