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Certificato di agibilità tra vecchie e nuove regole

La conformità edilizia di un edificio comprende vari adempimenti, tra cui, ove obbligatorio, la segnalazione certificata di agibilità finale. Di cosa si tratta?
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Segnalazione certificata di agibilità: cosa è


Quello che un tempo si chiamava abitabilità o agibilità, da qualche anno è diventata la Segnalazione Certificata di Agibilità, detta in breve S.C.A.

Essa attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.


La Segnalazione Certificata di agibilità conclude l'iter burocratico edilizio

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Essa attesta la sussistenza, tra le varie cose, della conformità degli impianti

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Altro requisito fondamentale per ottenere l'agibilità è la sicurezza - Pinterest

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Molto importante è l'agibilità anche nei casi di alienazione dei beni immobili

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Si tratta di un adempimento amministrativo in ambito edilizio su cui ci sono varie controversie e molta confusione.

Cerchiamo di chiarirci un po' le idee in merito.


Quando è stata introdotta l'agibilità


Il certificato di agibilità fu introdotto con Regio Decreto n.1265 nel 1934 e veniva rilasciato dal podestà. Ciò è avvenuto fino al 1945, quando poi c'erano i sindaci.

Successivamente, con l'entrata in vigore della Legge n.765 del 1967, fu introdotta la dichiarazione di agibilità o abitabilità.

C'era dunque una ambiguità tra questi due termini: abitabilità e agibilità.
In realtà la prima si riferiva a immobili ad uso residenziale, mentre l'agibilità era concessa per immobili destinati ad altro.

Dal Testo Unico al Decreto del fare


Il D.P.R. n.380 del 2001, più noto come Testo Unico per l'edilizia, ha introdotto il certificato di agibilità.

Da allora, però, ci sono stati diversi cambiamenti.

Nel 2013 veniva emanato il Decreto del fare, con il quale innanzitutto veniva abolita la differenza tra agibilità e abitabilità. Il Decreto, inoltre, introduceva la possibilità di richiedere il certificato per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

La nascita della Segnalazione Certificata di Agibilità


È con la Legge n.222 del 2016 che viene introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità. Questa viene presentata a completamento dell'iter amministrativo, a fine lavori, per poter abitare l'immobile o poterlo alienare.

Igiene e salubrità sono condizioni essenziali per l'agibilità - Pinterest
Questa novità, come vedremo, ha aperto allo snellimento delle procedure e a nuove possibilità.


Quando deve essere presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità


Secondo il Testo Unico, che non è stato abrogato in questo, la Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria per interventi di:

  • nuove costruzioni;

  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.


La segnalazione va presentata anche se gli interventi sull'immobile sono considerabili minori, come il rifacimento degli impianti e una diversa distribuzione degli spazi interni che modifichi in qualche modo anche i bagni.

In poche parole, è prevista anche per tutti quei casi in cui l'intervento possa incidere in qualche modo sui parametri prima elencati.


Tempistiche legate alla Segnalazione Certificata di Agibilità


La Segnalazione Certificata di Agibilità va inoltrata entro e non oltre 15 giorni dalla data di fine lavori, pena il pagamento delle sanzioni.

Grazie al fatto che si tratta ormai di una segnalazione certificata, essa ha effetto immediato. Infatti, come dice la stessa legge:

L'utilizzo delle costruzioni […] può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione richiesta.


Silenzio assenso, si o no


Per l'agibilità non c'è più il silenzio assenso, né alcun rilascio, ma bisogna guardare comunque ai regolamenti e alla legislazione vigente nel proprio territorio, in quanto, sempre la legge prevede che:

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.


L'agibilità riguarda anche interventi di risparmio energetico - Pinterest
Trattandosi di una Segnalazione certificata di carattere edilizio, si può supporre a giusta ragione, facendo riferimento alla Legge n.241 del 1990 art. 19 comma 6-bis, che:


Nei casi di Scia in materia edilizia, il termine di sessanta giorni […] è ridotto a trenta giorni.


Questo è quanto avviene per la SCIA edilizia. Trascorsi i 30 giorni, si intende tacitamente approvata, fermo restando le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste.

Agibilità ante 1967


Spesso ci si trova di fronte a immobili realizzati prima del 1967, cioè prima della entrata in vigore della legge summenzionata.

Essi risultano sprovvisti di certificato di agibilità, ma per questi immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa.

Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, come ad esempio, che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell'immobile stesso.


Come si presenta la Segnalazione certificata di Agibilità


La segnalazione va fatta dal diretto interessato, titolare della pratica edilizia che ha autorizzato la realizzazione degli interventi sull'immobile, coadiuvato da un tecnico, con procura. In genere si tratta del Direttore dei Lavori, il quale ha anche altre funzioni importanti in questa pratica.

