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Segnalazione Certificata di Agibilità: che cos'è e a cosa serve

Un documento tra più sconosciuti dell'iter amministrativo edilizio è la Segnalazione Certificata di Agibilità. In cosa consiste e quando risulta obbligatoria?
15 Novembre 2019 ore 15:55 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Certificato di agibilità: di cosa parliamo?


Il certificato di agibilità è un documento che attesta l'esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, in conformità alle normative in materia vigenti sul territorio nazionale.


L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.

L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.

L'iter amministrativo per realizzare interventi sugli edifici termina con la S.C.A.
La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica

La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica

La Segnalazione Certificata di Agibilità viene presentata per via telematica
Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile

Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile

Il certificato di agibilità attesta l'esistenza di condizioni di igiene nell'immobile
Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità

Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità

Il risparmio energetico viene attestato dal certificato di agibilità
Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Per l'agibilità bisogna avere le certificazioni di conformità degli impianti

Una prima confusione che si fa è quella tra agibilità e abitabilità.

Tale confusione nasce dal fatto che in passato i due termini si riferivano a cose simili ma distinte, in quanto l'abitabilità veniva rilasciata per immobili residenziali mentre l'agibilità veniva rilasciata per gli immobili di altra destinazione.


Attestazione agibilità decreto del fare


Il certificato di agibilità è stato introdotto dal D.P.R. n.380 del 2001, noto come Testo Unico dell'Edilizia.

Successivamente, con il Decreto del Fare, n.69/2013 sono state apportate varie modifiche a questo documento.

Innanzitutto, non c'è più la differenza tra agibilità e abitabilità, ma usare l'uno o l'altro termine sta ad indicare la stessa cosa. In secondo luogo, cosa importante, il decreto ha introdotto la possibilità di richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;

  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.


La Segnalazione Certificata di Agibilità


Ultimo provvedimento in materia in ordine cronologico è la legge n.222 del 2016, che ha sostituito il certificato di agibilità con una Segnalazione Certificata di Agibilità, detta brevemente S.C.A., da presentare a completamento dell'iter amministrativo a seguito di rilascio di Permesso di Costruire o di altro titolo edilizio, al fine di poter abitare l'immobile su cui si è intervenuti o poterlo alienare.

Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare


Veniamo, dunque, ad un tema caldo: il rapporto tra l'alienazione di un immobile e la certificazione della sua agibilità.

Nel caso di compravendita, se l'immobile in oggetto è privo di agibilità, la normativa vigente non ritiene tale fatto un reato, ma può essere un motivo di risoluzione del contratto per chi acquista, se il venditore ha dichiarato la agibilità o si sia preventivamente impegnato ad ottenerla, salvo poi non mantenere l'impegno.

Se parliamo di locazione, affittare un immobile che non abbia l'agibilità non costituisce illecito, ma a patto che l'inquilino sia a conoscenza della cosa e l'abbia consapevolmente accettata.


Quando è obbligatoria la Segnalazione Certificata di Agibilità


La S.C.A. va presentata ogni qualvolta vengano realizzati i seguenti interventi:

  • nuove costruzioni

  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali

  • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.


Relativamente all'ultimo punto, esso riguarda anche interventi che possono essere ritenuti minori, come la sostituzione degli impianti o una diversa distribuzione interna che modifichi ad esempio i bagni, la sostituzione degli infissi e quanto altro possa incidere sui parametri suindicati.


Come si ottiene il certificato di agibilità


Entro 15 giorni dalla ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto che ha ottenuto l'autorizzazione ad eseguire i lavori, che non necessariamente è il proprietario, ma potrebbe essere anche un affittuario o altri, fa istanza per la S.C.A. al Comune in cui si trova l'immobile.

Con la digitalizzazione di tutte le procedure anche in ambito edilizio, nella maggior parte dei Comuni sul territorio nazionale, anche questa istanza va presentata telematicamente mediante compilazione della modulistica unificata presente sui siti dei singoli Comuni.

Modulistica unificata per la S.C.A.
La presentazione per via telematica viene in genere fatta da un tecnico, dopo aver ricevuto opportuna procura dal titolare del permesso.

Alla segnalazione va obbligatoriamente allegato:

  • Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal Direttore dei Lavori o da altro professionista abilitato;

  • Certificato di collaudo statico o di idoneità statica o certificato di regolare esecuzione firmata sempre dal Direttore dei lavori;

  • Dichiarazione del rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

  • Documentazione catastale;

  • Certificazione di conformità degli impianti.


