Certificato di agibilità tra vecchie e nuove regole

La conformità edilizia di un edificio comprende vari adempimenti, tra cui, ove obbligatorio, la segnalazione certificata di agibilità finale. Di cosa si tratta?
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Segnalazione certificata di agibilità: cosa è


Quello che un tempo si chiamava abitabilità o agibilità, da qualche anno è diventata la Segnalazione Certificata di Agibilità, detta in breve S.C.A.

Essa attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Si tratta di un adempimento amministrativo in ambito edilizio su cui ci sono varie controversie e molta confusione.

Cerchiamo di chiarirci un po' le idee in merito.


Quando è stata introdotta l'agibilità


Il certificato di agibilità fu introdotto con Regio Decreto n.1265 nel 1934 e veniva rilasciato dal podestà. Ciò è avvenuto fino al 1945, quando poi c'erano i sindaci.

Successivamente, con l'entrata in vigore della Legge n.765 del 1967, fu introdotta la dichiarazione di agibilità o abitabilità.

C'era dunque una ambiguità tra questi due termini: abitabilità e agibilità.
In realtà la prima si riferiva a immobili ad uso residenziale, mentre l'agibilità era concessa per immobili destinati ad altro.

Dal Testo Unico al Decreto del fare


Il D.P.R. n.380 del 2001, più noto come Testo Unico per l'edilizia, ha introdotto il certificato di agibilità.

Da allora, però, ci sono stati diversi cambiamenti.

Nel 2013 veniva emanato il Decreto del fare, con il quale innanzitutto veniva abolita la differenza tra agibilità e abitabilità. Il Decreto, inoltre, introduceva la possibilità di richiedere il certificato per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

La nascita della Segnalazione Certificata di Agibilità


È con la Legge n.222 del 2016 che viene introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità. Questa viene presentata a completamento dell'iter amministrativo, a fine lavori, per poter abitare l'immobile o poterlo alienare.

Igiene e salubrità sono condizioni essenziali per l'agibilità - Pinterest
Questa novità, come vedremo, ha aperto allo snellimento delle procedure e a nuove possibilità.


Quando deve essere presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità


Secondo il Testo Unico, che non è stato abrogato in questo, la Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria per interventi di:

  • nuove costruzioni;

  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.


La segnalazione va presentata anche se gli interventi sull'immobile sono considerabili minori, come il rifacimento degli impianti e una diversa distribuzione degli spazi interni che modifichi in qualche modo anche i bagni.

In poche parole, è prevista anche per tutti quei casi in cui l'intervento possa incidere in qualche modo sui parametri prima elencati.


Tempistiche legate alla Segnalazione Certificata di Agibilità


La Segnalazione Certificata di Agibilità va inoltrata entro e non oltre 15 giorni dalla data di fine lavori, pena il pagamento delle sanzioni.

Grazie al fatto che si tratta ormai di una segnalazione certificata, essa ha effetto immediato. Infatti, come dice la stessa legge:

L'utilizzo delle costruzioni […] può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione richiesta.


Silenzio assenso, si o no


Per l'agibilità non c'è più il silenzio assenso, né alcun rilascio, ma bisogna guardare comunque ai regolamenti e alla legislazione vigente nel proprio territorio, in quanto, sempre la legge prevede che:

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.


L'agibilità riguarda anche interventi di risparmio energetico - Pinterest
Trattandosi di una Segnalazione certificata di carattere edilizio, si può supporre a giusta ragione, facendo riferimento alla Legge n.241 del 1990 art. 19 comma 6-bis, che:


Nei casi di Scia in materia edilizia, il termine di sessanta giorni […] è ridotto a trenta giorni.

Questo è quanto avviene per la SCIA edilizia. Trascorsi i 30 giorni, si intende tacitamente approvata, fermo restando le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste.

Agibilità ante 1967


Spesso ci si trova di fronte a immobili realizzati prima del 1967, cioè prima della entrata in vigore della legge summenzionata.

Essi risultano sprovvisti di certificato di agibilità, ma per questi immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa.

Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, come ad esempio, che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell'immobile stesso.


