Definizione e modalità d'uso del cortile condominiale: i casi più frequenti

NEWS DI Parti comuni12 Gennaio 2016 ore 14:13
Il cortile condominiale,o spazio scoperto retrostante e/o antistante l'edificio, si presta a diversi modi di utilizzo: quali possono essere considerati leviti?

Cortile di un edificio in condominio


Cortile in condominioÈ usuale che gli edifici in condominio dispongano di un cortile.

Di chi è la proprietà di questo spazio?
Che cos'è il cortile?
Qual è la sua destinazione d'uso?
Può essere modificata?

Si tratta delle domande più comuni che si pongono all'attenzione degli addetti ai lavori e dei condomini quando si parla del cortile.

Riguardo al primo quesito va detto che il cortile, ai sensi dell'art. 1117 n.1 c.c., è da considerarsi una parte comune, salvo diversa disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nel regolamento di condominio .

In sostanza il cortile è di proprietà di tutti i partecipanti al condominio o di quelli eventualmente individuati dal regolamento o dagli atti d'acquisto.

Passando agli aspetti definitori, vale la pena partire dal significato comune del termine per poi passare a quello tecnico-giuridico.

Secondo il dizionario della lingua italiana il cortile è l'area scoperta compresa in un edificio o delimitata da più edifici sulla quale si affacciano gli ambienti interni di essi (Grande Dizionario di Italiano, Garzanti, 2003).

L'esempio classico, per l'appunto, è quello del cortile interno delimitato dalla facciata interna del condominio composto da uno o più corpi di fabbrica.

La conformazione strutturale degli edifici fa sì che non sempre queste aree siano delimitate dai palazzi cui esse servono.

Per tale motivo la giurisprudenza, facendo propria l'accezione comune del termine cortile, l'ha specificata affermando in più occasioni che il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione
(Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Per esemplificare si pensi allo spazio posto sul retro del condominio e delimitato, nella parte non addossata all'edificio, da un'inferriata.

Sempre la Cassazione ha ulteriormente chiarito che è equiparabile al cortile anche quello spazio di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.) (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350).

Il riferimento è alle così dette vanelle o pozzi luce. In tali casi, queste zone, salvo diverse disposizioni contenute negli atti d'acquisto o nel regolamento di condominio devono, essendo equiparate al cortile propriamente detto, essere considerate parti comuni .


Uso del cortile condominiale


Se si guarda all'uso che si può fare del cortile molto dipende dalla sua conformazione e dalla sua destinazione originaria. Si pensi a quegli edifici in condominio nei quali il cortile, sia esso antistante, retrostante o interno al palazzo, sia destinato ab origine dal costruttore a giardino condominiale. In tal caso, è chiaro che sarà solo quello l'uso che se ne potrà fare e non anche altri (come ad esempio l'uso parcheggio).

Un simile stato dei luoghi è modificabile? In poche parole è possibile trasformare il giardino (cortile) condominiale in parcheggio?

Una decisione del genere è considerata un'innovazione e come tale è legittima se adottata con le maggioranze all'uopo previste.

E se invece il cortile condominiale non ha alcuna particolare destinazione, come potrà essere utilizzato?

In questi casi tutti i condomini potranno farne l'uso che ritengono più opportuno purché ciò non rechi pregiudizio all'uso che gli altri partecipanti al condominio possono fare (art. 1102 c.c.).

Alcuni esempi chiariranno il concetto.


Cortile condominiale e tavolini dei bar


Il cortile condominialeÈ possibile posizionare nel cortile condominiale i tavolini e le sedie a servizio di un bar ubicato nell'edificio?

La domanda se la pongono tanti titolari di bar e altrettanti proprietari di appartamenti in condominio.

A volte si raggiunge un accordo, alle volte la questione è risolta alla radice (in un senso o nell'altro) dal regolamento di condominio, alle volte si litiga e si va in causa.

In casi del genere, vista la loro ricorrenza, le sentenze che ne seguono assumono particolare rilevanza; è così per una sentenza resa nel 2013 dal Tribunale di Monza.

Il fatto è inquadrabile nell'ambito dei limiti all'uso della cosa comune da parte dei condòmini.

La valutazione della legittimità dell'uso di un bene comune, sebbene sulla base dei principi appena accennati, dev'essere eseguita caso per caso.

Nella fattispecie risolta dal Tribunale di Monza le parti litigavano in merito al legittimo posizionamento dei tavolini di un bar nel cortile condominiale.

