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Segnalazione Certificata di Agibilità: che cos'è e a cosa serve

NEWS Leggi e Normative Tecniche15 Novembre 2019 ore 15:55
Un documento tra più sconosciuti dell'iter amministrativo edilizio è la Segnalazione Certificata di Agibilità. In cosa consiste e quando risulta obbligatoria?

Certificato di agibilità: di cosa parliamo?


Il certificato di agibilità è un documento che attesta l'esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, in conformità alle normative in materia vigenti sul territorio nazionale.


L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.

L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.

L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.
La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica

La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica

La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica
Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile

Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile

Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile
Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità

Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità

Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità
Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Una prima confusione che si fa è quella tra agibilità e abitabilità.

Tale confusione nasce dal fatto che in passato i due termini si riferivano a cose simili ma distinte, in quanto l’abitabilità veniva rilasciata per immobili residenziali mentre l’agibilità veniva rilasciata per gli immobili di altra destinazione.


Attestazione agibilità decreto del fare


Il certificato di agibilità è stato introdotto dal D.P.R. n.380 del 2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia.

Successivamente, con il Decreto del Fare, n.69/2013 sono state apportate varie modifiche a questo documento.

Innanzitutto, non c’è più la differenza tra agibilità e abitabilità, ma usare l’uno o l’altro termine sta ad indicare la stessa cosa. In secondo luogo, cosa importante, il decreto ha introdotto la possibilità di richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.


La Segnalazione Certificata di Agibilità


Ultimo provvedimento in materia in ordine cronologico è la legge n.222 del 2016, che ha sostituito il certificato di agibilità con una Segnalazione Certificata di Agibilità, detta brevemente S.C.A., da presentare a completamento dell’iter amministrativo a seguito di rilascio di Permesso di Costruire o di altro titolo edilizio, al fine di poter abitare l’immobile su cui si è intervenuti o poterlo alienare.

Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare


Veniamo, dunque, ad un tema caldo: il rapporto tra l’alienazione di un immobile e la certificazione della sua agibilità.

Nel caso di compravendita, se l’immobile in oggetto è privo di agibilità, la normativa vigente non ritiene tale fatto un reato, ma può essere un motivo di risoluzione del contratto per chi acquista, se il venditore ha dichiarato la agibilità o si sia preventivamente impegnato ad ottenerla, salvo poi non mantenere l’impegno.

Se parliamo di locazione, affittare un immobile che non abbia l’agibilità non costituisce illecito, ma a patto che l’inquilino sia a conoscenza della cosa e l’abbia consapevolmente accettata.


Quando è obbligatoria la Segnalazione Certificata di Agibilità


La S.C.A. va presentata ogni qualvolta vengano realizzati i seguenti interventi:

  • nuove costruzioni

  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali

  • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.


Relativamente all’ultimo punto, esso riguarda anche interventi che possono essere ritenuti minori, come la sostituzione degli impianti o una diversa distribuzione interna che modifichi ad esempio i bagni, la sostituzione degli infissi e quanto altro possa incidere sui parametri suindicati.


Come si ottiene il certificato di agibilità


Entro 15 giorni dalla ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto che ha ottenuto l’autorizzazione ad eseguire i lavori, che non necessariamente è il proprietario, ma potrebbe essere anche un affittuario o altri, fa istanza per la S.C.A. al Comune in cui si trova l’immobile.

Con la digitalizzazione di tutte le procedure anche in ambito edilizio, nella maggior parte dei Comuni sul territorio nazionale, anche questa istanza va presentata telematicamente mediante compilazione della modulistica unificata presente sui siti dei singoli Comuni.

Modulistica unificata per la S.C.A.
La presentazione per via telematica viene in genere fatta da un tecnico, dopo aver ricevuto opportuna procura dal titolare del permesso.

Alla segnalazione va obbligatoriamente allegato:

  • Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal Direttore dei Lavori o da altro professionista abilitato;

  • Certificato di collaudo statico o di idoneità statica o certificato di regolare esecuzione firmata sempre dal Direttore dei lavori;

  • Dichiarazione del rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

  • Documentazione catastale;

  • Certificazione di conformità degli impianti.


A seconda del tipo di intervento poi ogni Ufficio Tecnico potrà chiedere altra documentazione a corredo dell’istanza.

Segnalazione certificata di agibilità silenzio assenso


Una volta presentata l’istanza, il Comune interessato ha 30 giorni di tempo per rispondere, dopo aver verificato opportunamente tutta la documentazione.

La procedura si conclude con un provvedimento di Conferma del Certificato di Agibilità, Sospensione del Certificato di Agibilità o revoca dello stesso.

Trascorsi i 30 giorni, l’agibilità si ritiene rilasciata per silenzio assenso, nel caso in cui sia stato rilasciato il parere dell’ASL, mentre in caso di autodichiarazione i termini per il silenzio assenso passano a 60 giorni.