A seconda del tipo di intervento poi ogni Ufficio Tecnico potrà chiedere altra documentazione a corredo dell'istanza.

Segnalazione certificata di agibilità silenzio assenso


Una volta presentata l'istanza, il Comune interessato ha 30 giorni di tempo per rispondere, dopo aver verificato opportunamente tutta la documentazione.

La procedura si conclude con un provvedimento di Conferma del Certificato di Agibilità, Sospensione del Certificato di Agibilità o revoca dello stesso.

Trascorsi i 30 giorni, l'agibilità si ritiene rilasciata per silenzio assenso, nel caso in cui sia stato rilasciato il parere dell'ASL, mentre in caso di autodichiarazione i termini per il silenzio assenso passano a 60 giorni.

L'agibilità attestata ha validità illimitata, fintanto che non ci siano variazioni sull'immobile o sui dati dell'intestatario.


Certificato di agibilità ante 1967



Il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934 con Regio Decreto n.1265.

Dalla data del Regio Decreto al 1967, anno della emanazione della Legge n.765, l'agibilità veniva inizialmente rilasciata dal podestà (fino al 1945).

Dal 1967 in poi fu introdotta la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Tenendo conto di queste leggi e delle date in cui sono state emanate, molto spesso capita che gli immobili costruiti prima di quelle date siano sprovvisti del certificato di agibilità.

Per questo tipo di immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa.

Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, come ad esempio, che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell'immobile stesso.


Mancanza del certificato di agibilità sanzioni e conseguenze


Nel caso in cui non vengano rispettati i termini per la presentazione della richiesta di agibilità si rischia l'applicazione di una sanzione amministrativapecuniaria che può variare da 77 a 464euro, a seconda dei giorni intercorsi tra la fine dei lavori e quello della richiesta.

Oltre alle sanzioni previste dalla legge, un'altra conseguenza fastidiosa per mancata presentazione di istanza di agibilità potrebbe essere la perdita delle agevolazioni fiscali ottenute per effetto di un titolo abilitativo edilizio precedente.

La legge, infatti, prevede che, per avere accesso alle detrazioni fiscali, deve poter essere dimostrato che è stato seguito tutto l'iter amministrativo previsto dalla legge.
Qualora mancasse la S.C.A. a conclusione di tale iter, in caso di controlli, si perderanno i benefici ottenuti.


Certificato di agibilità costo


Per poter presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità è necessario pagare i diritti di segreteria il cui importo varia a seconda del Comune in cui si trova l'immobile.

