Distanze tra fabbricati da rispettare
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Distanze tra fabbricati
Una delle cause più frequenti di liti tra vicini riguarda il rispetto delle precise prescrizioni di legge che stabiliscono le distanze da rispettare tra le singole proprietà e, pertanto, le regole tra vicini con riferimento proprio alle distanze tra fabbricati.
Al fine di evitare di trovarsi in spiacevoli contenziosi o di dover ripristinare lo stato dei luoghi ante costruzione per mancato rispetto della misura distanze e anche risarcire il danno, occorre conoscere quale sia la normativa di riferimento, come applicarla e quali sono le tutele previste.
Normativa in materia di distanza fabbricati
Il primo riferimento a cui fare attenzione in materia di distanza tra edifici è il dato normativo.
Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, in primis, e da norme tecniche di attuazione di piani regolatori generali e da regolamenti edilizi comunali. Tali provvedimenti, come più volte affermato dalla giurisprudenza, hanno natura integrativa, rispetto alle norme codicistiche (Cass., 2 febbraio 2022, n. 3241).
Tra le norme integrative del codice civile sono comprese anche le normative in materia antisismica.
Al riguardo, è stato infatti affermato che in caso di costruzioni eseguite senza il rispetto delle disposizioni ancorché non integrative del codice civile sulle distanze per prevenire pericoli e danni da movimenti tellurici, occorre provvedere a eliminare lo stato di pericolo.
Allorquando non sia possibile eliminare la situazione di pericolo mediante l'impiego di postumi idonei rimedi, è prevista la completa demolizione dell'opera.
Cosa si intende per costruzione ai fini delle distanze fabbricati?
Prima di soffermarsi sulle specifiche distanze che il codice civile distanze prevede, è utile precisare il concetto di costruzione.
Il termine costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
In particolare, rientrano nella nozione di costruzione tutti quei manufatti che si elevano dal piano di campagna e che, in ragione della consistenza e della stabile incorporazione al suolo, sono suscettibili di dar luogo a intercapedini potenzialmente pregiudizievoli.
Non rileva, ai fini dell'inquadramento della nozione di costruzione, la funzione eventualmente accessoria dell'opera rispetto ad altro immobile.
Ciò che rileva è la dimensione o lo scopo puramente ornamentale e decorativo, e infatti:
- se in un edificio sono presenti sporti, che hanno dimensioni ridotte o si limitano semplicemente a decorare la costruzione, non può considerarsi facente parte di essa e, pertanto, non è soggetta al rispetto del minimo della distanza;
- se invece tali sporti sono destinati ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono, essendo veri e propri corpi di fabbrica che determinano un aumento dell'edificio in superficie d incidono sulla consistenza volumetrica dell'edificio stesso (Cass., 26 novembre 1996, n. 10497), questi sono soggetti al rigoroso rispetto delle normative in materia di distanze tra fabbricati.
Sulla base di tali presupposti argomentativi, devono ritenersi facenti parte delle costruzioni anche i balconi (Cass., 24 marzo 1993, n. 3533) e la scala esterna in muratura (Cass., 26 maggio 1998, n. 5222).
In altri termini, gli sporti o gli aggetti in un edificio non sono considerati costruzione allorquando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.
Parti delle costruzioni soggette alla normativa in materia di distanze tra fabbricati
Con sentenze succedutesi nel corso degli anni, la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali:
- la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente,
- i balconi,
- una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici,
- una scala esterna in muratura,
- un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile,
- magazzino e pollaio,
- un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.
Parti non rientranti nel concetto di costruzioni e non soggette alla distanza tra edifici
In linea generale, non rientrano nella definizione di costruzione, rilevante ai fini del computo delle distanze legali, le opere completamente realizzate nel sottosuolo, né i manufatti che non si elevino in misura apprezzabile oltre il livello del suolo.
Allo stesso modo non rientrano in tale concetto:
- le condutture elettriche e i pali che le sostengono;
- uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa;
- i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza a un muro comune sul confine;
- un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873 codice civile;
- il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno;
- il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.
Cosa si intende per fondi finitimi?
In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente "vicini".
Per fondi finitimi si intendono quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall'essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l'una verso l'altra, vengono a incontrarsi almeno per un segmento.
Ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze laddove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti (Cass., 6 febbraio 2009, n. 3036).
