Agibilità anche con difformità dal progetto approvato

Certificato di agibilità e progetto approvato

Il certificato di agibilità può essere rilasciato anche se l'opera realizzata è difforme dal progetto approvato.

Questa affermazione potrebbe apparire poco logica, perché in genere il certificato di agibilità ed il titolo abilitativo edilizio vengono considerati strettamente connessi.

In realtà tale affermazione trova fondamento sia nella normativa che disciplina i due provvedimenti oggetto della questione (certificato di agibilità e titolo abilitativo edilizio), sia in alcune sentenze del Consiglio di Stato (in particolare l'ultima del 26 agosto 2014 n. 4309, in cui si fa riferimento anche alla n. 1220 del 13 febbraio 2014, alla n. 479 del 6 luglio 1979 ed alla n. 87 del 3 febbraio 1992).

Il motivo principale per cui l'affermazione di cui sopra trova fondamento consiste nel fatto che i due provvedimenti (certificato di agibilità e titolo abilitativo edilizio) sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili.

Per approfondire meglio la questione, cerchiamo prima di capire esattamente come sono disciplinati dalla normativa e che finalità perseguono il certificato di agibilità e il rilascio del titolo abilitativo edilizio.

Certificato di agibilità

La norma di riferimento è il D.P.R. 380/2001, ossia il Testo Unico dell'Edilizia. Cito l'articolo 24, comma 1: Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Il certificato di agibilità è quindi un documento in cui si afferma che l'immobile a cui si riferisce costituisce ambiente sano e sicuro in cui poter vivere.

Titolo abilitativo edilizio

I titoli abilitativi all'attività edilizia sono anch'essi disciplinati dal D.P.R. 380/2001 (Capo I, II, II - articoli da 6 a 23) e sono rappresentati dal Permesso di Costruire, dalla DIA e dalla SCIA. Oltre a questi, il Testo Unico sull'Edilizia prevede anche l'attività edilizia libera che raggruppa tutti gli interventi edilizi che possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo.

La specifica finalità del titolo abilitativo consiste nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Rapporto tra certificato di agibilità e titolo abilitativo

Considerati i presupposti e le finalità diverse del certificato di agibilità e del titolo abilitativo edilizio (il primo focalizza l'attenzione su sicurezza e salubrità degli ambienti abitabili, mentre il secondo sul rispetto delle norme urbanistico-edilizie), è possibile affermare che i due provvedimenti possano coesistere pacificamente oppure procedere su binari separati.

È plausibile che un edificio sia conforme contemporaneamente alle norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico ed anche alle norme urbanistico-edilizie, pertanto titolo abilitativo e certificato di agibilità possono coesistere. Ma è anche possibile che un edificio sia eseguito in difformità dal titolo edilizio rilasciato e quindi non rispetti le norme urbanistico-edilizie, ma al contrario rispetti le norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico. In tal caso si configura una situazione in cui l'edificio è agibile (e quindi può essere rilasciato il certificato di agibilità), ma difforme dal progetto approvato e quindi sanzionabile dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Sentenza del Consiglio di Stato n. 4309 del 24 agosto 2014

Di tale opinione è anche il Consiglio di Stato, che ha ribadito la questione con sentenza n. 4309 del 24 agosto 2014.

Ecco un estratto della sentenza: [...] non v'è necessaria identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l'art. 24 del Testo unico dell'edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.

Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l'illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell'immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l'irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).