Certificato di agibilità tra vecchie e nuove regole
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Segnalazione certificata di agibilità: cosa è
Quello che un tempo si chiamava abitabilità o agibilità, da qualche anno è diventata la Segnalazione Certificata di Agibilità, detta in breve S.C.A.
Essa attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Si tratta di un adempimento amministrativo in ambito edilizio su cui ci sono varie controversie e molta confusione.
Cerchiamo di chiarirci un po' le idee in merito.
Quando è stata introdotta l'agibilità
Il certificato di agibilità fu introdotto con Regio Decreto n.1265 nel 1934 e veniva rilasciato dal podestà. Ciò è avvenuto fino al 1945, quando poi c'erano i sindaci.
Successivamente, con l'entrata in vigore della Legge n.765 del 1967, fu introdotta la dichiarazione di agibilità o abitabilità.
C'era dunque una ambiguità tra questi due termini: abitabilità e agibilità.
In realtà la prima si riferiva a immobili ad uso residenziale, mentre l'agibilità era concessa per immobili destinati ad altro.
Dal Testo Unico al Decreto del fare
Il D.P.R. n.380 del 2001, più noto come Testo Unico per l'edilizia, ha introdotto il certificato di agibilità.
Da allora, però, ci sono stati diversi cambiamenti.
Nel 2013 veniva emanato il Decreto del fare, con il quale innanzitutto veniva abolita la differenza tra agibilità e abitabilità. Il Decreto, inoltre, introduceva la possibilità di richiedere il certificato per:
- singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purchè funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
- singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
La nascita della Segnalazione Certificata di Agibilità
È con la Legge n.222 del 2016 che viene introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità. Questa viene presentata a completamento dell'iter amministrativo, a fine lavori, per poter abitare l'immobile o poterlo alienare.
Questa novità, come vedremo, ha aperto allo snellimento delle procedure e a nuove possibilità.
Quando deve essere presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità
Secondo il Testo Unico, che non è stato abrogato in questo, la Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria per interventi di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.
La segnalazione va presentata anche se gli interventi sull'immobile sono considerabili minori, come il rifacimento degli impianti e una diversa distribuzione degli spazi interni che modifichi in qualche modo anche i bagni.
In poche parole, è prevista anche per tutti quei casi in cui l'intervento possa incidere in qualche modo sui parametri prima elencati.
Tempistiche legate alla Segnalazione Certificata di Agibilità
La Segnalazione Certificata di Agibilità va inoltrata entro e non oltre 15 giorni dalla data di fine lavori, pena il pagamento delle sanzioni.
Grazie al fatto che si tratta ormai di una segnalazione certificata, essa ha effetto immediato. Infatti, come dice la stessa legge:
L'utilizzo delle costruzioni […] può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione richiesta.
Silenzio assenso, si o no
Per l'agibilità non c'è più il silenzio assenso, né alcun rilascio, ma bisogna guardare comunque ai regolamenti e alla legislazione vigente nel proprio territorio, in quanto, sempre la legge prevede che:
Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.
Trattandosi di una Segnalazione certificata di carattere edilizio, si può supporre a giusta ragione, facendo riferimento alla Legge n.241 del 1990 art. 19 comma 6-bis, che:
Nei casi di Scia in materia edilizia, il termine di sessanta giorni […] è ridotto a trenta giorni.
Questo è quanto avviene per la SCIA edilizia. Trascorsi i 30 giorni, si intende tacitamente approvata, fermo restando le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste.
Agibilità ante 1967
Spesso ci si trova di fronte a immobili realizzati prima del 1967, cioè prima della entrata in vigore della legge summenzionata.
Essi risultano sprovvisti di certificato di agibilità, ma per questi immobili si ha la possibilità di mantenere la condizione pregressa.
Alcuni Regolamenti Comunali, infatti, consentono deroghe ai valori minimi previsti, per le altezze ad esempio, per interventi di recupero degli edifici esistenti, con determinate riserve, come ad esempio, che tali interventi non peggiorino le condizioni igienico-sanitarie dell'immobile stesso.
Come si presenta la Segnalazione certificata di Agibilità
La segnalazione va fatta dal diretto interessato, titolare della pratica edilizia che ha autorizzato la realizzazione degli interventi sull'immobile, coadiuvato da un tecnico, con procura. In genere si tratta del Direttore dei Lavori, il quale ha anche altre funzioni importanti in questa pratica.
La maggior parte dei Comuni italiani ha ormai completato il processo di digitalizzazione, per cui anche questa segnalazione va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia per via telematica, utilizzando gli appositi moduli unificati.
Alla Segnalazione vanno allegati:
- Asseverazione delle condizioni di sicurezza, sottoscritta dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato;
- Certificato di collaudo statico o di idoneità statica o certificato di regolare esecuzione firmata sempre dal direttore dei lavori;
- Dichiarazione del rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
- Documentazione catastale che attesti la avvenuta comunicazione delle variazioni al Catasto;
- Certificazione di conformità degli impianti;
- Attestato di Prestazione Energetica, se tra gli interventi ce ne sono stati alcuni che hanno inciso sulle condizioni di risparmio energetico.
Secondo i casi, poi, possono essere richiesti altri documenti integrativi.
L'agibilità attestata ha validità illimitata, fintanto che non ci siano variazioni sull'immobile relativamente ai summenzionati parametri.
Agibilità in caso di compravendita o locazione
Un tema molto dibattuto è quello del rapporto dell'agibilità con l'alienazione del bene.
Nel caso di compravendita, se l'immobile in oggetto è privo di agibilità, la normativa vigente non ritiene tale fatto un reato, ma può essere un motivo di risoluzione del contratto per chi acquista, se il venditore ha dichiarato la agibilità o si sia preventivamente impegnato ad ottenerla, salvo poi non mantenere l'impegno.
In questo caso l'acquirente può anche richiedere il risarcimento per il danno ricevuto.
Tuttavia, con la sentenza n. 622/19 del 14/01/2019 la Cassazione ha confermato che in caso di compravendita di un immobile ad uso residenziale, il certificato di agibilità è un requisito giuridico essenziale dell'oggetto di trasferimento della proprietà.
Agibilità in caso di immobili in affitto
Se parliamo di locazione, affittare un immobile che non abbia l'agibilità non costituisce illecito, ma a patto che l'inquilino sia a conoscenza della cosa e l'abbia consapevolmente accettata.
Ad ogni modo, l'inquilino è libero di rescindere il contratto in ogni momento, essendo stata commessa una mancanza.
Sanzioni per inadempienza
La legge parla chiaro in merito alle sanzioni da pagare in caso di inadempienza.
La mancata presentazione della segnalazione, nei casi in cui è obbligatoria, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che varia da 77 euro a 464 euro, secondo i casi.
La perdita, in caso di inadempienza, non è legata solo alla possibilità della sanzione, bensì anche al fattore detrazioni fiscali.
Ormai viene in automatico che chi apre una pratica edilizia per lavori sul proprio immobile voglia accedere ai famosi Bonus Casa. Ebbene, per avere accesso a queste agevolazioni è necessario che l'iter burocratico sia stato seguito e completato tutto. Pertanto, in caso di controlli, se mancasse la S.C.A. si potrebbero perdere i benefici.
Quanto costa una Segnalazione Certificata di Agibilità
Per presentare la segnalazione di cui abbiamo trattato in questo articolo è necessario pagare i diritti di segreteria che variano da Comune a Comune.
A ciò si devono aggiungere i costi per le varie certificazioni da allegare.
Infine, bisogna considerare le spese professionali del tecnico abilitato che redigerà la documentazione.
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