Quanto costa il certificato di agibilità
A tali costi vanno aggiunti quelli del tecnico abilitato che redigerà la documentazione e la presenterà effettivamente, ma in genere sono assorbiti all'interno dei più ampi costi di apertura e chiusura del titolo edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Cinzia
    Cinzia
    Domenica 23 Maggio 2021, alle ore 19:11
    Ho acquistato un immobile degli anni '70 nel 2012 che a tale data era sprovvisto di agibilità perché ante 2013 si parlava di abitabilitá!
    Ho acquistato come ristrutturato nel 2012 e ho ricevuto all'interno dell'atto indicazione di tutte le licenze di abitabilitâ e di permessi a costruire.
    Volendo vendere questo immobile devo avere un certificato di agibilità o sono sufficienti i documenti del 2012?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Cinzia
      Lunedì 24 Maggio 2021, alle ore 10:44
      Buongiorno. Se dopo l'acquisto non ha aeffettuato altri lavori di ristrutturazione, valgono i documenti che Le hanno fornito con l'atto. 
      rispondi al commento
  • Giancarlo
    Giancarlo
    Mercoledì 19 Maggio 2021, alle ore 18:50
    Mi hanno assegnato una casa del comune (vivo a Messina) e ci vorrebbero alcuni interventi come ristrutturare il bagno, cambiare infissi e fare l'impianto elettrico (al momento ci sono i fili rigidi e piattine).
    Il comune vuole fare solo parte di questi lavori.
    Come mi devo comportare, premettendo che ad altre persone non hanno dato nemmeno l'agibilità a fine lavori.
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Giancarlo
      Giovedì 20 Maggio 2021, alle ore 09:41
      Buongiorno Giancarlo. Può essere più specifico? Ho bisogno di più informazioni per poterLe dare una risposta. Grazie
      rispondi al commento
  • Chiara Torrisi
    Chiara Torrisi
    Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 17:48
     Io e il mio compagno abbiamo acquistato casa da poco ma, solo adesso ci siamo accorti che il vecchio proprietario non ci ha consegnato il certificato di agibilità.
    Posso richiederlo in comune o incorro ad una sanzione?
    Ovviamente essendo ignoranti in materia non sapevamo nulla.
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Chiara Torrisi
      Venerdì 14 Maggio 2021, alle ore 10:00
      Buongiorno. Può affidarsi ad un tecnico che verificherà l'esistenza del certificato e La potrà seguire per eventualmente richiederlo se non dovesse esistere già.Buona giornata
      rispondi al commento
  • Malu
    Malu
    Domenica 25 Aprile 2021, alle ore 19:09
    Salve, sarei interessata ad acquistare un' appartamento del 2000 e al momento di fare una proposta l'agenzia immobiliare a mia richiesta specifica ha detto che non era necessario il certificato di agibilità ai fini della compravendita in quanto immobile che non ha visto modifiche dopo la norma del 2003.
    Dato che mi sembra difficile entrare in possesso di un certificato cartaceo, è possibile accertarsi in qualche altro modo che l'immobile abbia effettivamente l'agibilità?
    Se al tempo della costruzione è stato fatto tutto in regola, in Comune dovrebbe risultare giusto?
    Posso io stessa chiedere in Comune o può farlo solo il proprietario/venditore?
    E la mancanza di un certificato, ma non dell'effettiva agibilità, può inficiare il buon esito della compravendita?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Malu
      Lunedì 26 Aprile 2021, alle ore 09:48
      Buongiorno. Può richiedere per accertarsi della cosa un accesso agli atti a nome della proprietà e incaricando eventualmente un professionista. L'atto notarile avrà comunque efficacia se Lei accetta l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui è. Poi non avrà modo di rivalersi più, se non entro i termini stabiliti,  quindi Le consiglio di fare tutti gli accertamenti ora, prima della firma dell'atto.Spero di esserLe stata utile. Buona giornata
      rispondi al commento
  • Marco821
    Marco821
    Mercoledì 10 Marzo 2021, alle ore 20:04
    Buonasera volevo un info: in pratica ho acquistato casa dove era presente il certificato di abitabilità, ho fatto tramite c.i.l.a. delle ristrutturazione e un bagno l ho spostato in un altro angolo della casa, ho fatto tramite il geometra l'autorizzazione agli scarichi e ho fatto la variazione catastale della perimetria della casa ho fatto l'impianto elettrico e del gas. La mia domanda è dato che ho l'abitabilità del costruttore, sono obbligato a farne un'altra? Grazie mille per la vostra consulenza 
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Marco821
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 09:41
      Buongiorno. Le modifiche che ha fatto sull'immobile incidono sulle sue condizioni di igiene e salubrità, per cui è necessario richiedere una nuova agibilità.Buona giornata
      rispondi al commento
      • Marco821
        Marco821 Caterina_78
        Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 23:03
        Buonasera grazie per avermi risposto. Volevo chiedere un'altra cosa: posso presentare la S.C.A. e quali documenti servono? Io ho i certificati di conformità degli impianti luce e gas. Servono altri documenti? In più dopo aver richiesto la S.C.A il comune dopo 30 gg se non viene a controllare io avrò l'agibilità? Ho sentito parlare di consenso/assenso, è vera?
