Facciata condominiale

NEWS DI Parti comuni17 Febbraio 2015 ore 09:07
La facciata di un edificio in condominio dev'essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione.

Nozione su facciata di un edificio


FacciataChe cos'è la facciata di un edificio?

Nel caso di edificio in condominio , a chi appartiene?

Chi paga le spese inerenti la manutenzione di questa parte dell'edificio?

Come può essere utilizzata e da chi?

Queste le principali domande che ci si pone in materia di facciata di uno stabile in condominio.

Le risposte sono state fornite prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, e anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012, con un'ulteriore conferma: l'art. 1117 c.c. attualmente in vigore menziona la facciata tra le parti comuni dell'edificio.

Ciò detto è comunque utile dare una definizione, visto che la legge si limita a menzionarla.

Nel dizionario della lingua italiana la facciata di un edificio viene definita come quella parte esterna principale di un fabbricato (ossia la parte anteriore o frontale) sia con riferimento alla struttura muraria, sia con riferimento alle soluzioni architettoniche (Dizionario Treccani).

Chiaramente in relazione ad un edificio in condominio dobbiamo considerare facciate, al di là delle esposizioni, tutti i lati dello stabile medesimo.

In pratica se nel gergo comune la facciata è il lato principale, in ambito giuridico non v'è alcuna differenza tra lato esterno ed interno di un edificio (la così detta facciata interna, perché si affaccia sul cortile, o posteriore, perché si affaccia su una strada secondaria, del condominio).


Proprietà della facciata


Se l'edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?

La facciata di un edificio – ha detto la Cassazione quand'è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento – è annoverabile nella categoria dei muri maestri; di conseguenza costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza del fabbricato. Ulteriore conseguenza di tale fatto è quella che nell'ipotesi di edificio in condominio, essa, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, l'art. 1117 c.c. non menzionava la facciata tra le parti comuni dell'edificio, ma era (ed è) altresì noto che lo stesso conteneva (e contiene) un'elencazione meramente esemplificativa dei beni, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. tra le tante Cass. 4 giugno 2014 n. 12572).

Facciata condominialeAttualmente, si diceva in principio, l'art. 1117 c.c. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Come dire: la legge è stata aggiornata sulla scorta dell'interpretazione fornita dalla giurisprudenza.

Che cosa fa parte della facciata?

Spieghiamoci meglio: i balconi fanno parte della facciata e quindi devono essere considerati di proprietà comune?

Secondo la giurisprudenza, e sul punto la riforma non ha detto nulla, i balconi aggettanti fanno parte della facciata solo per la parte frontale e per quella inferiore (così detti sottobalconi) unicamente nel caso in cui gli elementi decorativi incidono sul decoro dell'edificio. A leggere bene le sentenze, in verità, sono solamente gli elementi decorativi a dover essere considerati parti comuni, non anche la parte strutturale di parte frontale ed inferiore (cfr. Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

Ciò non è secondario in relazione ai costi di manutenzione della facciata.


Ripartizione delle spese per la facciata


Se la facciata è un bene comune, tutti i condòmini devono partecipare alle spese di manutenzione o di ristrutturazione facciata.

In tal senso nella succitata sentenza di Cassazione s'è detto che la facciata resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr., in tal senso, Cass. Sez. II civ. sent. 298 del 20.1.1977) (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

Traendo le logiche conseguenze dal ragionamento svolto dalla Cassazione, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell'edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ciò a meno che non si vogliano considerare di proprietà esclusiva anche le parti decorative della parte frontale e inferiore dei balconi. In tal caso la loro conservazione sarà onere del singolo condomino, con obbligo di rispetto del decoro dell'edificio, in ragione di quanto disposto dall'art. 1122 c.c.

È evidente che se la decorazione consiste in uno stucco, la spesa riguarderà lo stucco, ma se la decorazione si identifica nella struttura della parte frontale o inferiore, tutta quella parte dovrà essere mantenuta con costo a carico della collettività condominiale .


Uso della facciata


Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e quindi nel limite del pari diritto degli altri condomini e senza alterare destinazione d'uso e decoro.

Sono solitamente ammesse, salvo diversa indicazione del regolamento, l'apposizione di targhe, insegne e condizionatori, nonché di canne fumarie a servizio d'impianti individuali (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038 e Trib. Bari 16 giugno 2014).