Come si presenta la Segnalazione certificata di Agibilità


La segnalazione va fatta dal diretto interessato, titolare della pratica edilizia che ha autorizzato la realizzazione degli interventi sull'immobile, coadiuvato da un tecnico, con procura. In genere si tratta del Direttore dei Lavori, il quale ha anche altre funzioni importanti in questa pratica.

La S.C.A. si invia al S.U.E. telematicamente
La maggior parte dei Comuni italiani ha ormai completato il processo di digitalizzazione, per cui anche questa segnalazione va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia per via telematica, utilizzando gli appositi moduli unificati.

Alla Segnalazione vanno allegati:

  • Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato;

  • Certificato di collaudo statico o di idoneità statica o certificato di regolare esecuzione firmata sempre dal direttore dei lavori;

  • Dichiarazione del rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

  • Documentazione catastale che attesti la avvenuta comunicazione delle variazioni al Catasto;

  • Certificazione di conformità degli impianti;

  • Attestato di Prestazione Energetica, se tra gli interventi ce ne sono stati alcuni che hanno inciso sulle condizioni di risparmio energetico.

Secondo i casi, poi, possono essere richiesti altri documenti integrativi.

L'agibilità attestata ha validità illimitata, fintanto che non ci siano variazioni sull'immobile relativamente ai summenzionati parametri.


Agibilità in caso di compravendita o locazione


Un tema molto dibattuto è quello del rapporto dell'agibilità con l'alienazione del bene.

Nel caso di compravendita, se l'immobile in oggetto è privo di agibilità, la normativa vigente non ritiene tale fatto un reato, ma può essere un motivo di risoluzione del contratto per chi acquista, se il venditore ha dichiarato la agibilità o si sia preventivamente impegnato ad ottenerla, salvo poi non mantenere l'impegno.

In questo caso l'acquirente può anche richiedere il risarcimento per il danno ricevuto.

L'agibilità è essenziale nei casi di compravendita
Tuttavia, con la sentenza n. 622/19 del 14/01/2019 la Cassazione ha confermato che in caso di compravendita di un immobile ad uso residenziale, il certificato di agibilità è un requisito giuridico essenziale dell'oggetto di trasferimento della proprietà.

Agibilità in caso di immobili in affitto


Se parliamo di locazione, affittare un immobile che non abbia l'agibilità non costituisce illecito, ma a patto che l'inquilino sia a conoscenza della cosa e l'abbia consapevolmente accettata.

Ad ogni modo, l'inquilino è libero di rescindere il contratto in ogni momento, essendo stata commessa una mancanza.


Sanzioni per inadempienza


La legge parla chiaro in merito alle sanzioni da pagare in caso di inadempienza.
La mancata presentazione della segnalazione, nei casi in cui è obbligatoria, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che varia da 77 euro a 464 euro, secondo i casi.


La perdita, in caso di inadempienza, non è legata solo alla possibilità della sanzione, bensì anche al fattore detrazioni fiscali.

Ormai viene in automatico che chi apre una pratica edilizia per lavori sul proprio immobile voglia accedere ai famosi Bonus Casa. Ebbene, per avere accesso a queste agevolazioni è necessario che l'iter burocratico sia stato seguito e completato tutto. Pertanto, in caso di controlli, se mancasse la S.C.A. si potrebbero perdere i benefici.


Quanto costa una Segnalazione Certificata di Agibilità


Per presentare la segnalazione di cui abbiamo trattato in questo articolo è necessario pagare i diritti di segreteria che variano da Comune a Comune.

A ciò si devono aggiungere i costi per le varie certificazioni da allegare.

Infine, bisogna considerare le spese professionali del tecnico abilitato che redigerà la documentazione.