Distanze da rispettare e codice civile
Come rilevato, il primo riferimento normativo in tema di distanze legali tra edifici è rappresentato dal Codice Civile che, dall'art 873 all'art. 907 disciplina la distanza confini codice civile, pur prevedendo qualche specifica deroga distanze dai confini.
I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle (Cass., SS.UU., 19 maggio 2016, n. 10318).
Altro importante riferimento normativo, in materia di distanze tra fabbricati è il dm 1444 1968.
Ai sensi della citata normativa, occorre rispettare le seguenti distanze:
- distanza tra fabbricati non minore di tre metri (art 873 cc) per le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza;
- distanza tra fabbricati di metri 10 (art. 9, D.M. 1444/1968) nel caso di edifici antistanti con pareti finestrate per rispettare esigenze di igiene e sicurezza (Cons. Stato n. 7029/2021, n. 3093/2017, n. 2086/2017, n. 856/2016; Cass., n. 23136/2016);
- distanza minima 5 metri: è la distanza tra fabbricati generalmente prevista da strumenti urbanistici locali.
Come calcolare le distanze?
A tale quesito ha risposto la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che le distanze devono essere misurate in modo lineare e non radiale, ovvero occorre considerare la distanza rappresentata dal minimo distacco delle facciate di un fabbricato da quelle dei fabbricati che lo fronteggiano (Cass., n. 10580/2019).
Come rilevata, in tale calcolo devono essere considerati gli sporti purché non siano meramente ornamentali, ma rilevanti ai fini strutturali.
Nel computo, dunque, si deve tenere conto dei balconi, atteso che costituiscono un corpo di fabbrica (Cass., 17 settembre 2021, n. 25191).
Eccezioni alle distanze minime dai confini
Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime previste dalla legge o riconosciute dalla giurisprudenza nazionale, negli anni.
Vediamo le principali eccezioni.
Prima eccezione: deroga alle distanze fra fabbricati in caso di accordo fra le parti
Sul punto, ovverosia sulla possibilità di derogare lamisura distanze tra fabbricati, si è espressa più volte la giurisprudenza che negli anni ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.
È bene tuttavia chiarire che si può derogare alla distanza minima se il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.
Le distanze minime, infatti, previste dai regolamenti locali non sono utilmente derogabili, a differenza di quelle generali previste dal codice civile, per effetto di pattuizioni tra i confinanti (Cass., 6 novembre 2020, n. 24827).
La giurisprudenza, al riguardo, ha più volte affermato che:
In tema di distanze legali alle costruzioni le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate - contrariamente e quelle del codice civile - a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l'invalidità - anche nei rapporti interni - delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità – per questi ultimi – di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare (Cass., 4 febbraio 2004, 2117; Cass., 22 marzo 2005, n. 6170; Cass., 23 aprile 2010, n. 9751; Cass., 18 ottobre 2018, n. 26270).
Seconda eccezione alle distanze
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione, ovvero, il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera (Cass., 8 settembre 2014, n. 18888).
Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.
Muri di confine
L'art. 841 c.c. afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà, mediante ad esempio muri di confine.
In particolare, i muri di confine rappresentano delimitazioni della proprietà privata e si presumono comuni ai proprietari di due fondi confinanti quando i muri sorgono sul suolo comune a entrambi e dividono le proprietà.
Ne consegue che se il muro è eretto nella proprietà di un solo soggetto, questi ne è il proprietario. Ancora è di un solo proprietario il muro che presenta sporgenze, cornicioni, mensole e simili, vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro. In questo caso il muro di confine si presume del proprietario dalla cui parte questi tendono.
Tali muri di confine devono rispettare la distanza minima di tre metri prevista dall'art. 873 c.c. se ha una altezza superiore a tre metri, salvo che i regolamenti locali non prevedano norme differenti.
Ne consegue che, ai sensi dell'art. 878 c.c., il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall'art. 873 c.c.
Ciò precisato, vediamo alcuni casi specifici:
- se il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione;
- se un muro è costruito sul confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione;
- se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune;
- se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine, è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.
Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.
Alberi e piante nelle distanze da rispettare
In merito alle distanze in caso di alberi e piante, l'art. 892 c.c. stabilisce che occorre osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali.
In assenza di qualsivoglia disposizione, occorre rispettare le seguenti distanze:
Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri, a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 metri.
In particolare:
- 3 metri per gli alberi di alto fusto;
- 1 metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto;
- un mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.).
Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.
È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.
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