Anche il condominio, naturalmente, può deliberare ciò che ritiene più utile rispetto alla facciata purché non si tratti di innovazioni vietate in quanto pericolose o alterative del decoro dello stabile (art. 1120 c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Parti comuni: la facciata dell'edificio
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Parti comuni: la facciata dell'edificio: Commenti e opinioni


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  • Claudia fo
    Claudia fo
    Giovedì 21 Marzo 2019, alle ore 11:27
    Non ho capito una cosa: se c'è una riparazione nella facciata che non interessa il mio appartamento devo pagare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudia fo
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:49
      Se l'appartamento è nel palazzo sì, la facciata è unica anche se si è lontani da punto d'intervento.
      rispondi al commento
  • Stefano 1
    Stefano 1
    Mercoledì 20 Marzo 2019, alle ore 19:27
    Il condominio dove vivo, ha deliberato di rifare la facciata del palazzo con i balconi annessi (frontalino e zanche).
    Qualche condomino vuole rifarli per proprio conto e non pagare le spese condominiali per i lavori.
    Possono farlo?
    Quali spese devono comunque sostenere?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefano 1
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:48
      Sicuramente tutti dovete partecipare alle spese di facciata. Quanto ai balconi...è materia spinosa, in linea di principio ognuno dovrebbe pagare per il proprio balcone e l'assemblea non avrebbe potere per decidere se e quando tali lavori debbano essere eseguiti. Ma la teoria a volte diverge dalla pratica, andrebbe visto lo stato dei luoghi e letti gli atti.
      rispondi al commento
      • Stefano 1
        Stefano 1 Lucag1979
        Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 17:52
        Grazie per la disponibilità 
        rispondi al commento
  • Remdin
    Remdin
    Venerdì 15 Marzo 2019, alle ore 09:54
    Posseggo un garage che assieme ad altri formano una piazza la quale contiene garage di tre condomini.
    Il mio garage è quindi distante dai muri maestri del condominio.
    Non ho neppure contatori acqua e luce, mi serve solo come deposito di roba vecchia.. sono una parte di millesimi del condominio i cui muri maestri distano circa 30 metri dal mio garage.
    Ora i condomini in assemblea hanno deciso di rifare le facciate del condominio e mi chiedono di pagare per la mia quota di millesimi di proprietà.
    Anche se il mio garage non ha nulla a che fare col condominio e che le migliorie a me non danno nessun vantaggio, devo pagare comunque la mia quota..?
    Remdin
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Remdin
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:46
      Andrebbero letti gli atti d'acquisto. secondo me no (e come se fosse un condominio parziale), ma gli atti potrebbero portare a differenti conclusioni.
      rispondi al commento
      • Remdin
        Remdin Lucag1979
        Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 21:05
        Grazie della risposta,Per miglior chiarezza Vi invio tre pagine del roggito..Ditemiu voi se è un condominio parziale oppure no.. e quindi devo sottostare alle decisione della riunione condominiale.Saluti.Remdin
        rispondi al commento
  • Privi1
    Privi1
    Venerdì 25 Gennaio 2019, alle ore 12:47
    Sono proprietaria di un ufficio in un centro commerciale.
    Possono affiggere una insegna che occupa tutto il mio spazio esterno portandomi via l'eventualità di mettere una mia insegna?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Privi1
      Martedì 29 Gennaio 2019, alle ore 15:41
      No, non possono, devono rispettare questa sua facoltà.
      rispondi al commento
  • Andy63
    Andy63
    Giovedì 17 Gennaio 2019, alle ore 11:40
    Ho un negozio al piano terra di un palazzo di 2 piani + mansarda, vorrei allungare la vetrina esternamente alla facciata occupando una parte del suolo pubblico.
    Per poter allungare la vetrina esternamente, devo avere il consenso (oltre a quello del comune) anche dai proprietari dei rispettivi piani superiori? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andy63
      Lunedì 21 Gennaio 2019, alle ore 16:11
