Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA
madex

Facciata condominiale

La facciata di un edificio in condominio dev'essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione.
17 Febbraio 2015 ore 09:07 - NEWS Parti comuni

Nozione su facciata di un edificio


FacciataChe cos'è la facciata di un edificio?

Nel caso di edificio in condominio, a chi appartiene?

Chi paga le spese inerenti la manutenzione di questa parte dell'edificio?

Come può essere utilizzata e da chi?

Queste le principali domande che ci si pone in materia di facciata di uno stabile in condominio.

Le risposte sono state fornite prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, e anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012, con un'ulteriore conferma: l'art. 1117 c.c. attualmente in vigore menziona la facciata tra le parti comuni dell'edificio.

Ciò detto è comunque utile dare una definizione, visto che la legge si limita a menzionarla.

Nel dizionario della lingua italiana la facciata di un edificio viene definita come quella parte esterna principale di un fabbricato (ossia la parte anteriore o frontale) sia con riferimento alla struttura muraria, sia con riferimento alle soluzioni architettoniche (Dizionario Treccani).

Chiaramente in relazione ad un edificio in condominio dobbiamo considerare facciate, al di là delle esposizioni, tutti i lati dello stabile medesimo.

In pratica se nel gergo comune la facciata è il lato principale, in ambito giuridico non v'è alcuna differenza tra lato esterno ed interno di un edificio (la così detta facciata interna, perché si affaccia sul cortile, o posteriore, perché si affaccia su una strada secondaria, del condominio).


Proprietà della facciata


Se l'edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?

La facciata di un edificio – ha detto la Cassazione quand'è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento – è annoverabile nella categoria dei muri maestri; di conseguenza costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza del fabbricato. Ulteriore conseguenza di tale fatto è quella che nell'ipotesi di edificio in condominio, essa, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, l'art. 1117 c.c. non menzionava la facciata tra le parti comuni dell'edificio, ma era (ed è) altresì noto che lo stesso conteneva (e contiene) un'elencazione meramente esemplificativa dei beni, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. tra le tante Cass. 4 giugno 2014 n. 12572).

Facciata condominialeAttualmente, si diceva in principio, l'art. 1117 c.c. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Come dire: la legge è stata aggiornata sulla scorta dell'interpretazione fornita dalla giurisprudenza.

Che cosa fa parte della facciata?

Spieghiamoci meglio: i balconi fanno parte della facciata e quindi devono essere considerati di proprietà comune?

Secondo la giurisprudenza, e sul punto la riforma non ha detto nulla, i balconi aggettanti fanno parte della facciata solo per la parte frontale e per quella inferiore (così detti sottobalconi) unicamente nel caso in cui gli elementi decorativi incidono sul decoro dell'edificio. A leggere bene le sentenze, in verità, sono solamente gli elementi decorativi a dover essere considerati parti comuni, non anche la parte strutturale di parte frontale ed inferiore (cfr. Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

Ciò non è secondario in relazione ai costi di manutenzione della facciata.


Ripartizione delle spese per la facciata


Se la facciata è un bene comune, tutti i condòmini devono partecipare alle spese di manutenzione o di ristrutturazione facciata.

In tal senso nella succitata sentenza di Cassazione s'è detto che la facciata resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977) (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Traendo le logiche conseguenze dal ragionamento svolto dalla Cassazione, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell'edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ciò a meno che non si vogliano considerare di proprietà esclusiva anche le parti decorative della parte frontale e inferiore dei balconi. In tal caso la loro conservazione sarà onere del singolo condomino, con obbligo di rispetto del decoro dell'edificio, in ragione di quanto disposto dall'art. 1122 c.c.

È evidente che se la decorazione consiste in uno stucco, la spesa riguarderà lo stucco, ma se la decorazione si identifica nella struttura della parte frontale o inferiore, tutta quella parte dovrà essere mantenuta con costo a carico della collettività condominiale.


Uso della facciata



Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e quindi nel limite del pari diritto degli altri condomini e senza alterare destinazione d'uso e decoro.

Sono solitamente ammesse, salvo diversa indicazione del regolamento, l'apposizione di targhe, insegne e condizionatori, nonché di canne fumarie a servizio d'impianti individuali (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038 e Trib. Bari 16 giugno 2014).

