Balconi e terrazzi richiedono una frequente manutenzione ed è per questo che sono spesso oggetto di discussione nelle riunioni condominiali.
Poiché esistono tipologie differenti, è utile vedere come vanno ripartite le spese a seconda dei casi.
I balconi sporgenti, quelli in aggetto dalla facciata, appartengono in teoria al proprietario dell'appartamento corrispondente, a cui ne spetterebbe la manutenzione.
In realtà, in base all'art. 1125 del codice civile, se questo tipo di balcone fa da soffitto all'appartamento sottostante, spettano al proprietario dell'appartamento corrispondente le spese per la manutenzione del pavimento, mentre al proprietario dell'appartamento sottostante spettano quelle della parte che fa da soffitto.
La manutenzione del frontalino, cioè il cordolo sporgente che corre lungo tutta la facciata, balconi compresi, spetta a tutto il condominio, in base ai millesimi di proprietà, così come quella di elementi che non hanno una funzione pratica, come stucchi e decori.
Invece la manutenzione della ringhiera, che ha una funzione pratica, spetta al proprietario del balcone.
Per i ballatoi, cioè quelle balconate che servono più appartamenti, si applicano le stese regole.
Quindi la loro manutenzione e ricostruzione spetta ai proprietari di tutti gli appartamenti serviti, tranne alcune spese.
Il rivestimento del parapetto, infatti, che fa parte della facciata, è una spesa che compete all'intero condominio.
I balconi a castello sono quelli incassati nel perimetro dell'edificio.
Poiché le loro strutture fanno parte delle strutture dell'edificio, le spese di rifacimento devono essere affrontate dall'intero condominio per la parte relativa alla trave portante, dal proprietario del piano del balcone per la parte di pavimento e da quello del piano sottostante per la parte di soffitto.
I lastrici solari sono le terrazze di copertura degli edifici.
Sia che siano accessibili, sia che servano solo da riparo agli agenti atmosferici, le spese vanno comunque ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Se però, al momento del rogito, il lastrico è stato dato in proprietà esclusiva al proprietario dell'ultimo piano, cambiano i criteri di ripartizione delle spese.
In questo caso la manutenzione tocca per un terzo al proprietario e per i restanti due terzi a tutti i condomini per i quali quel lastrico funge da tetto, compreso il proprietario.
Discorso analogo vale per i terrazzi a livello, che non sono altro che lastrici solari che coprono solo una parte dell'edificio.
Il proprietario del lastrico solare ha anche il diritto di costruirvi un altro piano, purché ciò sia consentito dalla strumentazione urbanistica e non pregiudichi l'estetica e la statica dell'edificio.
Alle stesse condizioni la legge concede anche di poter trasformare una finestra in porta-finestra e di costruire un nuovo balcone, a meno che non si danneggino gli interessi degli altri condomini.
È più semplice la costruzione su una facciata interna dell'edificio, mentre per quelle che prospettano sulla strada, è necessario che la costruzione non contrasti con il decoro estetico dell'edificio ed urbanistico della strada.
Chiudere un balcone o un terrazzo con una veranda, anche smontabile, significa per la legge aumentare la superficie e il volume abitabile dell'alloggio.
Per questo motivo si tratta di un'operazione che può essere eseguita solo con uno specifico Permesso di costruire.
L'installazione di una tenda, invece, è possibile almeno in linea di principio, infatti non occorrono permessi comunali e l'assemblea condominiale non può opporsi, a meno che non si presentino pregiudizi estetici.
Esistono però delle eccezioni.
Il regolamento condominiale può imporre che le tende abbiano tutte la stessa struttura e lo stesso colore, per il decoro architettonico dell'edificio.
La stessa condizione può essere prevista anche da alcuni regolamenti edilizi.
Inoltre le tende non devono impedire il “diritto di veduta” dei vicini, cioè la possibilità di guardare di fronte o di lato dalle proprie finestre.