L’agibilità attestata ha validità illimitata, fintanto che non ci siano variazioni sull’immobile o sui dati dell’intestatario.


Certificato di agibilità ante 1967


Il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934 con Regio Decreto n.1265.

Dalla data del Regio Decreto al 1967, anno della emanazione della Legge n.765, l’agibilità veniva inizialmente rilasciata dal podestà (fino al 1945).

Dal 1967 in poi fu introdotta la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Tenendo conto di queste leggi e delle date in cui sono state emanate, molto spesso capita che gli immobili costruiti prima di quelle date siano sprovvisti del certificato di agibilità.

Per questo tipo di immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa.

Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, come ad esempio, che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile stesso.


Mancanza del certificato di agibilità sanzioni e conseguenze


Nel caso in cui non vengano rispettati i termini per la presentazione della richiesta di agibilità si rischia l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che può variare da 77 a 464 euro, a seconda dei giorni intercorsi tra la fine dei lavori e quello della richiesta.

Oltre alle sanzioni previste dalla legge , un’altra conseguenza fastidiosa per mancata presentazione di istanza di agibilità potrebbe essere la perdita delle agevolazioni fiscali ottenute per effetto di un titolo abilitativo edilizio precedente.

La legge, infatti, prevede che, per avere accesso alle detrazioni fiscali, deve poter essere dimostrato che è stato seguito tutto l’iter amministrativo previsto dalla legge.
Qualora mancasse la S.C.A. a conclusione di tale iter, in caso di controlli, si perderanno i benefici ottenuti.


Certificato di agibilità costo


Per poter presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità è necessario pagare i diritti di segreteria il cui importo varia a seconda del Comune in cui si trova l’immobile.