Legittimo secondo il titolare dell'attività commerciale, illecita secondo alcuni condòmini; l'ufficio giudiziario brianzolo ha dato ragione a questi ultimi.

Si legge in sentenza che la collocazione di tavolini e sedie, la frequentazione stabile dei clienti, certamente costituisce un uso incompatibile con la simultanea utilizzazione dell'area (sia pure con modalità diverse) da parte degli altri condomini e, segnatamente, da parte dell'attore.

Ciascuno condomino ha facoltà di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione ma i rapporti condominiali devono essere informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (cfr. Cass. 30.5.2003, n. 8808; n. 17208/2008).

Sussiste quindi il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (v. anche Cass. civ., sez. 2, sent. 27 febbraio 2007, n. 4617; sez, 2, sent, 30 marzo 2009 n. 7637/2009).

Principio, che, in casi similari, ha portato al diniego che un cortile di proprietà comune fra fabbricati adibiti a civili abitazioni e destinato soltanto al normale accesso ad essi potesse essere utilizzato dal singolo partecipante anche per l'accesso del pubblico ad un bar aperto nello stabile di sua proprietà esclusiva, nonché per la sistemazione di tavolini per la mescita all'aperto (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 5 dicembre 1966, n. 2843) ovvero che un locale adibito a gabinetto comune potesse essere utilizzato da uno dei partecipanti alla comunione anche per uso di decenza degli avventori di un bar aperto in un locale di sua proprietà esclusiva, giacché tale uso, pur non essendo idoneo all'asservimento del bene, modifica la naturale destinazione del gabinetto ad essere utilizzato dai soli comproprietari e altera il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli comunisti (cfr. Cass. civ., sez. 2, sent. 19 novembre 2004, n. 21902)
(Trib. Monza 11 giugno 2013 n. 1601).

Dal cortile bisogna tenere distinto il porticato aperto al pubblico: qui la situazione potrebbe mutare, stante anche la destinazione al pubblico passaggio.

In tali casi, fermo restando l'eventuale divieto contenuto nel regolamento condominiale, l'apposizione dei tavolini risulta essere più consona, data la libera transitabilità di quell'area.


Cortile condominiale, sedie, tavolini e panchine


Uso del cortile in condominioAl di là dei tavolini dei bar è lecita l’apposizione di sedie, tavolini, piante o panchine a utilizzo privato nelle parti comuni?

Sempre il Tribunale di Monza, nel settembre del 2012, si occupò della questione, fotografando egregiamente lo stato dell’arte.

Si legge in sentenza che in tema di condominio, il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l'uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione e l'altro, nel divieto di frapporre impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2011, n. 3188). In questo contesto generale, prosegue il magistrato brianzolo, Ritenuto che le allegazioni dei ricorrenti in ordine alle condotte ascrivibili al [...], asseritamente esorbitanti il duplice limite innanzi evidenziato, segnatamente il collocamento nella corte comune di vasi di piante, di panchine con sedie e tavoli in adiacenza dei muri di proprietà del resistente, e l'apposizione di un cartello cd cave canem, non appaiono integrare gli estremi della violazione del principio di pari uso ricavabile dall'art. 1102 c.c., non apparendo in alcun modo pregiudizievoli rispetto ad un utilizzo della corte secondo la sua naturale destinazione di permanenza e transito al fine di accedere alle proprietà dei ricorrenti, non avendo gli stessi offerto alcuna prova o allegazione in ordine all'esistenza di un diritto di passaggio carraio sulla predetta area cortilizia, e non apparendo precluso l'accesso pedonale alle abitazioni, così come evincibile nella documentazione fotografica allegata (Trib. Monza 20 settembre 2012).


Cortile e deposito di biciclette


È legittima l’installazione di una tettoia in un cortile comune al fine di adibirla al deposito di biciclette?

Per rispondere alla domanda ci viene in soccorso una sentenza resa dalla Suprema Corte di Cassazione nel mese di luglio del 2011.

In quell’occasione, l'amministratore di un condominio, in presenza delle necessarie autorizzazioni amministrative, aveva dato l'assenso all'installazione nell'area cortilizia di una tettoia con la funzione di deposito biciclette.

Uno dei condòmini si era opposto a tale decisione impugnando la deliberazione e chiedendo che ne venisse riconosciuta la nullità; ciò perché a dire del dissenziente la decisione dell'assise aveva disposto, illegittimamente, dei diritti dei singoli sulle parti comuni. Il Tribunale, in primo grado, aveva rigettato la domanda che, invece, aveva trovato accoglimento nel giudizio di appello. Da qui il ricorso per Cassazione del condominio, che veniva accolto.