      Non ho capito bene come modificheresti lo stato dei luoghi, ma visto che andresti a modificare l'aspetto architettonico dell'edificio, io direi che sarebbe prudente avere il consenso dei vicini.
      rispondi al commento
  • Dado751
    Dado751
    Lunedì 1 Ottobre 2018, alle ore 15:45
    Abito in un casale con due appartamenti, il mio un primo piano e mansarda, l'altro con piano terra e laterale un primo piano e mansarda..due ingressi ma facciata unica su due lati.
    Il vicino ha iniziato senza nessuna comunicazione vari lavori esterni tra cui in questo momento la tinteggiatura della sua parte della facciata.
    Consideriamo una L rovesciata del suo alloggio.
    Al rientro dalle vacanze vedo che ha completamente stravolto il colore, cambiandolo..quindi ora la casa risulta di due colori, che posso fare?
    Come devo muovermi?
    Che danni richiedere?
    Il colore fatto da lui è un pugno in un occhio e rende la casa inguardabile..deve ripristinare il colore originario della casa visto che non c'è un accordo tra le parti..
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Dado751
      Martedì 2 Ottobre 2018, alle ore 12:15
      Rivolgiti ad un avvocato e contesta quanto fatto dal tuo vicino: quanto alle richieste, queste vanno valutate caso per caso. Mi spiego: potresti chiedere la rimozione del colore, il risarcimento o entrambi, questo lo si valuta "carte alla mano".
      rispondi al commento
  • Paoamb
    Paoamb
    Lunedì 10 Settembre 2018, alle ore 11:49
    Vorremmo ristrutturare completamente un appartamento, riqualificandolo anche energeticamente, vorremmo cambiare il colore delle finestre, è possibile?
    Si consideri che dopo la finestra sono presenti zanzariere (sempre in uso) e tapparelle (bianche, anche le finestre la vorremmo fare bianche), dall'esterno quello che si nota sono tapparelle e zanzariere!
    Il condominio non si trova in centro storico, è in zona PEP
    Paola
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Paoamb
      Lunedì 10 Settembre 2018, alle ore 15:51
      Se cambiando le finestre non si nota nulla di diverso e comunque se le nuove finestre non imbruttiscono l'estetica della facciata, allora secondo me non dovrebbero essere problemi. In ogni caso dovete darne notizia all'amministratore, art. 1122 c.c. e valutare se il regolamento condominiale contiene limiti.
      rispondi al commento
      • Gloria
        Gloria Lucag1979
        Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 17:26
        Come faccio a calcolare la mia quota per il rifacimento facciata stabilita in 350.000.? 
        350.000 : numero condomini x i miei millesimi?
        rispondi al commento
  • Cosimi
    Cosimi
    Venerdì 17 Agosto 2018, alle ore 13:04
    Vorrei una consulenza. 
    Abito in una quadrifamiliare e al piano terra siamo in due, io ho risistemato il terrazzino mettendo della finta pietra a 130 cm di altezza, la mia vicina di casa si è lamentata dicendo che non avrei potuto farlo, io in precedenza avevo chiesto all'amministratore del condominio che mi aveva specificato che a 150cm di altezza e mia pertinenza.
    Chi ha ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Cosimi
      Giovedì 6 Settembre 2018, alle ore 17:01
      Se l'hai messa sulla facciata e questa posa ha alterato il decoro dell'edificio, che la facciata sia tua o meno è indifferente: non avresti potuto farlo. Se, invece, la posa ha migliorato l'estetica senza compromettere l'uso, a mio avviso nessuno potrà dirti nulla.
      rispondi al commento
  • Max49
    Max49
    Mercoledì 20 Giugno 2018, alle ore 15:28
    Può un condomino istallare il condizionatore sulla facciata alterando il decoro?
    rispondi al commento
    • Frarai1
      Frarai1 Max49
      Lunedì 27 Agosto 2018, alle ore 16:19
      Ritengo di no anche per la diversa tipologia di condizionatori che andrebbero a rovinare l'aspetto estetico della facciata.
      rispondi al commento
    • Frarai
      Frarai Max49
      Lunedì 27 Agosto 2018, alle ore 16:37
      Sulla facciata principale non si può perchè va ad alterarsi  il decoro architettonico che dà anche il valore ad un edificio.
      Attesa poi la variabilità delle tipologie di condizionatori la facciata diventerebbe una "allercchinata".
      rispondi al commento
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