Distanze da rispettare

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche06 Giugno 2012 ore 15:29
Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge , ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione . Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

riproduzione riservata
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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Miryal70
    Miryal70
    Martedì 26 Giugno 2018, alle ore 15:26
    Ho in comunionecon il vicino (affittuario) una scala esterna che serve per accedere al suo appartamento posto al secondo piano.
    Su questa scala si affaccia una mia finestra in vetrocemento (senza aperture) che serve per dare luce ad un corridoio della mia casa di proprietà.Il vicino ci ha piazzato davanti un vaso con pianta a foglie larghe che inibisce in parte il passaggio della luce.
    Più volte gli è stato chiesto di spostarla (ha 2 terrazze), ma inutilmente.
    Posso rivendicare le distanze come le piante messe a dimora oppure no?
    C'è un codice a cui fare riferimento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Miryal70
      Venerdì 29 Giugno 2018, alle ore 10:34
      Non può farlo. Gli articoli del codice civile che regolano la materia vanno dal 892 al 896 per le distanze minime tra piante, siepi, ecc. mentre dall'articolo 900 al 907 per quanto riguarda il diritto alle "luci e vedute". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Miryal70
        Miryal70 Pasquale
        Venerdì 29 Giugno 2018, alle ore 16:12
        Grazie per l'informazione!
        rispondi al commento
  • Socrate77
    Socrate77
    Martedì 26 Giugno 2018, alle ore 10:40
    Ho acquistato una casa indipendente delimitata da un muro di cinta.
    Il precedente proprietario aveva costruito il muro ad 1 metro e mezzo dal suo confine e ad oltre 3 metri dalla proprietà adiacente.
    Successivamente il vicino per avere un passaggio meno angusto al retro della sua proprietà con le auto ha chiesto ed ottenuto di acquistare la striscia di terreno di 1 metro e mezzo oltre il mio confine ( ed esterna al mio muro di cinta ) con un atto di vendita tra privati ( a cui mai è seguito un atto notarile ).
    Potrebbe il vicino richiedere la comunione forzosa ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Socrate77
      Venerdì 29 Giugno 2018, alle ore 10:19
      No, la comunione forzosa può essere richiesta solo in caso di muri di confine. Va puntualizzato che l'atto tra privati è un accordo che se non reso pubblico non ha validità in caso di vendita, successione, donazione, permuta, ecc. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cali
    Cali
    Sabato 23 Giugno 2018, alle ore 01:15
    Non riesco a trovare il codice che regoli l'aktezza massima di un muro di contenimento privato su strada pubblica. Avrei bisogno di alzare di circa 2 metri l'esistente ma non so se ho vincoli in tal senso. Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cali
      Venerdì 29 Giugno 2018, alle ore 10:05
      Se trattasi di un muro di contenimento "isolato", che non ricade nelle vicinanze di costruzioni esistenti (in questo caso l'altezza massima non può superare i 3 metri), non vi sono limiti imposti dalla legge. Nel Suo caso è importante consultare il regolamento edilizio vigente nel Suo comune e le relative prescrizioni, in considerazione del confine naturale della Sua proprietà con una strada pubblica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vittorio86
    Vittorio86
    Mercoledì 20 Giugno 2018, alle ore 09:38
    Grazie mille della  celere risposta, in effetti non è una luce in quanto, da come recita il 901, sarebbero necessarie delle inferriate, che non vi sono in quanto non si rendevano necessarie (trattasi di finestre alte senza altri appigli lungo il muro o altre finestre).Un'ultima serie di domande se mi permette di disturbarla ancora: se le altezze lorde e nette vengono rispettate, la distanza minima, in aderenza, di quanto si riduce all'incirca, prescindendo dal regolamento comunale?La vicina, non avendo inferriate, ha il timore che qualcuno (ed è facile che ciò accada se eccessivamente vicini) possa approfittare del tetto del nuovo appartamento per infiltrarsi nel suo, a meno che non si veda costretta ad apporre a sue spese delle inferriate ma ritengo che sia il signore dell'attico a doversi porre un simile problema, o dico un'eresia?Cmq mi scusi ma ho scritto erroneamente che le finestre si trovano al secondo piano, sono in realtà al primo, per questo la signora si trova in difficoltà perchè lo spazio di costruzione è abbastanza esiguo e il tetto del nuovo appartamento potrebbe tranquillamente fare da ponte per eventuali malintenzionati.La ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità e le porgo i miei saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vittorio86
      Mercoledì 20 Giugno 2018, alle ore 10:09
      Una precisazione importante sulla norma di riferimento: le grate fisse (obbligatoriamente in ferro a maglia di cm. 5x5) vengono apposte per il divieto di affaccio nell'altrui proprietà e per lo stesso motivo il davanzale della finestra deve essere posto ad un'altezza minima di mt. 2,00 dal capestio interno dell'abitazione. Il rispetto dei parametri urbanistici non influiscono direttamente sulla distanza minima tra una costruzione e l'altra. In pratica se il condomino confinante non ha possibilità di scelta, costruirà in aderenza con un giunto minimo di 5 cm.  In questa nuova condizione sarà la vicina a doversi adeguare e tenersi le due finestre. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Vittorio86
    Vittorio86
    Martedì 19 Giugno 2018, alle ore 16:07
    Buonasera, il mio quesito sul rispetto delle distanze riguarda una nuova costruzione in atto proprio all'interno di un perimetro condominiale già definito.Nell'immagine che le allego ho tentato di rendere esplicativa la problematica, come vede vi sono le finestre della vicina al secondo piano che affacciano su un'area privata, al momento libera da costruzioni, sulla quale il condomine dell'attico vuole far costruire un appartamento. Il mio quesito è se ciò sia lecito, e se si in che misura, che distanza dovrebbe avere quindi la nuova costruzione dal muro condominiale e in particolar modo dalle finestre della vicina, alquanto preoccupata.. oltre ciò ci si chiede che altezza dovrebbe avere l'appartamento stesso per rispettare le norme vigenti.Il condomine afferma di aver ricevuto il permesso dal comune per costruire, ma chiedendo agli impiegati del comune mi hanno riferito che essendo proprietà privata non era richiesto nessun permesso particolare, fermo restando che se fuorilegge la costruzione deve essere segnalata alle autorità competenti.La ringrazio per qualsiasi aiuto possa fornirmi e le porgo i miei saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vittorio86
      Martedì 19 Giugno 2018, alle ore 22:54
      Qualsiasi nuova costruzione è assoggettata al rispetto delle prescrizioni e degli strumenti urbanistici e quindi al rilascio di un regolare permesso a costruire; nessun soggetto può fare da sè. Se le finestre della vicina sono delle "Luci" ai sensi dell'art 901 del c.c. il condomino che ha titolo per costruire lo può fare in aderenza per un altezza netta interna di mt. 2,70 ed una lorda di piano di mt. 3,30. Diversamente la distanza minima è di mt. 5,00 o come diversamente previsto dal regolamento edilizio comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 17:15
    Il mio appartamento è in uno stabile e di fronte c'è una casetta distante 3 metri dalla mia abitazione e attaccata al mio garage (quindi anche il mio garage è di fronte alla mia abitazione).