In particolare, i giudici di legittimità, rifacendosi al proprio orientamento in tema di nullità e annullabilità delle deliberazioni, hanno affermato che per appurare la nullità la Corte d'appello avrebbe dovuto valutare se la delibera assembleare in questione - con la quale è stata autorizzata la pavimentazione e la copertura mediante una tettoia di una porzione del cortile condominiale al fine di dare ricovero alle biciclette - abbia o meno precluso la funzione principale del cortile comune, che è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, e se abbia in concreto determinato una utilizzazione del bene comune soltanto a favore di alcuni condomini (Cass. 7 luglio 2011 n. 15037).

Se così non fosse e se la tettoia fosse destinata all'uso di tutti i condòmini allora la deliberazione non potrebbe essere considerata nulla. In ragione di queste considerazioni la Corte regolatrice ha rinviato la causa al giudice competente per un riesame della vicenda alla luce dei principi prima esposti.


Cortile condominiale e parcheggio


Se un cortile interno al condominio non ha una propria destinazione originaria ma, per la sua conformazione è in grado di ospitare delle autovetture, ogni condomino potrà parcheggiare la propria auto purché tale comportamento non sia lesivo del diritto degli altri condomini a fare lo stesso o a farne un altro uso parimenti lecito (es. utilizzarlo come come spazio deposito).

È chiaro, quindi, che laddove la destinazione d'uso del cortile non sia prevista fin dal principio, al fine di evitare qualsiasi tipo di controversia sull'utilizzazione di questo spazio comune, è consigliabile disciplinarla in sede di adozione del regolamento di condominio.

Di tale presa di posizione ci fornisce conferma la Suprema Corte di Cassazione, la quale ormai da tempo, quando è chiamata a pronunciarsi sull'uso del cortile, afferma che non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni (Cass., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875) (Cass. 30 aprile 2014 n. 9522).

Insomma in cortile, a determinate condizioni, si può parcheggiare.

riproduzione riservata
Articolo: Cortile condominiale: definizione e modalità d'uso
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Cortile condominiale: definizione e modalità d'uso: Commenti e opinioni