        rispondi al commento
        • Marco821
          Marco821 Marco821
          Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 23:19
          Il collaudo statico in questi interventi che ho fatto io non devo farli presumo. Posso sapere se devo fare pure questo?
          rispondi al commento
          • Caterina_78
            Caterina_78 Marco821
            Venerdì 12 Marzo 2021, alle ore 09:33
            Buongiorno. Se non ha realizzato opere strutturali non occorre il collaudo. Le occorrono le conformità degli impianti e la variazione catastale, che ha detto già di avere e l'APE se ci sono state modifiche che incidono anche sul risparmio energetico. Per ulteriori chiarimenti La invito a contattare il nostro servizio di consulenza. Buona giornata.
            rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Martedì 9 Marzo 2021, alle ore 18:35
    L'appartamento dove sono in affitto è stato oggetto di accertamento da parte dell ufficio tecnico.
    Che ha dichiarato che i lavori fatti dal proprietario erano totalmente abusivi.
    Il proprietario ha presentato sanatoria.
    Ed il comune ha espresso parere negativo.
    Inoltre i confinanti hanno anche intrapreso una prima CTU da cui è scaturito che gli impianti nuovi sono a distanza inferiore di legge e che i requiditi acustici non sono stati rispettati.
    In questo caso possiamo lo stesso abitare nell appartamento oppure dovremmo andarcene.
    Nel caso i confinanti potrebbero chiamare anche in causa noi che utilizzanfo il nuovo bagno arrechiamo molestie con i rumori che vengono prodotti?
    In conclusione una sanatoria diniegata io che ci sto in affitto cosa mi porta come responsabilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe
      Mercoledì 10 Marzo 2021, alle ore 19:39
      Il contratto di locazione rimane in essere se Lei ne è consapevole della non conformità urbanistica e che questo non Le comporta una limitazione d'uso dell'immobile. Naturalmente ha facoltà di liberarsi in qualsiasi momento senza che la proprietà possa richiedere indennità alcuna. Qualsiasi atto amministrativo o azione legale proposta da terzi non la riguarderà direttamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luli
    Luli
    Martedì 9 Febbraio 2021, alle ore 20:58
    Sto vendendo un bivani ristrutturato (impianti nuovi) a cui ho fatto delle piccole modifiche (abbattuto una parete e chiuso un corridoio).
    Ho sanato tutto regolarmente (certificato di abitabilità, catasto ecc.) e ho tutte le certificazioni energetiche.
    L'acquirente mi richiede la documentazione SCA.
    È necessaria?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Luli
      Mercoledì 10 Febbraio 2021, alle ore 09:46
      Buongiorno. Il certificato di agibilità è quello che Le chiedono. Se già ce l'ha, non vedo cosa occorra di più!Saluti
      rispondi al commento
  • Lorenzonobili
    Lorenzonobili
    Venerdì 27 Novembre 2020, alle ore 15:06
    Sono all'ultimo piano e voglio demolire il controsoffitto per aumentare la bellezza dell'appartamento e le altezze, ( capriate a vista). Al di sopra del soffitto c'e' un sottotetto non utilizzabile in nessun modo visto che l'altezza media è 7080 cm, fatto negli anni 60 per isolare termicamente la casa. Il controsoffitto non è strutturale, anzi, sta su con lo sputo. Che pratica edilizia bisogna presentare? La CILA? o  è edilizia libera?
    rispondi al commento
    • Caterina_78
      Caterina_78 Lorenzonobili
      Venerdì 27 Novembre 2020, alle ore 15:26
      Buongiorno. Per risponderLe avrei bisogno di maggiori dettagli. Può contattarmi direttamente: arch.scamardella@lavorincasa.it
      rispondi al commento
      • Lorenzonobili
        Lorenzonobili Caterina_78
        Sabato 28 Novembre 2020, alle ore 21:44
        Grazie architetto le ho inviato una mail. Ma comunque, io voglio capire al di là di tutto che pratica bisogna fare per demolire i controsoffitti e avere, come nel mio caso le capriate a vista, cioè se alzo il soffitto demolendo una struttura non abitabile come un sottotetto per avere maggiori altezze, che devo fare? Cerco OVUNQUE su internet e non si trova, pare che sia solo io che ho aumentato le altezze,,, bo.
        rispondi al commento
  • Etta
    Etta
    Venerdì 27 Novembre 2020, alle ore 10:18
    Sono un consulente immobiliare che ha in portafoglio una casa costruita nel '72 e senza abitabilità.
    I proprietari l'avevano acquistata sapendolo, ma si sono dimenticati di dirmelo e non l'ho scoperto finchè non ho controllato l'atto di provenienza.
    Siccome credo nella trasparenza, vorrei dire agli acquirenti cosa questo comporta in termini di agevolazioni (o sull'assenza di esse) sugli eventuali lavori ma non riesco proprio a capirlo (ho chiesto a geometri ingegneri ditte di ristrutturazione e altri agenti, ognuno mi dice una cosa diversa).
    Mi dicono che non sono obbligata legalmente a dirlo ma non sono d'accordo.
    Qualcuno sa darmi qualche delucidazione in merito?
    rispondi al commento
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