La S.C.A. si invia al S.U.E. telematicamente
La maggior parte dei Comuni italiani ha ormai completato il processo di digitalizzazione, per cui anche questa segnalazione va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia per via telematica, utilizzando gli appositi moduli unificati.

Alla Segnalazione vanno allegati:

  • Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato;

  • Certificato di collaudo statico o di idoneità statica o certificato di regolare esecuzione firmata sempre dal direttore dei lavori;

  • Dichiarazione del rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

  • Documentazione catastale che attesti la avvenuta comunicazione delle variazioni al Catasto;

  • Certificazione di conformità degli impianti;

  • Attestato di Prestazione Energetica, se tra gli interventi ce ne sono stati alcuni che hanno inciso sulle condizioni di risparmio energetico.

Secondo i casi, poi, possono essere richiesti altri documenti integrativi.

L'agibilità attestata ha validità illimitata, fintanto che non ci siano variazioni sull'immobile relativamente ai summenzionati parametri.


Agibilità in caso di compravendita o locazione


Un tema molto dibattuto è quello del rapporto dell'agibilità con l'alienazione del bene.

Nel caso di compravendita, se l'immobile in oggetto è privo di agibilità, la normativa vigente non ritiene tale fatto un reato, ma può essere un motivo di risoluzione del contratto per chi acquista, se il venditore ha dichiarato la agibilità o si sia preventivamente impegnato ad ottenerla, salvo poi non mantenere l'impegno.

In questo caso l'acquirente può anche richiedere il risarcimento per il danno ricevuto.

L'agibilità è essenziale nei casi di compravendita
Tuttavia, con la sentenza n. 622/19 del 14/01/2019 la Cassazione ha confermato che in caso di compravendita di un immobile ad uso residenziale, il certificato di agibilità è un requisito giuridico essenziale dell'oggetto di trasferimento della proprietà.

Agibilità in caso di immobili in affitto


Se parliamo di locazione, affittare un immobile che non abbia l'agibilità non costituisce illecito, ma a patto che l'inquilino sia a conoscenza della cosa e l'abbia consapevolmente accettata.

Ad ogni modo, l'inquilino è libero di rescindere il contratto in ogni momento, essendo stata commessa una mancanza.


Sanzioni per inadempienza


La legge parla chiaro in merito alle sanzioni da pagare in caso di inadempienza.
La mancata presentazione della segnalazione, nei casi in cui è obbligatoria, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che varia da 77 euro a 464 euro, secondo i casi.



La perdita, in caso di inadempienza, non è legata solo alla possibilità della sanzione, bensì anche al fattore detrazioni fiscali.

Ormai viene in automatico che chi apre una pratica edilizia per lavori sul proprio immobile voglia accedere ai famosi Bonus Casa. Ebbene, per avere accesso a queste agevolazioni è necessario che l'iter burocratico sia stato seguito e completato tutto. Pertanto, in caso di controlli, se mancasse la S.C.A. si potrebbero perdere i benefici.


Quanto costa una Segnalazione Certificata di Agibilità


Per presentare la segnalazione di cui abbiamo trattato in questo articolo è necessario pagare i diritti di segreteria che variano da Comune a Comune.

A ciò si devono aggiungere i costi per le varie certificazioni da allegare.

Infine, bisogna considerare le spese professionali del tecnico abilitato che redigerà la documentazione.