    La casetta ha ingresso sul vialetto di mia proprietà come da atti notarili (devo garantire solo il passaggio per accedere alla casetta) e la finestra della mia camera affaccia nella finestra della sua camera.
     Vorrei costruire una ringhiera divisoria ad L (anche perchè il vicino spesso e volentieri viene ad affacciarsi alla mia finestra e sale anche sul tetto del garage a suo piacimento).
    A che distanza dalla sua finestra della camera da letto posso costruire questa ringhiera, isolando il mio garage e il mio appartamento, senza che poi possa lamentarsi?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna
      Domenica 17 Giugno 2018, alle ore 00:25
      Da quanto descritto risulta piuttosto difficile darLe un parere, se non attraverso uno schema o un disegno di come sono ubicate le costruzioni. In tutto questo, però, il Suo dirimpettaio non può salire sul tetto del Suo garage, nè di affacciarsi alla Sua finestra. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Panicostadio
    Panicostadio
    Mercoledì 23 Maggio 2018, alle ore 22:15
    Mi chiedevo se B deve arretrare 3 m per sopraelevare A puo sopraelevare sul confine o deve arretrare di 3 m ?Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Panicostadio
      Giovedì 24 Maggio 2018, alle ore 16:25
      Il proprietario del lotto "A" può costruire in elevazione senza il rispetto della distanza, ma ha il divieto di affaccio nell'altrui proprietà. Quindi la parete a confine sarà totalmente cieca. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franco12
    Franco12
    Giovedì 10 Maggio 2018, alle ore 11:40
    Ho ereditato una casa che dista dalla casa confinante 1,90 metri.
    Il vicino vuole costruire un muro alto 1,8 metri al confine tra le due proprietà che "dovrebbe" essere a 40 cm dal muro del mio edificio.
    Io ritengo che un muro alto 1,8 metri costruito a 40 centimetri dal muro del mio edificio crea un problema estetico, funzionale (immaginate uno spazio angusto di 40 cm delimiato a destra e sinitra da due muri alti 1,8 metri da un lato e 2,5 dall'altro!!).
    Poichè ho proposto un muro alto 1 metro e poi la rete di recinzione, volevo chiedervi gentilmente un supporto su quello che posso fare/pretendere.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franco12
      Lunedì 14 Maggio 2018, alle ore 12:40
      La Sua proposta mi sembra ragionevole. Non chiuda, però, le porte ad una possibile controproposta da parte del vicino ed, in sede di discussione o di trattativa, non ponga veti ma fatti oggettivi. E' opportuno intrattenere un discreto rapporto di vicinato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Remote
    Remote
    Domenica 22 Aprile 2018, alle ore 11:52
    SalveAbbiamo ampliato il soggiorno. La nuova costruzione è stata costruita a 150 cm dal confine da una strada di servitù di passaggio  (in accordi con i confinanti) . La strada è larga 6,5 metri di cui metà 3,25 m di proprietà nostra e di altri 7 proprietari e l'altra metà 3,25m di 2 proprietari.  Ho un proprietario dell'altra proprietà della servitù, ché mi contesta i 5 metri dal confine non rispettati (io sano dal loro confine a 4,75m). Il geometra mi ha detto ché nel 2010 fatti i lavori era presentata la scia con il dm 14 del 2009 veneto. Quindi in deroga dai confini. Qualche suggerimento ?? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Remote
      Martedì 24 Aprile 2018, alle ore 11:54
      La risposta va trovata nelle modifiche apportate al piano regolatore ed alle norme di attuazione dal Suo comune a seguito dell'emanazione da parte del regione Veneto del "piano Casa". Va precisato che il limite minimo legale è di tre metri come dal codice civile al di sotto del quale i piani casa delle regioni non possono scendere. La casistica, a seconda dell'esistenza o meno di costruzioni nelle vicinanze o in aderenza, prevede una distanza minina di mt. 5,00. Se il Suo tecnico, avendo operato nella piena liceità, Le conferma tale deroga della legge, non vedo nulla di irregolare. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
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