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Certificato di agibilità
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  • Attilio
    Attilio
    Martedì 18 Aprile 2023, alle ore 17:03
    Ho ristrutturato un appartamento al mare costruito negli anni 70 senza impianto di riscaldamento.
    La ristrutturazione ha cambiato la struttura interna (ho aggiunto un bagno).
    Per la chiusura della pratica ed avere l'agibilità ora mi chiedono di installare un impianto di riscaldamento (che non c'è mai stato e che non prevedevo di installare visto l'utilizzo dell'appartamento solo nella stagione estiva).
    Quali sono le norme che obbligano la presenza dell'impianto di riscaldamento per avere l'agibilità?
    Se installo un condizionatore con pompa di calore che requisiti deve avere?
    Quali alternative posso considerare?
    Una stufa a pallet può andare bene?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Attilio
      Mercoledì 19 Aprile 2023, alle ore 11:42
      Tra i vari documenti da produrre e allegare alla SCA c'è anche l'APE che è obbligatoria anche per edifici o abitazioni sprovvisti di impianto di riscaldamento o altra forma e che consumano energia.
      Fermo restando quanto prima, Lei può installare uno o più condizionatori a pompa di calore, di classe non inferiore ad A+, e beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% in dieci rate annuali di pari importo e, volendo, anche del Bonus Mobili. In questo modo risolve ogni tipo di problematica.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio Pascarella
    Antonio Pascarella
    Lunedì 9 Gennaio 2023, alle ore 09:19
    Salve io ho comprato una mansarda nel 2005,  in uno stabile del 1985, la mansarda è stata completata con regolare permesso di costruire nel 2004. Nell'atto notarile il costruttore si impegnava a presentare l'agibilità dell'appartamento (cosa mai fatta). Ora sto vendendo e l'acquirente mi ha chiesto sta benedetta agibilità , Si puoò ottenere ? si può far riferimento ad un'agibilità di un appartemento dello stesso condominio se presente?. E' obbligatorio presentarla?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio pascarella
      Lunedì 9 Gennaio 2023, alle ore 17:06
      L'agibilità è obbligatoria ogni qualvolta che si è davanti ad un immobile di nuova realizzazione oppure è oggetto di lavori di ristrutturazione che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e degli impianti.  L'agibilità la si può sempre richiedere se sussistono le condizioni previste dalla legge, attraverso la presentazione al comune di una regolare Segnalazione Certificata di Agibilità ed è strettamente attinenente all'unità immobiliare in esame. Le consiglio, pertanto, di affidarsi un professionista di Sua fiducia per la risoluzione del problema. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Mercoledì 12 Ottobre 2022, alle ore 21:50
    Ho comprato casa rigirando nel 2011 ma non mi è mai stato rilasciato il documento di agibilità.
    Sono più di 6 anni che il direttore si lavori ci dice che i documenti sono stati presentati e che ci darà tale documento. Non abbiamo ricevuto niente.
    Come dobbiamo comportarci?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Venerdì 14 Ottobre 2022, alle ore 12:39
      Se effettivamente è stato prodotto e depositato, troverà tutto l'incartamento al comune e potrà chiederne una copia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Flavio
    Flavio
    Sabato 24 Settembre 2022, alle ore 16:31
    Ho eseguito alcuni lavori con CILA già terminati un anno fa e ancora non ho provveduto co la chiusura dei lavori né con la segnalazione certificata di agibilità.
    Chiedo, qualora presentassi l'agibilità in ritardo, pagando la relativa sanzione il rischio di perdere anche le detrazioni fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Flavio
      Mercoledì 28 Settembre 2022, alle ore 11:41
      Le detrazioni fiscali sono a rischio solo se il provvedimento viene invalidato o revocato dal comune. In ogni caso Le consiglio al più presto di completare l'iter burocratico previsto dalla legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cesarinfederica
    Cesarinfederica
    Martedì 9 Agosto 2022, alle ore 18:13
    Buon pomeriggio, io sto costruendo casa nuova e volevo chiedere se per l'agibilità è necessario installare i fotovoltaici oppure basta momentaneamente la predisposizione?

    Inoltre volevo chiedere se le porte interne sono necessarie sempre per l'agibilità oppure possono essere installate dopo, in quanto non arriverebbero in tempo per l'agibilità?