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  • Claudio
    Claudio
    Domenica 29 Luglio 2018, alle ore 17:29
    Ho acquistato un appartamento al piano rialzato, l'ingresso passa attraverso una scala ed un ballatoio comune. In comune accordo con gli inquilini interessati abbiamo deciso di inserire una scala a chiocciola per avere un ingresso separato. 
    Premetto che il cortile è di proprietà del vicino che mi ha dato il consenso a fare i lavori, la vicina che abita al piano terra, che non ha nessuna proprietà, tranne il solo passaggio nel cortile, mi sta facendo problemi, la suddetta scala non intralcia assolutamente il suo passaggio.
    Come devo comportarmi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudio
      Venerdì 7 Settembre 2018, alle ore 09:08
      Se non intralcia il passaggio io non credo possa fare nulla, a maggior ragione se la vicina non è proprietaria del cortile.
      rispondi al commento
  • Elena15
    Elena15
    Sabato 7 Luglio 2018, alle ore 09:24
    Ho acquistato un appartamento in condominio dove ci sono 13 appartamenti è un negozio.
    Dieci di questi appartamenti più il negozio è di proprietà di una sola persona.
    Il negozio usa il cortile comune per il carico e scarico merci e fa uso esclusivo di una parte al di sopra dei garage del proprietario maggioritario.
    Ora siccome c’è un’infiltrazione d’acqua si deve rifare la pavimentazione e isolamento di questa area ad uso esclusivo.
    Il negozio può fare uso carico scarico merci nel cortile e far entrare estranei senza il nostro consenso ?
    Se l’aria ad uso esclusivo posta sopra il garage di proprietà di una sola persona e aria esclusiva la spesa va divisa per tutti i condomini oppure di competenza del proprietario ?
    Se invece e area  comune ma utilizzata esclusivamente dal negozio per tanti anni chi paga la spesa del danno ?
    rispondi al commento
  • Ssilvano
    Ssilvano
    Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 19:30
    Abito in condomino e ho un garage che da su uno spiazzo condominiale.
    Un condomino appena subentrato, ha chiesto di trovare una zona condominiale ove parcheggiare le su biciclette.
    Lo spiazzo antistante il mio garage è l’unico condominiale, se venisse approvato tale situazione pregiudicherebbe l’ingresso al mio garage.
    Possono approvare?
    L’attuale regolamento condominiale cita che è vietato parcheggiare ogni sorta di veicolo.
    Esiste un articolo di Codice Civile in tal senso?
    rispondi al commento
  • Andy73
    Andy73
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 13:35
    Vivo in un condominio di 12 appartamenti con un ampio porticato.
    Purtroppo, essendo al primo piano, potete ben immaginare i tanti disagi a cui io e la mia famiglia dobbiamo sottostare.
    La cosa più triste è che dobbiamo quotidianamente assistere alle prepotenze di una sola famiglia, tra l'altro morosa ed inadempiente alle spese ordinarie oltreché a quelle straordinarie (a luglio dovrebbero iniziare i lavori di rimessa in sesto del tetto e del porticato, pavimentazione e pannellatura inclusi, e la spesa affrontata da noi condomini "seri" è stata piuttosto pesante).
    Arrivo al punto. Nel porticato circolano biciclette e monopattini creando un frastuono assurdo, bambini che, si, hanno il diritto di giocare, ma non nel modo selvaggio che hanno a tutt'oggi.
    Sono un turnista, faccio spesso il turno di notte, e vengo svegliato spesso da questi rumori che mi stanno facendo uscire fuori di testa.
    Ho provato più volte a far notare la cosa ma per tutta risposta le cose sono peggiorate invece che migliorare.
    Dispetti veri e propri. Posso avvalermi di qualche legge che vieti l'uso di simili "mezzi" fastidiosi, soprattutto durante le ore del riposo diurno?
    Un condomino disperato.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andy73
      Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 18:59
      Prova, quando è possibile, a fare intevenire la polizia municipale. Sono situazioni molto, molto difficili da risolvere.
      rispondi al commento
  • Jessica cleo
    Jessica cleo
    Domenica 27 Maggio 2018, alle ore 11:00
    ,Ho acquistato casa da poco in un cortile di poche unità,
    il mio appartamento si trova al piano terra, non c'é un amministratore condominiale.
    Avendo l'ingresso dalla parte interna del cortile ho posizionato una panchina e un vaso dei fiori di piccole dimensioni, entrambi attaccati al muro della mia abitazione,
    Sto avendo problemi con un'anziana vicina che mi rimprovera di occupare il passaggio e che fuori di casa non devo mettere nulla.
    Premetto nel cortile si può entrare con l'auto solo carico scarico, quindi non è un cortile grande ma non da certo fastidio la mia panca. 
    Non capisco il motivo per cui deve passare attaccata alla mia porta dove c'è  un piccolo marciapiede quando potrebbe camminare in corte molto più comodamente.
    Come dovrei comportarmi?
    Avete qualche consiglio?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Jessica cleo
      Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 11:16
      Se panchina e vaso non creano in alcun modo intralcio all'uso del cortile o del marciapiede nel cortile, prova a spiegare che è in tuo diritto fare ciò e se la vicina non comprende...lascia perdere 
      rispondi al commento
  • Viky1
    Viky1
    Sabato 12 Maggio 2018, alle ore 11:04
    Vivo in una palazzina del centro composta da 6 appartamenti.