Anche il condominio, naturalmente, può deliberare ciò che ritiene più utile rispetto alla facciata purché non si tratti di innovazioni vietate in quanto pericolose o alterative del decoro dello stabile (art. 1120 c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Parti comuni: la facciata dell'edificio
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 14 voti.

Parti comuni: la facciata dell'edificio: Commenti e opinioni



ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Daniela Bottini
    Daniela Bottini
    Sabato 22 Maggio 2021, alle ore 21:16
    Per il montaggio della struttura atta alla ristrutturazione del tetto del condominio di cui sono proprietaria di un appartamento, la ditta incaricata ha dovuto necessariamente non solo occupare i miei poggioli, ma ha dovuto smontare le tend da sole dei terrazzi.
    Ultimati i lavori l'amministratore mi ha detto che le spese per quanto riguarda il montaggio delle tende sono a mio carico.
    Volevo sapere se questo comportamento e corretto anche dal punto di vista legale.
    rispondi al commento
  • Antonio D'avino
    Antonio D'avino
    Martedì 26 Gennaio 2021, alle ore 02:02
    Abito al piano terra di una bifamiliare, e sono proprietario al 50%.
    Da mesi ci sono infiltrazioni d'acqua che arrivano al mio appartamento dal piano di sopra, ed al piano di sopra arriva l'acqua direttamente dal tetto.
    Ho contattato una ditta per ripristinare il tetto, la spesa del tetto va ripartita al 50%, fin qui ci siamo.
    Ma le spese della crepa, formatasi al piano di sopra, con l'erosione dell'acqua come vanno ripartite?
    rispondi al commento
  • Marco pepe
    Marco pepe
    Venerdì 12 Giugno 2020, alle ore 10:12
    Ho un terrazzo di proprietà in un condomino le faccette a vista o modanature a vista sono rovinate dall'incuria del tempo:
    La spesa è a mio carico ho è ripartita in millesimi con tutti i condomini??
    rispondi al commento
  • Mimi1
    Mimi1
    Domenica 2 Febbraio 2020, alle ore 10:42
    Da un mese circa stanno ristruttarndo un appartamento in un condominio ed ho saputo che per evitare i vapori della doccia e quindi condensa fanno passare un tubo nella loro camera adiacenti il bagno piccolo cieco per uscire sul muro esterno del condominio bucando la cortina di mattoni.
    La mia domanda era questa, ma lo possono fare bucando la cortina esterna quando in tutto il condominio i bagni piccoli sono nati ciechi solo con aspiratore interno?
    rispondi al commento
  • Ringo1
    Ringo1
    Sabato 17 Agosto 2019, alle ore 13:07
    Vorrei sapere a chi tocca pagare la riparazione della facciata,quando questa è di proprietà, e del sottoterrazzo quando questo è di proprietà ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ringo1
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:03
      Se facciata e sottoterrazzo sono di proprietà, le spese le paga il proprietario.
      rispondi al commento
      • Lucag1979
        Lucag1979 Lucag1979
        Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:04
        Salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto.
        rispondi al commento
  • Ugo bonessio
    Ugo bonessio
    Giovedì 1 Agosto 2019, alle ore 17:37
    Una facciata cieca di un fabbricato costituisce anche muro che delimita un lato di un cortile privato di altra proprietà non facente parte del condominio.
    il proprietario del cortile deve concorrere alle spese di manutenzione ?
    Ugo
    rispondi al commento
  • Francesca18
    Francesca18
    Venerdì 28 Giugno 2019, alle ore 01:30
    Abito in un condominio sulla cui facciata poggia un pergolato in ferro.
    La maggior parte dei condomini vuole eliminarlo.
    Io sono contraria perché quando ho acquistato (sulla carta) il mio appartamento c'era detto pergolato e mi è piaciuta la casa anche per quello.
    Posso oppormi?
    In questo caso non c'è bisogno della unanimità?
    rispondi al commento
  • Claudia fo
    Claudia fo
    Giovedì 21 Marzo 2019, alle ore 11:27
    Non ho capito una cosa: se c'è una riparazione nella facciata che non interessa il mio appartamento devo pagare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudia fo
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:49
      Se l'appartamento è nel palazzo sì, la facciata è unica anche se si è lontani da punto d'intervento.
      rispondi al commento
  • Stefano 1
    Stefano 1
    Mercoledì 20 Marzo 2019, alle ore 19:27
    Il condominio dove vivo, ha deliberato di rifare la facciata del palazzo con i balconi annessi (frontalino e zanche).
    Qualche condomino vuole rifarli per proprio conto e non pagare le spese condominiali per i lavori.
    Possono farlo?
    Quali spese devono comunque sostenere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefano 1
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:48
      Sicuramente tutti dovete partecipare alle spese di facciata. Quanto ai balconi...è materia spinosa, in linea di principio ognuno dovrebbe pagare per il proprio balcone e l'assemblea non avrebbe potere per decidere se e quando tali lavori debbano essere eseguiti. Ma la teoria a volte diverge dalla pratica, andrebbe visto lo stato dei luoghi e letti gli atti.
      rispondi al commento
      • Stefano 1
        Stefano 1 Lucag1979
        Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 17:52
        Grazie per la disponibilità 
        rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
dona
Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News
REGISTRATI COME UTENTE
330.434 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Parti comuni: la facciata dell'edificio che potrebbero interessarti