    Grazie
    rispondi al commento
  • Giorgio29
    Giorgio29
    Domenica 26 Giugno 2022, alle ore 19:22
    Devo ristrutturare un vecchio edificio dove le altezze interne non sono sufficienti per l'abitabilita.
    Posso alzarmi con il tetto per avere le misure necessarie?
    Se si, è un aumento di volumetria?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Giorgio29
      Lunedì 27 Giugno 2022, alle ore 09:39
      Buongiorno. L'intervento che Lei vuole effettuare è un aumento di volumetria, per cui va verificata con un tecnico del posto la fattibilità dello stesso. Diversamente potrebbe incorrere in sanzioni perchè di fatto diventerebbe un abuso edilizio.Saluti
      rispondi al commento
  • Giuliano
    Giuliano
    Mercoledì 1 Giugno 2022, alle ore 21:15
    Vorrei comprare un appartamento (in condominio di tre piani, centro storico di piccolo paese nel Lazio), costruito ben prima del 1967.
    L'idea e'di farne una locazione turistica per affitti brevi dopo averlo ristrutturato beneficiando del bonus ristrutturazioni e bonus mobili.
    L'appartamento non ha il certificato di agibilità e potrebbe non essere possibile ottenerla, visto che le stanze sono alte soltanto 2.2 metri. Nel 2012 la casa e' stata regolarmente accatastata come A4.
    Contatterò il comune per chiedere lumi, ma spero anche in un vostro commento.
    Mi chiedo se, visto l'accatastamento del 2012 (con planimetria quasi perfettamente combaciante la realtà), sia possibile avere l'abitabilità e quindi poter affittarla, anche se il regolamento prevede altezze di almeno 2.7 metri.
    Devo decidere se annullare la compravendita (gia' firmato il compromesso, dove ho specificato che compro solo se "tutti i documenti sono in regola").
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Giuliano
      Lunedì 6 Giugno 2022, alle ore 11:42
      Purtroppo non è la prima volta che mi capita di vedere dei documenti catastali combacianti con la realtà, ma non in linea con quanto autorizzato.
      Bisognerebbe vedere la planimetria catastale che tipo di funzione riporta per i vari ambienti, capire se si è in una zona in cui sono previste deroghe.
      Non posso darLe una risposta così su due piedi, senza aver esaminato la documentazione.
      Se Le fa piacere può contattarmi alla mail [email protected]  o può contattare la redazione di Lavorincasa per avare maggiorni delucidazioni.
      rispondi al commento
  • Angela
    Angela
    Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 11:58
    Sto per comprare un immobile per il cui condominio la pratica di agibilità risulta "sospesa".
    L'immobile è stato costruito nel 1971 e vorrei capire quale sia la normativa di riferimento in tema di abitabilità.
    Il certificato DEVE essere richiesto?
    Quale normativa si applica per il rilascio del certificato (quella del momento della costruzione (1971) o quella del momento della domanda di rilascio (2022)?
    Quali sono i lavori che avrebbero imposto la richiesta del certificato, se realizzati dopo il 2003?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Angela
      Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 14:52
      Buongiorno. La prima cosa da capire è il motivo per cui l'agibilità risulta sospesa e se quindi sussistono le condizioni per ottenerla. Questa è una condizione necessaria per poterle dare una risposta su tutto il resto.L'agibilità, allora come ora, è necessaria ogni volta che vengano fatti dei lavori che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli immobili e degli impianti. 
      rispondi al commento
      • Angela
        Angela Caterina_78
        Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 22:22
        La motivazione della sospensione del 1972 (riportata negli atti del comune) è che l'esalazione tramite il pluviale del locale immondizie "non si ritiene accettabile.
        Sospensiva". Tuttavia il comune oggi segnala anche la mancata produzione del collaudo statico e il CPI.
        rispondi al commento
        • Caterina_78
          Caterina_78 Angela
          Lunedì 16 Maggio 2022, alle ore 08:12
          Buongiorno. Dopo tutti questi anni credo che sia necessario impostare ex novo una pratica con cui innanzitutto vengono messe a posto tutte le carenze, per poi procedere con una SCA come da nuova normativa. Saluti
          rispondi al commento
  • Lisa
    Lisa
    Martedì 5 Aprile 2022, alle ore 22:13
    Salve desidero chiedere un’informazione.
    Siamo in trattativa per un acquisto di un immobile che nel 2017 abbiamo scoperto, ha subito un incendio.
    Sono stati svolti lavori di santificazione sostituzioni infissi e impianto elettrico e idraulico.
    I vigili avevano dichiarato la casa inagibile.
    Ora hanno fatto richiesta in comune dei documenti di agibilità e urbanistica dell anno 2000.
    Non devono procurarci quelle recenti dopo dei lavori avvenuti nel 2017?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Lisa
      Mercoledì 6 Aprile 2022, alle ore 10:27
      Buongiorno. Si, i documenti devono essere aggironati.
      rispondi al commento
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