    Alla fine di un lungo corridoio si trova la porta del mio appartamento e accanto quella del "giardino condoniale".
    Si tratta in realtá di uno spiazzo 3x3m da cui il mio appartamento che che si trova su due livelli (piano terra e piano interrato) prende quel po' di luce possibile.
    Tutte le mie finestre di casa affacciano sullo spiazzo che praticamente é interno solo al mio appartamento e alla signora del primo piano.
    Di fatto ogni volta che qualcuno entra in questo spiazzo é come se mi entrasse in casa.
    Fino ad ora ero l'unico utilizzatore vista l'organizzazione di tale spazio, ma adesso altri condomini che non vi affacciano nemmeno insistono che io lo sgomberi e che diventi di uso comune, per metterci le bici.
    Cosa che ovviamente mi disturberá sia per il il rumore sia perché mi possono guardare in casa e in bagno.
     Essendo il cortiletto, interno solo al mio appartamento, ho qualche diritto d'uso in piú?
    Come si configura l'accesso col mio diritto alla privacy?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Viky1
      Mercoledì 16 Maggio 2018, alle ore 18:23
      Per come mi descrivi i fatti, se si tratta di pozzo luce comune, puoi fare ben poco.
      rispondi al commento
  • Michele mezzatesta
    Michele mezzatesta
    Sabato 24 Marzo 2018, alle ore 12:53
    Abito in un condominio formato da due unità immobiliari separati da un cortile adibito a parcheggio auto.
    La mia unità è una piccola palazzina di due famiglie mentre l'altra è un piccolo palazzetto composta da 13 famiflie e in questa piccola palazzina ci sono dei portici che gli stessi hanno avuto bisogno di manutenzione quale la verniciature del soffitto e dei pilastri.
    L'amministratore ha diviso in parti uguali la spesa per la verniciatura ma io e il mio vicino asseriamo che il costo non può essere attribuito anche a noi perchè il nostro palazzo non è attacato a quello dove fatto il lavoro.
    Chiedo all'esperto se abbiamo ragione o meno.
    il condominio si trova nel comune di Prato in Via Alberto Casella, 25/23 il mio indirizzo e-mail è michele.mezzatesta@virgilio.it.
    in attesa del vostro riscontro colgo l0occasione per inviare cordiali saluti.
    Michele Mezzatesta 
    rispondi al commento
  • Isotta65
    Isotta65
    Giovedì 31 Agosto 2017, alle ore 17:00
    Abito in una palazzina di 6 unità  al piano rialzato, sotto ho i garages, la palazzina è circondata da giardino di proprietà comunale, che viene però gestito dai condomini.
    Nella parte frontale erano sistemate delle panchine utilizzate da alcuni condomini per il chiacchericcio pomeridiano.
    Ieri improvvisamente senza chiedere niente a nessuno, un condomino ha pensato bene di spostare una panchina nel giardino posteriore proprio di fronte al mio balcone che tra l'altro e fortunatamente non è in muratura ma con ringhiera.
    Questo ha fatto si che mi togliessero la mia libertà di stare sul balcone in libertà ( magari anche in mutande!!!) e obbligata ad ascoltare le loro chiacchere.
    Mi sono rivolta in modo educato al condomine che ha avuto questa brillante idea per chiedere di rimettere la panchina al suo posto e di continuare le chiaccere nella parte frontale del palazzo e di tutta risposta sono stata aggredita verbalmente e stupita mi ha chiesto il perchè.
    Dico ....perchè non ho più la libertà di muovermi in casa mia come voglio.
    Dopo essere inveita ancora un pò la sua soluzione è stata quella di spostarla di ben 5/10mt e quindi sempre con l'occhio sul mio balcone ma con le spalle girate.
    Vista la presa in giro adesso ho contattato la mia amministratrice ma mi piacerebbe sapere se ho la possibilità di spuntarla o se sono in balia della maleducazione dei condomini
    rispondi al commento
  • Maria 62
    Maria 62
    Domenica 18 Giugno 2017, alle ore 13:05
    Abito in un condominio di 6 unità con cortile e giardino condominiale, non abbiamo nessun amministratore e si fa per dire capo condominio ( di persona non si interessa di nulla).
    Due inquilini di proprietà hanno sistemato la piscina enorme con tanto di sdraio e tavolini sotto le mie finestre del bagno e della camera da letto.
    Considerando che questo giardino non è molto grande  posso dire che è come averli in casa, e ovviamente è un continuo di amici e amichette della figlia.
    Ora tutto questo è legale visto che ho manifestato più volte il mio disappunto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maria 62
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:31
      E' legale poter usare casa propria nei limiti consentiti dalla legge. Bisogna capire se la piscina necessitava di autorizzazioni (e questo lo può sapere dagli uffici comunali) e comunque gli schiamazzi non devono recarle disturbo: per questi può sicuramente inviargli formale diffida intimando la cessazione del disturbo pena azioni legali.
      rispondi al commento
      • Vincenzoattardi
        Vincenzoattardi Lucag1979
        Venerdì 7 Luglio 2017, alle ore 21:05
         Ciao Luca in realta' non voglio rispondere  al tuo commento,ma voglio farti una domanda sull'argomento che hai trattato, sono un condomino di un edificio di 8 appartamenti ,nel cortile i proprietari parcheggiano le propriauto  oltre ad usare i garage coperti , io avrei diritto a parcheggiare anche la mia auto?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Vincenzoattardi
          Martedì 11 Luglio 2017, alle ore 11:06
          Se sei un condòmino comproprietario del cortile, credo proprio di sì.
          rispondi al commento
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