Quando si può costruire un balcone in un edificio in condominio?

Balconi

Che cos'è un balcone e che cosa deve fare chi, abitando in condominio, volesse provvedere a costruirne uno?

Per rispondere alle domande è necessario guardare:

a) alla nozione di balcone;

b) alla condizione giuridica dei balconi in condominio;

c) alla definizione di costruzione;

d) agli effetti dell'attività edilizia in ambito condominiale.

Partiamo dalla nozione di balcone.

Il balcone è un manufatto, solitamente sporgente a sbalzo dalla facciata dell'edificio, cui si accede da una o più porte finestre che si aprono sulla medesima facciata.

Il balcone, quasi sempre, è posto a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma nulla vieta, nei casi di edificio in condominio, che vi si possa accedere anche da una parte comune dello stabile (es. dalle scale).

Balconi in condominio

Nell'ambito di un edificio in condominio, la principale problematica connessa ai balconi ha da sempre riguardato l'individuazione del loro proprietario, ai fini della corretta individuazione delle competenze rispetto agli interventi manutentivi e dei correlati oneri economici per la loro esecuzione.

La Corte di Cassazione, ormai da anni, ai fini di cui sopra distingue tra balconi incassati e balconi aggettanti.

Rispetto ai primi, si dice, la parte orizzontale dev'essere considerata alla stregua di un solaio interpiano, mentre la parte verticale s'inserisce nella facciata e come tale dev'esserne considerata parte integrante (cfr. Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Le particolari scelte architettoniche fanno sì che spesso la parte frontale non rappresenti un tutt'uno rispetto alla facciata, pur essendo il balcone del genere incassato. Si tratta di situazioni che sfuggono a catalogazioni generaliste e necessitano di particolari valutazioni.

Rispetto ai balconi aggettanti, cioè a quelli che sporgono dalla facciata, la stessa sentenza testé citata ne escludeva la proprietà comune attribuendo l'esclusiva e completa titolarità del manufatto in capo al proprietario dell'unità immobiliare da cui vi si accede.

Il balcone aggettante, si diceva allora e si dice tutt'ora, non svolge alcuna funzione utile al condominio, ma è una parte dello stabile completamente a servizio dell'unità immobiliare che serve.

Nel corso del tempo tuttavia (cfr., su tutte, Cass. n. 14576/04), la posizione del balcone aggettante rispetto al condominio è leggermente cambiata.

A oggi, è parere dominante quello che vede nelle decorazioni della parte frontale e di quella inferiore (così detto sottobalcone) delle parti di proprietà comune in quanto elementi caratterizzanti il decoro architettonico dell'edificio.

Si badi: le decorazioni sono parti comuni, ma non la struttura portante, sicché ove sia possibile distinguerle, solamente le spese per le prime debbono essere ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà e soprattutto solamente su di esse l'assemblea ha potere deliberativo.

Definzione di costruzione

Che cos'è una costruzione ai fini della valutazione della liceità delle opere edili e quindi, ad esempio, in relazione alle norme dettate in materia di distanze?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, con il termine costruzione si fa riferimento a qualunque opera che non sia completamente interrata avente i seguenti caratteri:

a) solidità;

b) stabilità;

c) immobilizzazione al suolo, che si può realizzare anche mediante l'appoggio, l'incorporazione oppure il collegamento fisso a una struttura che già esisteva o realizzata contestualmente, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (cfr. Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).

In questo contesto, è sempre questa sentenza a specificarlo gli sporti che non abbiano mera funzione decorativa, quindi i balconi, devono essere considerati delle costruzioni e come tali soggetti alla normativa dettata in materia di distanze nelle costruzioni.

Costruzione di un balcone

Riguardo alla costruzione di un balcone in un condominio già esistente, per comprenderne la liceità bisogna:

a) comprendere chi è il proprietario dell'area sottostante la cui colonna d'aria andrà a occupare;

b) valutare se la sua presenza lede il decoro dell'edificio.

Se la proprietà dell'area sottostante è di proprietà esclusiva vale quanto stabilito dall'art. 840 c.c., ossia che anche la proiezione verticale è da considerarsi tale.

In questo contesto, afferma la Cassazione, la costruzione è lecita quando avvenga ad altezza tale da non recare alcun pregiudizio al godimento di tale spazio (cfr. Cass. 16 ottobre 2012 n. 17680).

Come dire: al proprietario del primo piano è vietato realizzare un balcone, ma a quello del quinto piano forse no.

Diversa la situazione se il balcone aggetta su uno spazio comune (es. sul cortile condominiale). In tal caso, a ribadirlo nel mese di aprile 2015 è stato il Tribunale di Prato (sent. n. 509 del 20 aprile 2015), è lecita la costruzione del balcone che non leda sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio e pari diritto degli altri condòmini, rientrando tra le possibili utilizzazioni di un bene comune (proiezione verticale del cortile), ai sensi dell'art. 1102 c.c., quella di occuparlo con balconi a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.