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Distanze da rispettare
Distanze tra fabbricati
Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.
Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.
Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:
- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?
Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.
Distanze da rispettare e codice civile
Gli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.
I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.
Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.
Eccezioni alle distanze minime dai confini
Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.
Prima eccezione
La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.
Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.
Seconda eccezione
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.
Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.
Cosa si intende per costruzione?
È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
Con sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.
Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.
In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.
Muri di confine
Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.
Se il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.
Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.
Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.
Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.
Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.
Alberi e piante
Il Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.
Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)
Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.
È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.
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