riproduzione riservata
Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni



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  • Giorgio29
    Giorgio29
    Domenica 26 Giugno 2022, alle ore 19:22
    Devo ristrutturare un vecchio edificio dove le altezze interne non sono sufficienti per l'abitabilita.
    Posso alzarmi con il tetto per avere le misure necessarie?
    Se si, è un aumento di volumetria?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Giorgio29
      Lunedì 27 Giugno 2022, alle ore 09:39
      Buongiorno. L'intervento che Lei vuole effettuare è un aumento di volumetria, per cui va verificata con un tecnico del posto la fattibilità dello stesso. Diversamente potrebbe incorrere in sanzioni perchè di fatto diventerebbe un abuso edilizio.Saluti
      rispondi al commento
  • Giuliano
    Giuliano
    Mercoledì 1 Giugno 2022, alle ore 21:15
    Vorrei comprare un appartamento (in condominio di tre piani, centro storico di piccolo paese nel Lazio), costruito ben prima del 1967.
    L'idea e'di farne una locazione turistica per affitti brevi dopo averlo ristrutturato beneficiando del bonus ristrutturazioni e bonus mobili.
    L'appartamento non ha il certificato di agibilità e potrebbe non essere possibile ottenerla, visto che le stanze sono alte soltanto 2.2 metri. Nel 2012 la casa e' stata regolarmente accatastata come A4.
    Contatterò il comune per chiedere lumi, ma spero anche in un vostro commento.
    Mi chiedo se, visto l'accatastamento del 2012 (con planimetria quasi perfettamente combaciante la realtà), sia possibile avere l'abitabilità e quindi poter affittarla, anche se il regolamento prevede altezze di almeno 2.7 metri.
    Devo decidere se annullare la compravendita (gia' firmato il compromesso, dove ho specificato che compro solo se "tutti i documenti sono in regola").
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Giuliano
      Lunedì 6 Giugno 2022, alle ore 11:42
      Purtroppo non è la prima volta che mi capita di vedere dei documenti catastali combacianti con la realtà, ma non in linea con quanto autorizzato.
      Bisognerebbe vedere la planimetria catastale che tipo di funzione riporta per i vari ambienti, capire se si è in una zona in cui sono previste deroghe.
      Non posso darLe una risposta così su due piedi, senza aver esaminato la documentazione.
      Se Le fa piacere può contattarmi alla mail arch.scamardella@lavorincasa.it  o può contattare la redazione di Lavorincasa per avare maggiorni delucidazioni.
      rispondi al commento
  • Angela
    Angela
    Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 11:58
    Sto per comprare un immobile per il cui condominio la pratica di agibilità risulta "sospesa".
    L'immobile è stato costruito nel 1971 e vorrei capire quale sia la normativa di riferimento in tema di abitabilità.
    Il certificato DEVE essere richiesto?
    Quale normativa si applica per il rilascio del certificato (quella del momento della costruzione (1971) o quella del momento della domanda di rilascio (2022)?
    Quali sono i lavori che avrebbero imposto la richiesta del certificato, se realizzati dopo il 2003?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Angela
      Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 14:52
      Buongiorno. La prima cosa da capire è il motivo per cui l'agibilità risulta sospesa e se quindi sussistono le condizioni per ottenerla. Questa è una condizione necessaria per poterle dare una risposta su tutto il resto.L'agibilità, allora come ora, è necessaria ogni volta che vengano fatti dei lavori che incidono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli immobili e degli impianti. 
      rispondi al commento
      • Angela
        Angela Caterina_78
        Venerdì 13 Maggio 2022, alle ore 22:22
        La motivazione della sospensione del 1972 (riportata negli atti del comune) è che l'esalazione tramite il pluviale del locale immondizie "non si ritiene accettabile.
        Sospensiva". Tuttavia il comune oggi segnala anche la mancata produzione del collaudo statico e il CPI.
        rispondi al commento
        • Caterina_78
          Caterina_78 Angela
          Lunedì 16 Maggio 2022, alle ore 08:12
          Buongiorno. Dopo tutti questi anni credo che sia necessario impostare ex novo una pratica con cui innanzitutto vengono messe a posto tutte le carenze, per poi procedere con una SCA come da nuova normativa. Saluti
          rispondi al commento
  • Lisa
    Lisa
    Martedì 5 Aprile 2022, alle ore 22:13
    Salve desidero chiedere un’informazione.
    Siamo in trattativa per un acquisto di un immobile che nel 2017 abbiamo scoperto, ha subito un incendio.
    Sono stati svolti lavori di santificazione sostituzioni infissi e impianto elettrico e idraulico.
    I vigili avevano dichiarato la casa inagibile.
    Ora hanno fatto richiesta in comune dei documenti di agibilità e urbanistica dell anno 2000.
    Non devono procurarci quelle recenti dopo dei lavori avvenuti nel 2017?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Lisa
      Mercoledì 6 Aprile 2022, alle ore 10:27
      Buongiorno. Si, i documenti devono essere aggironati.
      rispondi al commento
  • Lalla
    Lalla
    Giovedì 24 Marzo 2022, alle ore 18:25
    Ho acquistato un fabbricato basso ristrutturato nel 2012 per il quale era stata rilasciata l'abitabilità.