Canna fumaria, condizionatori e facciata dell'edificio condominiale

Condominio - La tutela della facciata dell'efificio condominiale, le norme introdotte dalla riforma del condominio e la possibilità d'uso parte dei singoli condomini.

Ristrutturazione appartamento e decoro architettonico dell'edificio

Manutenzione condominiale - In occasione della ristrutturazione di un appartamento spesso vengono apportare delle modifiche alle strutture murarie o agli infissi della stessa deturpando il decoro del condominio.

Apertura di finestre sulla facciata condominiale

Manutenzione condominiale - In tema uso di parti comuni, è legittima l'apertura di finestre sulla facciata condominiale, se non vietata dal regolamento e non lesiva di sicurezza, stabilità e decoro.

Ripartizione delle spese: muri e facciata

Ripartizione spese - I muri maestri e quelli perimetrali devono essere considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.Ciò vuol dire che tutti i condomini ne saranno proprietari.

Quando si può realizzare un foro su facciata condominiale per scarico fumi cucina?

Parti comuni - Forare la facciata condominiale per lo scarico della cucina è operazione che ciascun condòmino può porre in essere, ma entro quali limiti e a quali condizioni?

Lavori in condominio e delibere relative ai balconi

Assemblea di condominio - L'assemblea condominiale può deliberare lavori di manutenzione della facciata dell'edificio, ma solo a determinate condizioni può decidere anche sui lavori per i balconi.

Spese rifacimento della facciata condominiale: chi paga in caso di vendita?

Comprare casa - In caso di compravendita di un immobile le spese per il rifacimento della facciata condominiale approvate prima del passaggio di proprietà sono dovute dal venditore

Bonus facciate: vale anche per la facciata interna?

Fisco casa - È possibile accedere al bonus facciate in caso di lavori su pareti che solo in parte siano visibili dalla strada. È quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate.

Nuove regole per il condominio in materia di sicurezza antincendio

Regolamento condominiale - Nuove disposizioni relative alla sicurezza antincendio nei condominii sono state introdotte con la bozza del decreto del Ministero degli Interni. Ecco le novità
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img jhon jhon
Buongiorno,vorrei sapere se un condomino può prendere in affitto un locale che attualmente è parte comune condominiale.In tal caso chi stabilisce l'importo del...
jhon jhon 19 Maggio 2021 ore 19:12 1
Img c.mauropr
Buongiorno,un quesito a cui non riesco a trovare risposta.Un piccolo condominio di 8 unità immbiliari, al piano terra, solo in parte confinante con il condominio, c'è...
c.mauropr 12 Maggio 2021 ore 17:47 4
Img carlocorneo
Buongiorno,per poter fruire della detrazione fiscale (superbonus 110%) l'unità immobiliare dovrà essere assolutamente in regola dal punto di vista...
carlocorneo 11 Marzo 2021 ore 10:27 1
Img gabrielefranzò
Salve, sono nuovo del forum e spero in un vostro aiuto. Il discorso riguarda l'ecobonus, abitiamo in una casa su due piani dove sotto, diciamo così, abitiamo noi e sopra i...
gabrielefranzò 21 Ottobre 2020 ore 07:44 4
Img mellino
Sono il proprietario di un'edificio costituito da due unità immobiliari (una a piano terra e una al primo piano) distintamente accatastate e funzionalmente indipendenti e...
mellino 30 Settembre 2020 ore 14:55 5