Quanto costa il certificato di agibilità
A tali costi vanno aggiunti quelli del tecnico abilitato che redigerà la documentazione e la presenterà effettivamente, ma in genere sono assorbiti all’interno dei più ampi costi di apertura e chiusura del titolo edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Saetta79
    Saetta79
    3 giorni fa
    In un locale di un edificio del 800 dove da più di 40 anni è affittato come negozio, c'è bisogno dell'agibilità?
    rispondi al commento
    • Maurizio
      Maurizio Saetta79
      2 giorni fa
      Tutto dipende dalle N.T. del tuo comune e/o in alternativa da come commentano il mio "commento".
      rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Saetta79
      2 giorni fa
      Per i locali commerciali in merito all'agibilità vale tutto quanto fin qui detto.
      rispondi al commento
  • Maurizio
    Maurizio
    4 giorni fa
    Scrivete "gli immobili ante 1967 sono in un certo senso avvantaggiati, in quanto se si interviene su essi, è ammesso il mantenimento di altezze inferiori a quelle consentite dai regolamenti, a patto che non si peggiorino le condizioni igienico-sanitarie", sulla base di cosa scrivete ciò, da dove lo palesate?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Maurizio
      2 giorni fa
      Il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934 con Regio Decreto n.1265; la dichiarazione di abitabilità o di agibilità risale al 1967, anno della emanazione della Legge n.765. Tenendo conto di queste leggi e delle date in cui sono state emanate, molto spesso capita che gli immobili costruiti prima di quelle date siano sprovvisti del certificato di agibilità. Per questo tipo di immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa. Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, tra cui che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell’immobile stesso
      rispondi al commento
  • Concetta1
    Concetta1
    Domenica 13 Ottobre 2019, alle ore 09:01
    Ho un monolocale in affitto con regolare contratto e circa 15gg fa sono scivolata dalla scala interna all'appartamento che è fatta di legno di ulivo liscio e il corrimano non arriva fino agli ultimi tre gradini.
    La conseguenza 15 gg prognosi dal pronto soccorso per sospetta frattura dell'ischio e assenza dal lavoro seppur giustificata ed ulteriori esami da fare.
    Per sapere se la scala è a norma basta solo il certificato di agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Concetta1
      Mercoledì 16 Ottobre 2019, alle ore 13:01
      Il certificato di agibilità assolve alle condizioni di vivibilità dei locali ad uso abitativo in sicurezza statica, impiantistica e sanitaria. Se ci sono fattori di pericolosità legate a condizioni diverse né risponde direttamente la proprietà. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Francy3
    Francy3
    Domenica 2 Giugno 2019, alle ore 23:45
    Sono affittuaria di un appartamento che dopo due anni presenta delle gravi forme di muffa su tutti i muri ad esclusione di quello da noi dipinti (l’operaio mandato dalla parto di ha casa ha detto che è stata usata della pittura scadente con la quale è stato pitturato l’appartamento al momento della consegna).
    Questa muffa si è attaccata sia ai mobili che ai vestiti presenti all’interno degli armadi, la questione è stata sollevata alla padrona di casa che prima ha detto che avrebbe fatto ridipingere la casa (come ha anche detto l’operaio da lei mandato) e poi si è tirata indietro, la muffa ha preso anche il tetto della camera da letto e nonostante provvediamo ripetutamente alla pulizia dei muri questa di ripresenta.
    Ho un bimbo di otto mesi e vorrei sapere a chi posso rivolgermi che possa rilasciarli un documento che attesti la scarsa vivibilità dell’appartamento a chi posso rivolgermi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francy3
      Mercoledì 5 Giugno 2019, alle ore 12:13
      Non basta la semplice pitturazione! E' un problema serio e di non immediata soluzione. Come da Lei descritto l'abitazione presenta uno scarso isolamento termico che genera una forte umidità nell'aria che va a condensarsi sulle parti fredde dei muri, negli angoli, ecc. Gli enti preposti sono l'Asl ed il comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nonnabelarda1
    Nonnabelarda1
    Martedì 26 Febbraio 2019, alle ore 11:40
    Non ho capito, se l'appartamento è in un edificio costruito prima del 1975 e abitato anche se è di 21mq può avere l'agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nonnabelarda1
      Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 10:37
      Le dimensioni di un monolocale ad uso abitativo/residenziale sono imposte dalle norme urbanistiche vigenti nel comune dove è ubicato l'immobile. In genere lo standard minimo per rientrare nella categoria A è di 28mq.  In ogni caso è opportuno accertarsi presso l'U.T.C. dove è ubicato l'appartamento sui requisiti minimi richiesti per legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicky
    Nicky
    Lunedì 25 Febbraio 2019, alle ore 20:25
    In una casa acquistata con agibilità all'epoca, se viene dismessa caldaia ci sono norme che impongono revisione agibilità?
    Caldaia e acqua calda possono essere imposte?
    Casa senza caldaia e acqua calda può essere in regola usando stufette portatili lavastoviglie bollitori?
    Caldaia e acqua calda entrano nei requisiti agibilità o igienici?
    La provincia non mi oppone nulla, solo il certificato dismissione caldaia.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicky
      Giovedì 28 Febbraio 2019, alle ore 10:30
      La dismissione della caldaia non vincola in alcun modo l'agibilità della Sua casa. Lei è libero di scaldarsi come meglio crede, usando stufe, condizionatori a pompa di calore, scladabagni elettrici, ecc.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Martinabernardi
    Martinabernardi
    Mercoledì 24 Gennaio 2018, alle ore 12:00
    Ciao a tutti!! Scusate.. i miei hanno finito i lavori all' incirca nel 2007.. il nostro geometra ancora adesso non vuole darci la fine lavori! Ci sto passando almeno 1 volta al mese in ufficio e mi dice sempre di si ma non arriva mai al dunque.. purtroppo noi lo abbiamo già pagato ma.. come posso fare?? Sono 10 anni che non ci da la fine lavori.. i miei genitori Mel Han detto recentemente perché ora vorrei vendere la casa ma non posso!! Devo andare solo per vie legali?? O posso fare qualcosa altro???? Aiutatemi perfavore!!!!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Martinabernardi
      Venerdì 26 Gennaio 2018, alle ore 09:56
      Forse il motivo è di natura economica.  L'ultimazione lavori andava presentata entro 15gg. dalla chiusura degli stessi. Oggi, per ritardata o omessa dichiarazione di ultimazione dei lavori, con conseguente presentazione della documentazione di rito, si incorre in una ammenda pecuniaria di  €. 516,00 se i lavori sono stati realizzati secondo il progetto approvato e senza modifiche. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rosalba1
    Rosalba1
    Lunedì 6 Novembre 2017, alle ore 10:58
    Ma come faccio a sapere, da compratore, che, anche se sono  trascorsi i sessanta giorni previsti per il silenzio assenso, non sia intervenuto qualche ostacolo?
    Chi me lo comunica?
    Il venditore potrebbe dirmi che è tutto a posto e invece no.
    La notifica dovrebbe arrivare a qualcuno o no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosalba1
      Venerdì 26 Gennaio 2018, alle ore 09:50
      E' importante recarsi presso l'UTC ed accertarsi che non vi siano state comunicazioni ostative al riguardo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Anderson
    Anderson
    Giovedì 31 Agosto 2017, alle ore 15:42
    Ho affittato un'abitazione accatastata uso ufficio e adibita a uffici notarili ad un notaio, il costruttore dopo un anno ancora non mi ha rilasciato agibilità, ho  APE, certificato energetico, cert. elettrici, idrici, gas.
    Vorrei sapere se senza agibilità il notaio può avere aperti gli uffici oppure incorre in problemi non avendo l'agibilità.

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anderson
      Domenica 3 Settembre 2017, alle ore 17:56
      L'agibilità è obbligatoria. Il costruttore, se non in possesso materialmente del certificato di agibilità, Le deve rilasciare una copia dell'istanza presentata al comune, al termine delle opere realizzate, da parte dell direttore dei lavori con la data ed il numero di protocollo. Trascorsi i 30gg., senza interruzione dei termini, ha validità di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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