    Adesso però ci sono problemi di umidità di risalita e vorrei recuperare la documentazione dei lavori fatti all'epoca per verificare se il vespaio e l'asciugatura dei muri sia stata fatta ad opera d'arte o se al momento dell'acquisto erano presenti vizi occulti.
    Come posso fare per recuperare tutta la documentazione tecnica relativa all'agibilitá?
    A chi devo rivolgermi e quali sono i costi?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Lalla
      Lunedì 28 Marzo 2022, alle ore 09:19
      Buongiorno. Per accedere alla documentazione può procedere in autonomia o può rivolgersi ad un tecnico che farà l'accesso agli atti presso gli uffici preposti. I costi variano a seconda della zona.Saluti
      rispondi al commento
  • Daniela Aretino
    Daniela Aretino
    Giovedì 24 Marzo 2022, alle ore 16:27
    Salve, sto vendendo un appartamento del 1970 che ha un certificato di agibilità sempre del 1970. Circa 10 anni dopo è stata chiusa la veranda , regolarmente condonata e accatastata. Su tale veranda si affacciano 2 finestre(bagni) e una portafinestra (cucina). Vi chiedo se quel certificato di agibilità già in mie mani è sempre valido oppure no.Grazie 
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Daniela aretino
      Giovedì 24 Marzo 2022, alle ore 17:05
      Buonasera. La realizzazione di una veranda su cui affacciano le aperture che Lei mi descrive implica una modifica nelle condizioni che determinano l'agibilità di un immobile. Bisognerebbe riverificare i rapporti aeroilluminanti e quant'altro. C'è comunque un condono edilizio, che però non implica necessariamente il rilascio dell'agibilità.A mio parere l'agibilità precedente, dunque, non ha più valore, ma bisogna verificare se il condono Le è valso anche come nuova agibilità.
      rispondi al commento
      • Daniela Aretino
        Daniela Aretino Caterina_78
        Venerdì 25 Marzo 2022, alle ore 09:53
        Grazie per la risposta esaustiva, le posso precisare che nella concessione della sanatoria c'è scritto così:Il certificato di abitabilità o agibilità potrà essere rilasciato qualora le opere di cui alla concessione che precede non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera "b" del terzo comma art. 35 L. 28.02.85 n.47 e di prevenzione degli incendi e degli infortuni..
        Se ho capito bene la certificazione di agibilità a mie mani potrebbe essere valida.
        rispondi al commento
  • Nick
    Nick
    Venerdì 11 Marzo 2022, alle ore 18:18
    Sto per effettuare l'acquisto di un immobile in un condominio costruito negli anni 90 composto da 8 piani, alchè scopro che il condominio non ha il certificato di Agibilità/Agibilità e di conseguenza neanche il proprietario dell'immobile in questione.
    Dopo mesi è stato effettuato un accesso agli atti da parte del tecnico/perito del proprietario dell'immobile, sperando di trovare all'interno questo famigerato Certificato ma nulla, non risulta nulla, il certificato non c'è!
    Ciononostante il tecnico spulciando le carte del faldone in questione sostiene che si possa sanare il tutto chiedendo la SCA.
    Quindi la domanda sorge spontanea, può una SCA sanare questo problema, ossia la mancanza del certificato di agibilità/abitabilta' in toto'?
    Con la SCA l'immobile finalmente si munisce di Agibilità/abitabilità?
    Di conseguenza si può in caso procedere con l'acquisto dell'immobile e quest'ultimo finalmente si puo intendere regolarizzato definitivamente?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Nick
      Lunedì 14 Marzo 2022, alle ore 09:31
      Buongiorno. L'agibilità si può sempre avere se sussistono però le condizioni. Mi sono capitate diverse situazioni in cui si è arrivati all'atto di compravendita senza agibilità, consapevoli entrambe le parti, e dopo l'acquisto ed alcuni lavori compiuti all'interno dell'immobile, sussistendo le condizioni di agibilità, è stata presentata regolare Segnalazione Certificata di Agibilità.
      rispondi al commento
  • Antonello
    Antonello
    Lunedì 28 Febbraio 2022, alle ore 22:37
    Buonasera,sto per effettuare acquisto di un immobile all'interno di un condominio di 9 piani (quindi non si tratta di edificio singolo) che non ha certificato di abitabilità.
    In questo caso vorrei sapere questa carenza cosa possa comportare nel futuro, inoltre sarebbe possibile effettuare delle ristrutturazioni sullo stesso?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Antonello
      Martedì 1 Marzo 2022, alle ore 10:17
      Buongiorno. Le consiglio di verificare con un tecnico il perchè non c'è l'agibilità per poter rispondere a questi suoi dubbi.Per quanto riguarda la possibilità di effettuare delle ristrutturazioni, se dalla ricerca fatta non risulteranno cause di impedimento, è sicuramente possibile, anzi, al termine della ristrutturazione Lei potrà richiedere l'agibilità, colmando anche questo vuoto.
      rispondi al commento
  • Golalla
    Golalla
    Venerdì 18 Febbraio 2022, alle ore 18:05
    Molti anni fa mi è stato donato un immobile commerciale.
    L' immobile non ha subito nessun intervento edilizio.
    Posso richiedere il certificato di agibilità all'archivio del Comune?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Golalla
      Sabato 19 Febbraio 2022, alle ore 14:09
      Può sempre richiederlo ma non è detto che ci sia. Bisogna vedere a quando risale l'immobile e fare una ricerca approfodnita.
      rispondi al commento
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